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代建篇(一):代建业务的三种主要模式
无论是哪种模式，绿城在选择合作对象的时候都要求十分严格。据绿城房产建设管理有限公司总经理曹舟南介绍，绿城在选择合作方的时候，有3个条件：第一，土地的权属证明必须是取得的；第二，对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位；第三，必须具备非常好的资金条件。
1.项目代建
就是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或部分资金，绿城建设承担开发任务，通过管理和品牌输出，为已获得项目的委托方提供房地产全过程的管理。
在这个过程中，委托方负责筹措项目开发所需全部资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
绿城建设负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人由绿城建设派遣，财务负责人由委托方派遣。项目管理团队根据合同约定、项目公司董事会的授权，以及项目公司管理制度行使项目运营管理权，履行项目委托管理的职责和义务。
绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理。绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。履行项目委托开发管理职责和义务，根据合同的约定或委托方的授权行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，取得合同约定的收益。
品牌输出。委托项目可使用“绿城”品牌字样作为项目推广案名，并在项目推广销售阶段的广告、销售资料和项目现场包装等推广物料中使用“绿城”品牌字样和商标。
同为品牌输出，绿城和中体奥园的模式不同之处在于，中体奥园是单纯赚取管理费。而绿城是参与开发全过程，从前期管理、规划设计，一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付，以及到最后的物业管理。
财务资金管理。委托方筹措项目开发所需全部资金，主要负责项目公司财务管理，绿城建设拥有财务信息知情权。
绿城的收益来自三个方面。代建方需要向绿城建设支付的费用包括三个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。
派驻团队基本管理费。绿城建设将根据委托项目规模、物业类型以及开发计划，派驻相应数量的管理团队。管理团队的基本管理费包括工资、社会保险、福利等，一般采用包干制的方式予以约定，由委托方承担，在项目公司列支。
委托开发管理费。委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7%（别墅类项目高于此标准），结合项目物业类型、总销售额、销售去化速度等因素确定。
项目业绩奖励。以双方约定的项目经营指标（如销售总额、利润指标等）作为经营考核目标，当项目经营结果超过考核目标时，按一定标准提取项目业绩奖励，具体奖励方案根据项目实际情况协商确定。
委托开发管理费主要根据项目销售进度节点，并结合部分关键工程节点，分批支付。如果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按上述方式分批支付。
2.资本代建
资本代建的操作模式。根据绿城集团官方网站上的介绍：与外部资本对接，提供投资咨询、项目开发管理等一系列服务。
具体说来也就是通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益。绿城主要是参与和发起成立基金，拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一种方式，如果在“绿建”的大池子里面，既有合作方提供的代建项目，又有希望进入房地产投资的基金，“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则，单纯拿钱去做代建，绿城本身紧绷的现金流不能支撑。
3.政府代建
政府代建就是与政府安置房建设对接，承接安置房、限价房等保障性住房和大型公共服务配套的建设管理，由绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%~8%的分红。据不完全统计，目前绿城在全国多个城市承建的安置、保障性住房总建筑面积已超过500万平方米。
（本文为2011年旧文，凤凰房产因制作专题需要特此翻录，以飨读者。注：本文绿城建设特指原绿城房产建设管理有限公司。）
代建篇(二):代建工程的税务处理
房地产代建工程的税务处理
代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业-代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。
1、由委托方自行立项；
2、不发生土地使用权或产权转移；
3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费（或管理费）；
4、事先与委托方订有委托代建合同。
