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【一】:房地产业合作建房的账务处理
房地产业合作建房的账务处理
合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是双方分别以土地使用权、货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
根据《企业会计制度》的规定，合作建房的会计处理，应遵循实质重于形式的原则，具体情况具体分析。对于第一种方式，应按照《企业会计准则-非货币性交易》进行会计处理；对于第二种方式，应按照《企业会计准则-投资》进行会计处理。
《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号，以下简称《解答》）规定，合作建房的第一种方式，双方应分别缴纳营业税；第二种方式，则要视提供土地使用权的一方是否共同承担合营企业的风险来确定是否缴纳营业税。同时，根据《企业所得税暂行条例》的规定，第一种方式还需缴纳企业所得税。 下面举例分析合作建房业务的会计处理与税务处理。
例：甲公司是一家工业企业，在市区有一块闲置的土地。乙公司是一家房地产开发企业。2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定甲公司提供该闲置的土地（账面价值600000元），乙公司提供资金，合作建房两栋（结构、面积相等）。2004年12月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本1000000元，此时甲公司的土地使用权的账面价值500000元，市场价格1200000元。建成后，两栋房屋的市价为3000000元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为库存商品房入账。假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为33％。
一、甲公司的会计与税务处理
1、2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。
2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一栋。
根据《解答》的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为1200000元，则计征营业税的计税依据应为600000元（1200000÷2）。
应交营业税＝600000×5％＝30000元；
应交城建税＝30000×7％＝2100元；
应交教育费附加＝30000×3％＝900元。
根据《契税暂行条例实施细则》的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。
根据《企业会计准则-非货币性交易》的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币性交易，应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。
借：固定资产 283000
贷：无形资产 250000
应交税金-应交营业税 30000
应交城建税 2100
其他应交款-应交教育费附加 900
同时，由于土地上已建有房屋，应将另一半的土地使用权价值转入房屋成本。
借：固定资产 250000
贷：无形资产 250000
根据税法的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是用部分土地使用权换取部分房屋所有权，应计算转让部分土地使用权的收益317000元（市价1200000÷2－账面价值500000÷2－税费33000）；而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额317000元。
此时，甲公司房屋的账面价值是533000元（283000＋250000），而计税成本是850000元（一部分土地使用权的计税成本600000＋另一部分土地使用权的账面成本250000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。
二、乙公司的会计与税务处理
1、2003年8月，乙公司与甲公司签订合作建房协议。此后，乙公司建房发生的支出计入开发产品成本。
2、2004年12月，乙公司取得房屋一栋。
假定税务机关核定该房屋的价格与市价相同，均为3000000元，则计征营业税的依据应为1500000元（3000000÷2）。
应交营业税＝1500000×5％＝75000元；
应交城建税＝75000×7％＝5250元；
应交教育费附加＝75000×3％＝2250元。
从甲公司换入的土地使用权的入账价值为582500元，会计处理如下：
借：无形资产 582500
贷：库存商品 500000
应交税金-应交营业税 75000
应交城建税 5250
其他应交款-应交教育费附加 2250
同时，将土地使用权的价值转入开发产品的成本。
借：库存商品 582500
贷：无形资产 582500
根据税法的规定，乙公司与甲公司合作建房，实质上是用部分房屋所有权换取部分土地使用权，应计算转让房屋的收益917500元（市价3000000÷2－账面价值1000000÷2－税费82500），而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额917500元。
此时，甲公司房屋的账面价值是1082500元（换入的土地使用权的成本582500＋分得的一栋房屋的成本500000），而计税成本是2000000元（一栋房屋的计税成本1500000＋另一栋的账面成本500000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。 需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。
【二】:合作建房会计处理探讨
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种： 一、以分配开发产品为目的的合作 案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。 31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。 笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为： 1.收到乙、丙公司投入资金时 借：银行存款1200万 贷：其他应付款———乙公司900万 ——丙公司300万 2.分配开发产品时 借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万] 贷：开发产品1120万 同时结转收入： 借：其他应付款———乙公司900万 ——丙公司300万 贷：经营收入1200万 3.计提营业税 借：营业税金及附加66.6万 贷：应交税金———应交营业税66.6万 1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。 