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(1) [地产智库]地产智库
现在三四线城市的买房客户最看重的是什么？我想很多地产人脱口而出的答案是——户型。
最近几年，随着客户对居住的要求不断提高，大家越来越深刻地感受到好产品、适合的产品对房企发展的重要性。特别是户型设计的好坏，最直接地影响客户的居住体验，不容怠慢。
就算是碧桂园、恒大、万科这样的千亿房企，也在时刻调整自己的产品线，完善全国市场通用的主流户型库。还有的房企不断研发出一些引领市场的新户型，以满足目标群体对美好空间生活的向往……
标杆房企在户型设计方面持续发力，反观一些三四线城市的中小房企却一直是浑浑噩噩的消极态度，错失不少发展机遇。在这个强者恒强的时代，中小房企想要把握住手里的市场份额，没有找准适合自己的户型是万万不行的。
那么，究竟三四线城市的中小房企该如何选出适合自己的好户型呢？我们不妨从以下两个方面入手：
❶ 做真正的户型调研。
❷ 对标竞品、标杆房企，在学习过程中，找到最适合自家的户型。
这两点看似简单，但很多中小房企操作起来却并不容易，一不小心就很可能沦为滞销产品。下面，我将进行详细地说明。
产品老板说了算
面积越大越高端
……
三四线城市房企的产品
普遍存在这些“致命伤”
想要做选择，首先要了解目前三四线城市的中小房企普遍存在的问题。总的来说，包括企业的产品战略、项目的产品规划、产品本身三个层面。
一、老板说好就是好
竞争使人进步，落后就要挨打。但在一些大品牌开发商没有深耕的三四线城市，没有激烈的竞争，一些中小房企的管理者还本着“靠天吃饭”的原则，没有认识到产品战略的重要性，认为购买者抢到一套房都难，丝毫不在乎户型这些“细节”。
有的房企为了做品牌宣传而制定产品战略，仅在楼盘案名上进行统一，自认为有了标准化的产品系，实则是大相径庭的产品和户型拼凑在一起。这种几乎不费脑筋的简单汇总罗列创造出来的结果，自然和预期相差很大。
还有的房企没有及时归纳总结经验的能力，没有把创新、长效的产品复制到其他楼盘，错失企业发展壮大的良机。湖北就有这样一家项目集中在地市的老牌房企，其景观、物业都不错，但每个项目的户型都由没有相关知识积累的老板来定，并没有研究出自己的产品战略。后期出现销售问题，也没有人敢找户型的原因，这家房企至今仍在200强左右徘徊。
二、面积越大越高端
产品战略决定大方向，项目实际操作需要产品规划和定位。这个阶段的调研必不可少，可中小房企遇到的现实情况往往是由于调研方法不得当、对土地出让控规研究不够等原因，造成方案反复修改、定位时间过长，最终导致的结果是项目的产品类型被误判，提升项目开发成本，甚至错过市场旺季。
另外，缺乏对现金流、利润率等资金层面的统筹规划，也会导致结果远远不如预期。例如，中部地区某省会城市一个项目一期开发不到30亩，计划做3栋高层和1栋洋房。为了拉高项目的调性，开发商打算把洋房面积做成180平四房两卫，认为户型越大，项目越高端，加上地块处于市中心，周边有三所学校，户型差一点，照样可以卖高价。但周边同期开盘的碧桂园洋房项目最大户型面积是140平，如果按照项目原有的规划，销售速度很可能会受到影响。
其实，如果开发商根据学区房的特点，把洋房的套数比例加大，做140平四房，高层的套数减少，做成连廊式，把89平的三房一卫中间户扩大至100平的三房两卫，133平的边户三房两卫缩小至125平的三房两卫，这样做可以加快销售速度，更符合房企的回款需求。
三、大房企做什么，就照搬到自家项目
中小房企还面临一个尴尬的局面就是产品脱离现实。比如一些项目商业配套做到总建筑面积的10%，在电商的猛烈冲击下，面积大、总价高、开间进深不成比例的商铺，成为风险资产。
