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重庆房价能涨到2万吗篇1:现在买不买房？深度解析2017重庆楼市走向
春节期间，想在重庆买房的人不由得感叹：“不知不觉，1万以下的新房很难找！”
二手房中介忙的不亦乐乎，告诉前来看房的人：“卖完了”或是“卖家提价了”。
2017，在政策收紧、地王刺激、改善爆发、异地炒房四因素的刺激下，重庆的楼市走势如何？房价将会迎来多大的涨幅？哪些区域再不下叉就晚了？新年伊始，我们通过政策、数据、现状，深度解析2017年重庆楼市走向。
(文/重庆新浪乐居主编 王芊)
一、2017房地产政策收紧，政府手上的调控牌很多！
楼市走势如何？不再是单纯的经济问题，已经成一个特殊的政治问题。
2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，政策含义非常明确，住房需求要继续得到保障，炒房需求要管控和遏制。
同时，为保障正常的购房和贷款需求，会议提出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策。要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
可以看出，决策层不容忍投机的泛滥。稳是主基调，稳是大局。
而对于重庆市政府来说，2016年1-12月，重庆主城区商品房共成交34.9万套，同比增长27%；成交建筑面积3021.53万方，同比增长33%。房地产销售保持较快的增速，顺利完成稳楼市、去库存的任务。
在控制房价方面，重庆市委市政府也是不遗余力的保证房地产市场的平稳健康发展。2017年1月6日开始，重庆市相关部门紧密发声，先后七次发出楼市调控的声音。包括房产税征收对象的变化、三无人员在渝购房放贷限制、加强商品房预售管理、要求无合理理由不得定高价或涨价以及*押房产不得预售和预售商品房不得*押。
目前来看，调控主要打击外来“三无”人员在渝“炒房”，没有涉及到重庆本土刚需和改善置业。但市国土房管局新闻发言人强调，还储备了进一步有效调控房地产市场的措施，将根据市场情况适时推出，以应对房地产市场出现的突发情况。
可以看出，2017年重庆楼市调控措施已经升级，政府调控决心坚决。预计2017年，重庆官方将继续对投机资本保持高压态势，以确保房价不出现大涨。如果价格持续走高，不排除调控手段升级，进行限购。
二、重庆商品房存量624万方，仅供消化3个半月！
2016年，一、二线城市全面进入去存量房时代。土地供应量收紧，房企普遍遵循谨慎拿地、谨慎开工的策略。依据去年出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，两年内土地供应规模逐年减少10%。
克而瑞重庆机构提供的数据显示，截至到2016年12月，重庆商品住宅存量面积仅为624.95万方，去化周期3.5个月。这意味着什么？意味着按照重庆月均商品住宅销售速度，目前市面上待售楼盘大约只够卖3个多月。
2015年1月-2016年12月重庆商品住宅存量面积走势图(数据来源：克而瑞重庆机构)
从上图可以看出，在过去24个月，存量高峰出现在2015年2月，时至春节假期。存量出现急剧下降在2016年10月，秋季房交会消化了大量本地刚性需求、外来投资客来渝买房推广成交量。2016年12月，重庆核心区货源出现严重不足，主要以二环新区刚需高层供应为主。
根据易居研究院智库中心的统计数据，从2016年12月下旬开始，重庆的新建商品房成交面积明显升温，11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动，12月19日至25日，周成交面积迅速升至87万平方米，包含元旦假期的一周，成交面积更是高达129万平方米，达到近期成交量的最高值。2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量，甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。
供应不足，房子卖得太好太快，以至于很多开发商对购房者摊摊手说“暂时没房子可卖”。不过，这种状态持续时间不会太久。预计2017年春节后供应量将回升，2017重庆主城区全年供应量可达到1800-2000万方。房地产市场供求关系整体是平衡的，购房者还应理性购房。
