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【一】:第二套房公积金贷款_公积金_买房全攻略
二套房贷、公积金贷款全攻略
目前，银监会对二套房贷的政策是首付必须要四成，贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。像楚小姐这样需要贷款购买第二套房的借款人，就她拟出的这三套贷款方案，“伟嘉安捷”逐个分析如下：
专家指导意见：
方案一：公积金贷款较为适用第二套住房。
从公积金贷款政策来看，如借款人第一套住房使用公积金，在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购买第二套住房的；只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为第二套房产，仍会视为首套住房按其政策操作，首付20%，利率为基准利率。
方案二：再次贷款如选择商贷，势必会算做二套。
现在银监会对二套房贷政策还是较严格要求的，根据“07.9.27”政策及“07.12.11”补充通知规定，借款人首套住房不论是用公积金还是商贷，只要在央行的征信系统中能够查到该借款人曾经贷过款，那么再次贷款买房就会算做二套房。“伟嘉安捷”指出，只不过现在贷款购买第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能够按时还款，再次贷款的利率几乎接近于首套住房的贷款利率。相较与以前政策利率必须上浮1.1倍，对于借款人来说已经有很大优惠了。
方案三：首套住房公积金贷款即使还清，使用组合贷仍避不掉二套。
“伟嘉安捷”指出，组合贷是借款人一部分贷款用公积金，另一部分用商贷偿还。公积金贷款的部分比较好算帐，结清后再贷款仍是首套政策，而商贷比较麻烦即使借款人结清贷款，也避免不掉二套限制。这样算下来，组合贷款对借款人是很不划算的，再加上初审、批贷、放贷的速度较慢，
“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，从这三套方案来看，借款人将首套住房公积金贷款记录清零后，再次使用公积金贷款买房这个方案是最适用二套房的，相对比较划算。用公积金贷款能省下不少钱，然而也应该注意一些细节问题：
1、公积金贷款申请条件
对于首次使用公积金贷款，借款人只需建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态就可以申请公积金贷款，另外，购房政策性住房的借款人可以不受上述缴存时间的限制，只要建立公
积金账户且处于缴存条件就可能申请公积金贷款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公积金贷款，需结清上一次贷款后方可再次使用。
的贷款流程，也就是说办齐贷款手续后，银行受理批准贷款，买卖双方再去过户，然后银行再放贷款直接存入业主的账户内。“伟嘉安捷”指出，如果借款人是委托房产中介或者金融担保服务机构，他们会承担阶段性担保，帮助借款人紧盯每一个环节，能够节省借款人许多宝贵时间，贷款速度也相对快很多。
京城八区建委过户时间心中有数
多数银行见契税票放款
一般来说，现在多数银行的操作流程是见契税票即可放款。银行面签后当天或者3个工作日左右批贷，批贷后3至5个工作日买卖双方办理过户手续，根据各区建委规定过户也有一定的时间，借款人手续齐全且配合的情况下3个工作日内银行既能放款。商业贷款的流程还是比较快的，与公积金贷款相比起码节省5个工作日左右的时间。
见证放款风险归零保障强
实际操作过程中会遇到这样或者那样的问题，即便购房人交了契税也有可能会反悔不买了，如果业主急等钱用就会很棘手。“伟嘉安捷”指出，过户时如何保障买卖双方不反悔，最好的办法见房产证放款。不过见房产证放款的时间会比见契税票放款的时间长一些，一般是在过户后的10个工作日左右放款，虽然时间较长但相对风险却是较低的。
小贴士：贷款过户几点注意事项：
1、北京实行存量房网上签约后，网签的合同是不能随意更改的。如果买卖双方有任何一方面提出质疑或者需要注销合同的话，先要去建委更改，网上重新公示，实际上等于重新再做一遍流程，贷款时间会比较长。“伟嘉安捷”建议，购房人过户前要注意好这些细节，以免耽误时间。