5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于B公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的意见，按照委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必须满足税务上的要求，由于了B公司不垫付资金，而且发生的发票都应A公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。
受托方的会计核算上，如果资金只是从委托方帐户核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进行核算。
如果受托方设专户进行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，具体可参考以下内容。
代建工程开发成本的核算
一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。
二、代建工程开发成本的核算
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。
如某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：
借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000
贷：银行存款 460 000
应付账款——应付工程款 540 000
开发间接费用 80 000
道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：
借：开发产品——代建工程 1080 000
贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000
为满足税法的要求，在财务处理上，个人认为应在业务上有所突破，财务处理只能是按业务特点，来满足核算要求，代建的会计处理是很多年以前的流程，由于税务上不断出现新的要求，老的核算思路已不能满足业务上的要求，希望网友提出宝贵意见，来解决不断出现的新问题。
代建工程开发成本的会计税务处理
关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。
一、先看几个税务规定：
A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知(二)苏地税发 [ 1996 ] 074 号三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依5%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。
四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三：条中"其他代理服务"条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按"服务业"税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按"销售不动产"计征营业税。
B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发[1998]073号
你局《关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：
一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。
二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。
C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函[1998]554号
房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定 国税发2006 31号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
补充一下（一），一般是在竣工后一次结算办法确认收入。补充一下（二），出售时，缴纳增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。
二、代建工程的必备条件：
从上边4个税务规定可看出
1、委托方拥有土地使用权。
2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。
3、签订委托代建合同，列明合理代建费。
4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。
三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。
代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发（先有了购房人，你开发的房屋是专门卖给他们的。实际上是一种定向销售方式，其他与正常开发过程没区别的）。
