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(1) [家庭式老年公寓]老年公寓
老年公寓
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老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。
目录
1基本信息
2简介
3机构简介
4分类
5建筑设计
6建筑特点
7地址
8研究报告
9现存问题
10发展建议
1基本信息
中文名：《老年公寓》
导演：
编剧：
主演：未知
集数：30集
制片地区：中国大陆
出品时间：2013年（暂定）
制作机构：黑龙江电影电视剧制作中心
演员表：
曹睿——未知
刘大庆——未知
吕杰——未知
于洁——未知
秦雪——未知
珍妮丝——未知
杨虎虎——未知
2简介
上海浦东老年公寓由上海市民政局正式批准成立的养老护理机构。本着“以人为本、孝行天下、服务老人、回报社会”的办院宗旨，以诚信服务、传递爱心的服务理念，立足于老年市场，引进世界先进的养老护理理念，将医疗护理与生活护理相结合，开创中国首家专业“医护型”养老事业的特色模式，它不同于一般的社会养老机构，又与医院有所区别，综合了医院和养老机构的优点，同时弥补了家庭护理和社会养老机构护理因达不到专业的护理水平和医治条件所造成的局限性与护理缺陷，老年公寓优势是：养老带医护，生活养病两不误。老年公寓是集老年护理、医疗、保健、康复、托老养老、临终关怀、疾病预防、老年用品等多功能服务项目为一体的专业“医护型”养老护理机构，特别针对中风、瘫痪、植物人、老年痴呆、褥疮、以及失能老人提供专业化的护理方案，预防并发症的产生。
3机构简介
老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，属杨浦日月星老年公寓比较突出，并且出现低、中、高档分级。
老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。
西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。
历史发展
美国在1935年《社会保障法》通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济基础的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力不足，可与慈善团体合力兴建。
中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。
中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。
该市最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。
2009年之后，很多老年公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。
4分类
世界各国的老年公寓因规模不同，可分为4种：
①老年公寓；
②老人之家；
③老人乐园；
④家庭式小公寓。
5建筑设计
在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。
因此老年公寓在设计中要把握几个尺度：
第一、通道部分——在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；
第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。
第三、楼梯设置，建筑设计专项规范《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑设计标准》—GB/T 50340-2003，中规定楼梯踏步宽度>=300mm，踏步高度<=130mm。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等
6建筑特点
特点一：
老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。
特点二：
老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。
特点三：
老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
7地址
地址：上海市杨浦区松花江路127号（近延吉东路）
交通：轨交：8号线延吉中路站或黄兴公园站。
公交：118、145、863、220、115、874、135、868、103、142、137路。
8研究报告
社保老年公寓可行性研究报告
《社保老年公寓项目投资可行性研究报告》通过系统研究分析，深入结合“十二五产业规划”论证了社保老年公寓项目是否值得投资和如何投资的可行性意见，可作为社保老年公寓项目投资决策、筹集资金向银行申请贷款、环保部门审查项目对环境影响的依据，也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请施工许可证的依据等。 这份社保老年公寓项目可行性研究报告在市场调查数据的基础上结合政府产业政策，对项目实施的可能性、有效性、经济性、实施方案、技术方案对比及财务指标等进行了具体、深入、细致的技术论证和经济评价，通过科学系统的专家评估及技术把关，站在产业健康良性循环发展、社会经济平衡发展及企业产业升级赢利快速发展的高度，对项目的可行性进行了全方面的分析与评价，为企业提供专业负责的项目投资智囊支持服务！
