【www.shanpow.com--节日作文】
处女贷篇(1):北京“最最严”楼市新政解读：“处女贷”真来了！
中国经济网北京3月20日讯（记者张雪）“处女贷很宝贵，大家要珍惜。”近日，“处女贷”这一网友戏谑出来的热词再次刷爆朋友圈。据记者了解，“处女贷”即认房又认贷，突出第一次贷款的重要性。随着北京“317”楼市新政来袭，不少人惊呼大杀器“处女贷”真的来了，有没有贷过款比名下有没有房更重要。链家研究院院长杨现领在接受中国经济网采访时表示，关于“认贷”是认北京还是全国贷款记录需要进一步的银行细则。
北京市房地产调控政策变化图 中国经济网张雪制图
史上“最最严”限购令
“从3月18日开始执行，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年……”
“317”新政政策只有短短89个字，在文字描述上都不具体，被不少购房者认为是史上“最严”也“最让人蒙圈”的限购令，发布后网络上各种解读铺天盖地。特别是针对二套房的认定，争议也不少。
关于二套房的认定，中国经济网记者根据北京市住建委业务负责人的采访梳理：即北京有房、全国有贷都算在”317”新政里都算二套。
1、认房：认北京的房
如果全款在北京买的房，没有贷款记录，卖掉再买，算首套；全款在外地买的房，不需卖掉，北京再买算首套。
2、认贷：认全国的贷
不管在北京还是外地，只要贷款买过房，贷款无论还清与否，北京再买都算二套。
如此看来，“处女贷”的概念就比较明晰。有网友评论表示，未来一段时间，有没有贷过款比名下有没有房更重要，房产“小白”（无房又无贷）最无包袱。当然，89字也为今后的实际执行和官方解释预留空间。
新政对投资客打击大
“317”新政对哪些人群影响最大呢？链家研究院院长杨现领告诉中国经济网，政策对刚需、换房、投资客影响是有差别化的。
1、对刚需客户而言，首付无影响，仅贷款年份缩短，月供有小幅增加。
2、对于换房客户而言，首付比例出现明显增加，以800万换房标的（非普）为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万；
另一方面，首付预算的增加可能带来客户购买力的相对减少，后期成交量将会出现大幅下滑。
3、对于投资客户而言，杠杆的使用空间明显缩小，对这部分需求将形成较大影响。
处女贷篇(2):今天，北京再传大消息！“处女贷”后冒出“XX贷”
峥嵘岁月，每天都有大消息！
3月24日一大早，央行营业部（相当于北京分行）就在官网上公布了与北京银监局、北京住建委、北京住房公积金管理中心联合下发的文件，再次对楼市出台重磅调控政策。
这一轮新政的主要看点是：
1、对于离婚一年内的北京市房贷申请人，无论是商业贷款还是公积金贷款，都参照二套房政策执行。也就是说，即便是申请人离婚之后没有住房，也没有购房记录，都要把首付从普通住宅35%（非普通住宅40%）提到普通住宅60%（非普通住宅80%）。当然，这还涉及到利率的变化，比如商业贷款首套房目前是90折或者95折，二套房则是1.1倍（基准利率4.9%）。
2、严格执行首套房认定标准；严格审查首付资金来源，禁止加杠杆；严格审核借款人还款能力，落实月供收入比不超过50%；合理评估房屋价值等等。
可以看出，这轮新政的核心内容是限制通过离婚来投资性购房的行为。在去年的调控中，深圳和上海均出台过限制离婚购房的举措。比如深圳规定，单身年满18岁的户籍人口，购房指标从2套降低到1套；上海早就有类似深圳的举措，并在2016年10月出台了“离婚半年内不给贷款”的限制措施。此次北京则通过2套房政策，来限制离婚购房。
