【www.shanpow.com--广东】
惠州哪个地段最有潜力篇(一):楼市最有前途的10大地级市之五：惠州
编者注：首先，因为惠州在知名度上，不如我们十大地级市中的其他城市，有许多朋友并不是很了解她。因此我先简单介绍下，熟悉的朋友可以直接跳过城市名片。
1惠民之州
城市名片：惠州，广东省辖内19个地级市之一，三线城市。
位于广东省中南部东江之滨，她旁边有三个强势的邻居——深圳、东莞和广州。国家历史文化名城，辉煌时期时期可追至隋唐，当时的粤东重镇，后来的粤东门户，如今的惠民之州（有点类似于深圳的来了都是深圳人）。她是珠江三角洲地区中心城市之一，广东省的GDP大户。目前辖内2区3县，占地1.16万平方公里。
来源：百度
惠州环境宜人，国内少有。江流贯穿整个城市，自然风光迷人，生活节奏慢，多次被评为中国最具幸福感城市、中国十佳宜居城市。
惠州在文化上算是一个传统的广东城市。本地人以客家人为主，人口流入大，外来人口多为潮汕、四川、两湖、江西、华侨，当然这里深圳、香港人也不少。惠州包容性很强，民风淳朴，友善不排外。
惠州，是一个绝对能让你惊艳的城市。
2GDP弱？增速已超广州！
提前剧透下，在我们所讲的十大地级城市中，惠州的GDP总额是最弱的。但是，这并不能代表惠州就是经济实力是差的。根据广东省统计局数据显示，惠州的GDP增速在过去六年的时间里已经超过省会广州，在广东省排在前十的城市中，仅次于深圳。
而在过去的一年里，惠州的GDP总额达到3412.17亿元，稳居广东省前五城市，在全国百大城市中，惠州也迈过前60关口，经济实力不容小觑！
数据来源：广东省统计局；制图：卡若特
2016年4月，《第一财经周刊》发布了新的中国城市分级排名榜单，惠州也被定义为“二线城市”，这也是基于对惠州未来的看好，以及对惠州经济实力的肯定。
广东也是一个强市如云的GDP大省，但不同于江苏，广东省的城市发展较不平衡，贫富差距很大，两极分化严重。因此从数据上看，惠州和排在前面的另外两个地级大市——东莞和佛山，仍然有很大的差距。东莞在经济体量上是惠州的2倍，而广州和深圳更是像巨人一样林立在惠州的眼前。惠州在未来的经济发展上，仍然有很多功课要做。
但是，我们仍然可以对惠州抱有一定的信心，因为惠州的未来上升空间依旧很大，并且会一直处于高速发展中。
3东进，助惠州崛起！
东进！东进！这是十三五之后，深圳扩张的重中之重，也是打造深港惠都市圈最重要的一步，惠州为深圳的扩张提供广阔的土地，形成大后方基地，而深圳也会给惠州带来完善的交通体系，以及人口、资金、产业。
交通先行是整个东进战略的基本原则第一条。
预计到2020年左右，惠州境内将形成“3条高铁线路+9座高铁站”的路网格局。其中赣深高铁分别设置博罗北、惠州北和仲恺站3个站点。深圳地铁14号线延伸至惠州，今年开工，预计2022前建成通车。
来源：网络
目前，城市发展的主要趋势都是集中资本，打造明星城市，然后再建设都市共荣体系，辐射周边中小城市，逐渐形成都市圈。而惠州就是典型的被辐射城市，近几年的经济崛起和深圳的超速发展有关。
而随着东进战略的实施发展，最大的收益者将会是惠州。因为相比东莞，东进给惠州带来的经济增量将更大，增速也一定更快，而东莞在与惠州的竞争中，优势很有可能会随着深港惠城市圈的推进而被逐渐弱化。
中短期内东莞会以碾压的姿态凌驾于惠州之上，但是随着惠州硬件设施与软件配套的全面升级，未来会拥有更多与东莞相抗衡的大中型产业，会与其形成旗鼓相当的局面。当然，深港惠都市圈内的城市即是竞争对手，也是合作伙伴，这是后话。
而面对深圳的东进战略，惠州政府班底也立下目标，五年后的惠州：GDP将破5000亿、形成千里轨道、成为广东硅谷、创新高地。
惠州，巨变来临！
4楼市：火爆异常，一年内翻番！
2015年初，楼市火爆的前一年，当时我陪伴一个朋友在惠城东平岛看盘，当时附近还有均价4500左右的二手房源。时隔一年，据安居客网站上显示，东平二手房已经达到每平8090元左右，房价上涨之快令人咋舌。