2、买卖过程中必然会涉及税费，购房人需要提前计算清楚。比如契税规定90平米以下住房的，购房人如果有原购房发票等手续可以相对减免，如果没有则按照核定1%征收。实际操作过程中，往往会发生业主称有发票但过户时发现找不到了，那么就得交税，这样买卖双方之间容易产生磨擦。另外，如果房产证上写的物业类型、楼层、地址等不一致的，也是不能过户的，购房人要事先想好这些问题，以免产生纠纷。
【二】:教您计算公积金贷款额度
教您计算公积金贷款额度
购房体验课：公积金贷款能贷多少 教您计算公积金贷款额度www.shanpow.com_天津公积金算二套房贷款额度。
几次连续加息，在商贷5年以上年基准利率高达7.05%且没有任何折扣的情况下，越来越多的人打算用自己公积金贷款买房，确实公积金贷款买房在很大成度上减少了购房的成本，减少还贷压力，原因最主要就是其利率低，年基准4.90%。但是又不清楚该公积金贷款额度如何计算，本期购房体验课就专门为大家讲解。
2011年5月31日，襄阳住房公积金管理中心发布关于适当调整单方缴存住房公积金职工贷款限额标准的通知：拟对襄阳住房公积金贷款相关实施细则(含一手房、二手房、商转公)中单方缴存住房公积金职工的贷款限额标准进行调整。“借款人单方正常缴存住房公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%”的相关规定暂停执行，其它标准保持不变。同时公积金缴存额度从6月1日起执行2011年度的缴存限额，在职在岗职工的最低缴存基数不得低于900元，最高缴存额度应不超过2358元 。
新的政策：无论单身职工买一手房、二手房，还是商转公，额度上限调整为不超过所购房屋总价的70%。
单身公积金贷款比例由原来的50%上调至70%，缴存额度也增加了大大利于购房者贷款买房。
在讲述公积金贷款额度如何计算之前，我们先来说说公积金贷款对象：在襄阳住房公积金管理中心及其分中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。(详情点击[点睛石]襄阳市公积金贷款各种业务办理流程)
那么公积金贷款到底能贷到多少呢?
一手房公积金贷款额度与比例(如图)
一手公积金
首套房
二套房 最高贷款额度 60万 50万 最高贷款比例 90平方米以上：房90平方米以下：房屋总价70％； 屋总价80％ 房屋总价40% 利率 基准：4.90% 上浮10%：5.39% 在满足各项条件的前提下，一手房公积金贷款首套房最高额度都不能超过60万元;二套房最高额度不能超过50万元。
案例：我目前有一套面积仅为60平的住房。现在想买一套90平以上的改善住房，请问，购买二套房的价格假设为100万，如果用公积金贷款，贷款额度最高是60万吗?另外，利率是否上浮10%?
公积金中心：一手房公积金贷款购买二套房的，最高贷款额度为50万元，且最高不超过房屋总价的40%。利率上升10%。
二手房公积金贷款额度与比例(如图)
首套房
最高贷款
额度 房屋建成年限 10年（含10年）以内
21－30年（含30年） 贷款最高比例 70％ 60％ 50％ 40% 二套房 贷款最高比例 房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准 40万元 11－20年（含20年）
在满足各项条件的前提下，二手房公积金贷款最高额度都不能超过40万元。
需要注意：
1、原先的公积金贷款政策中，有一条“借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%;但公积金月缴存额达1400元及以上的(具体金额以管理中心公布的数据为准)，在考虑其偿还能力的基础上，可放宽。”但由于政策已经调整，借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度已经调至不超过所购房屋总价的70%，所以对公积金月缴存额达1400元及以上的，在条件允许的情况下，是可以贷到最高额度的。
2、一手房和二手房的贷款年限是有区别的
一手房最高贷款年限30年，二手房最高贷款年限20年。同时贷款年限不得超过借款人法定退休年龄后5年，即借款人借款时的年龄+贷款期限 不得超过规定年限(男职工不超过65岁，女职工不超过60岁)。
3、二套房公积金贷款时，首套房面积不能超过140平米，家庭首套房房屋面积超过140平米，购买二套房公积金贷款时不予办理。
案例：我名下已有一套住房是全款购买的，面积超过140平。之前没有使用过也没有提取过公积金。我现在打算购买88平一手房一套，我公积金缴款超过1400.请问我这种情况，1：能使用公积金贷款么?2：使用公积金算首套房么?3：公积金能贷款60w么?
