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篇一:[农村房子买卖最新政策]农村房产能买卖吗? 有什么政策?
农村宅基地所有权归集体所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护。
一、农村房产有什么特点？
农村房产是指农户或个人在农村宅基地上建设的用于自住的房屋。要了解我国农村房产的产权性质，首先要了解宅基地的性质。我国的土地所有制度实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。其中，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。
房屋产权包括房屋所有权和土地使用权。使用建设用地需缴纳土地使用权出让金，在建设用地上建设的商品房的房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。
农村房产是在宅基地上建造的，宅基地的所有权属于集体，村民对宅基地只享有使用权。农村宅基地使用权具有以下三个特点：
1.农村宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民。即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
3.农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能是有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。
二、农村房产能买卖吗？
农村房屋可以买卖，但是不可以随意买卖。
1．农村房产能买卖吗？
农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方也只能是集体组织内部成员。集体组织内部成员有三种具体情况：
一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地的标准；
二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；
三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。
《土地法》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，同时规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。因此对已有宅基地且符合国家标准的村民，按照规定不能再取得新的宅基地。
2. 农村房产有什么证件？
目前大部分的农村房产没有真正意义上的房产证，但是具有《集体土地使用证》，即宅基地证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让。
我国在农村合作化后，农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。
3.农村房产买卖后，宅基地证怎么变更？
农村房产在本集体成员内部转让后，可根据规定变更宅基地证信息。
（1）变更基本条件
A.申请人户口必须在本村
B.申请人户口必须是农业户口
C.申请人及家属必须没有宅基地使用证
（2）变更程序
审查证件、资料→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证
（3）所需资料
A.户口簿原件、复印件、身份证复印件一份
B.当地公安局派出所的证明
C.申请书一份、委托书一份
D.宅基地使用权登记表
E.原土地登记卡二件，原宅基地使用证原件
F.更正后填写的土地登记卡三张
三．农村房产买卖案例
农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售。如果村民已离开农村，想要把老家在农村的房子出售，只能给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。如卖给城镇户口的人，其交易是不受法律保护的。
北京市通州区潮白河畔的宋庄镇小堡村一带因画家聚居在此而得名画家村。村民马某于2002年签订《买卖房协议书》以45000元的低价将房屋及院落卖给画家李某，由于近年来北京房价上涨迅猛，马某后悔将房子卖出。2008年马某提起诉讼，要求确认双方房屋买卖合同无效。
北京市二中院经审理后认定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马某与李某所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李某并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李某名下。因此，一审法院根据“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”的规定，判决双方签订的《买卖房协议书》合同无效。
按照政策，农村宅基地只能卖给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。有意购买农村房产的城镇户口居民务必要谨慎。
篇二:[农村房子买卖最新政策]农村房屋买卖法律规定 - 法律知识 - 110网
农村房屋买卖法律规定------读赵秀芹律师《农村房屋买卖形式及合同效力》摘录一、出卖的形式本村村民购买、外村村民购买、城镇居民购买。二、出卖的效力本村村民购买有效，因为不存在交易主体身份和土地权利认定障碍，因此凡符合一般房屋买卖合同有效要件的有效。法律规定：1、《中华人民共和国物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3、最高人民法院关于印发《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》和《关于贯彻执行〈民事诉讼法（试行）〉若干问题的意见》的通知（60）村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。4、最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。 外村村民购买：1、无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，认为宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。2、有效。A、宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋。国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定不可以转让给不同集体经济组织的村民。故不存在违反法律法规和国家政策性规定的问题，得自由转让。B、外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。C、允许不同集体经济组织成员之间基于生活、生产购买当地农村房屋不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。因此不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，交易行为符合一般房屋买卖合同有效要件的有效。 城镇居民购买无效。法律规定：2007年12月30日，国务院发布国办发[2007]71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用求教九政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。” 2007年12月31日，中共中央、国务院联合发布中发[2008]1号《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。山西昕水河律师事务所李斌虎律师二〇一一年八月二十八日晚
篇三:[农村房子买卖最新政策]农村宅基地转让政策
农村宅基地转让政策中，对农村宅基地转让相关审批手续、受让人主体资格应受限制、转让后原则上仍遵循“一户一宅”、房屋买卖合同的效力、出租农村房屋、宅基地行为的效力认定等做出了说明，详细内容请阅读下文。
农村宅基地转让政策
(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件
1、履行相关审批手续
《房屋所有权证》是确认房屋所有权的合法凭证，《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移
2、受让人主体资格应受限制
宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。
3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。
(二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力
1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。
有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转让应办理变更登记;根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。
应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此《土地登记规则》并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。其次，《城市房地产管理法》调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权;再次，《土地管理法实施条例》虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。
2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力
合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据;而《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行;经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办;未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。
(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定
农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。
延伸阅读：
农村宅基地转让合同范本
宅基地转让的法律规定
宅基地转让条件