合作建房（国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》十七、合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。）
四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：
第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方)签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。
房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的则缴纳税金，产权所有方的发票由委托方开具。
第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方)签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后销售或移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。
这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）--代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款--应付工程款”、“原材料”、“应付职工薪酬”、“制造费用（开发间接费用）”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本--代建工程开发成本”科目的贷方转入 “库存商品（开发产品）”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业务成本”科目的借方。
房地产开发公司不仅核算代建工程成本，还要核算代建手续费。在工程结束时的税金缴纳及发票开具同第一种方式。
代建篇(三):代建合同
委托代建合同委托方： （以下简称“甲方”）受委托方：厦门经济特区房地产开发集团有限公司 （以下简称“乙方”）本合同签订基于：1、根据会展北片区B地块在建工程（包括国有建设用地使用权）（以下称“该地块”）挂牌（预申请）出让文件的规定，该地块受让人应将该地块的建设委托乙方代建；2、甲方受让该地块，并将拟在该地块上开发建设的工程项目（以下简称“本项目”）的相关建设工作按本合同约定委托给乙方。为明确甲、乙双方的权利义务，保证代建工作的顺利进行，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规之规定，在充分协商的基础上，甲、乙双方就本项目委托代建的具体事宜达成如下协议条款。一、项目概况1、项目名称： 会展北片区B地块在建工程 2、项目地点：思明区国际会展中心东北侧，环岛路西侧3、地上土地面积： 4、地上建筑面积： 5、建筑高度/层数：本项目高度 米、层数 层（地面 层、地下 层）二、词语定义本合同所用各词和用语，除上下文另有规定外，应具有本款所赋予定义：1、“代建”是指乙方根据甲方的委托，以自己的名义或者甲方的名义，负责本合同约定范围内的工程及与工程有关工作的组织、实施、管理与协调。2、“本工程”是指甲方委托乙方代建范围内的工程。3、“代建项目部”是指由乙方组建实施具体代建工作的机构。4、“工程前期阶段”是指从本合同签订至工程正式开工前的工作阶段；5、“工程实施阶段”是指工程正式开工至工程竣工验收（单体质量专项验收）合格的工作阶段；6、“工程收尾阶段”是指从工程竣工验收（单体质量专项验收合格）至技术资料、结算资料的移交的工作阶段；7、“工程保修阶段”是指工程竣工验收合格之日起算两年的保修期间。三、适用法律法规、标准1、本项目的工程建设，适用中华人民共和国大陆地区现行有效的法律、行政法规、部门规章、工程建设规范及厦门市的地方性法规、规章。2、本合同争议的解决，均适用中华人民共和国大陆地区的法律、法规。四、代建范围、内容：1、本项目工程建设范围：本项目除闽南戏曲艺术剧院外的建筑工程及配套等由甲方投资的工程项目（包括地下室、但不含办公套内智能化系统、室内装饰装修工程），详见施工图。 2、具体工作内容：（1）、本项目工程前期阶段，包括项目的规划、建设手续的报送、审批、备案，但不包括土地使用权的手续办理；（2）项目实施阶段，包括但不限于监理单位和施工单位的招标选定及相关合同的签定；建筑材料与设备的采购、签证；监理、施工等有关合同的履行、管理；组织工程的竣工验收。（3）工程收尾阶段，包括但不限于工程技术资料的汇编、整理，工程的结算，工程项目的索赔；（4）工程保修阶段，负责组织、协调、落实保修工作。除上述内容外，甲方另行委托的内容，双方另行协商签订补充协议。五、项目代建管理目标（一）、工程造价控制目标：1、工程造价控制目标：暂定人民币 万元（￥ ）。施工图设计审核完成后，甲乙双方共同委托双方选定的造价审核机构独立编制工程造价预算，并以预算造价作为本工程造价控制目标。2、以上工程造价不包括：（1）、土地出让金和甲方取得土地使用权的其他税、费；（2）、工程设计费用（包括施工过程中甲方原因引起的设计变更费用）；（3）、代建管理费和监理费；（4）、竣工验收后甲方交付的配套项目费用；（5）、甲方的经营费用；（6）、索赔与被索赔费用；（7）、其他非工程造价预算范围内的费用。