9现存问题
（一）缺乏完善的扶持政策
老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧应
运而生，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。
（二）已有政策不能切实落实
政策的制定在于实施，对我国老年公寓等养老设施的发展，国家制定了一些相应的政策，然而在政策的实施过程中，由于多方面的影响，往往不能落到实处。有些优惠政策涉及到建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等具体规定，但由于涉及的部门较多，实施起来非常困难。有些经营者甚至不知道有什么优惠政策，政策的宣传与实施存在很多漏洞。
（三）缺乏统一的行业标准
尽管老年公寓在近几年来发展较快，但就发展情况来看，对于什么是老年公寓、
有关老年公寓的设施、人员构成、服务内容、居住环境等的相关指标并没有一个统一的行业标准。严格来讲，老年公寓面对的服务对象是一些自理状况较好，可以独立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓内的一些娱乐、医疗和服务设施的老年人。但在已有的老年公寓来看，一些类似于养老院、护理院的老年机构也叫做老年公寓，他们接收的老人有很大一部份是需要人护理、照料的老人。此外，尽管国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准，但在进一步完善老年公寓的各项服务、设施、经营管理等方面仍然缺少相应的行业标准。老年公寓的发展参差不齐，对老年公寓的服务质量也无法进行监督。象香港安老院（即我们的老年公寓）条例有600多条，把护理员的资格，住所及周边环境是否适合老年人居住，老年用品的规格等都有详细的规定。
（四）相关的法律规定不完善
由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。因此，建立一套完善的法律制度，确定双方的责、权、利，是保障老人和养老设施双方利益的基本要求。[1]
10发展建议
1、加快以政府为主导的合肥老年公寓建设与发展，引导有条件的老人进入老年公寓安度晚年，解决空巢老人子女后顾之忧。建议政府制定明确指标来加以落实并认真实施。指标经过认真的调研和评价之后，落实到各级政府的政绩考核指标中。
2、建议除了政府、民政部门、红十字会、社会劳动保障部门、医院等，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。
3、建立和健全养老制度和住房保障制度。鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；尽快实行统一的联保，解决农民工和其他流动人口的养老保险问题，尽快缩小城乡差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法规。
4、老年公寓的建设应该适合老年人，必须要有配套齐全的公共设施，实际上应该是集住宿服务、膳食服务、医疗服务、娱乐休闲服务、购物服务和交通服务为一体的一座“老人城”等特别是拥有具备抢救、治疗、健康咨询和安养四大功能的医院。政府应该按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。并纳入国家和城市的总体规划，以保证老年人对住房的需求。
5、建议通过社区养老加大力度。社区化的创新模式，可以成为一个大方向。如果能增加对社区养老资源的投入，建立和完善社区养老机制，也是解决城市老龄问题的重要方式。对老人的照料还是以家庭养老为主，作为一种以考虑老年人特殊需求为基准的全新的产品创新，社区营造要贴近老年人的生活习惯，以方便老年人为准进行服务。[2]
(1) [家庭式老年公寓]目录
(1) [家庭式老年公寓]1基本信息
(1) [家庭式老年公寓]2简介
(1) [家庭式老年公寓]3机构简介
(1) [家庭式老年公寓]4分类
(1) [家庭式老年公寓]世界各国的老年公寓因规模不同，可分为4种：
(1) [家庭式老年公寓]5建筑设计
(1) [家庭式老年公寓]6建筑特点
(1) [家庭式老年公寓]7地址
(1) [家庭式老年公寓]8研究报告
(1) [家庭式老年公寓]9现存问题
(1) [家庭式老年公寓]10发展建议
(2) [家庭式老年公寓]老年公寓 颐养天年
老年公寓 颐养天年
原载于2008年12月18日世界周刊
美國政府對低收入老人的福利待遇，樣樣都想得很周到，衣食住行，一應俱全，有食堂、社工，行動困難者還有
專人護理，甚至連洗澡穿衣都有人伺候。「美國是老人的墳墓」的說法並不正確，這正是「子非魚，焉知魚之
樂」！
美國社會福利制度健全，對老人生活皆有妥善安排，譬如醫療保險、生活救濟、交通優惠等，尤其是老人公寓解
決不少問題。
老人公寓是介於老人住宅與養老院之間、由政府或社區出資為退休老人提供的低廉住所，風行全美國。它既可使
老人有獨立的居住空間，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會服務，入住者一般是年逾65歲的長者，大多身
體健康、生活自理，無需他人照顧。各個州的養老機構也都各具特色。