当然惠州的房价上涨之快，与深圳楼市的火热有紧密的关系。惠州楼市整体上都受深圳的辐射所影响，属于跟涨片区。但是惠州的自身内需增长也是其房价上涨的重要因素之一。
1、人口增长显著
我们仍然以小学生指数来判断一个地区的人口增长情况。根据广东省统计局的数据显示，在广东省统计在内的20个城市里（不含韶关），惠州目前拥有50.4万小学生，增幅达到了27%，名列广东省前三，超过广州、佛山等强市。
目前惠州市的常住人口475.55万人，户籍人口达到430.94万人，惠州的落户率很高。
数据来源：广东省统计局（注：韶关暂无数据，预计为负增长）；制图：卡若特
2、本外币存款稳进提升，固定资产投入加大
本外币存款是反映一个城市综合实力的指标，惠州在近五年的时间增幅达到83.5%。
本外币存款额稳进提升，也恰恰说明了购房能力的强劲。房地产在中国一直作为普通民众增值保值的首选，另外参考贷款额和固定投资我们可以推断出结论：惠州的购房需求也在进一步扩大。
来源：惠州市统计公报
来源：惠州市统计公报
而房地产开发投资在2014年攀上高峰后，在15年有所回落，也说明了惠州楼市目前有一定的库存量，但是经过2016年楼市大热后，这其中肯定有大量的房源被投资、刚需所消化。
根据惠州的去年严厉的预售证新政，可以预判未来惠州在房地产开发投资上会趋于谨慎的态度，避免不合理开发造成大量的库存。这也说明未来惠州的优质房源在数量上会更加紧凑稀缺，也预示着惠州未来的房价，整体上依旧会处于上扬的姿态。
另外我们参考下现在的东京，如果深港惠将来变成直辖市，惠州的未来可想而知。
各片区点评：
惠州楼市现在有两种概念，一是临深，二是深港惠概念，也就是都市圈共荣体系下楼市会受波动的其他片区。
1、惠阳+大亚湾（临深盘）
特点：受深圳辐射较强，价格低廉，投入成本低，上升空间大，属于潜力盘。
这里的房源也大多打着深圳超低价，100万买海景房等广告来吸引年轻置业者。从距离上讲，惠阳和大亚湾就是为深圳客提供住房的。相比深圳的天价房，惠阳和大亚湾的房源显得物美价廉。
而这里的定位也会随着轨道交通的建设，从炒作重灾区向刚需之地演变，因此我们也长线看好。
短线上看由于今年楼市严控，再加上交通、配套设施还不完善，短期内很难有所作为。
但是惠阳+大亚湾在与其他的临深盘竞争中，还是会赢在了时间成本上。从坪山站到惠州南站直线距离为19公里，到大亚湾开发区医院也就21.6公里，相当于北京市中心到六环，这种距离优势是其他片区无法抗衡的。
另外深圳14号线轨道交通的外延，也会给惠阳楼市带来新的增长力。
典型片区房价走势：
来源：安居客
注：今年随着深圳楼市的降温，价格上会有所下跌。
2、龙门县+惠城区+惠东县（部分）
特点：需求强劲，配套设施完善，交通便利
龙门县是临广盘，毗邻广州增城、从化，属广州跟涨片区。龙门县天然氧吧，很适宜居住，也是目前房价最高的地区。
惠城区是惠州市的核心区域，房价自然会居高不下。目前金山湖、红花湖和江北片区是惠城区最房价最高的片区。但是注意，金山湖和红花湖多高端物业，距离深圳辐射较远，投入成本又较高，因此投资意义不大。河南岸为老城区，与江北的竞争类似于深圳罗湖与南山，已逐渐处于劣势。
相比之下，江北新区更加有潜力。江北是目前新的商务中心，这里办公楼很多，配套设施完善，新地标佳兆业广场也位落于此。在江北的街道上，你经常可以看到粤B车，最近几年有很多香港人也选择在这里置业。
另外惠东县是一个值得注意的片区。惠东县东连深汕特别合作区，有一定的产业基础和人口红利，但是惠东县距离深圳辐射较远，并且分化严重，库存较多。距离巽寮湾附近的海边地段（如稔山）仍有一定的发展潜力，但前提是巽寮湾的海景物业先被肯定。因此这里的楼市要看具体的盘区。
典型片区房价走势：
来源：安居客
3、巽寮湾等度假物业
特点：环境优美，属旅居地产，不确定性强，可参考三亚