续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×33%=59.4万元 1.收到乙、丙公司投入资金时 借：其他应付款1200万 贷：预收账款1200万 2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税 借：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万 贷：应交税金———应交营业税66.6万 3.待计算出计税成本,结转收入、成本时 借：营业税金及附加66.6万 贷：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万 借：递延税款59.4万 贷：应交税金———应交所得税59.4万 二、以分配利润为目的的合作 案例2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。 31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。[!--empirenews.page--] 笔者认为：应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为： 1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时 借：银行存款———专户 贷：其他应付款———甲公司 ——乙公司 同时，甲公司在投入资金时 借：应收账款———项目部 贷：银行存款———一般结算户 2.在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时 借：银行存款 贷：短期借款 3.支付土地价款或工程款时 借：开发成本 贷：银行存款———专户 4.开发产品预售时 借：银行存款———专户 贷：预收账款 5.预缴税款时以甲公司名义申报 按月计提预交营业税时 借：待摊费用———预交营业税金及附加 贷：应交税金———应交营业税 按季计提预交所得税时 借：递延税款 贷：应交税金———应交所得税 月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款———项目部”与项目部的“其他应付款———甲公司”抵消。 6.结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时 借：利润分配 贷：其他应付款———乙公司
7.项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。
【三】:合作建房会计处理探讨
合作建房会计处理探讨
国税发［2006］31号文件(以下简称31号文件)，对房地产企业的企业所得税进行了重新规定，同时废止了国税发［2003］83号文件，这对房地产企业的税务管理产生了重要影响，也对相关的会计处理提出了新的要求，笔者仅对31号文件涉及的以未成立独立法人公司形式合作建房的会计处理进行了探讨。
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种：
一、以分配开发产品为目的的合作
案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。
31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：
1.收到乙、丙公司投入资金时
借：银行存款1200万
贷：其他应付款———乙公司900万
——丙公司300万
2.分配开发产品时
借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万]
贷：开发产品1120万
同时结转收入：
借：其他应付款———乙公司900万
——丙公司300万
贷：经营收入1200万
3.计提营业税
借：营业税金及附加66.6万
贷：应交税金———应交营业税66.6万www.shanpow.com_合作建房的会计处理。
1200－1120－66.6=13.4万元应计入甲公司当期应纳税所得额。
续案例1：假如分房时无法计算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理，即：1200万×15%（假如项目所在地计税毛利率为15%）×33%=59.4万元
1.收到乙、丙公司投入资金时
借：其他应付款1200万
贷：预收账款1200万
2.根据税法规定，商品房预售时需交纳营业税
借：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万
贷：应交税金———应交营业税66.6万
3.待计算出计税成本,结转收入、成本时
借：营业税金及附加66.6万
贷：待摊费用———预交营业税金及附加66.6万
借：递延税款59.4万
贷：应交税金———应交所得税59.4万www.shanpow.com_合作建房的会计处理。
二、以分配利润为目的的合作
案例2：甲、乙公司均属房地产开发公司，以甲公司名义通过拍卖方式取得一块土地，并以甲公司为主体联合乙公司共同开发，双方约定不成立独立法人公司，共同投资，利润共享，风险共担，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。
31号文件规定：开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
笔者认为：应成立非独立法人的项目公司（项目部），甲、乙双方按股份比例派员参与管理，以甲公司名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。会计处理为：
1.项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时
借：银行存款———专户
贷：其他应付款———甲公司
——乙公司
同时，甲公司在投入资金时
借：应收账款———项目部
贷：银行存款———一般结算户
2.在领取“四证”后，以甲公司名义用土地使用权作抵押物取得银行借款时
借：银行存款
贷：短期借款
3.支付土地价款或工程款时
借：开发成本
贷：银行存款———专户
4.开发产品预售时
借：银行存款———专户
贷：预收账款
5.预缴税款时以甲公司名义申报
按月计提预交营业税时
借：待摊费用———预交营业税金及附加
贷：应交税金———应交营业税
按季计提预交所得税时www.shanpow.com_合作建房的会计处理。
借：递延税款
贷：应交税金———应交所得税
月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都是以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款———项目部”与项目部的“其他应付款———甲公司”抵消。
6.结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时
借：利润分配
贷：其他应付款———乙公司
7.项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司（母公司）并账。
【四】:对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨
对一家企业实施合作建房方案会计账务处理的探讨
【摘要】本文以房地产开发企