比如一对北京户籍的夫妇，目前名下有两套住宅，已经没有了新的购房资格。他们把房子过户到太太名下、离婚，丈夫没有贷款购房记录，此前可以作为首套房申请房贷，现在只能作为二套房了。
假如他们希望购买1000万元的普通住宅，下面我们对比一下今天新政出台前后的月供、首付情况（按照等额本息还款方式，不考虑公积金因素）：
首付
贷款
贷款利率
月供
新政前
350
650
4.655%
36703
新政后
600
400
5.39%
24301
注：表内新政前的贷款利率，按照北京最新首套房95折计算，二套房则是1.1倍基准利率。贷款年限按照最新的不能超过25年的规定，按照25年计算。
可以看出，新政出台之后，这个家庭此次购房的首付从350万元大幅提高到了600万元，可以获得的贷款大幅降低，利率有了显著提升。当然，由于贷款金额减少，月供也有所下降。
应该说，这项新政主要在于提高门槛，对于中产阶层投资购房有较大的限制作用。虽然这个“阻滞期”只有一年，但加一年是一年。而且，这种做法会在全国的中心城市创造先例，为其他城市效仿提供了先例。
前几天北京恢复了“认房认贷”，也就是所谓“处女贷”。在这个模式下，一个购房者无论在老家还是在北京，只要在中国内地有过购房贷款记录，虽然目前名下在北京没有房子，再购买住宅的时候都视为二套房。当时的文件是这样表述的：
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
如果说上次推出的是“处女贷”，那么此次推出的则可以叫做“离婚贷”。
上海是“离婚半年内不能购房”，北京是“离婚一年内购房视作二套房”，看来离婚也要趁早呀。
对于未来2到3年楼市的演进，我们仍然维持此前的观点：
1、先观察到4月15日美国汇率半年报公布，如果中国没有被列入“汇率操纵国”，则中美基本上没有可能爆发大规模贸易战，中国经济的警报基本解除，人民币汇率需要保持稳定以维持中美关系。加上一季度楼市仍然火热，政府卖地、卖房收入丰厚，则下半年（或19大之后）中国有很大几率进入加息周期（美元加息在提速）。这样，楼市将慢慢降温，并在明后年进入高位横盘，甚至微跌的走势，类似2013年到2014年。
2、如果中美爆发大规模贸易战，则人民币可能出现继续贬值走势，由于外贸大幅下滑，失业率上升，为了稳住经济，则利率可能长期维持底部走势，楼市就不会过分降温，仍然维持“挤牙膏”和“打老鼠游戏”的调控模式。房价仍然会慢慢涨。
当然，第一种模式是最理想的，也是最有可能的。
附：此次文件截屏【版权声明：本文为财经韬略原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权】
处女贷篇(3):不是处女贷的，现在谁还贷款买房？你砸出7成首付，承受1.2倍利率，到头来折了本信不信？
现金真的是烫手山芋吗？二小姐
我首套房票已用尽
7成首付借点钱咬咬牙勉强可以上
请问我现在要不要上？
二小姐
我妈妈58岁，上海户口
养老金一共存了150万
听银行说58岁不让贷款了
请问我们在上海的奉贤或者金山
全款买一套投资房怎么样？
或者把户口迁到杭州
去杭州全款买一套投资房怎么样？
二小姐
二套首付的政策实在太不友好了
可我只有二套房票了
上海还能不能入手？
杭州还能不能买入？
诸如此类的问题
在小密圈和分答里
不断出现
每一个手握现金稍有积蓄的二套投资者都急得不得了
仿佛现金就是烫手山芋
一天不花出去就会灰飞烟灭买二套房挣钱有多难？来来来
二小姐今天就和你摆事实讲道理
用真实数据告诉你
买二套房投资，
你必须承受7成首付1.1倍利率的酷刑
在如此酷刑下挣钱有多难？
建模首先我们拟定模型基调：
上海一宗600万元物业
为了购置这宗物业
你付出：首付7成420万元现金
中介费税费评估费杂费约50万元