再比如一些项目盲目学习标杆房企做户型，别人做什么样的户型，自己就依样画葫芦。前段时间，华中地区有一批小型房企想要按照万科杭州某项目的户型（如下图）做项目，但这个杭州项目有不少赠送面积，边户89平的三房产品拿到自己所在城市设计才发现，至少需要110平才能做到。
▲万科杭州某项目90平左右的两种户型。
还有一些在碧桂园、恒大等大品牌房企夹缝中“幸存”下来的中小房企，比较深刻地认识到户型对销售的重要性。这些房企总结经验教训，在拿地前后，多次组织营销、设计等部门研究讨论，希望找出畅销户型。但是由于部门之间的认知角度不同，最后勉强地定下结论，自我感觉良好的“最新研究成果”，实际上很可能是别人家的项目早就放弃的“鸡肋”。
产品战略决定产品规划，产品规划决定产品本身，但最基础的是户型选择的问题。对于没有形成产品战略的中小房企而言，这个“细节”工作非常重要。
选择前先做走心的户型调研
然后对标竞品和优秀房企
不断优化，找出适合自己的好户型
我认为，三四线城市的中小房企在做户型选择时，有三个“规定动作”：走心的户型调研、合适的户型对标、合理的户型优化。
一、三四线城市户型调研套路满满，选择好户型最重要的其实是“感觉”
拍地后、项目报规划前做户型调研非常有必要。但在三四线城市，中小房企的户型调研大多是粗放的，得出的结论更是套路满满。经常出现的两种情况：第一种是开发商自己做调研，可能调研人员不走出办公室，在一些地产人组织的微信群里发现几个畅销户型，就直接写出“调研结论”。第二种是开发商重金聘请代理公司，代理公司可能把工作分到一个有业绩压力的事业部，调研人员走马观花地看一些项目，然后从网上下载户型图，调研报告前面的内容很宏大，结论部分草草了事，落入俗套。
那么，如何才能让户型调研更走心呢？
首先要让调研人员“有感觉”，训练他们的户型思维能力。一些项目喜欢让营销人员做调研，最后区域内哪个楼盘畅销就学哪个楼盘做户型，缺乏整体把控意识。调研人员可以通过和设计院、装修公司多沟通，积累丰富的收纳、空间知识和经验，利用调研表格，带着问题做调研，以此更加快速地判断楼盘热销的原因，判断户型在楼盘中的价值究竟有多大。
其次，调研要达到一定的量才有质的飞跃。想要了解一个地级市的区域市场，至少要了解15-20个楼盘。而做一个精准的项目定位，至少需要对10个控规和产品形态差别不大的楼盘进行深入调研。
最后，调研不仅是分析竞品和城市主流项目畅销户型，还包括结合自身地块控规，确定自身项目户型比例、厅室和面积，本着高度打动居住者的目的，反复论证空间尺寸，平衡各空间大小。
二、好户型有多重标准，但都要把握空间的人性化和对居住者的尊重
想要做好户型选择，最重要的是有户型好坏的判断能力。受到区域风俗、居住习惯、温差、日照等因素的影响，好户型并没有标准答案，但有一些共同特点，比如户型要方正、动静分区明确、干湿分区、动线合理、通风性良好等。在我看来，户型的好坏与开发商的品牌无关，对于房企而言，好户型的评判有两个维度：一是销售的好坏，这体现在现金回款的速度，是否可以在既定的时间内，达成销售目标。二是房子入住之后客户的体验，这一点更加重要，却常常被忽视。
例如有一家年销售额在80亿左右的中小房企，施工细节、景观都可以超过万科的同类别产品，但户型是硬伤，下图中这个100平左右三房，小卧室开间只有2.2米，在这样的空间里生活让居住者感觉压抑。
▲红框为小卧室，从普遍的居住习惯来看，100平以内的三个房间均会作为卧室使用。此案例中的房间开间小，居住舒适度大打折扣。
真正意义上的好户型体现在交房之后，业主体验后说好才是真的好，这需要把握空间的人性化和对每一位居住者的尊重。正因如此，无论是刚需还是豪宅都要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房、超大主卧和小次卧等不实用、不经济、破坏均衡的布置。那么，究竟什么样的户型才算均衡呢？下面来看两个空间布局合理的热销户型。
▲上图是某四线城市项目的热销户型，其面积为118平，边户。各个空间的尺寸都比较合理，明厨明卫，南北双阳台，可以较好地满足刚需或者首改的生活需求。