首先，我认为的可参考三亚，并不是说这里和三亚一样。巽寮湾自然风光优美，最近几年推出的度假物业有点类似于三亚，但还没有做到像三亚的那种规模。一些投资客也将这里的大多物业收购，然后出租给度假酒店以收取租金来做长线投资。
地图中红色箭头方向的海岸，已经被大多来自北京的开发商所抢购。巽寮湾的金融街是由北京的金融街控股股份有限公司所发开建设，中国房地产上市公司十强之一，总部位于北京。
蓝色箭头区域已经被深圳的一些开放商收购开发。碧桂园也在不久前进军巽寮湾，打着9500元海景房的口号，准备施展拳脚，可见如今度假物业的火热。
但是旅游地产仍然面临着许多的不确定性，因此谨慎看待。
4、其他片区（仲恺+博罗+惠东县部分片区）
特点：价格诱人但风险极大
博罗县和仲恺受辐射较小，未来会有高铁站，房价目前处于上扬状态，未来有一定的增长实力，但是同比其他片区较弱，后劲会不足。博罗县也是目前惠州的房价洼地。仲恺属于高新发展区，多工厂，周边环境复杂，人口素养参差不齐。
这两区目前正处于发展初期，城区规划较差，刚需自住可考虑，投资请谨慎。两地皆属于惠州的跟涨片区，受楼市的整体波动所影响。
对于惠东的楼市我处于谨慎的态度，因此分为两部分。这里的片区细化排名分别是临深汕合作区、临巽寮湾等海边度假物业、临惠城区、平山、临河临汕。河源目前均价5700左右，汕尾均价不到4千，跨度较大。而平山已经连降4个月，跌破6千。大岭、稔山、巽寮等均价已达到1万1左右，一个县的房价差距竟如此之大，实属罕见（蓝色部分是我认为不太乐观的片区）。
典型片区房价走势：
来源：安居客
综上，我们看好的片区排名是：
1、惠阳+大亚湾（临深盘）
2、龙门县+惠城区+惠东县（部分）
3、巽寮湾等度假物业
4、其他片区（仲恺+博罗+惠东县部分片区）
原创不易，如果您喜欢卡若特的文章，请读者朋友们帮忙点赞，你们的支持是我们坚持的最大动力，谢谢！
【版权声明：本文为“城市竞争力”原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权。】
惠州哪个地段最有潜力篇(一):而面对深圳的东进战略，惠州政府班底也立下目标，五年后的惠州：GDP将破5000亿、形成千里轨道、成为广东硅谷、创新高地。
惠州哪个地段最有潜力篇(二):两年内见分晓！惠城区未来最有价值的房子会在这两个片区？
买房除了要找一个符合自身居住要求的，更要找一个有升值潜力的区域。房子所在片区的规划完善与否，关系到未来的生活质量，更是衡量你买房这笔投资是否明智。
惠州哪个片区更有潜力，规划更为完善？相信每个买房的人都做过对比。近日，西子网友 @往事随风9 在论坛发帖，他表示，惠城区未来最有价值的地产将是惠博沿江路 金山湖片区，并且结果两年内就有分晓，下面我们听听他的分析。
以下是@往事随风9的观点：
惠州房价上涨的最大原因是临深，需求外溢
1、惠州之所以房价涨，最大的原因就是靠近深圳，与惠州本地购买力无关。但惠城区明显离深圳较远，所以并非惠城每个地方房产都有投资价值。
未来房地产的发展围绕三大都市圈
2、房地产的发展周期已经过了，未来只有三大都市圈的房产有升值潜景：京津冀，深莞惠，上苏杭。
3、但经过2016年这次大涨，形势又变了，未来可投资的地产只有三大都市圈中的二条线索：第一是城际铁路站点沿线，且必须满足45分钟内到达都市中心。第二个线索就是卫星城市的最高端居住区。
惠博沿江和金山湖片区或将是未来的增长点
总结到这里，城际铁路沿线和高端居住区，惠州城区只有2个地方：惠博沿江和金山湖。
惠博沿江的特点是：前面有江，后面有山，左边有惠州北站，右边有博罗罗阳广汕高铁站，完全占据了直达广深高铁沿线的站点。
金山湖：惠州未来核心高端生活圈，环境绝无仅有，周围湖水环绕，风景放在任何一个城市都称得上绝佳。
其它惠城地方的均价经过今年这么大涨幅已经完全超出了本地人承受能力，未来没有城际铁路站点，也没有第一无二的环境做支撑，房价不可能再涨。
网友的一番言论引起了网友热议，大部分对金山湖的区域价值比较认可，但惠博沿江片区却略有争议。
