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篇一:[房地产私募基金]房地产私募基金结构图示十八张
在研究商业地产销售金融化的过程中，查阅了很多文献，分析了很多案例，整理了这十八张最为经典的基金结构图，汇编在此。
所有的案例和文献都凝聚了无数前人的智慧，行业发展道阻且长，在此向这些空手道前辈致以最高的敬意！
1-高和资本收购中华企业大厦
高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台，设立“元融畅和”作为管理人
高和资本和国开金融指定相关方为一般级委托人（劣后）；以1:2募集信托优先级；国开金融认购中间级。（北京信托-增益10号集合信托计划）
信托计划成立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP设立基金“上海高开锦有限合伙企业”（上海高开锦）
国开行以高开锦自有资金1:1，向其发放并购贷款
项目收购后升级改造，提高租金，散售汇拢资金
简评：结构中运用了两次杠杆，自有资金与借款比近乎1:6，小刀据大树，收购销售短平快，还愣是把大树锯下来了。
2-赛富基金与新派白领公寓
天津喜马拉雅投资有限公司（GP）与赛富不动产基金团队（LP）设立北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙）
赛富瑞益作为GP出资1%，募集99%的社会投资人作为LP，设立北京赛富睿智投资中心（有限合伙），金期限1+2+1+1年，最低认购500万元
赛富睿智与赛富瑞益收购目标物业（森德大厦）所属公司股权，重新装修后出租给新派白领公寓管理方20年统一经营管理
管理公司每年支付一次租金，年最近不得低于3%
简评：赛富的模式表面上是为白领公寓项目融资，但结构上往REITs上靠，且有非常强的可复制性，未来除了以出售资产退出，还可以等待政策开放IPO退出，值得长期持续关注。3-盛世神州&嘉实资本与美澜园
社会投资人认购“嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划”，募集1.4亿优先级资金，嘉实资本作为管理人。
专项计划为LP，与盛世神州认购劣后0.6亿元为GP，设立有限合伙企业，合伙企业投资期限18个月。
募集资金走委贷，明股实债、股权质押、在建工程抵押、占据董事会席位、实际控制人连带责任担保等方式增信，售房回款作为还款来源。
简评：盛世神州&嘉实资本这一模式本质上就是基金放高利贷（it"s a joke），鉴于盛世神州的房地产背景（张民耕），可以有效把控地产项目的开发过程，确保回款安全性，是房企转型的方向（当然是有钱的房企）。
4-建银精瑞&迦南资本投资葡萄牙
优先级和劣后级募集600万欧元等值人民币作为LP，迦南资本GP劣后跟投，境内设立有限合伙企业。
募集资金通过走自贸区政策通过香港与卢森堡SPV双层架构转入葡萄牙，购买BES银行旗下基金购买房产。（后来据说没走出去，做了内保外贷，求辟谣）
简评：当时自贸区对外股权投资的政策比较松，劣后份额可转房屋实体，葡萄牙移民政策先对较好，因此基金退出后反映良好。但这一模式在目前的环境下，就购汇出境一条就可判定无可操作性。
倒是现在大家可以百度关注一下“越洋居”，这一难题已经被著名境外投资专家“越洋居”的CEO陆总破解了，（此处应该有掌声）。（有境外投资需求的朋友，请关注“知知张知知”并留言，可提供越洋居联系方式）@陆老板，广告红包别忘了发哦 :)
5-炬派禾晖证券化应收账款
华宸未来作为专项资产管理人通过“华宸未来-旭辉北京空港中心专项资产管理计划”向社会投资人募集4亿元作为LP与GP炬派禾晖设立上海芙柳投资中心（有限合伙）
合伙企业投资期限6个月，到期一次性向投资人分配本金及其收益
合伙企业以4亿受让旭辉顺欣持有的预售合同项下人民币5.8亿元的未收房款尾款。
简评：这种就是简单的一次短期融资行为，但发展商可以提高资金周转率。但其背后可能有着包销的身影，等我有空去刨刨看看。
6-易居中国&诺亚财富的地产母基金
由TOP50房地产商作为LP认购基石基金份额，每份7,500万元，最高不超过2亿元；易居中国旗下管理公司担任GP，持有基金1%股份。
基石基金认购母基金15亿元的劣后级LP份额，诺亚财富向社会募集不低于15亿优先级LP，歌斐资产作为母基金GP，持1%份额。
母基金达到30亿元规模，分别投资于子基金或设立项目公司开发TOP50房地产开发项目。
简评：这个母基金是发展商抱团取暖的产物，易居和诺亚联合推出的这只母基金有创新之处，但仅在寒冬有效，回暖了就呵呵了。anyway，TOP50被圈过来，就这一条，可以看出易居和诺亚的行业号召力可真是不一般啊！
7-平安信托收购瑞安天地
平安信托作为受托人推出“平安财富-安睿1号集合资金信托计划”募集13.3亿元，用于收购安拓投资管理有限公司的股权和债权，间接持有瑞安重庆天地三幢写字楼。