▲上图是比较少有的面宽不足40米的两梯四户分离式核心筒高层，面积搭配更精细，其中四开间朝阳的140平的户型，比较少见。
均衡是评判好户型的一个标准，但三四线城市还有很多项目为了追求豪宅客厅的气派，不惜成为失衡的“重灾区”，他们大多选择把户型进深做到15、16米以上，导致出现户型中部空间较难处理、主卧以外的其他生活空间并不舒适等问题。
其实，豪宅的“豪气”并不是靠浪费面积来体现，而是来自于各空间的精心设计和储藏空间的分类布置。房企在选择户型时，不仅要关注客厅、卧室的面积，更要考虑居住者的生活场景。以接下来展示的这个户型为例，空间分布均衡的同时，确保大面积朝阳，这一点很好地弥补了洋房采光不足的缺点，满足更多改善客户的居住需求。
▲这是一个高层四房户型，电梯直接入户，面积不超过150平。
三、对标竞品和优秀房企找灵感
在实际操作的过程中，有些房企对如何选出适合自己的好户型感到一头雾水。通常我们可以先通过对标一些成功的产品系来寻找一些灵感。以碧桂园为例，其中高端定位的劳斯莱斯系列户型价值比较大，在很多城市我们都能看到这一系列的“身影”。其洋房产品按照面积分类只有几种，140、180、250平等，户型设计包含了很多细节，比如南向卧室均采用飘窗设计，客厅大开间（尺寸不低于4.6米）；入户均有大玄关；层高不低于3.1米等。
▲碧桂园劳斯莱斯户型，基本上满足了前面提到的好户型的特点。南北通透，主卧均设有衣帽间区域。
单从劳斯莱斯系列产品的“走红”，大家不难看出，户型并不讲究数量，而讲究质量和体系化。我研究过碧桂园不下100个楼盘，发现100-125平的户型都是3房两卫居多，不超过10个户型。这几个户型为什么能够全国通吃？因为其把握住了大众购房的需求，大众产品也是规避风险最好的手段，值得学习。
近两年，在户型研发上，中梁地产表现也颇为抢眼。他们对地块属性把握、三四线城市客户需求、户型面积段控制及空间功能的理解非常走心，主要布局经济发展较好的三四线，单项目建面控制在25万平内，很好地抓住这些城市换房客群的需求。从户型设计角度来看，中梁注重南北通透、采光充沛、内部空间精致实用，在市场形成”平价奢华”的印象。比如下面两个分别把紧凑型的四房和六房做出舒适感的户型，均采用电梯直接入户的设计。
▲加上一部分赠送面积，119平做四房，客厅的开间非常大，在4米2左右。
▲173平的六房产品，客厅开间超过5.5米，动线设计比较符合用户的生活习惯。场景感比较不错（场景感的价值体现在客户没有住进去，也可以感受到未来生活的状态）。
有产品战略的房企可以在产品库里选户型，而没有形成产品系的中小房企可以在不断对标过程中找到适合自己的好户型，具体操作可以总结为以下两点：
❶ 综合评估自身品牌等情况，确定开发物业类型、产品档次、产品结构，确定对标企业。例如，专业市场对标华耀城、华南城、五洲国际，商业对标万达等，住宅对标三四线城市的碧桂园、恒大、中梁等。
❷ 对地块周边楼盘进行更加精细的对标，包括控规、地理位置、品牌、户型面积及室内空间布局、预期价格等多个层面。同时，需要深入研究三到五家知名房企的多种户型。
四、拒绝盲目学习，合理地优化出适合自家项目的好户型
值得注意的是，学习绝对不是照搬。绿城在杭州的桃李春风项目做了80平的合院，获得好评之后，中部地区某项目就照搬了这个户型，但他们忽视重要的一点，这种户型的别墅不能当做大众产品来做，应该定位为第三、第四居所。由于大品牌开发商有更加优质的运营服务能力，所以能极大地提升这种产品溢价，这也是一般开发商玩不了的。中部的项目做出来后，两年时间，70套别墅售出不到一半。
和大房企拥有产品设计研发部门相比，一些中小房企的户型设计中最大的难点在于既没有专门的设计中心，也没有懂得相关知识的人才。因此，在做户型设计的过程中存在被设计院“忽悠”的风险，可能最终花钱买来的是一些已经过时的户型。其实，我们可以通过学习品牌开发商的主流户型思维进行户型优化，来弥补这一不足。下面举两个例子：