贷款180万元，1.1倍利率
满打满算贷满30年，月供10100元
事实上没有这么好的事
一般买二套投资的人都有一定的年纪了，上35岁银行就不会给你批复30年贷款了
而房龄也有严重影响，
老房子很难得到30年贷款
因此满打满算，
月供10100实现的概率并不大
你最终能从银行得到的贷款
只会比10100/月要高
二小姐先以乐观值预估
你损失的机会成本
假设房子满2年后卖出
则你投入的资金共计：
420首付+50税费+25两年月供=495万
事实上没有这么好的事
二小姐以前就说过
满2年免征营业税，那是去库存周期才发生的好事
对长期的房地产投资者来说，我们生存过的大部分时间都是——满5年才能免税
所以即便现在还执行满2年免税的政策
我们不得不为满5年免税做一个预案
假设房子满5年后卖出
则你投入的资金共计：
420首付+50税费+60.6五年月供=530.6万
税费是个双刃剑，满五唯一税少，但五年前买入价都很便宜，导致差额营业税很高；不是满五唯一税多，但由于买入价也比较高，差额税少，反正算来算去税都不可能少
这部分资金损失的机会成本
如果你买4%银行理财，
可获得42.4万或106万元利息
如果你买8%互联网金融，
可获得85万或212万元利息
（你放心，8%年利息的互联网金融不会跑路，跑路的都是年化24%以上的平台）
因为买了这套房子
你损失了42-212万的潜在利息
这就是你的机会成本
租金房子持有期间是会创造现金流的
这个现金流就是房租
上海一宗600万的物业，视装修情况月租金在8000-10000元左右
因为二手房投资，我们不会购入豪华装修
因此租金以低值计算
则两年间房屋租金为19.2万元
五年的房屋租金为48万元
事实上也没这么好的事情
做过房东的人都知道
房屋是有空置期的
你想没有空置期，你就必须低于市场价跑量；你想以市场价出租，就必须承受15-30天的空置期
总之，无论如何，两年内这套房屋你想总收入19.2万元租金，是不可能的
总会比19.2万元少一点
五年内你想总收入48万元也是不可能的，总会比48万元少一点
而且，房屋出租5年，家电需要更新，装修需要折旧，这都要继续投钱进去
但我们暂且以乐观值预估
也有人问了，房租不是年年涨吗？
可能在过去的十几年
房租的确是年年涨的
但是自从一线城市“赶人计划”正式实施以后，至少从去年到今年
二小姐手下的屌丝房房租
不涨反跌
你没看错，跌价我才租掉
为了不跌价，我足足挺了一个月
最后我接受了跌价的事实
当然，小密圈里也有人说，我房子去年到今年涨租30%呢
这是你以前的房子租便宜了而已
并不能推论至上海的房租涨了30%售价预决算 两年后/五年后
我们能以什么价格抛掉这套投资房呢？
你不知道
我也不知道
但我们可以计算，以什么价格抛售才能跑赢你的机会成本
对！
因为买了这套房子
你损失了42-212万的潜在利息
付出了一来一回100万左右的交易税费杂费中介费，心好累有木有？
（在这个模型中，二小姐已经把月供和租金收益都以乐观值预估了，因此把税费以悲观值预估才能贴近动态平衡。如果把模型里全部敏感因子都以乐观值预估，得到的结论偏差太大）
42-212万潜在利息——
这就是你的机会成本
我们至少要跑赢它对不对？
如果你平时资金是放在银行理财吃4%的利息的
这套房子两年后卖价必须高于
600+100+42.4-19.2=723.2万元
也就是年均房价递增10%
这套房子五年后卖价必须高于
600+100+106-48=758万元
也就是年均房价递增5.3%
（简便起见没有算复利，如果要计算复利，则卖房价格要更高才行）
如果你平时资金是放在互联网金融吃8%的利息的
这套房子两年后卖价必须高于
600+100+85-19=766万元