平安信托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理，并聘请物业公司和瑞安商业管理团队负责招商、租赁和日常管理。
信托后续视情况安排二期、三期募集。在信托存续期间每年1月按照写字楼项目的租金收益进度，分配约5.8%的预期收益。
首期投资期限5年，最后以资产出让退出。
简评：这一操作方式在一定程度上实现了存量资产的证券化，有点类似REITs，但本质上差别很大。就信托而言，回报存在不确定性，这是硬伤，同时安睿1号属于非标准化理财，有资金池的嫌疑，以后在监管下基本发不出了吧。
8-中信启航专项资管计划
“中信启航专项计划”募集规模52.1亿元，优先级与次级比为70.1%：29.9%
中信证券旗下中信金石基金任GP与专项计划为LP设立有限合伙企业，以收购北京中信证券大厦于深圳中信证券大厦。
私募基金将所持有的100%的权益出售给中信金石基金发起的交易所上市REITs实现退，或者以资产出售实现退出。
简评：中信启航专项计划是国内首单投资不动产资产的专项资产管理计划产品，也是中信证券发起的国内第一只私募REITs产品，有着划时代的意义。
中信启航在设计上有效突破了监管机构对于非标产品投资的限制，主要体现在产品设计上与非标准债权性资产有较大的区别：其优先级和次级都可以在深交所的综合协议平台进行转让；同时，该产品是对不动产股权的金融投资，投资者是作为股东而不是纯粹的债券性资产。
9-国开城市发展基金
国开金融、昆仑信托和中海信托共同设立开元城市发展基金管理公司
开元城市发展基金为GP，国开金融以自有资金与昆仑信托和中海信托作为LP，以信托资金出资基金。
基金总规模500亿元，其中一期规模101亿元，期限8年
昆仑信托与中海信托发起的信托产品为国开城市发展基金集合资金信托计划，信托规模不超过49.95亿元，信托期限6+2
简评：如此规模项目非国家队不可，不多说了。
10-中城投资平行基金
中城投资管理团队设立一家有限责任公司“天津中城基业”作为GP与中城投资作为LP设立有限合伙企业“赋比兴基金”
“赋比兴基金”作为GP与募集而来的各LP分别成立“中城乾盈基金”、“中城坤盈基金”、“中城君盈基金”和“中城侬盈基金”等平行基金。
平行基金在一定限制条件内对房地产开发项目进行投资。
简评高利贷”，优先中国房地产开发商策略联盟会员企业的房地产项目，与“易居-诺亚”的模式有些类似。这种模式对资金的周转率要求很高，需要运营团队有很强的房地产操盘能力和项目理解力。好在中城联盟里的成员质素还不错。
11-海航并购浦发大厦第一阶段
海航置业报名竞价摘牌浦发置业的100%股权。
上海信托设立信托计划，先向海航置业募集2000万元；上海信托与海航置业成立SPV“海航航信”，海航航信与海航置业签署《远期股权转让协议》，约定摘牌成功后浦发置业股权转让至SPV
摘牌成功后，信托计划向海航置业再募集4.2亿劣后，向社会募集10亿优先，共14.4亿以股东借款的方式支付海航航信给海航置业给浦发置业原股东，股权变更到海航置业再变更到海航航信名下。
海航航信向上海信托提供抵押担保和51%股权的质押
海航航信申请经营性贷款，获得资金归还上海信托后，海航置业回购上海信托所持有的海航航信股权，支付本息，撤销抵押和质押，实现信托计划推出
简评：杠杆收购资产资金最佳来源当然是银行，BUT，银行一直受制于“先有鸡还是先有蛋”的问题，因此海航以4.6亿+信托的方式撬动浦发大厦，再以银行贷款实现退出是个挺好的选择。但经营性物业贷还是需要业主方沉淀一定的资金，这就是为何启动了二次金融运作。
12-海航并购浦发大厦第二阶段
工银国际与海航置业设立“工银海航”，并以其为GP，海航置业为和北京信托为LP设立“银海基金”，规模21亿元
基金受让海航海信的100%股权及浦发大厦的其他附属权益，支付对价13.79亿元，再向浦发置业发放7.21亿元贷款，合计交易价格31亿元。
转让后，银海基金持浦发置业100%股权，并对浦发置业享有股东借款债权。
约定基金5年后以海航回购或出售第三方退出。
简评：由于项目升值，通过基金的运作，基本实现了海航第一次投资的退出，但银海的退出是个小尾巴，引发了第三次金融运作。
13-海航并购浦发大厦第三阶段
资产支持专项计划由恒泰证券作为管理人，盛京银行监管，平安银行托管，海航集团担保向社会募集资金。
其中A类证券规模为15.31亿元，期限约18年，每3年允许投资者回售，中诚信给予AAA的信用评级；B类证券规模9.69亿元，期限3年，在优先收购权人行权后可延长3年，最长期限可延至约18年，中诚信AA+的信用评级。
恒泰与海航设立“恒泰海航”作为GP，海航实业作为LP设立契约式私募基金。
资产支持专项计划受让海航实业权益，以LP方式进入私募投资基金，并获得对应收益。
简评：通过资产支持专项计划实现资产的盘活是一种良好的尝试，在本案中通过专项计划+基金载体（双SPV）实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资并为未来操作REITs公开发行留下了伏笔。看看未来有木有IPO。