案例一
▲这是一个120平的三房设计，明厨明卫，电梯直接入户，主卧设有衣帽间和卫生间。
▲这是优化后的户型，将原来北向的衣帽间改为卧室，增加1.2平的面积多设一个卧室，三房两卫改为四房两卫，进一步提升了户型竞争力，也更符合所在地市市场需求。
案例二
▲左图是位于苏州的一个项目，右图是我对其进行的优化效果。面积从102平扩大为107平，让其成为一二三四线城市的通用户型，而且直接可以替换很多个交通核的标准层。右图加大了北向一个次卧开间（加大300mm），改变主卧门洞位置，增大了主卧实用面积，加大客厅开间300mm。
另外，在好户型的基础上，为了寻找销售速度和收益最大化的平衡点，结合控规指标，还可以做多个排布方案，优中选优。比如容积率为3的项目，不同的房企可以结合销售速度等因素，做出多种排布方式。万科在郑州的一个项目通过洋房和高层的排布，最终做出容积率只有2.2-2.3的视觉效果。
▲万科郑州某项目沙盘。
根据户型设计资深从业者郭市伟在明源地产研究院“地产产品圈”社群分享整理而成，整理人：朝一
(2) [地产智库]地产智库
经调查发现，除了房型、房价、地段这三大刚性因素，影响客户买房决策的因素有街道（1.1%）、围墙（1.9%）、出入口（2.3%）、外立面（4.6%）、建筑风格（8.4%）、停车（10.4%）、总体布局（11.1%）、商业配套（11.6%）、区内配套（18.4%）、园林绿化（29.9%）。
园林绿化位居榜首，但在我们每天的社区生活中，多多少少都会有这样那样的不便。因此，人性化景观设计正受到越来也多开发商的关注和重视。
下面，明源君以南部湾·万科城和绿地的“理想·家”系列为例，一起来看看宇宙两大房企的人性化景观是如何设计的。
万科的人性化景观设计
1.儿童游乐场
根据孩子成长年龄、心理变化的不同，可以分为以下几个不同的成长时期：婴儿期（1~3周岁）、幼儿期（4~6周岁，又叫学前期）和学龄期（7~12周岁）等。根据不同年龄阶段的孩子对户外活动的需求，万科的儿童游乐场里分为1-3岁宝宝的启蒙游乐场和3岁以上孩子的亲子乐园。
启蒙乐园：为1-3岁宝宝设置户外启蒙游乐场
1-3岁宝宝活动区，场地比较平坦，器械方面仅设置了色彩山丘和摸摸高、启蒙墙。其中，彩色山丘充分考虑地垫的质地、坡度及色彩，让宝宝在攀爬过程中，形成认知。摸摸高及启蒙墙则特别针对学步的宝宝，通过摸摸高和启蒙墙上的字母及形状，让宝宝在学步中得到早教启蒙。
另外，宽型防撞木座椅、婴儿车停车位、环形按摩步道形成的成人看护流线，都是颇有亮点的细节设计。
亲子乐园：儿童的游乐场，家长的交往空间
这个亲子乐园是以孩子为主体，家长为主导，增加老人的康体设施和邻里交往功能。
在大儿童的游戏场地中，游戏器械较多，万科根据孩子游戏的方式进行适当的分区。如体力游戏区、团体性游戏区、尝试性体验游戏区、想象力创意游戏区和安静休闲区。
在亲子游戏区有特别多的安全红线，就是用红线划出各活动区的安全间距，防止碰撞。比如小件器械之间保持不小于1米的安全距离。高于76厘米的设备间距离至少在2.7米之外；地表的覆盖物应在器械周围延伸至少1.9米。
而启蒙乐园和亲子乐园的错开门设计，形成流线缓冲，避免大孩子对小孩子的意外冲撞。
2.康体广场
康体广场不但给老年人一个健身空间，也给了老人一个交流平台。在康体广场，万科特别关注几个细节：a.平整的地面；b.绿荫木座椅；c.专业的健身器材。
3.宠物公园
所谓人性化景观设计，就是除了每位家庭成员，包括你的宠物都要照顾到。
萌宠公园为宠物设计了专门的活动区域，宠物可以顺S形步道环形散步。还可以训练它钻狗洞，走平衡木，绕桩等。狗狗在活动时，主人可以在遮阳伞下休息。而周边封闭的矮围栏保证了观赏人士的安全。
4.健康跑道