老人公寓租金採靈活收費方針，按照住戶收入的百分比收費，收入高就多收，收入低就少收，有一定的比例標
準。美國老人貧富差距很大，但無論是高級老人公寓或平價老人公寓，設施大多差不多，一樣有游泳池、網球場
等。低收入老人的政府公寓，最低每月租金只有30元。
老人公寓大多由私人或教會經辦，政府給予部分補貼。入住者有獨立套間，包括臥室、起居室、儲藏室、洗浴設
備和小廚房等。老人可添置自己喜愛的家具、洗衣機及烘乾機。每戶設緊急呼救系統，公寓內有老人活動室、娛
樂室、健身房、閱覽室及會客室等，有的還設醫務室、護理室及客房等。公寓服務人員負責打掃衛生、維修設
備，並提供送餐到戶服務。
美國老人65歲以上、做滿40個季點就可以享受退休金，沒有退休金的老人可以拿到400至800多元的社會安全生活
補助金 (SSI，各州不同)。享受不到醫療保險的低收入老人，可享受聯邦和州的免費醫療照顧。全社會各服務業
均對老人另眼相待。在某種程度上，美國老人晚年的安適、無憂無慮是世界任何國家不能相比的。
大多數美國人退休後將自己的房子賣掉，住進老人公寓。用賣房的錢支付公寓所需。美國政府專門撥款用於老人
小型住宅的設計與興建，或者整修老人現有的住宅。此外，政府規定公寓不得對老人提高房租，在土地稅等方
面，對老人有減免優待。
總括而言，美國的老人公寓大致分為3種：
第一種是自住型公寓，專為生活能自理的老人設計。公寓並不提供與日常生活、醫療相關的服務，只提供優美舒
適的居住環境。不僅有餐廳、洗衣房、公共交通等設施，還有豐富的娛樂設施，如游泳池、健身房、圖書館、俱
樂部等。大部分公寓經常組織集體娛樂活動。
第二種是協助型公寓，目前最流行，據不完全統計，約有55萬美國老人住在這種公寓裡，主要為日常生活需要幫
助、但不需要專業醫療護理的老人設計，提供與日常生活有關的各種服務，如穿衣、洗澡、吃飯、餵藥及洗衣
等。
第三種是持續護理型公寓。不僅提供日常生活服務，還提供健康服務，包括護士服務、康復護理、健康監控服務
等。美國還有部分老人公寓由慈善機構或政府補貼，收費低而門檻高。如紐約州地方政府辦的老人公寓，申請者
必須是住在當地的美國公民，低收入或無收入者，銀行存款不能超過3000美元，年齡在65歲以上，一般申請兩三
年才能入住。
李高翔原本申請紐約中央公園附近的老人央公園附近的老人公寓，但有感「遠水解不了近渴」，最後退而求其次
改為申請史泰登島的老人公寓，沒想到卻有意外驚喜。首先是該老人公寓坐落在山上（據說高度跟紐約世貿中心
一樣），空氣格外清新，他今年8月遷入，才不過幾個月，已感覺身體好了許多。
他很滿意公寓單位地方寬敞，一房一廳面積有1200平方呎，相當於其他市區老人公寓三房二廳的面積，單是臥房
面積就有300平方呎。這裡的老人公寓也有別於一般高樓大廈，採用連棟屋（Townhouse）形式，還有庭院可種
菜。
他的社安金月入約900元，所付房租213元，包水電。他說公寓離紐約市中心雖然遠了點，但出入交通方便，搭巴
士20分鐘可到碼頭轉乘渡輪往曼哈坦。
說起申請老人公寓的手續及過程，李高翔用「既簡單又煩瑣」來形容。除了要提供文件證明自己符合申請資格
（如個人收入不超過萬元，因種種原因如離婚、家庭暴力、火災、被房東趕走等，現無居住地），要有身分證
明、銀行存款證明、住址證明、電話單和水電費等證明），然後到位於曼哈坦西125街55號7樓的紐約房屋管理局
（NewYork City Housing Authority）索取申請表，填好後交回。不會英文的，可到華埠華策會或老人中心求助
幫忙填寫。表格上要注明選擇哪個地區的老人公寓。一般來說，「曼哈坦較難，史泰登島較易」。
不少老人公寓藏龍臥虎，黃老太太居住的這一棟也不例外，住客中有被稱為「當代中國政治人物活辭典」的中共
黨史專家司馬璐。
他是在2006年申請入住同一所老人公寓，別人都要輪候等待，他在面談時，憑其一本暢銷書《中共歷史的見證─
─司馬璐回憶錄》，當場獲拍板成為住戶。
他住的是個向陽大套間，就像下榻酒店一樣，早晚有人收拾床鋪。一天三餐，步行到樓下餐廳便可解決，餐點由
營養師設計，菜式每天變化，咖啡全天免費供應，晚上有人按鈴送藥。
司馬璐是美國公民，屬於低收入者，原來每月可拿800多元社安金。入住老人公寓後，不能再領取社安金，老人
公寓費用部分，不但分文不付，每月還有160多元零用金。但如果不符合低收入條件，自掏腰包收費令人咋舌：
月付3600元，平均每天120元！入住老人如付不起這筆費用，政府會有補貼。所以不少人有感而發：「在美國，
要麼做窮人享受社會福利，要麼做有錢人。千萬別做中產階級，兩邊好處都享受不到。」由於司馬璐是個文化名
人，經常有來自兩岸三地的訪客慕名前來拜訪，看到他入住環境這麼好的老人公寓，羨慕不已。《北京之春》雜
誌主筆胡平、經理薛偉就半開玩笑、半認真地表示，他們年紀老邁後，也要爭取入住這種高檔的老人公寓，「這
是終極目標」！不過，由於健康原因，司馬璐最近已遷往安老院。
原上海音樂學院附小校長吳國鈞現年81歲了，桃李滿天下，精神矍鑠。他為了申請心目中的老人公寓，苦候7
年，去年終於如願以償入住曼哈坦西112街鄰近中央公園的老人公寓。
由於他喜歡音樂會，住曼哈坦的好處是到林肯中心聽音樂較方便，所以他寧願一等7年，終於等到屬意的地方。
更難的是個朝南向陽的單位，他因風濕骨痛，一直希望獲此理想居所。他目前居住的一房一廳獨立廁衛，如按照
曼哈坦現時的房市行情，購買同等自宅需要100萬元，但政府對老人照顧有加，他每月房租僅須付 104元（包瓦
斯不包電費），就可享受「百萬富翁」的居住待遇。另外每月還可拿316元社安金及100元糧食券。「省著點用也