也就是年均房价递增13.8%
这套房子五年后卖价必须高于
600+100+212-48=864万元
也就是年均房价递增8.8%
（简便起见没有算复利）
今天你以600万买入的二套投资房
日后要以758-864万抛售
你才能做到不亏！
请注意，是不亏！
不是挣钱！
这个售价区间
才堪堪覆盖你损失的机会成本而已
人口0增速城市的未来
上海的接盘侠数量
正在一年年流失
常住人口里黑户太多，数据失真，我们通常以一年级小学生入学数量作为统计该区域人口数量变动的精准指标
因为每一个小学生，都是一个萝卜一个坑精准数人头数出来的
上表可知，在2006-2013年
上海的人口进入了高速膨胀的区间
从经济指标数据看，
2012年是上海最为如日中天的一年
而人口迁徙因为滞后效应，
晚一年出现峰值
此后的指标一年不如一年
刚刚出炉的《2017全国各大城市国民经济和社会发展统计公报》也印证了这一点
帝都魔都双雄人口零增速
什么鬼？
你是否看到了国家赶人的决心？
深圳广州杭州郑州武汉
接纳了帝都魔都赶出来的精英
是不是牛逼大了？
其实
春江水暖鸭先知
手握一大把屌丝房的包租婆二小姐
早就从租房市场的变化中感受到了人口零增速的寒意
我依然要重复我的观点：
深圳是个牛逼的城市
哪怕他目前的房价在筑底阶段
也不妨碍他依然拥有美好未来
所有拿不到京沪户口的小白领
哪怕你在京沪工作，也不妨考虑把户口迁到深圳去
人口零增速的城市没有未来
但——帝都有豁免权
因为他是帝都
经济指标真的难看了，
他马上会出台新的政策吸引人口
而魔都没有豁免权
因为你不是首都
中央没人为你说话撑腰
杭州当年房价腰斩
投资客是死是活
国家有人关心过吗？
会特意为你出台救市政策吗？
二套首付不上车
房产投资，其实是玩杠杆游戏
如果你是处女贷购入这套房子呢？
用上述的模型重新计算一遍
保本压力区间落在了（701-785）万之间
是不是比二套投资房的（758-864）万压力小很多呢？
结论：
全款买房的投资回报率
低得超过你的想象
大概约等于人口增量+通货膨胀速度
太多理财渠道跑得赢全款买房
投资买房，玩的就是杠杆
当杠杆逐渐消失
请勿入瓮
去年为什么上海二套房可以投资
因为去年二套的政策是4成首付85折利率
所以可以投资
二小姐为什么要在去年的2月大批量买入杭州的房子？
同样的道理
杭州二套房政策是首付3成1.1倍利率
全国都找不到这么低首付的二套！
处女贷房票不好找
二套房票可不少
接力贷房票也不少
果断买买买！
而现在，事易时移
不可一概而论
7成首付1.2倍利率的投资房
谁买谁傻！
手握现金，大杀四方
各位手握二套首付现金的
小密友
面首团
真爱粉
兔司机
现金绝不是烫手山芋
当流动性收紧的时候
当有一天二套首付重新放开的时候
你手握现金
就能大杀四方！
至于近期
还是先理理财观望吧！
具体可以翻前几天的历史推送或点文末原文链接
怕死的就买本金不变的9.2%固定收益类
不怕死的买黄金，今天出现了277牌价，一个买点
你长得漂亮说什么都对
说了一大坨话
有人有意见了
二小姐，你说得不对
我只要买入低于市场价20%的笋盘
再把他高于市场价10%抛出
我不就挣钱了吗？
根本就不需要遵循你的计算公式
当然
嘴炮总是觉得什么事都很简单
挖笋盘很简单
找傻逼也很简单
反正只要嘴巴说说就行了
哪来这么多低于市场价20%的笋盘？
就是有
你也很难高于市场价10%抛出
笋盘可能永远是笋盘
你买入的时候低于市价20%
你抛出的时候也要接受低于市价20%这个赤裸裸的现实
而不是你发白日梦里的高于市场价10%
当然，如果你真的遇上这样的傻逼房东和傻逼接盘
你长得漂亮说什么都对
你牛你挣钱！
你这种把房东和下家玩得团团转的牛人
活该你挣钱！