万科提倡“健跑文化”，跑道以预制混凝土和石材结合铺装，更在准备区为业主设置了压腿热身的专业健材、放置饮料的水杯卡槽、放置背包的敞开式储存墙，旁边还有标识指示牌为你提供专业的运动指导。
5.欢聚天地
别以为只有别墅才能开露天派对。万科在社区专门设置了一个露天的聚会场地，包括备餐台、洗菜台、多人聚餐台、烧烤台、储物架、儿童专属泳池，甚至还有室外淋浴区。
6.大堂公共空间——第二会所
除了户外场地，让大堂也可以设计成一个多功能的第二会所。万科在这块已有非常丰富的经验。楼下的架空层可以做成自行车停放区，还可以做成乒乓球室、儿童玩乐区、交流区、运动器械室等。
7.植物分区
主入口：种植树形优美的常绿、观花、观叶大乔木；
中轴线：具有季节性变化的风格，以常绿植物为主，观叶、观花、观果点缀其间；
宅间绿地：利用常绿小乔木为基调，并以花灌木进行围合，使用纯园林造景法，尽可能软化建筑周边棱角。
绿地的人性化景观设计
1.日照
儿童及老人活动区位于全区日照较好区位，保证冬至日 2 小时以上的日照。日照较差区域布局停车位，布置常绿植物、或者生动雕塑物等元素。
2.风环境
通过种植林带，布局景墙，来屏蔽寒凉冬季风，让冬季的风也温暖。夏季，开敞草坪，引导夏季风向流通，确保活动区空气流通。
3.声环境
为了保持环境安静，所有车行道尽量布局外围，而运动场地、儿童活动地远离居住建筑南朝向，退让 4M 以上。
4.人车分流
老人和儿童活动区域为纯步行区域。
3.小区入口
所有道路都是见阶见坡，无障碍坡道的坡度设计为1:12。
入户门厅前设计了一个景观会客厅。
4.跑道设计
小区设有健跑环道，健身跑道地面采用防滑橡胶垫，并标示距离、方向，提醒不同年龄慢跑者运动距离，并设有LED夜跑导航。
5.儿童活动区
绿地对1-3岁、5-8岁、8-10岁三个不同阶段儿童，进行了游戏分区，大孩子和小孩子在空间上是区分隔开的；
对场地进行围合设计，开口少，便于看护；
6.景观会客厅
绿地特别选取了日照、噪音、风场适宜的区域作为景观会客厅。
在这个公共空间的会客厅里，还有外摆家具、户外烧烤台、洗手池、果皮箱等配套设施，周末时邀上三五好友来场户外Party，有什么比这更惬意！更任性！
作者：刘芳，来源：明源地产研究院。
(3) [地产智库]地产智库
前言 Preface：地产人一直都是外人羡慕的群体。时至今日，地产行业的收入依然仅次于金融行业。调控层层加码之下，热点城市的房价依然蠢蠢欲动，就整个行业而言，依然美好。
可是，越来越多的地产人开始感到焦虑。不管是基层、中层，还是高层。无论已步入中年还是正年轻气盛。因为，地产行业，至少开发这块的大量岗位正在加速消失，每个人都应该回答这个问题——如果我失业了，该怎么办？！
行业洗牌加速
收购兼并
导致很多岗位消失
经过二三十年的高速发展，中国房地产行业已进入成熟期。兼并重组在所难免，而且最近几年行业洗牌加速，不少中小房企的人被不断洗出局。
1、收购兼并，让很多中小房企的人失业
大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的事情其实一直都在上演，只不过这几年，在行业整体增速放缓的大背景下，这一趋势更加明显。
2016年，12家企业的销售金额超过千亿，占整体市场份额的20%；131家房企跻身百亿，销售总额达5.7万亿元，200强的市场份额已超过50%，行业集中度明显上升（如上图）。
▲ 来源：公司公告、明源地产研究院
即便在调控之下，强者依然恒强，2017年1~2月，前三大房企的攻势依然十分凌厉（如下表）。目前，国内最大房企的市占率尚不足4%，而美国的帕尔迪在巅峰时期的市占率高达8%！不难预计，未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著。
▲ 来源：公司公告、明源地产研究院
