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篇一:[合同法94条]原创丨城镇房屋租赁合同中的几件事
靳叔评 景来律师
一、物业费的承担
在现实的租赁合同中，出租人一般与承租人约定了物业费由承租人承担，但是在承租人不履行约定义务缴纳物业费时，出租人能否以合同约定为由，免除自己缴纳物业费的义务呢？
答案是否定的。
出租人和承租人之间虽然在房屋租赁协议中明确物业服务费由承租人承担，但其约定只能在二者之间产生约束力，并不能对抗物业公司案，出租人和承租人应对物业服务费承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”
二、房屋脱落物致人受伤
承租人在使用房屋过程中，在阳台养的植物、在商铺安装的广告牌脱落、外墙脱落，砸到路人致其受伤，出租人能否免除赔偿责任？
答案是不一定。
根据《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条的规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。物件脱落致人损害是一种特殊侵权行为，适用过错责任中的过错推定责任。所谓过错推定是指损害发生后，被侵权人证明自己的损害是因建筑物等设施或者其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的，所有人、管理人或者使用人对自己没有过错承担举证责任，不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
如果所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错，那么到底是所有人、管理人还是使用人承担赔偿责任呢？在房屋租赁合同中，房屋的所有人与使用人不一致时，应由对该建筑物的脱落、坠落物具有控制、管理、维护义务的人承担赔偿责任。在这里，应注意“维护义务”到底是承租人的义务还是出租人的义务，首先考量的是租赁合同的约定，如双方没有约定，按照《合同法》二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务。
三、“群租房”租赁合同是否有效
群租房在人员流动大的今天属常见现象，但是因其违法改动房屋隔断多受地放法规禁止。群租房在违反法规的情况下是否有效？
答案是有效。
依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《合同法》五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。根据本条第五项的规定，只有合同在违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。因此，在“群租房”租赁合同在不具有其他导致合同无效的情形下，合同有效。
四、租赁合同的解除
租赁双方在合同履行期间，因工作原因或经营原因想要解除未到期的合同，但是出租人不同意解除合同，合同最终能否解除？
答案是一般可以。
出租人和承租人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同，出租人因自身原因主张解除租赁合同的，不具有《合同法》规定的法定解除权。
在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力。
承租人在租赁合同履行期内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋以自己的行为表明起不再履行租赁合同的，除合同另有约定外，承租人对出租人发出的收回房屋通知不具有单方解除合同的效力。若出租人坚持不解除合同的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的无法实现 ，一般的做法为：解除租赁合同，同时承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担违约责任。
附：城镇房屋租赁合同的法定解除权
一、租赁双方享有的的法定任意解除权
《合同法》二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
二、情势变更原则
《合同法解释二》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变化或者解除。
三、出现了《合同法》九十四条的根本违约的情形
《合同法》九十四条规定：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
具体到《租赁合同》则为：
(一)承租人解除
1、《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
2、《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
(二)出租人解除
1、《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
2、《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3、《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。
作者：靳叔评，江苏景来律师事务所主任助理。电话：189-5227-3318
篇二:[合同法94条]违约方的解除权：兼评合同法第94条与第110条之间的关系
原创 2018-02-26 李伟最高人民法院司法案例研究院 最高人民法院司法案例研究院
案件回顾：
违约方竟有权解除合同？
2013年7月10日，黄某等8人与张建英签订了《房屋租赁协议书（幼儿园）》，协议第一条约定，黄某等8人将其位于富兴花园小区院内幼儿园房屋租赁给张某，用于开设幼儿园。协议签订后，张某向黄某等8人支付了第一年的租金110万元，又于2014年6月11日支付了第二年的房租19万元以及第二年的租金保证金10万元。在租赁关系期间，承租人向区教育局发出通知，声明其将于2014年秋季停止办学。2014年7月18日，张某向黄某等8人公证送达《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除房屋租赁合同，且在2014年7月25日将涉案房屋腾空，并于2014年9月7日对腾房现状进行了公证。现出租人黄某等8人认为承租人无权单方面解除合同，故而诉至法院主张租赁合同合法有效，双方应当继续履行。