三、2017重庆房价大涨不可能， 区域分化会进一步加剧！
中央直辖市、超大城市、国家中心城市、长江上游经济金融和创新中心、自贸区、一带一路连接点、中新示范区……重庆，有着巨大的升值空间。按理说，房价的上涨是符合自然规律和经济法则，然而，就国家统计局发布的房价数据来看，重庆是一个房价基本不怎么涨的城市。
2012-2016年重庆月度房价走势图(数据来源：克而瑞重庆机构)
放眼全国来看，重庆是唯一一个没有执行限购的二线城市。但从上图可以看出，2012-2016年期间，重庆月度房价整体波动不大。直到2016年9月，重庆房价出现比较明显的上扬走势，2016年12的房价与2015年1月相比，房价涨幅20%。
多年来重庆房价长期处于低位，使大部分本地人的自住需求完全释放。而对来重庆投资房产的外地人而言，原本期待的快进快出却不料掉坑。以北滨路某楼盘为例，一期开盘时很多江浙以及北上广客户来买，当时成交均价过万，当时周边楼盘不过5、6千。而现在该楼盘的二手房也不过1万出头。
重庆房价上涨缓慢，主要是政府之手调控的结果。土地储备和供给制度、地票制度、住房保障体系、因城施策的调控以及大量刚性住房需求下的供需基本均衡。
特别值得一提的是，重庆的土地供应一直比较充足。据前市长黄奇帆介绍，重庆市2002年开始实施土地储备制度，当时储备了40多万亩地，够开发20年。每年只能开发5%，40多万亩地的储备资源，一年最多用2万亩。先规划后出让，实现土地供应“细水长流”。
从商品房供应量上来看，供应量充足、供需基本平衡也决定了重庆房价涨不上去。从下图可以看出，2011年以来重庆主城区每年商品住宅供应面积在1200-2000万方之间。2012-2015年供需几近平衡，直到2016年市场行情大热，成交面积远超供应面积几乎一倍。
2011-2016年重庆主城区供应面积和成交面积对比图(数据来源：克而瑞重庆机构)
需要特别说明的一点是，近期少量楼盘价格出现快速上涨现象，主要集中在个别区域、少数楼盘中，比如江北嘴、北滨路、礼嘉、中央公园等。主要原因是外地投资客涌入，本地购房者的改善型需求上升。个别楼盘价格上浮明显，每平方米单价上涨千元以上，最高上浮50%。
这波上涨行情不排除是有企业和个人，企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作，引起市外少数企图炒房者的跟风，以及市内购房者的担忧。总的来说，短期的炒作不可能从根本上改变供求关系和市场长期走势。预计，2017年重庆房价整体维持缓涨态势，但区域分化会进一步加剧，核心和热点置业区域的个别楼盘，涨幅会相对很明显。
四、毋庸置疑北区升值空间大，理性购房拒绝跟风！
那么，购房者最关心的问题就是，重庆哪个区域的房子最值得买？
首先，我们来一起看看在过去三年，重庆主城各区成交量的对比。从下图可以看出，连续三年渝北区成交量遥遥领先，其中2016年成交面积超过600万方！这个数量，已经超过很多城市一年的成交量。
十多年前，“重庆向北”成为重庆城市发展的方向后，从观音桥、嘉州、新牌坊、照母山、金开、礼嘉等板块都已逐渐发展成型，形成了一个北商务群。而在大北区中，渝北区土地供应量大、地势相对开阔、有广阔的腹地。有嘉州商业圈、有空港经济带、有悦来会展中心、有中央公园。
近三年重庆主城各区成交量对比图(数据来源：克而瑞重庆机构)
从成交价格上来看，除了寸土寸金的渝中区外，北区成交价格最高，江北区达到8560元/平方米，渝北区达到7671元/平方米。且与南区对比可以明显看出，北区房价连续三年处于上涨趋势。
近三年重庆主城各区成交均价对比图(数据来源：克而瑞重庆机构)
北区是目前重庆本地人置业首选区域，也是外地投资客最看好的区域。不过，需要提醒的是，正因为北区热点版块因拥有自然、政策、学区等优势资源，吸引较多投机资本进入，价格飙升，透支了未来好几年的价值。所以，本地或外地购房者，都应该慎重选择、理性下叉。
具体到北区的各个区域和版块上，2017置业首选推荐照母山、礼嘉、蔡家、中央公园。
照母山：近年来重庆最火的开发区域，每次拿地都是一次 “大牌交锋”。2012年，金科斥资10.9亿照母山拿地，楼面价2213元/㎡；2013年，恒大50亿在照母山拿地上千亩，楼面价5007元/㎡；2016年，龙湖25.5亿入主照母山，楼面7614元/㎡。地价不断的攀升，直接推动房价进入持续的上涨通道。2012年前后，照母山版块楼盘高层均价7000元/㎡，而今破万。