过去几年，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，并购重组案成倍增长。根据Wind资讯数据统计，2015年以来，房地产行业并购案发生556宗（包括已完成与未完成交易），涉及并购金额高达7080亿元。这意味着数百家企业涉及地产行业的并购重组案，同比增长率超过40%以上。
其中，2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%；2016年，并购案为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；2017年至今，房地产行业并购案宗数为15宗，涉资250亿元！其中，大额并购交易多是涉及地产企业之间的并购重组，包括中信地产、中海地产、华润置地、保利地产等央企并购重组交易。不过，标杆房企收购中小房企项目股权的并购案更多。
一旦被收购，意味着公司不复存在，大部分人因此失业，需要寻找新的东家。未来5年，随着行业洗牌的继续，房企数量至少减少三分之一，岗位还会不断消失。
2、不止基层，中高层同样面临失业危机
年后，不少地产人或在后台留言，或私信明源君，表示比较迷茫。其中有不少是自己的企业被兼并了，面临被裁的风险，或者认为自己的企业有被吞并或干不下去的风险……
这样的担心并非杞人忧天，而是居安思危。不止是基层或者中层，高层同样对此感到十分焦虑。
去年，明源君对话过的不少百强地产总裁均忧心忡忡地表示：如果不快速做大规模，我们很可能被吃掉，到那时候，现在的这些人可能没饭吃……或许你会觉得这有点危言耸听，但此类案例简直不胜枚举。
某综合体被某TOP3地产巨头收购了，所有人都很高兴，觉得自己不费吹灰之力就加持了巨头的光环。
可是，天上可没有掉馅饼的事。孙宏斌去年在公开场合向中小房企老总喊话：“如果你的公司现金流有问题，但还有价值，可以找我。”这句话表达得更直白一点就是，我收购你是看中你公司或项目的价值，而不是其他。即便是优秀的公司被收购，高管也很难继续安然无恙的留在新公司的。换句话说，既然公司和项目还有价值，而你却做得这么烂，原来这群人就有问题。
果不其然，收购完之后没多久，该综合体的办公室就来了十几个TOP3巨头派来的人。一周以后，空降的工作组将所有高管召集起来开会，宣布他们被集体辞退了，该补偿的补偿，自己重新去找出路。
前两天，受朋友之托，明源君在微信朋友圈发了一则招聘消息。消息发出去二十分钟，就有不下20个好友私信明源君表示对此很有兴趣。这些人，级别最低的也是现任或前任副总经理，甚至还有董事长！其中一些是骑驴找马，希望到更大的平台上施展才华；还有一些现在没有工作，正急于寻找新工作！
高端人才失业也很正常。你可能很优秀，但是还有人比你更优秀，房企数量在减少，类似级别的岗位减少以后，你就失业了。
科技的进步和经济结构的调整
让地产人失业
行业集中度提高，企业被兼并收购，那几乎是不可抗的，毕竟中交并购绿城的股份之后，宋卫平的权力也被大幅削弱。更可怕的是在行业洗牌和经济结构调整中，自己掉队，被时代的车轮碾压得血肉模糊。
1、未来，机器人将取代掉一半的地产人
谷歌阿尔法狗打败李世石的时候，世界哗然，但其实机器人代替人工的剧情已经到处都在上演了。
IFR数据显示，2015年全球工业机器人的销量达到24.8万台，比2014年增长了12%，是2009年的4倍多。其中，中国以6.7万台的用量，成为工业机器人的第一大市场。
相对于韩国每万名工人工业机器人拥有量478台，日本314台，目前我国的机器人密度仅为36，工业机器人的市场空间还很大。但即便如此，自动化已经对就业结构产生巨大影响，1995年~2002年，我国工厂提供的就业机会减少了约1600万个，相当于制造业提供的总就业机会的15%。更多的公司还在考虑使用更多的机器人，房企自然也不例外。