@kane441302：惠博路大部分属于博罗的。
1、你小孩读书的学位与距离有市区的学位有得比么？除非你不生小孩。
2、只有惠博路一条路而没有纵横的交通网你想去哪里方便不？
3、配套暂时还没有吧，只能一周储存一次食物到最近的十几公里外的江北丽日驱车买吧？公交车只有两三步吧？门口连小卖部都没吧？
金山湖升值我认可，惠博路那是鸡肋，单是惠博路对面的下角配套与学位以及交通道路网及生活配套都好过惠博路几万倍，同样有江景湖景山景，惠博路江对面的市区下角价格却是惠博路的两倍左右，贵是有道理的！
@林曌：回复@kane441302 咋看很有道理，其实不然！主要是对惠博一带不太了解。
第一，惠博一带小区很多有幼儿园到小学，基本满足需求；
第二，沿江景观被一句“没有纵横的交通网”完全掩盖，略显苍白；
第三，至于配套目前确实不是太好，但据我所了解，钓鱼台和保利市场已经在筹备中，且钓鱼台铺位已经在招标了；楼下说得好，到市区十几分钟的路程相比大城市，算什么！
@joe109：惠博路开车到江北也就10多分钟，对于城市而言，算什么事啊？在深圳、广州、东莞去哪不要十几分钟？就算在惠州，麦地去江北和惠博去江北还不知道哪个快呢！
@凡人的烦：回复@kane441302 俗话说，莫笑孩时鼻涕浓！惠搏沿江路发展起来不比金山湖差！我看你并不了解沿江路一带，金山汽车城，奥林匹克花园，双碧湾都在惠博沿江路，但属惠城区！目前市政道路有白石路，金泉路，小金河大道，横跨东江连连接仲恺的第三东江大桥，最不用说赣深高铁惠州北站在此！
来源：西子论坛
惠州哪个地段最有潜力篇(三):为什么大部分深圳人考虑买惠州？
深圳房价开始上涨的时候，很多人第一反应就是抓紧时间买，生怕之后买不到这样价钱的房子，而当深圳房价继续上涨的时候，很多人的想法就变成了“再等等吧，说不定房价会降，降了再买”。可是等了很久很久，政策出台一轮又一轮，深圳房价没见降多少,甚至有的地方依旧在涨。越来越多的人就放弃了深圳买房只得去东莞，惠州临深看看。
惠州临深楼盘不能买？1
很多人深圳往返东莞，惠州多次，但最终还是纠结东莞、惠州能不能买？东莞限购的时候，很多人意识到也只能在惠州下手了！但是问题又来了：想买又不知道该买哪里？每个去惠州买房的人都有这种纠结。听中介的，又害怕被忽悠。网上各种查，关于惠州的房子能不能买？能买该买哪里？
“能”的观点很多，“不能”的观点也不少，不能买的观点大家已经在网上看得不少，小编就不用一一赘述，但是这些观点基本都是13年以前，13年惠州临深单价3-4千哪里都能买，转眼至今有钱都找不到什么好楼盘，妥妥的涨了几倍，近年来能买似乎变成一种共识。
跟着地产大鳄走准没错！2
像惠州大亚湾和惠阳这样的局面全国都没几个城市。这种形势下很多人看不懂，认为惠州二手房不好转手，更有甚者买到手后又把自己房子亏本贱卖，估计过两年后悔的只得是这部分人了。
其实这只是相关机构暂时抑制二手推高并消除一手库存资源的一个小手段，过一两年这个现状将不复存在。要不然万达，星河，碧桂园，恒大，保利，龙光等地产大鳄纷纷进军惠阳和大亚湾，其实他们不傻，比一般人看得都远。
小编认为当前深圳周边最值得投的就是惠州临深，未来五年升值空间最大的一定是惠州临深区域。
为什么是惠州临深区域？一张图告诉你真相！
数据来源：安居客
惠州买房那个区域潜力最大？3
深圳东进将投资1.4万亿。1.4万亿很多人没有概念是多少钱。举个简单例子：2008年金融危机中央投放4万亿刺激，扭转了当时局面，导致货币超发，人民币大幅贬值。仅仅龙岗，坪山就要投资1.4万亿，这个经济体量很多人看不懂会给龙岗，坪山带来怎样的转变。就像当前的房价，再往前推两年没人能想到能涨到今天的价格，大部分人只有等事实已经发生才能反应过来。
是的，不包括北上广深，而是整个中国都在悄无声息的转型。目前中国正处在一个巨大变革的时代，我们整个国民经济水平将从“量”到“质”的转变，未来我们将越来越重视生活环境、生活水平、生活态度的直接生命体验。而惠州大亚湾等临深无论在哪个方面都逐渐符合以上条件，未来不可限量。