2012-2016年照母山拿地楼面价走势图(数据来源：乐居)
礼嘉：礼嘉片区定位为重庆国际商务旅游区，过去两三年，礼嘉可以说是重庆置业最热区域，龙湖与华侨城的入驻与联手，以其强劲的区域催熟能力和商家资源整合能力迅速聚拢礼嘉片区人气，强有力地带动礼嘉全面发展提速。此外，九曲河区域也属于礼嘉板块，目前处于发展起步期，已有龙湖、金科、远洋、东原、旭辉五家企业入驻。九曲河区域内大量土地为一类居住用地，容积率低(大部分地块的容积率不超过2.0)，依托3300亩湿地公园，将打造高品质居住项目。非常适合中产阶层改善置业。
中央公园：重庆中央公园坐落渝北区临空经济区，是目前亚洲第一、世界第三大开放式城市公园。继照母山之后，中央公园板块成为渝北区甚至可以说全重庆关注的新焦点，嗅觉敏锐的开发商纷纷加码中央公园。去年12月27日，14家开发商围绕渝北区中央公园2宗土地展开厮杀，最终华润与金辉成为赢家，将中央公园区域楼面价的最高纪录推至6485元/平方米，而去年这里的地价才不到3500元/平方米。不到一年，中央公园楼盘高层均价从去年的8000元/平方米涨到10000-13000元/平方米。
中央公园某楼盘2015-2016价格走势图(数据来源：乐居)
蔡家：作为两江新区未来发展热点区域之一，蔡家正受到越来越多品牌房企的青睐，金科、万科、龙湖、东原、中昂、首钢……一批批知名房企扎堆入驻。一面靠山、三面临水的自然环境，使得蔡家成为一个宜居宜业的好地方。加上与之毗邻的悦来会展城的发展以及礼嘉商业区的规划出台，蔡家将成为悦来会展经济的功能配套区，区位优势明显。预测，2017年下半年至未来两三年，蔡家将迎来房地产开发高峰期，高层、洋房、别墅、各种业态都会出现。
结语：“房子是用来住的，不是用来炒的”， 2017年，从中央到地方决不允许房价大涨。重庆房价洼地多年，终于从去年下半年开始进入上升通道。也许，很多人还感觉不明显，温水煮青蛙等你反应过来时，重庆的房价正如本文开头所言“1万以下的新房很难找”。对于本地购房者而言，不能再抱有房价下跌的念头，有买房刚性需求应该当机立断下手；对于外地投资客而言，也要做好套牢的准备。重庆，这个健康的楼市环境，也不是谁能随随便便就破坏的。
重庆房价能涨到2万吗篇2:重庆的房价低的原因？看看黄市长都怎么做的！
长沙、成都、重庆等地方的美女、美食当然还有价格不那么贵的房子，都是其他城市青年的梦想生活地，尤其是重庆，美女多就算了，房价还实惠的不忍直视，为什么偏偏是重庆？很多人说和前市长黄奇帆的理政策略有关。
众所周知，重庆的GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一，而且今年有望继续保持。但就是这样一个经济快速发展，而且贵为直辖市的地方，在过去5年，她的房价却只涨了12%，其房价涨幅不但远低于全国平均水平，而且大大低于其他可能不如其城市经济实力与活力的小兄弟城市。
还有两点可能让其他城市居民无比羡慕的是：到今天为止，重庆依然是全国一二线城市中唯一没有执行过限购政策的城市，并且其经济发展速度与居民收入增幅也大大跑过了房价涨幅。过去五年，重庆GDP从2010年的7925亿元涨到2015年的15719亿元，升幅为98%；居民人均收入从2010年的17532元涨到2015年的27239元，升幅为55%，是房价升幅的差不多5倍。到今天为止，重庆房价收入比还不到10，也就是平均工作不到10年，就可以买得起房子。
华商韬略毕亚军发了一个帖子说：“重庆市民都应该感谢黄市长。”
与十大城市相比，重庆是唯一一个未实行限购政策的城市，但是重庆房地产调控有其自身特点，共有五招：土地调控、金融调控、投资控制、总量控制和税收调节，具体来讲：土地调节着力于控制地价，金融调控需要控制杠杆，投资控制需要把握房地产投资比例；总量控制则是基本确保供求平衡；税收政策则立足于税收分量，采取“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”策略。
其中有三个指标是黄奇帆市长最为看重的：
第一从投资比例上，每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，为保持这个刚性的指标，宁肯在审批过程中出现“官僚主义”，若房产投资较大，项目开工便缓批；黄市长认为，固定资产投资超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化，造成房价飞涨影响国计民生。在此之下，他还摸索出一些其他规律来平衡：比如，住宅始终坚持每平方公里1万人；工业园区发展也有一个经验标准，每平方公里要有100亿产值，不糟蹋土地。