3、发生下列原因时，工程造价控制目标相应增加：（1）因不可抗力、非本合同双方或者工程施工方责任范围内的意外事件导致工程价款增加; （2）甲、乙双方认可的设计变更导致工程价款的增加；（3）因甲方原因导致工程量或者材料采购价款增加；（4）因甲方原因导致工期延长增加的费用或者被索赔的金额；（5）中华人民共和国政府法律修订、新法令颁布施行或者相关规范、政策调整导致的费用增加；（6）甲方采纳乙方或者其他单位合理化建议而对已完工程的修改、返工增加的费用；（7）工程施工过程中钢材上涨幅度超过工程预算价编制时采用的信息价的5%以上部分；（8）工程施工过程中水泥、商品砼以及其他主要材料价款、施工机械使用费上涨幅度超过工程预算价编制时采用的信息价的10%以上部分。4、工程造价控制目标增加部分的调整的方法：（1）以双方确认的签证单和实际发生依据据实调整增加；（2）如双方无法一致确认发生价款，则按照如下依据，由双方选定的造价审核机构核定增加的工程价款：A、在实物工程量清单之内的项目，按施工中标人承诺的工程量清单的综合单价计算；B、不在实物工程量清单之内的项目，分部分项工程量清单综合单价按施工中标人承诺的综合单价编制原则确定其综合单价；其他措施费、规费及税金按施工中标人承诺的中标报价中所计取的费率标准计取相应的费用；C、不在实物工程量清单之内的项目，有工程定额的，以定额套算；D、不在实物工程量清单之内的项目，无定额但有工程信息价的，以信息价计算；E、不在实物工程量清单之内的项目，无定额、无工程信息价的，以双方共同委托的造价审核机构审核确定工程价款。（二）、工程质量目标：合格（三）、工程施工工期目标：总工期 日历天。1、上述总工期，是指从工程开工备案手续办理完毕之次日起至本工程单体工程质量专项验收合格之日止。2、总进度计划经双方盖章确认后，应按总进度计划实施。发生偏差时，责任方应采取积极措施及时纠偏，确保计划总工期目标的实现。（四）代建管理目标完成情况的奖励与处罚：1、乙方未完成代建目标的，按照违约责任约定的内容进行处理；2、超额完成各项目标的，甲方按照如下约定给予奖励：（1）总造价低于控制目标的，甲方按照节约部分的20%一次性奖励乙方；（2）若项目建筑质量达到市优良等级的，甲方同意给予乙方一次性奖励人民币 万元；若项目建筑质量达到省优良等级的，甲方同意给予乙方一次性奖励人民币 万元；若项目建筑质量获评国家级以上工程质量类奖项，甲方同意给予乙方一次性奖励人民币 万元（上述奖励以项目建筑质量所获的最高质量等级计取，不累加计算）。六、甲方的权利义务（一）甲方的权利 1、有权要求乙方依据政府审核批准的设计文件、项目批文及相关建设法律和规范完成各项代建工作；2、有权对乙方实施各项代建工作进行指导、监督和检查。3、有权要求乙方完善各项代建工作，并对完善各项代建工作提出合理意见。4、有权对乙方制定的项目代建组织实施方案提出合理化建议。5、有权要求乙方按照合同约定汇报各阶段项目建设工作的执行情况、提供各项建设统计报表。6、有权审核项目建设相关的招标文件、合同、协议等重要文件。7、有权参与工程例会、工程论证会、工程协调会、参与工程验收等项目重大事项；有权指导、监督工程招投标工作、关键设备材料的选定工作。8、有权审批设计变更（结构体系、消防系统、幕墙、夜景工程等除外），对现场所发生的重大设计变更、签证进行审核确认。9、审查乙方资金使用计划，对资金使用计划不合理的部分要求乙方调整；审查乙方资金使用计划执行情况，对乙方项目建设资金未能得到合理、有效使用的，有权要求整改。（二）甲方的义务1、有义务协助乙方办理须以甲方名义办理的工程建设手续。2、有义务按本合同约定及时核拨项目建设资金。3、有义务按本合同约定及时向乙方核拨代建管理费和奖励金。4、有义务按照本合同约定核拨工程建设过程中发生的各类费用。5、有义务协调乙方与代建项目相关的政府行政主管部门或其他第三方的关系，为乙方展开工作提供便利条件。6、对甲方主动要求审核的事项或者乙方认为有需要报甲方审批的事项应及时确认（通常应在2日内确认，重大事项应在5日内确认），否则由此造成的后果由甲方承担。7、审批工程变更有关事项，对所涉及的工程计量进行实时签证，并对现场签证及设计变更进行实时会签（因故无法实时会签的，应在收到后5日内完成会签），否则视为甲方同意有关变更内容。8、甲方不得单方面就本合同中已委托乙方代建的事项再与第三方签约。9、厦门市相关政府部门批准的施工图文件中涉及建筑结构体系、消防系统、幕墙、夜景工程等有关海峡交流中心二期项目外立面统一和设备系统完整性的分项工程及其设备、材料的采购，甲方应严格按照厦门市相关政府部门批准文件执行，不得违背或者指令乙方更改。10、甲方就本合同项下有关事项向乙方作出的指令或就需甲方审核确认的事项提出的意见，均应采取书面形式。七、乙方的权利义务（一）乙方的权利1、有权要求甲方按照本合同约定核拨项目建设资金。2、有权依照本合同约定获得代建管理费和奖励金。3、根据本项目特点全权处理本工程有关的招标活动，并负责以下招投标具体工作：（1）选定招标代理机构；（2）确定招标方式并编制招标文件；（3）组织、实施招投标工作；（4）与中标单位签订相关合同。4、在工程建设阶段，有权对设计文件中存在的问题提出改进和优化建议。5、负责现场工程计量签证。6、组织工程的竣工验收；7、办理代建工程的竣工结算；8、有权要求甲方为乙方办理与本工程有关的手续提供必要的条件和帮助。