夠花了」。每周兩天，政府會派一位護理上門幫他打掃衛生、搞清潔等，費用由政府負擔。
綜合各方資訊，公共老人公寓是由聯邦政府提供資金並且由美國住房和城市發展部（U.S.Department of
Housing and UrbanDevelopment,簡稱HUD）負責計畫開發、修建和管理。主要是為符合條件的低收入家庭、老年
人以及殘疾人提供租住房屋。目前全美有 120萬家庭居住在公共老人公寓，由全國各地的老人公寓代理（HA）管
理。
具體情況和信息可以參閱以下網站：
http://www.seniorhousingnet.com
(http://www.my1510.cn/article.php?id=f4fb4f01694e2cc5)
编辑：沈阳
(3) [家庭式老年公寓]重庆老年公寓项目
重庆##区域老年住宅公寓
计划立项可行性研究报告
目录
一、重庆市房地产市场概况
二、老年住宅市
1、老龄化市场机遇分析
2．重庆市老龄化现状
3、重庆市老年住宅市场现状
4、重庆老年人住宅市场发展趋势
三、项目规划要求
四、项目投资预算
1、项目投资与成本费用估算
2、项目投入产出与回报
五、项目风险分析
六、风险规避建议与结论
一、重庆市房地产市场
纵观上半年重庆市房地产市场
今年上半年，重庆市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增长26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工面积增长29.8%，销（预）售面积增长40.3%，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：重庆市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。
Ø 开发投资额大幅增长
今年上半年重庆市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65% （经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。
Ø 新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位
新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长 43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长 17.2%。
上半年，全市经济适用房施工面积522.76万平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长 98.7%。
Ø 消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长
商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。
Ø 商品房销售价格涨势不止
由于“新特区”土地升值的预期、国务院《重庆市城乡总体规划（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨4.3%。
Ø 国内外房地产大鳄纷纷登陆重庆
随着重庆成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的又一“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前重庆市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；重庆市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好重庆的市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入重庆市场寻找商机。
据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入重庆楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入重庆的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高重庆市房地产开发的整体水平。
综上所述：
2007年上半年．重庆市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测：下半年重庆市房地产市场将继续走高，全面上扬。
二、老年人住宅市场分析
（一）老龄化市场机遇分析
Ø 我国已进入老龄化社会阶段
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
Ø “老年人住宅市场”潜力巨大
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
Ø 养老观念逐步转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
Ø 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
Ø 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发