公积金中心：如第一套住房超过140平米，您不能申请住房公积金贷款。
商贷转公积金贷款额度与比例
商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额，同时不得超过上述关于一、二手房贷款额度与比例的规定。(详情点击购房体验课第五十四课：商业贷款转公积金贷款如何办理?) 还需要注意：申请商贷转公积金的房屋必须为家庭首套房或第二套房，如果是二套房，第一套房的面积不能超过140平米。也就是说，如果是家庭第三套房，或家庭首套房房屋面积超过140平米，是不能申请商贷转公积金的。
了解了基本的贷款政策后，我们再来看看详细的贷款额度计算公式。www.shanpow.com_天津公积金算二套房贷款额度。
贷款额度计算
贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×45%×12个月×贷款期限。
上述贷款额度(如组合贷款，含商贷额度)不得超过借款申请人的还贷能力。借款申请人的还贷能力，以家庭总负债的累计月供不超过职工家庭夫妻双方月收入的50%标准进行核实。其中，职工家庭月收入以借款人及配偶的计缴公积金月收入或借款人及配偶工作单位出具的经济收入证明为参考。
参考资料：/fcxw/6043.html
【三】:2015年天津住房公积金贷款新政策解读
公积金贷款首付有哪些要求?
职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女)使用公积金贷款购买首套住房，应支付不低于所购住房价款20%的首付款;购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房，应支付不低于所购住房价款30%的首付款。
购首套房→首付款≥房价20%
购二套房→首付款≥房价30%
优势凸显，原政策要求首套房贷90平方米以上三成，二套房贷首付五成。
购买私产房公积金贷款期限最长20年。
确定贷款期限还受借款人年龄的限制，政策规定，借款人年龄与贷款期限之和不得超过法定退休年龄后5年。法定退休年龄一般按照女性55岁、男性60岁计算;国家另有规定的，退休年龄按其规定执行但最高不得超过65周岁。
公积金贷款最长能贷多少年?
购买商品房、限价商品房、定向销售(安置)经济适用住房公积金贷款期限最长30年。
公积金贷款额度最高能贷多少?
本次新政，提高了贷款最高限额，使用本人住房公积金申请公积金贷款的，贷款最高限额60万元;同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款的，贷款最高限额80万元。与原政策相比，贷款最高限额不再受到是否缴存补充住房公积金或按月住房补贴的影响。
现行住房公积金贷款额度仍是按照住房公积金账户余额倍数、所购住房价款的一定比例、借款人的还款能力、最高贷款限额四方面因素分别计算，以其中最小值为借款人贷款额度。
可贷额度计算中余额倍数怎么规定?