（二）乙方的义务1、成立代建项目部，负责本合同约定的代建项目管理工作。2、应在本合同签订后的 日内向甲方提交项目代建组织实施方案。3、指派相应资质的人员担任代建项目部负责人和精干的管理团队实施代建工作，并将人员基本情况报甲方备案。除人员的离职、退休或者因客观原因无法任职，乙方更换项目负责人应经甲方书面同意。4、合理安排项目建设，控制工程投资、落实工程进度，保证工程质量，同时应加强施工现场管理，保证文明施工、安全施工，工地管理符合相关规定及有关建设管理部门的要求。5、根据本合同约定，对工程变更事项，及时报甲方审批并报请甲方项目负责人实时签证。6、组织工程有关的咨询论证、竣工验收、验收备案、工程预决（结）算及工程保修等工作，并及时向甲方移交有关代建资料。7、汇报各阶段各项工作进展情况、各项统计报表、相关信息材料。包括：（1）乙方应于每月28日向甲方提供“月工程简报”，内容主要包括当月工程进展情况、存在问题和解决措施以及下月的工作计划等。（2）向甲方报送各月投资进度报表、季度工程计划执行情况说明书、年度工程计划执行情况说明书。8、工程代建过程中的下列情况，应及时报告甲方：（1）出现与工程相关的重大合同纠纷、侵权纠纷；（2）发生质量、安全事故；（3）发现工期可能延长超过目标工期30日历天的；（4）设计变更和其他因素的影响可能造成工程造价较大增加的；（5）其他重大事项。9、负责监督监理单位严格按照监理规范开展监理工作。10、应严格项目建设资金管理，建立专账专户，专款专用。配合专户银行对项目建设款项的监控及甲方对专户运行情况的随时检查。建立项目独立账户，独立核算。对会计凭证及相关财务资料单独装订存档。应于每年10月23日前向甲方报送下一年度资金使用计划，每季度最后一个月23日前报送下一季度资金使用计划，每月23日前报送下一月份资金使用计划。八、代建管理费（一）代建管理费取费标准：按甲乙双方委托的造价审核机构核定的代建项目总造价（包括但不限于前期手续规费、招标代理费、技术及造价咨询费、建安工程费、工程监理费、因甲方原因导致的设计变更产生的设计费以及甲方为代建工程采购的设备购置价及安装费用等）的3%计取。 （二）根据上述代建管理费计取标准，本工程的代建管理费暂定价为人民币 万元。（三）支付及结算办法：1、本合同签订后七日内甲方向乙方预付代建管理费暂定价的20%，计人民币 万元。2、代建管理费按月支付，每月度的代建管理费按乙方本月代建工程支出的代建费用总价款为基数计取。乙方应在每月23日前向甲方提出该月代建管理费的支付申请，甲方应在5个工作日内审批并支付该月的代建管理费的95%。当甲方累计支付的代建管理费（含预付款）达到暂定总价的95%时，甲方暂停向乙方支付代建管理费。3、工程办理结算并经甲乙双方委托的造价审核机构审定乙方代建工作范围内工程总造价之日起30日内，甲方一次付清全部代建管理费尾款。（四）票据开具乙方收到甲方支付的代建管理费后，向甲方开具相应金额的厦门市服务业统一发票。九、项目建设资金的拨付与管理（一）建设资金审批流程：1、该项目施工合同以外费用（包括但不限于勘察、设计、监理、招标咨询、技术咨询、试验费、相关规费等）拨付的审批：由乙方依据相应合同、协议约定或发票复印件向甲方提出申请，甲方应在5个工作日内提出审批意见。2、工程施工进度资金拨付的审批：由乙方依据施工合同在每月的23日前向甲方报送工程进度款申请资料，甲方应在5个工作日内提出审批意见。 3、若甲方对乙方上述资金申请不予批准，甲方应在其审核期满之日，将乙方的资金申请材料交由双方共同委托的造价审核机构审核，并根据该机构核定的金额拨付建设资金，以免影响工程施工进度。甲方在其审核期限届满之日未提出意见、又未将申请资料移交审核机构审核的，视为其认可乙方申请的金额。4、甲方部分批准乙方的资金申请，但乙方对其审批提出书面异议的，已经核准部分甲方仍需支付，未核准部分由甲方于接到乙方书面异议之日移交双方共同委托的造价审核机构作审核确定。（二）项目建设资金的拨付：甲方于批准乙方资金申请之日或者根据上述（一）3、4条款确定甲方应拨付资金金额之日起三个工作日内，将乙方申请的建设资金拨付到乙方项目建设资金的账户，由乙方按各有关合同的付款约定执行。（三）启动（周转）资金本合同签订后7日内，甲方应向乙方拨付人民币肆仟万元的启动（周转）资金，用于拨付本工程建设过程中发生的应由甲方承担的有关费用。由乙方在办理过程中从启动（周转）资金中先予支付，在相应工作完成后凭相关票据复印件与甲方核销。待与本工程有关的所有合同均办妥结算手续后7日内，乙方将启动（周转）资金无息返还甲方。该启动（周转）资金的使用范围包括但不限于以下各种费用：1、办理基建手续发生的费用（包括但不限于劳保费、质量监督费、各项技术审查费、各项手续申请费等）。2、为保障工程顺利进展可能提前预支或周转的款项（含设计、监理、施工等）。3、甲方工程现场办公室的开办费用、日常办公费用。4、若甲方提前使用已完工程，工程现场项目管理所需的保安费用和成品保护费用。5、招标过程发生的公证、场地使用费等。（四）票据开具1、建设资金：甲方向乙方拨付代建工程预付款、进度款、结算款等建设资金后，乙方向甲方开具厦门市企事业机关单位资金往来统一票据。施工、监理单位直接向乙方开票，发票原件由乙方保管。2、启动（周转）金：甲方向乙方拨付项目启动资（周转）金后，乙方向甲方开具厦门市企事业机关单位资金往来统一票据。