14-万通中心基金化运作
华润信托子公司与万通时尚成立"万通深国投"（400万元）作为GP，华润信托计划（3.5亿元）和万通地产（1,860万元）作为LP设立万通基金。
万通基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，以收购万通地产全资子公司万通时尚100%股权或整栋购买万通中心D方式退出
简评：后来万通地产回购了万通基金持有万通时尚的49%股权，实现万通基金投资者化年20%的收益，反过来看此事，只是万通的一种高利率融资而已。
15-阳光新业并购银河宾馆第一阶段
阳光新业通过其子公司上海晟域购入上海锦赟100%股权，持有银河宾馆主楼项目
简评：这一步干干净净，没海航搞那么复杂。
16-阳光新业并购银河宾馆第二阶段
中信信托通过控股的中信聚业和阳光新业设立有限合伙，聚业阳光作为GP与阳光兴业控制的天津瑞升、中信信托和一直行动人永盛智达为LP设立有限合伙基金。
合伙基金收购北京荣和（上海晟域单一控股股东），实现对上海锦赟的控制。
剩余收购款通过银行贷款方式解决
简评：同样是国有房地产资产的收购，阳光新业的融资模式相对简单，但关于高级管理员工的参与问题还没结局，于是有了第三个动作。
17-阳光新业并购银河宾馆第三阶段
阳光新业管理团队对聚业阳光进行出资，占20%比例
简评：此类资产和资本运作主要还是依靠管理团队的头脑，给点股份也是应该的。18-凯龙瑞商业地产基金
凯瑞龙设立凯瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司
中航信托发行期限为3+1+1年的“中航信托-天启70号科凯天博PE投资事务管理集合资金信托。”
瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司作为GP，联合中航信托“天启70号”与合格自然人、机构投资者共同作为科凯天博（天津）股权投资基金合伙企业的LPs，成立凯龙瑞人民币基金。
渣打银行为凯瑞龙基金提供约3亿元的贷款意向函，目标贷款与收购总价比不超过60%的比例向项目公司发放贷款
未来通过将基金份额出售实现退出。（后来溢价约80%出售给中银集团投资有限公司）
简评：虽然是外资，但在结构搭建和运作方式上，并无多大创新。凯龙瑞通过收购位于国内一、二线城市位置优越的物业并予以专业的管理后提升物业价值，谋求退出，是比较值得借鉴的。
篇二:[房地产私募基金]2018最新房地产私募基金备案情况统计与分析
近期精品课程预告：
为了尽可能完整统计，本文统计的“房地产私募基金”是将底层基础资产涉及一级土地开发、房地产项目开发、建筑物、基础设施、城市更新项目、特色小镇项目等不动产的基金产品均纳入统计范围，这与基金业协会资产管理业务综合报送平台的产品分类方式下的“房地产基金”统计口径有所不同。严格意义上，一级土地开发根据《国民经济行业分类》应归类为建筑类业务，不属于房地产行业，也不是现行私募监管限制投向（关于地方政府包括土储机构在一级土地开发中的融资监管问题不在本文讨论范围），但为了尽可能完整统计“涉房”数据，我们暂将一级土地开发纳入统计范畴。另需提醒读者的是，本文统计数据主要来源于协会公示信息，但由于部分基金产品在协会公示系统中披露的投资领域较为模糊，人工统计结果可能存在遗漏或误差。为避免误导，请读者自行就实操事宜谨慎参酌。
所涉房地产类别在备案信息中，投向涉及房地产的私募基金有500余只。其中部分产品公示信息中未明确具体投向（部分产品的公示信息采取了类似“非热点城市房地产项目”、“热点城市的非普通住宅项目”、“某城市更新项目”、“特色小镇项目”等模糊表述，甚至有产品的投资领域仅笼统表述为“房地产行业的项目”），我们理解这并无不妥，因为基金产品备案公示系统和协会的“私募基金信息披露备份系统”是两个系统，基金管理人的信披义务是通过后者报送信息完成的，前者系统公示数据则未必完整。在私募基金管理人选择不公示或模糊处理的情形下，我们暂无法通过外部公开渠道获取这些私募基金底层资产的具体情况，无法判断具体项目性质，所以我们未将这些案例作为统计和分析的依据。
公示信息中明确投资方向的基金产品约有360只，主要投向分布情况如下图所示：
上图对房地产属性的分类主要参考深交所《关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知》等相关规定，需特别说明的是：本文统计的普通住宅地产数据以协会公示的基金产品备案信息中明确提及住宅的项目为准，不排除部分项目同时包括行政办公、商业等非住宅类业态（注：备案4号文《起草说明》中明确了“项目中同时包含多种类型住房的，明确要求计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设”）；此外，现阶段比较火热的长租公寓项目多数未公示其用地性质，结合商业实践我们将其归入了商业地产。