面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。
总结：
纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。
（二）重庆市老龄化现状
Ø 人口老龄化加剧
中国老年人口的绝对数量最多的直辖市——相信这是重庆不得不戴上的桂冠。2000年全市65岁及以上的老人为244.54万人，每100人里8人年龄超过65岁；2004年底全市年满60周岁以上的老人已达414万。目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到2010年，老年人口将达到500万，占全市总人口的15%，相当于每6个重庆人里就有1位老人。
目前，根据2004年全市65岁及以上人口达到了10.9%，80岁以上高龄老人达到1.6%，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有“空巢老人”180万人，约占全市老年人总数的40%以上。
Ø “421”家庭的“泛滥”
长期以来，重庆一直是实行计划生育政策相对严格的地区之一，出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为重庆人口变动的一大隐忧。
4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被称为“421”模式的家庭正越来越多。而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力，据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，49%的城市家庭要赡养2到3位老人。而从赡养费看，35.6%的城市家庭每年花费超过1万元。出于对医疗保险体系的担忧，家庭积极储蓄，不敢增加消费支出，是现在中年人的普遍心态。
Ø “未富先老”
发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000到10000美元，而中国目前为1000美元。重庆市老年协会的一项问卷调查显示，近半数老年人由于经济收入低影响生活质量的提高，其余的依次为缺乏科学养生知识、居住环境差、身体健康状况不好、生活内容单调、情绪不稳定和子女不孝敬等因素。
令人担忧的是截至06年底，重庆市60岁及以上人口基本养老保险覆盖率很低，仅为14.2%；基本医疗保险覆盖率是14.7%，明显滞后于重庆市人口老龄化的步伐。事实上，人口老龄化趋势也考验着养老体制。
（三）重庆市老年住宅市场现状
Ø 老年人住宅明显不足
截止到2006年，重庆城乡社会福利院有142个，农村敬老院1126个。各类城乡养老福利机构床位总数达近6万张，收养老人超过3万人。 但目前重庆市年满60周岁及以上老年人有414万人。按照现在全市床位数计算，每100位老人才能摊上1.5张床。而按照发达国家的标准，100名老人中，应有5至7人能住进养老院。由此推算，重庆福利设施还远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。
Ø 户型设计不合理、功能相对单一
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
Ø 住宅区规模小、配套设施不足
目前重庆市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
Ø 环境质量有待提升
重庆市现有的养老院中，绝大部坐落在主城区内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，总体环境质量有待提升。
Ø 服务人员缺乏专业培训
在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。
总结：
重庆市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差。
（四）重庆老年人住宅市场发展趋势
Ø 民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势
纵观重庆市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。
Ø 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移
老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。
Ø 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品
对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定重庆市现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。
Ø “山水型老年公寓”将更受消费者青睐
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。
三、项目规划
根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。
在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。