十、项目负责人和管理人员：（一）甲方项目负责人甲方授权 作为项目负责人，负责与乙方联系，代表甲方行使如下职权：1、 资金拨付审批；2、 工程设计变更审批或确认；3、 工程量签证；4、 工程验收、结算；5、 合同审核6、 招投标文件的确认；7、 其他甲方授权的职权。（二）乙方代建项目负责人乙方授权 为项目负责人，负责与甲方联系，代表乙方行使相关职权。（二）其他管理人员1、乙方驻工地的主要管理人员，必须是乙方正式聘任或授权的人员，且在代建、监理工作上无任何不良记录。2、乙方若发现甲方工作人员不履行合同约定义务及其他越权行为，严重干预及影响代建管理工作的，可用书面形式向甲方项目负责人反映，经甲方有关部门核实后，由甲方做出相应处理。3、甲方若发现乙方工作人员履行合同不力，以权谋私、不按现行工程法规、规范进行管理，刁难甲方工作人员的，甲方可要求乙方更换有关工作人员。乙方应在收到甲方通知后7天内办理完毕。4、乙方未严格执行本合同约定的乙方义务，影响到甲方对项目的组织、协调、监督工作，甲方有权对乙方提出书面警告、要求限期整改、责令更换管理人员直至项目负责人。十一、投资控制与设计变更1、乙方应进行项目投资控制。出现工程变更导致造价增加的，乙方应及时上报甲方审批。因工程变更导致造价增加的，由甲方、乙方、设计单位、监理单位会签同意后实施；上述设计变更导致的工程造价的调整，最终根据甲乙双方认可的审核机构核定的数额结算。2、对甲方提出的不违背国家有关法律法规、工程技术规范、项目批文、项目土地出让文件等相关要求的设计变更，乙方应予遵照执行。对所涉及的工程价量的调整，最终根据甲乙双方认可的审核机构核定的数额结算。3、所有引起投资费用增加的变更，最迟需在工程变更发生后30日内报甲方审核。若超过30日未报甲方审核的，属于工程变更引起投资减少的，在工程结算时相应核减；属于工程变更引起增加投资的不予审核确认。十二、其他代建相关事项 【根据挂牌（预申请）出让文件的要求洽谈确定】十三、违约责任1、合同各方应相互配合，相互支持，严格按照本合同履行各自职责，尽量避免违反本合同约定行为的发生，共同完成建设任务。任何一方未按本合同约定履行义务造成另一方损失的，应承担相应的赔偿责任（其中乙方的赔偿总金额以已收取的代建管理费为限）。2、由于甲方逾期拨付乙方项目建设资金，导致乙方对其他工程参与方承担违约责任或赔偿责任的，甲方应负责赔偿；导致工期增加的，工程施工工期目标相应顺延，导致工程价款增加的，工程造价控制目标相应增加。3、甲方逾期支付乙方代建管理费或者其他代垫费用的，按照逾期付款金额每日万分之五的比例支付乙方逾期付款违约金。 4、若因非乙方原因导致的工期延误（如不可抗力、意外事件、政府行为、重大设计变更等），乙方不承担工期延误的违约责任，工期相应顺延。5、其他违约责任的约定： 十四、通知送达1、甲乙双方均保证本合同所书之住所是真实有效的，并以该住所作为双方书面联系之通讯地址，如有变更，应及时书面通知对方，否则仍视本合同所书之住所作为联系地址。2、本合同履行过程中任何一方向对方发出的通知均应采取书面形式并通过人手传递或挂号信或邮局特快专递的方式，如需反馈还应确定反馈时间。人手传递自接收人签收之日起视为送达；挂号信自投邮之日起的第3日即视为送达；特快专递自投邮之日起的第2日即视为送达。3、乙方报送给甲方的各种报告、正式文件要求有加盖单位印章，工作联系函要求有代建项目负责人签字。4、甲方接受乙方提交的需由甲方决策的报告、文件等应在5日内给予明确答复；其它一般工作联系函在2日内给予书面回复。逾期视为认可或者授权乙方自主决策，其责任由甲方承担。5、乙方应将项目建设过程中重要工作安排、各项活动、通知等以书面形式提前24小时告知甲方。十五、不可抗力：因不可抗力导致合同全部或部分不能履行，合同双方应协商解决，互不追究违约责任。不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，或者影响本工程实施的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。十六、争议解决在合同执行过程中引起的争议，应当本着谅解信任的原则，力求协商解决。协商不成双方均可向项目所在地人民法院提起诉讼。十七、其他约定：1、甲方在中国大陆设立本项目的项目法人或者将本项目交由其在中国大陆设立的机构实施的，本合同项下甲方之义务由该项目法人或者实施机构承继履行，但甲方仍对本合同项下义务承担连带责任。2、工程竣工后90天内，乙方应向甲方报送“代建总结报告”及“工程合同、协议执行情况报告”。乙方也必须要求各参建单位报送相关的工程施工总结报告。3、乙方接受甲方拨付代建管理费的账户信息如下：户名： 开户银行： 账号： 4、乙方接受甲方拨付建设资金的的专门账户信息如下：户名： 开户银行： 账号： 5、甲、乙双方共同选定 作为本合同约定的造价审核机构，委托协议另行签署。十八、附则：1、本合同自甲、乙 双方授权代表签字或盖章后生效。2、本合同未明确的事项，双方可另行协商签订补充协议。3、合同订立时间： 年 月 日4、合同订立地点：福建省厦门市 5、本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，各份具同等法律效力。（以下无正文）甲方： （盖章）住所： 法定代表人：（签章）邮编：电话：乙方： （盖章）住所： 法定代表人：（签章）邮编：电话：