投资方式 在统计数据中，私募基金主要通过投资纯股权、纯债权、股加债和收益权四大方式对房地产作为底层基础资产进行投资，各方式占比如下：
1. 纯股权投资
此处的纯股权投资是指备案产品公示的信息仅显示通过收购股权或增资作为投资方式，涉及股权加债权投资模式的产品在下文“股 债”一节中具体分析。由于真实股权投资方式不在4号文及委贷新规的限制范围内，现阶段房地产私募基金的投资方式主要以股权投资为主（仅从备案公示信息无法甄别是否属于名股实债，故统计数据不区分股权投资是否为名股实债），占比达到近60%。其中，部分是通过设立项目公司作为SPV资产收购房地产，部分是通过股权收购或增资方式持有项目公司或其股东的股权以实现对底层房地产的控制，还有一部分则是私募基金通过认购有限合伙企业LP份额的方式间接持有项目公司股权或持有项目。
有一点值得关注，在私募基金通过认购下层有限合伙企业LP份额的投资方式中，部分有限合伙企业并未在基金业协会备案为私募基金，其中还存在部分有限合伙企业的GP同为上层私募基金的基金管理人。根据我们从协会了解的信息，这种结构中，如果有限合伙企业是SPV，可以不视为基金，无需备案。对于某个有限合伙企业是不是基金这个问题一直是讨论的话题，在资管新规只允许一层嵌套的背景下，这个话题还会升温，我们认为还是要从是否存在资金募集和资金管理功能等方面重点掌握并结合基金投资结构综合判断，一事一议。
2. 纯债权投资
此处的纯债权投资是指备案产品公示的信息没有显示包含股权投资方式，对于既包含股权又包含债权的产品在下文“股 债”一节中具体分析。统计的纯债权类基金产品按照债权类别大致可以分为两类，借贷债权和非借贷债权。
借贷债权此前常见的类型主要包括委托贷款和信托贷款，但今年2月12日是通过委托贷款、信托贷款进行债权投资的基金产品的大限，严格按照备案须知的要求，协会于2月12日起不再办理该类产品的新增申请和在审申请。从统计数据看，仅2月14日有一只以委托贷款方式投资的产品通过备案，但我们理解这应该是存在非常特殊情形的存量产品，不具普遍参考意义。
股东借款从法律关系角度也属于借贷关系。涉及股东借款的投资方式多以股权投资结合股东借款方式存在，我们将在下文“股 债”一节中具体分析。仅就一例作特别说明，“东方般若龙井9号私募投资基金”的备案时间为2月22日，资金“用于受让杭州御景置业有限公司向股东借款形成的债权”，基金管理人及产品类型均为“其他类”。仅从该产品公示信息看，募集资金全部用于债权投资形成股东借款借贷关系，虽然在1月12日的备案须知中协会没有明确点名股东借款，但在2月12日大限之后出现完全为借贷债权投资的产品实属罕见，在此仅披露供适当参考，不排除公示信息不尽准确的可能性。
非借贷债权主要是指企业生产经营中产生的债权，最典型的就是应收账款，私募基金产品通过受让企业应收账款进而持有应收账款债权的方式进行投资。2018年2月12日后，除了上述“东方般若龙井9号私募投资基金”外，经统计的备案成功的纯债权产品的投向全部为应收账款债权，管理人登记类型均为其他类，产品类型均为其他类。
3.“股 债”投资
“股 债”结构的投资方式是房地产私募基金产品设计中普遍采用的投资方式，虽然这是一个行之有效的税筹结构，但因沦为名股实债的工具而被误伤。出于通道安排、抵押登记等需求，“债”的结构此前多以委托贷款或信托贷款形式搭建，但受限于委贷新规、备案须知等规定，这种结构安排现在已不可行。
洪磊会长在2018年1月23日参加中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会“类REITs业务专题研讨会”上的讲话中曾提及，“私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本”。这给市场释放了一个积极的信号，但能否超脱类REITs的语境搭建“股 债（股东借款）”结构并不明朗。
从我们统计的结果来看，股权投资基金和其他类私募基金均有少数备案成功的“股 债（股东借款）”案例（截至5月15日共约21例，其中2月12日之后8例）。可见实务中“股 债”的投资方式并未完全封死，但备案成功的产品数量从侧面反映出基金业协会所持的审慎态度。根据统计数据，我们归纳出以下几点：
1）从备案情况来看，“股 债”结构不仅限于类REITs业务。公示信息中披露为类REITs结构的仅2例，其中1例明确披露采用了股权加股东借款方式，另1例公示的投向为“投资于交易所类REITs业务中的项目公司”，没有明确是否采用“股 债”结构（私募基金作为SPV搭建“股 债”结构投向项目公司为类REITs的常规结构）。
2）“股 债”结构中债权投资方式多数明确披露为“股东借款”。有一些产品的公示信息采用了“补充流动资金”、“项目建设资金”、“财务支持款”甚至“项目资本金”等表述，虽然这些表述含糊其辞，但我们理解其实质仍很可能为股东借款。