第二从需求空间上，城市人均住房面积超过了30平方米，大规模建房的需求就应下降；所有房地产项目，远的调控土地供应，近的调控审批进度。“房产商买地以后，每个楼盘总要做控制性详规、建设设计规划，这个规划由规划局批，每个单子都要友主管市长审批，如果看这个月房产投资量超过25%，变30%，30%多了，所有房产商报来的规划件别去签字，压三个月，如果低于25%，变成15%了，这时候只要有关部门按法规批准，迅速签字以后就推出去，建设进度就加快，建设部门也有一些手续上的快慢，政府是可以调控的。”
第三从价格上，一个地方每平方米房子的价格应该大体等于有正当职业的群体的人均月工资；如果一个城市单位面积房价远远高于居民的人均月工资，就需要政府进行调控，如增加一些集资房、廉租房等。截止2015年底，重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年，将通过公租房和其他保障住房，将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%，这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。
黄市长曾经有句名言，把金融搞得很复杂的那些人都是骗子。套用他的话来说，很多城市的那些把房地产搞得很复杂的长官，可能并非是智慧和能力不够，而是在真心实意地希望市民能最大限度安居乐业这个问题上，不够尽责与诚恳！
5年前举办的一次市长论坛上，黄市长曾介绍自己hold住房价的法宝。他说：要将房地产价格调控到理想目标，必须在“供求平衡、土地价格、税收分量、金融杠杆、配置格局”五个关键环节做文章。
重庆房价这么稳，首先是不搞奇货可居，按照对需求的估计配足土地的供应。过去几年，重庆主城区的房价一直没有大涨，但其每年新增商品房开工建设和商品房产销面积却一直排名全国前茅，年年都是超过2000万平方米。这背后，是以大量土地供应平衡了大量住房需求，更是以相对低的价格让居民住上了房。
重庆虽然没有限购限贷，但黄市长那只“看不见的手”一直都未曾离开市场，整个市场的节奏始终牢牢掌握在他手中——政府始终在通过相关职能部门用行政手段来调整房地产市场土地供应、新增投资和新增预售项目供应等要素，进而从整体上控制房地产市场宏观层面的供求关系，并维护房地产市场的健康平稳发展。
黄市长说：“房地产是不动产。是资源、是住宅，是老百姓的民生保障。房地产大量的资产和银行贷款联系在一起，当然是个半金融资产，和金融安全密集相关。动态来看，我们把它当商品，就要形成供求平衡：把它当成不动产，就要控制房地产的地价、房价；把它当做资本品，就要对资本品进行资本品对应的物业税、房产税或者其他的各种直接间接的税种的管制。”
有人问，重庆怎么保持供求平衡，人口持续涌入城市的过程中，住房需求一直不断增加，要维持供需平衡，就必须大量增加供应。对政府而言，就是要多拿地出来。重庆这些年一直在尽量多的供应土地。很多城市都以土地资源有限，耕地红线不能碰为由，搞土地的奇货可居。黄市长也不是造土地的，而且也同样不能去碰红线，但他通过创新解决问题。这就是著名的地票政策。
黄市长曾发表文章专门介绍地票政策，要权威、专业了解这个政策的读者，可以浏览这篇文章——《黄奇帆：地票制度实验与效果》（可查看今日推送的第三条）。
这是一个把非城市化地区闲置甚至浪费的土地复垦变成耕地，然后把这个复垦并新增出来的耕地，置换到城市化地区作为国有建设用地，进而在保证耕地总面积只增不减的情况下，增加城市建设用地的好政策。
城市化，说白了，核心就是让农民和农民后代进城做市民，城市化的房屋，严格来说，你要保证让这些进城的人买得起，或者住得上。如果农民进城了，他在农村的宅基地就空出来了，你去复垦就变成耕地了。然后置换过来，你就可以把能够城市化的耕地变成住宅用地。这样，既增加土地供应平抑房价，去满足这些把土地还成耕地的新市民的住房需求，又能用他一套房换下可能上亩的耕地出来，让你的耕地只增不减。所以这些年，重庆的建设用地大量增加，但重庆的耕地却只多不少。
还有一点很重要的是，重庆在出售土地的时候，对土地的价格始终是保持控制，甚至节制的。这也是黄市长努力坚守的另一个原则：土地价格不能高过房价的1/3。