早在2015年，在“下个十年的亚洲可持续动力论坛”上，王石便表示，“万科没有兴趣投资跟房地产无关的领域，只有机器人除外”，其认为，未来万科40%的劳动力将被机器人代替。
▲德国发明并已在工地使用的砌墙机
来个全景视频，看得更清晰一点：
除了万科，绿城在更早已经开始尝试机器人服务，龙湖、中南建设等房企也纷纷紧随其后，试图用机器人去取代部分人工，以减少工人数量减少和用工成本增加给企业带来的困境。
2、不紧跟时代的地产人，注定要被淘汰
机器不仅可以砌墙、施工、焊接等，而且已经开始威胁各行各业的白领人群——蓝领被看得见的机器人取代，白领被看不见的人工智能干掉。
日本富国生命保险公司于今年1月正式“录用”34名智能机器人，负责公司的保险理算业务，公司34名理算员（占理赔部的30%）因此将在3个月后正式“下岗”。高盛在2000年的巅峰时期，位于纽约总部的现金股票交易柜台有600名交易员，为投行金主的大额订单进行股票买卖，如今只剩下2名留守，其余工作均由机器人包办。
对地产来说，保安、客服、销售、成本测算，甚至产品定位，智能机器人样样都能干。
▲ 2016年，万科全球首创机器人“卖房”亮相杭州，图为机器人“艾美”正在讲解
过去的成本测算难免出问题，要么资料搜集不全，要么输入或计算错误。机器人做成本测算却几乎是全知全能的，而且基本不会出现输入和计算错误。以后，企业只需要一个成本总就足够了！
基于数据总结的预测将越来越多地替代人的判断，高层管理者将更多地依靠大数据来做决策，比如新城控股的总裁，现在坐在办公室里就可以看到项目签约达成率，IRR数据（内部收益率）等，对中层管理人员的需求自然会不断萎缩。
机器人还可以做产品定位，强排方案只要输入条件，无数个方案就出来了。中海2014年在深圳的销冠项目的产品就是通过大数据计算出来的。通过大数据测算，中海发现了200-240平米的市场空白点。为此，项目重点锁定了宝安本地、南山福田等城市生态别墅客户，对产品包括户型、自住面积都做了合理的研究，最后推出的产品很受欢迎，成功抢得城市中心高层产品客户，实现了60亿元的成交金额。
当然，机器人不可能将人工都取代掉，毕竟机器人也要成本，一些十分基层的工作，在未来很长一段时间内，一些人工成本还是低于机器人的。还有一些技术型的工作，也还需要白领。高盛干掉了交易员，但是却雇佣了9000名（约总员工数的1/3）电脑工程师。不过，前提是你自己要跟得上时代的步伐。
大家知道，做招采这块，过去除了专业还要人脉广，资源要多，但是到今天，那一套可能已经不管用了，特别对城市布局越来越多的大型房企，更加不适用，因为新进入的城市你很难有资源。
明源君有次参加一个地产招采的研讨会，一位“资深”人士对反驳他观点的年轻人不悦，半开玩笑半认真地说：“小姑娘，我做招采的时间比你的年龄还大”，言下之意就是你还嫩着呢。可是，这两个人是同一级别，都是百强房企的招采经理。小姑娘年轻，精力充沛，而且运用互联网寻找供应商、做招采更熟练。你说，未来谁更有可能失业？
长沙万科招采负责人白旺喜即表示，通过招采创新，2015年其部门工作效率提高了1.75倍！因为采购额比上年多，而采招人员却由之前的6个变成了4个，全年处理了580多份合同订单，同时加班时间还减少了。
但凡房企的招采人员去供应商那里考察，无论是总监、经理还是普通的采购员，都会受到高规格的接待，可是，供应商真是敬重你吗？他只不过是在意你手里的单而已。卸掉公司的头衔，还有人会这么招待你吗？
当代置业将造价咨询搬到了线上的算客工厂，起初是因为公司工作量太大，试图借助社会上的造价咨询人员完成，但杨光也表示，不排除以后全部都放到线上。如果这样的话，公司相应的员工就要失业了。
唯有不断学习
更新知识
你才能工作到退休
这几年，关于延迟退休的话题不时被热炒一番，不过，在明源君看来，延迟退休不是最可怕的，更可怕的是，你还没到退休年龄就没工作了。
1、经验和知识会过时，而学习能力不会