3）关于“股 债”结构中股权和债权比例的问题。多数产品并未在公示信息中披露具体股债比例。在披露比例的产品中：
股权投资基金：多数采取“以股权投资为主，以债权投资为辅”类似表述，体现出“大股 小债”的特点；
其他私募投资基金：部分产品公示出“债权比例大于50%”等“小股 大债”的信息。其中一例，表述为“股权和债权投资金额分别为8000万元和92000万元”，股债比例远远超出资本弱化限制，备案时间为2018年3月20日，该产品是棚改PPP项目，我们理解该产品受PPP相关政策规定及实操影响较大，其普遍可参照性较弱。此外，上文提及的“东方般若龙井9号私募投资基金”也是非常特殊的一例，如果公示信息准确，这只基金的募集资金全部用于股东借款投资。
4. 收益权投资
洪磊会长在2018年4月21日“2018年中国母基金百人论坛”的讲话中首次提出“收益权”、“收益权类私募产品”的概念，并将股、债、收益权并列为三类可投资标的，故本文将收益权类私募基金单列出来进行分析。
从备案产品信息看，投资收益权的产品的基础资产涉及“股权收益权”、“应收账款收益权”和“不动产收益权”。由于目前还没有单独的“收益类”分类，这些成功备案的投资收益权的基金产品中，绝大多数是其他私募投资基金，而仅4只是股权私募投资基金且投向全部为不动产收益权。
根据洪磊会长的观点，“收益权应当是实体企业当前资产产生的未来现金流，或者是实体企业持有的股权、债权所衍生的未来现金流”。目前，“收益权”并没有明确的法律定义，实则金融创新实践中创设出的一个概念，不能等同于信托法体系中的“受益权”，也不能等同于物权所有权四大权能中的“收益”权能。法律界尚未对“收益权”有统一认识，存在物权（或部分物权权能）说（主要在不动产收益权语境下讨论）、债权（或部分债权权能）说（主要在应收账款等债权收益权语境下讨论），股权（或部分股权权能）说（主要在股权收益权语境下讨论），甚至有观点认为“收益权”不是一种“权利”而是一种“想象”。如果在现有民商法框架下讨论，我们倾向认为收益权属于债权这一大类，但由于缺乏法律统一认知，按照现有的私募基金产品分类标准难以界定，会产生实操中的混乱。资管新规明确了私募产品的投资范围包括“受（收）益权”，但即使按照洪磊会长对收益权的定义和资管新规的投资性质分类方式（即固定收益类、权益类、商品及金融衍生品和混合类），也难以寻得不同现金流本源财产（如股权、应收账款、不动产）所产生的“收益权”应该如何分类的明确答案。就现状而言，私募基金通过投资“收益权”的方式最终投向房地产是总体可行的，但该类基金产品及其管理人如何分类，尚缺乏统一标准。
以上是今年截至5月15日的数据分析，供读者在实践中参考，我们也将继续关注协会备案情况，后续再与大家分享。
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篇三:[房地产私募基金]房地产私募基金的八大趋势：重构中国房地产格局
关键词】 房地产 PE 趋势 大资管 行业洗牌
全文共2400字，通读约5分钟。
在短短几年的时间内，国内房地产基金规模已从百亿上升至数千亿。房地产私募基金是金融与地产结合的最大领域，也是市场不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，成为未来中国房地产市场的重要组成部分。
为此，本文介绍了房地产私募基金的八大发展趋势，以期为投资者们提供有益的参考。
趋势一：投资、退出渠道趋于多元化
从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在逐渐走向多元，主要可分为三类：
1． 商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。
2． 养老地产：我国已逐步迈入老龄化社会，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影。
3． 产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个投资领域，写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现资本市场对接。
从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品，而近几年来，许多地产公司也纷纷尝试通过资产证券化进行融资，相信随着国内资产证券化等渠道的发展与成熟，国内人民币房地产基金将更具流通活力。
趋势二：股权、夹层投资将成主流 目前，市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。
夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。
在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。