Ø 设计要人性化
要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
Ø 生活要智能化
应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。
Ø 环境要园林化
应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。
Ø 户型要合理化
应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。
Ø 配套要完善化
小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。
四、项目投资成本预算
（一）项目投资与成本费用估算
1、地块项目开发假设条件
Ø 规划用地总面积：100亩， 66700㎡。
Ø 土地用途：住宅用地
Ø 使用功能：居住养老
Ø 建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空
Ø 建筑高度：（多层约6层）18.6m —（小高层约12层）36.6 m
Ø 综合容积率：1.5
Ø 绿化面积：40%
Ø 总户数：按50㎡/户计算约为631户，
Ø 总人口：按人均28㎡计算约为1128人
Ø 商品房市场售价：其中小高层2000元/㎡，建面约21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。
2、建设开发成本估算
Ø 前期费用
序 号
费用科目
金 额
1
土地费用
1200万元
2
土地出让金
200万元
3
拆迁管理费
200万元
4
城市基础配套费
300万元
5
总规划设计图
30万元
6
施工图设计
40万元
7
园林景观设计
20万元
8
人防费
100万
9
消防建审费
20万元
10
抗震费
20万
11
白蚁费
2万元
合计
2130万元
Ø 中期费用
序 号
费用科目
金 额
1
建管费
30万元
2
地质勘探费
30万
3
质量监督费
60万元
4
施工监理费
60万元
5
桩基费（综合取费）
800万元
6
招标费
20万元
7
土建施工费（综合取费）
2600万元
8
水电、消防安装施工
1000万元
9
室外排水工程
（含水循环系统）
300万元
10
室外道路工程
500万元
11
绿化景观工程
300万元
12
噪音防治费
20万元
13
公建、配套装修及设施设备
100万元
14
电梯费用
30万元
合计
5850万
Ø 后期费用
序号
费用科目
金额
1
办理商品房销（预）售许可证
40万元
4
广告、宣传费
500万元
5
银行利息
100万元
6
垃圾处理费
50万元
7
营业税
500万元
10
商品房维修基金（综合）
50万元
11
办理权证
50万元
合计
1290万元
Ø 开发管理费、不可预见费：
（前期费用+中期费用+后期费用）×2%
=（2130万+5850万+1290万）×2%
=185.4万
Ø 开发总成本估算：
投资开发总成本=（前期费用）2130万+（中期费用）5850万+（后期费用）1290万+（开发管理费、不可预见费）185.4万
=9455.4万
（二）项目投入产出与回报
1、销售价格确定
由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅1800元/平方米，小高层住宅2000元/平方米，商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）
2、销售总收入
Ø 住宅销售收入：
2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8万元
Ø 商铺销售收入：
3800元/㎡×1200㎡=4560万元
Ø 销售总收入：
住宅销售收入+商铺销售收入=6114.8万+4560万=10674.8万元
3、项目销售总利润
项目投资开发总利润 = 总销售收入10674.8万元－项目总成本9455.4万元
=1219.4万元
4、成本利润率
项目投资开发总利润/项目总成本=1219.4万元/9455.4万元=12.9%
五、项目风险分析
1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间
重庆市有60岁以上老年人近500万，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。
2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险
房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。
六、风险规避建议与结论
老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：
1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。
2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。
3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。
综上所述，随着重庆市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。