过去，技术创新相对是线性的，具有延续性，故而经验很重要。可是，到今天，经验变得没那么重要了，因为变化太快，很多东西都是新的，去年的经验今年未必用得着。
2016年，内地一些地产中高层失业后求职，降薪50%也找不到工作。过去玩得转，现在未必有用；在之前的企业用的套路，别的公司未必接受。
一些房企，涉足互联网领域，依然在用地产开发领域的人做。这些人在地产开发方面或许是资深人士，但对互联网的理解可能还不如一个刚毕业的95后大学生，因为后者原本就生活在互联网上。明源君接触过中西部地区一些房企的中高管，他们中的少数人对互联网的认识确实不如一个大学生。
这或许有点悲怆，甚至悲壮，但时代如此，没有企业可以靠一招鲜打天下，也再也没有人可以仅靠过去的所学就能一辈子有饭吃。像毛大庆、杜晶、陈凯、蔡雪梅这样的高层，自己有资源，选择了创业。任正非并不懂技术，43岁才被迫创办华为，但其有组织管理才能，能识人用人。以上这些都是极少数，而且他们也在不断学习。更多的人，如果丢掉了现在的工作，还是得重新找一份新工作。
唯有不断的学习，才不至于被时代所淘汰。面对移动互联网浪潮，中洲控股一度给每个高管配一个90后实习生，既能够让大学实习生快速成长，又让高管们向90后学习新思维，新语言。
经验和知识可能会过时，而学习能力却不会。智能机器人或许可以做很多标准的工作，但是思想、创造能力等，还是还无法跟人类比拟的。
2、要高度专业，还要有跨界的复合能力
专业是好事，但是如果仅仅在极小的一个领域“专业”，则既容易一叶障目不见泰山，又容易在行业和时代的剧变中丢掉饭碗。
没错，你坐在写字楼里，喝着咖啡，十分小资。可是很多工作做了两三年就是简单的不断重复，这跟富士康流水线上的工作也并没有太大的差别。如果你入职之后，一直在一个部门做同样的事情，是很危险的。
因为，整个经济结构正在调整，地产行业也在变化，公司在转型，一旦战略改变，有些事情就没那么重要了，相应的岗位也就没有了。如果你只会一个专业，是很容易被抛弃或替代掉的。
有些人只懂成本，或者计划运营管理的节点控制等，当这些没那么重要的时候，就跟不上时代了。比如，你之前在二三线做成本管控很好，每平方节省几百块钱可以打败很多竞品。但公司战略转到以一二线为主之后，土地价格占了绝对大头，并不在乎每平方节省几百块，你自然就被边缘化了。
益田集团的冷兵就表示，其个人不是很鼓励成本的人再去学什么成本，因为那已经是最基本的要求了，不妨多去学习点金融知识、设计、人工智能、营销等的知识等。
明源君十分认同其观点，比如万达去地产化之后，传统开发方面的职位，减少了甚至没有了，但文化、金融、网络领域却多了很多职位。
对于地产行业来说，未来，存量将取代增量、服务将取代开发，成为主流。既懂房地产，又懂金融，还懂法律的复合型人才就极度稀缺。
那么地产人要怎样才能进行跨界学习呢？
第一，扩大你的圈子，搞运营、成本的人可以多跟设计的交流，向跟做投融资和资产证券化的专业人士讨教。明源君人士一个老总，为了不让自己思想落伍，规定自己每个月至少结交互联网、金融、人工智能等新兴领域的年轻朋友一个。
第二，这几年，不少房企孵化了一些新业务，可以尝试内部转岗，挑战新事物，许多人在熟悉的领域工作多年，已经心生厌倦，但到一个陌生的领域，则斗志会被激活。许多人在做高管之前，都曾在众多业务线上历练过。当然，换岗前，你得掌握一些新业务的知识。
第三，如果现有的企业没有你感兴趣的新业态，或者无法内部换岗，也可以考虑换一个事业平台，到一个新的环境，往往容易让人重回青春。
第四，学习最好要有一个可考量的指标，比如通过某个考试。明源君认识一位小房企的老总，前两年就高分通过了司法考试，准备哪天地产干不下去了，就去当律师。
所以，淘汰你的，并非时代、技术，以及行业的变革等等，而恰恰是你自己。拥有强大学习能力的复合型地产人，随时可以转换跑道，而满足现状、不思进取者，将被机器人、新的奋斗者迅速取代。
作者：艾振强；来源：明源地产研究院。