而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。
私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。
股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。统计数据显示，私募房地产基金股权投资比例正逐步上升，“明股暗债”的阴影将逐步淡化，正朝完全股权投资模式演变。
趋势三：大资管时代下战略合作契机
证券公司、期货公司、证投基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒已被打破，资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业经营的大资管时代。
这样的金融格局为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。
通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。
在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。
在退出阶段，传统的回购和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。
总之，在金融变革的背景下，辅之以技术驱动，私募房地产基金将焕发出新的生命。
趋势四：险资、养老金介入将主导LP机构化 国际房地产私募基金的资金来源绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余来自于个人和基金合伙人。
结合国际私募房地产基金的经验以及投资人资产配置的实际因素，机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，尤其是随着以养老金、险资为主体的机构投资者的入市，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。
趋势五：管理重心向团队品牌变迁国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，这与打造国外独立品牌的房地产基金完全不同，因此，房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道并不为过，但这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处，项目式的开发周期对基金的管理团队也会造成波动。
在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力就很难得到凸显。
但从国际经验来看，基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件，这点是和其他资本市场品种无异的。
趋势六：监管制度趋于完善 相对于我国房地产投资基金的百花争鸣，相关法律法规却相当滞后，导致对于私募房地产基金运营过程解释力度和约束性较差，经过近几年的快速发展，不少问题和风险已经开始暴露。
中基协2017年2月13日《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》中明确指出，私募资管计划或私募基金通过债权方式直接或间接投资热点城市普通住宅地产是4号文限制的对象。这有助于遏制当前地产基金市场较为扭曲的“明股实债”模式。
当前我国私募房地产基金无序发展的状态不可持续，未来必将面临越来越严苛的监管制度。
趋势七：行业整合大潮下地产并购基金前景广阔从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期，美国、日本以及香港市场，都在波动中成就了诸多伟大企业。
当前我国房地产行业正进入更加深化的调整周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出房地产行业的决心和真实性更强，同时，由于土地成本的居高不下也使得房企股权的相对价值更加凸显。
当前行业融资渠道虽然有所拓宽，但整体资金状况仍不容乐观。传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在并购周期中，基金的引入是一种必然。
目前国内的并购基金多限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持，未来类似于黑石的股权并购型基金或是大势所趋。
趋势八：行业洗牌重构 总体来看，在经历了几年的高增速以后，随着监管门槛的提升以及资金分流压力，地产基金扩张规模增速逐步下行是大趋势，而房地产基金的品牌以及行业的集中度有望快速提升。