本案一、二审法院都肯定了《房屋租赁协议书（幼儿园）》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，故而合法有效，对双方具有拘束力。认定承租人张某的行为已经构成违约，理应承担《合同法》第107条规定的违约责任，但鉴于承租人已在他地开办教育培训中心，合同事实上已经不具备继续履行的条件，可以允许张某解除合同的理由，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。故而支持了张某解除租赁合同的诉讼请求。
本案的关键在于法官对于我国《合同法》第94条法定解除权的解读，以及《合同法》第110条是否是对法定解除权的扩充。对于解除权行使主体的理解不同，本案得出的裁判结果自然也就不同了。
案情分析：
本案承租人是否享有解除权？
本案中，并非区教育认为张某不符合开办教育机构的资质，通知张某停止办学，而是张某主动向教育局申报，告知自己将于2014年秋季停止办学。故幼儿园停办这一事件既不属于不可抗力也不构成情势变更。张某在租赁关系存续期间内，单方企图终止合同，拒不交付租金，提前退租的行为属于拒绝履行，构成《合同法》第107条所称的违约行为，应当承担违约责任。这一点本案的两审法院都能够予以准确认定，未能将其定性为情势变更，殊值肯定。但是法院却由此认为张某有权解除合同，并且认定张某享有解除权的法律规范不是《合同法》第94条，而是第110条。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”可以看出，并非债权人可以无限制地选择违约救济的种类，其中继续履行（强制履行）这种违约责任就要受到《合同法》第110条的限制。
但情况并非如此简单，法官在解决合同纠纷时并不能只看合同法的总则部分，而是先要翻看合同法分则所规定的的具体类型的合同规则。就本案而言属于租赁关系纠纷，根据《合同法》第212条，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”质言之，本案张某的主给付义务是按期交付租金，而非属于《合同法》第110条所规制的履行非金钱义务。给付金钱的债务并不会发生履行不能的情形，因而两审的法官在适用法律时出现了错误。即张某支付租金的义务并不会出现法律上或事实上的履行不能，支付租金的义务也不属于不适用于强制履行或履行费用过高。另外，本案双方签订了书面形式的合同，且有明确的租赁期限，因而承租人也不能根据合同法分则租赁合同部分的特殊解除权规则来解除合同。
图：继续履行排除规则与违约方解除权并非一致
法定解除权：
对非违约方的救济还是对违约方的优待？
违约方是否有权解除合同？抛开具体案情，本案引出了一个令人深思的问题。如果本案是负有交付标的物的出租人违约，其是否得援引《合同法》第110条，主张实际履行已不可能或代价过大，从而解除合同？
我国《合同法》于第六章“合同的权利义务终止”部分，规定了解除是合同权利义务终止的原因之一。《合同法》第94条集中规定了具有总则地位的法定解除基本原因，其中除了因不可抗力致使合同目的不能实现得行使解除权外，第94条（二）至（五）项规定了违约形态下的解除情形，分别对应拒绝履行、非定期行为的迟延履行、定期行为的迟延履行、其他履行瑕疵等根本违约形态下的解除权规则。从法条用语来看虽然使用了“当事人有权解除”，而未明确使用“非违约方有权解除”的表述，但这并非法律用语不严谨。其一，第94条统一规定了不可抗力与违约原因两大类的解除条件，而因不可抗力致使合同目的落空须解除合同的情形中，不存在违约方与非违约方的划分，因而双方都享有解除权。如果将法条用语表述为“有下列情形之一的，守约方可以解除合同……”，显然不能涵盖第94条第（一）项的情形；其二，第94条（二）至（五）项属于传统的债务不履行形态，虽未明确表明仅非违约方得行使解除权，但如果认为违约方在违约后反得借助解除制度，单凭己方意志逃脱合同束缚，显然是荒谬的。违约情形下，守约方解除合同既能摆脱因债务不履行对其造成的不利影响，从对待给付义务中解放出来，也能请求对方返还利益，甚至请求损害赔偿。虽然我国未将解除权放在违约责任一章，但是只有将这些情形下的解除权作违约救济意义的理解，方具实益。
至于认为违约方可以行使解除权的法院，则往往从《合同法》第110条实际履行的排除规定出发，认为此时继续履行合同已不可能，且这种情况下守约方往往不愿解除合同，因而只能判令违约方享有解除权。但是这种情形下，违约方解除合同后并不享有损害赔偿请求权，而是由守约方得主张赔偿的权利。笔者认为，在我国现行法体系下，为了充分发挥法定解除权是对守约方的保护及对违约方的利益剥夺的功能，宜将法定解除权交由守约方行使。如果遇到守约方不愿解除合同，而是请求对方继续履行，但属于《合同法》第110条情形，则此时合同仍然有效存在，只不过债务人的给付义务转化为损害赔偿之债。此时情形下，债务人虽然需履行损害赔偿的义务，但仍然有权请求守约方履行对待给付。守约方此时为了摆脱合同义务，当然可以行使解除权解除合同，并根据《合同法》第97条、第98条请求解除后的损害赔偿。依据这种逻辑，既保护了守约方的利益，充分尊重守约方选择合同是否应当解除的权利，又不会违反《合同法》第110条造成法律适用上的困境。（作者单位：中国政法大学民商经济法学院）
篇三:[合同法94条]中华人民共和国合同法释义：第94条
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
【释义】本条是关于法定解除合同的规定。
法定解除，指合同生效后，没有履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。
法定解除与约定解除既有区别又有联系。其区别表现在，法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，将合同解除；而约定解除是双方的法律行为，一方的行为不能导致合同解除。其联系表现在：约定解除可以对法定解除作补充。比如约定违反合同中的任何一项规定，不论程度如何，均可解除合同。