先来梳理一下现在及未来哪些人会买惠州？
● 没购房名额的人。
● 资金预算不够，买不起深圳房子的人。
● 惠州本地人。
● 一家人生活在深圳压力大的人。
● 来往香港频繁又觉得深圳成本高的商人，惠州港口直达香港仅40分钟。
● 投资客。
惠州共有四区三县，各个区域的楼市也各具特色。除开本地人的购房需求，惠州还承担了产业带来的人口住房需求以及外溢深圳客的住房需求。这其中，多数人因区域选择问题而耗时良久。那么，在惠州买房到底哪个区域比较好？小编大概介绍一下惠州各地区的状况：
大亚湾
具有滨海与邻近深圳的双重资源，且有产业支撑。据相关数据了解，大亚湾区域共有47家500强企业驻扎在此。
因临近深圳，片区90%房子都卖给深圳客，2014年以来，大亚湾楼市成为惠州黑马，销售数据高居惠州榜首。有多周销售均价超过惠城。大亚湾地平，规划好，未来有潜力成为惠州的经济龙头，这个片区是小编重点建议的区域。
大亚湾目前逐渐完善教育配套，基础设施、旅游设施等。举例教育方面广外附设大亚湾外国语学校、澳头第二小学、西区樟浦小学等；基础设施方面有龙海一路（已通车）、龙海三路（年底通车）、龙海二路等多条大动脉；旅游设施有大亚湾黄金海岸、大亚湾儿童公园、万达广场等。都可以看出大亚湾在近几年来投入了大量的钱财发展民生设施。
优势：有十里银沙滨海资源，山、海相结；区域规划较新，道路宽广，与深圳为邻。
不足：目前商业配套尚未齐全，教育配套缺乏，楼盘入住率较低。
惠城区
作为惠州的核心区，惠城区优势十分明显，无论城市规划或者商业配套都已相当成熟，也是惠州本地人的置业优选之地。惠城区又可划分为金山湖、江北、河南岸、东平、水口等多个区域，楼盘价格差距也较大。
优势：城市基础设施较为完善，区域房企众多，选择面广，政策支持力度大。
不足：核心区规划已定型，发展空间较小，房价较高。
惠阳区
惠州老城区之一，同样拥有成熟的配套设施，因距离深圳较近，片区楼盘大部分客户为深圳客。这个片区也是小编重点建议的区域。
相比大亚湾，惠阳的配套设施较齐全，目前已有多家商业核心，如天虹、吉之岛、新一城等大型商场人流量都十分可观。
优势：配套齐全，交通便利，坐拥机场和惠州南站，距离深圳较近。
不足：老城区道路较窄易拥堵，核心区楼盘房价大多超过13000元/平。
仲恺区
仲恺为国家高新区，多家500强企业落户仲恺，区域GDP多次位居惠州各区县榜首。片区楼盘众多。产业带来了部分购房者，深圳客也是购房主力客之一。
优势：产业基础雄厚，房价不高，楼盘众多且有多家大型房企，选择面广，莞惠城轨即将开通，去往深莞两地将更为便利。
不足：有“大工地”之称，多条道路施工，交通较为拥堵。
惠东县
巽寮湾、双月湾等旅游景点皆在惠东，厦深铁路、海湾大桥的开通让惠东滨海旅游更趋火爆，夏季每逢节假日，皆会出现堵车现象。
惠东与大亚湾一样具有滨海资源，片区房价两极分化严重，滨海楼盘均价多在1万元以上，县城楼盘多在7字头，甚至有楼盘仅6字头。据了解，惠东县城区域楼盘多卖给本地人，但滨海楼盘多卖给外来客，其中深圳客仍占较大比重。
优势：具有滨海资源，多个片区沿海，交通便利。
不足：整体规划并不完善，滨海区域商业、生活等配套设施较少，逢旅游旺季必堵。
博罗县
就销售均价来看，博罗县属于惠州房价洼地，拥有极丰富的山景资源，罗浮山便在博罗县境内。与东莞相连。
优势：山景资源丰富，房价处于洼地。
不足：整体规划较为陈旧，吸引外地客因素较少。
龙门县
自然环境优美，楼盘相对较少，以旅游地产为主，其余楼盘多为本地人购买。但因距离惠州较远，且缺乏较为高端的商业配套，被指“山区”。
优点：风景好，空气好，主要产业为旅游业。
不足：缺少较为高端的配套设施，离惠州较远，地理位置较为偏僻。
其实小编建议刚需买大亚湾这个区域，惠阳也可以考虑。原因很简单离深圳近，地平规划空间大。大部分深圳客买的都是这个区域，深圳上班族离这里近，住在这两个片区去深圳上班更符合逻辑。