余额倍数仍按原政策执行，即职工家庭购买首套自有住房和保障性住房(经济适用住房、限价商品住房)，公积金贷款额度不高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同)的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
职工家庭购买第二套及其他符合本市购房条件的自有住房，以及建造、翻建、大修自有住房，公积金贷款额度不高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
【四】:沈阳组合贷款买房 公积金贷款额度达到最高60万
组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，及借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。
案例：沈阳组合贷款买房 公积金贷款额度最高达60万
9月17日，记者从沈阳住房公积金管理中心了解到，组合贷款中，公积金贷款额度具体为，申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元;申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为60万元。商业贷款额度由组合贷款的银行审核与确定。
申请人购买商品房，在房屋预告登记证明下发24个月内准予申请组合贷款(无房屋预告登记证明的，在商品房买卖合同备案后24个月内准予申请组合贷款)。选取组合贷款，公积金贷款额度计算公式为：申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限。
首次购买普通商品住房，组合贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%，且不得超过贷款最高额度。贷款的最低期限为1年，最高期限为30年。
值得注意的是，组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，公积金贷款还贷年龄延长至法定退休年龄后5年，即男65周岁，女60周岁;商业贷款期限由组合贷款的银行审核与确定。
组合贷款
二套房公积金贷款最低首付20%
9月17日，记者采访获悉，目前，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例为20%。
盛京银行沈阳分行目前执行个人住房按揭贷款政策如下：对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请个人住房按揭贷款购买普通自住房，可执行首套住房按揭贷款的信贷政策，即首付比例不低于30%，利率执行人民银行同期贷款基准利率。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请个人住房按揭贷款购买普通自住房，首付款比例调整为不低于40%，利率执行人民银行同期贷款基准利率的1.1倍。家庭第三套及以上住房按揭贷款，原则上不予办理。
组合贷款流程：
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款(组合贷款)的程序可分五步：
第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款(使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明)，填写“个人住房公积金贷款(组合)贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购买商品房、经济适用住房(已取得产权证)并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
www.shanpow.com_天津公积金算二套房贷款额度。 借款人用期房抵押的(没有取得产权证),持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《天津市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同(质押合同)、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡，并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位;用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
【五】:2016二套房优惠政策
央行、住建部、银监会联合下发通知：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。财政部、国家税务总局联合下发通知：个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税，自15年3月31日起执行。今天学习啦小编要与大家分享：2016二套房的相关优惠政策，具体内容如下，欢迎阅读!
2016二套房优惠政策如下：
3月30日，2016年二套房贷款最新政策公布：最低首付比例调整为不低于40%。由中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会发布了关于个人公积金购买第二套房贷款首付比例降低的通知。
买第一套房贷款首付比例最低为20%
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
买第二套房贷款首付比例降至40%
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%
调整前：二套房首付比例为60% 北上广深70%
①此前二套房首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。
②此前住房公积金贷款政策：首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%;90平方米以上的，最低首付款比例为30%。
二套房契税缴纳标准：
(1)面积小于90平米买方首套房子契税：评估价格的1%;
(2)面积大于90小于144平米买方首套契税为：评估价格的1.5%;
(3)高于该区的市场指导价格，面积大于或等于144平米，买方不是首套二套房产契税或二套以上房产契税：评估价格的3%。
契税缴纳的时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：
以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。
各类型房屋均价低于各区的房管局市场指导价的收费标准为：
(1)面积小于90平米买方首套房子契税：评估价格的1%
(2)面积大于90小于144平米买方首套契税为：评估价格的1.5%
(3)高于该区的市场指导价格，面积大于或等于144平米，买方不是首套二套房产契税或二套以上房产契税：评估价格的3%。
家庭第二套房如何缴纳契税?
市民张小姐：目前我以家庭为单位购买的第一套房在房管局进行网签。但新购买的第二套房已经完成办理过户，但还没有缴税，请问这种情况我的房屋契税应该是缴1.5%还是3%?
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
关于张小姐咨询的问题，征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如个人购买的普通住房不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
椐《广东省契税实施办法》规定，我省契税税率为3%。而张小姐购买的第二套房不符合优惠政策范围，因此应缴3%的房屋契税。
第二套房契税怎么算?有哪些标准?
契税由财产承受人缴纳。
各类型房屋均价低于各区的房管局市场指导价的收费标准为：
(1)面积小于90平米买方首套房子契税：评估价格的1%
(2)面积大于90小于144平米买方首套契税为：评估价格的1.5%
(3)高于该区的市场指导价格，面积大于或等于144平米，买方不是首套二套房契税或二套以上房产契税：评估价格的3%。
税费:买方税:契税按总价1.5%。卖方税:个税1%,房产证满5年且是业主唯一住宅免交。营业税5.5%,房产证满5年免交。双方税:印花税按总价万分之一,其它手续费数百。以上税费通常都由买方出。