本条规定的解除合同的条件有：
一、因不可抗力致使不能实现合同的目的的何谓不可抗力，我国民法通则第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
不能预见，指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见，因人的认知能力不同，科学技术的发展水平各异，预见能力必然有差别。因此，不可预见，应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服，表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况，指独立于当事人行为之外的客观情况。
不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件，我国法律没有具体规定，各国法律规定不尽相同，一般说来，以下情况被认为属于不可抗力：1.自然灾害。自然灾害包括地震、水灾等因自然界的力量引发的灾害。自然灾害的发生，常常使合同的履行成为不必要或者不可能，需要解除合同。比如，地震摧毁了购货一方的工厂，使其不再需要订购的货物，要求解除合同。需要注意的是，一般各国都承认自然灾害为不可抗力，但有的国家认为自然灾害不是不可抗力。因此，在处理涉外合同时，要特别注意各国法律的不同规定。2.战争。战争的爆发可能影响到一国以至于更多国家的经济秩序，使合同履行成为不必要。3.社会异常事件。主要指一些偶发的阻碍合同履行的事件。比如罢工、骚乱，一些国家认为属于不可抗力。4.政府行为。主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等，有些国家认为属于不可抗力。
不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同。
二、因预期违约因预期违约解除合同，指在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。预期违约分为明示违约和默示违约。所谓明示违约，指合同履行期到来之前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人表示他将不履行合同。所谓默示违约，指合同履行期限到来前，一方当事人有确凿的证据证明另一方当事人在履行期限到来时，将不履行或者不能履行合同，而其又不愿提供必要的履行担保。预期违约，降低了另一方享有的合同权利的价值，如果在一方当事人预期违约的情况下，仍然要求另一方当事人在履行期间届满才能主张补救，将给另一方造成损失。允许受害人解除合同，受害人对于自己尚未履行的合同可以不必履行，有利于保护受害人的合法权益。
三、因迟延履行当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。迟延履行，指债务人无正当理由，在合同约定的履行期间届满，仍未履行合同债务；或者对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行。债务人迟延履行债务是违反合同约定的行为，但并非就可以因此解除合同。只有符合以下条件，才可以解除合同：
（一）迟延履行主要债务所谓主要债务，应当依照合同的个案进行判断，一般说来，影响合同目的实现的债务，应为主要债务。比如买卖合同，在履行期限内交付的标的物只占合同约定的很少一部分，不能满足债权人的要求，应认为迟延履行主要债务。有时，迟延履行的部分在合同中所占物质比例不大，但却至关重要，比如，购买机械设备，债务人交付了所有的设备，但迟迟不交付合同约定的有关设备的安装使用技术资料，使债权人不能利用该设备，也应认为是迟延履行主要债务。
（二）经催告后债务人仍然不履行债务债务人迟延履行主要债务的，债权人应当定一合理期间，催告债务人履行。该合理期间根据债务履行的难易程度和所需要时间的长短确定，超过该合理期间债务人仍不履行的，表明债务人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，在此情况下，如果仍要债权人等待履行，不仅对债权人不公平，也会给其造成更大的损失，因此，债权人可以依法解除合同。
四、因迟延履行或者有其他违约行为不能实现合同目的迟延履行不能实现合同目的，指迟延的时间对于债权的实现至关重要，超过了合同约定的期限履行合同，合同目的就将落空。通常以下情况可以认为构成根本违约的迟延履行：1.当事人在合同中明确约定超过期限履行合同，债权人将不接受履行，而债务人履行迟延。2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。比如季节性、时效性较强的标的物，像中秋月饼，过了中秋节交付，就没有了销路。3.继续履行不能得到合同利益。
致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务。将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益。该种违约行为主要包括：1.完全不履行，即债务人拒绝履行合同的全部义务。2.履行质量与约定严重不符，无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。比如，约定交付的标的物是一级棉花，但交付的却是买方根本无法使用的等外品。3.部分履行合同，但该部分的价值和金额与整个合同的价值和金额相比占极小部分，对于另一方当事人无意义，比如，约定交付100吨钢材，只交付了10吨；或者未履行的部分对于整个合同目的的实现至关重大，比如，成套设备买卖，未交付关键配件，使交付的设备无法运转。
五、法律规定的其他解除情形除了上述四种法定解除情形，本法还规定了其他解除合同的情形。比如，因行使不安抗辩权而中止履行合同，对方在合理期限内未恢复履行能力，也未提供适当担保的，中止履行的一方可以请求解除合同。
法律规定解除的条件，并不是说具备这些条件，当事人必须解除合同，是否行使解除的权利，应由当事人决定；同时，法定解除条件，也是对任意解除合同的限制，为了鼓励交易，避免资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益，非当事人要求，又必须解除的合同，不应解除而应继续履行。