他相当清楚，开发商是要挣钱的，政府要是把土地价格弄得其高，他盖出房子来一定是把房价卖到其高。所以，他先给开发商更低价格的土地，也给出开发商低价还能盈利的空间，然后再跟你讲你要流道德的血液：我政府通过土地让利于民了，你也不能挣钱太过分，要是过分了，对不起，我就要制衡你。
“房价中地价有一半的推动力。楼面地价不能高于房价，否则会造成灾难。控制不好地价，是政府失职。”这是黄市长多年前说过的一句话。他强调，“别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，最后使得这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很大。”
除了从土地价格控制力争让更多人买得起房，重庆还从2008年开始，就在主城区推行首套房退个税的政策，就是你如果是买第一套房，政府会把你的个人所得税退给你，增加你的购买力。
但即便重庆的房价已是全国大中城市的低价（还有一个值得说明，重庆到今天的房屋销售，主要都还是以实际使用也就是套内面积在卖，你给80平米的钱，买到的是实实在在的80平米使用面积，而不是其他城市的建筑面积），也依然有很多低收入阶层，也是黄市长从来没有忘记的弱势群体买不起房。他们的住房怎么解决，黄市长的办法不是限购，而是努力增加保障房的供应，也就是奉行 “市场+保障”的双轨制理念，而且不像其他一些城市，把保障房盖得不像房子或者盖到偏远的郊区。在重庆很多黄金地段，都有成片的保障房。
黄市长将他的双轨制支撑下的房地产调控总结为“低端有保障、中端有优惠、高端有约束”的“三端调控”。即由市场行为主导中高端房地产市场的商品房供应，同时还在房产税试点、契税政策、贷款政策等方面对高端大户型、别墅型等物业形态形成经济性遏制作用，控制高端供应的比例和消费。低端保障性住房主要由重庆市政府主导的公租房系统供应。
黄市长搞房地产调控，稳住价格并不是他的目的，而不过是手段。他的目的归根到底，还是要让房子尽量回归其民生保障的根本，要让房子作为城市发展的“基础设施”，让不同收入阶层的人都能最大限度地拥有这个“基础设施”，继而安居方能乐业，有了房产更好地奋斗，继而为城市发展提供不竭的动力。我以为，这才是重庆房地产到今天的真正可贵之处。
即便你限这个，限那个，如果大家买不到，住不上，它的意义又在哪里？
所以，我以为，房价和房市已经不是一个经济或专业问题，也不是能不能的问题，而是一个责任与良知的问题，是一个是否诚恳去做的问题。如果说，下水道是城市的良心；城市的房价，显然应该是政府良心的一部分，甚至是最重要的一部分。
不知道大家是否同意我这个，当然会有主观情绪以及有失偏颇的看法。
▍供应:城市快速扩张下土地供应开始井喷
图：影响重庆房价的土地供应传导路径
宽松的土地供给制度是城市快速扩张的必然
下图为全国十大城市2014年已建设用地面积及占比情况，重庆市已建设用地面积占国土面积的比例仅为1.5%，为十大城市中最低，其中十大城市可建设用地占比的平均水平为11.6%，重庆的城市开发率明显不足。2002年开始重庆市开始进入快速扩张阶段，宽松的土地供给制度带来了巨大的土地需求。2003-2014年，重庆市各类用地共计成交70064万平方米（约700平方公里），而同期城市已建设用地面积增加了693平方公里，城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。尤其是重庆主城区在这段时期内明显扩张速度加快，2005年，主城区城镇建设总用地为465平方公里，按重庆总体规划，至2020年，城镇建设总用地将达到865平方公里，15年时间内将新增400平方公里的城镇建设用地，几乎再扩了一个重庆，所以从规划来看，重庆政府对于加速扩张的思路相当明确。
图：十大城市已建设用地面积及其占国土面积的比例
“多中心组团化”的扩张模式为土地的规模供应提供了可能
与其他城市由中心向四周辐射的城市扩张模式不同，重庆主城区走的是“多中心、组团化格局”扩张模式。这种扩张模式由自然桎梏和历史发展双重决定，其不同之处在于：以增量承载新功能，一旦面临新机遇，便培育出新的组团；同时，组团虽各有分工，但内部基本涵盖了居住、工作和生活等功能，确保了组团的相对完整性，从而各大组团也可以形成一个新的中心，继续辐射周围。
城市的快速扩张导致了土地供应数量的大幅上涨
根据国土局数据，2011-2015年，五年时间里重庆主城区共成交了住宅用地5673万平方米，可建体量达到1.32万平方米。按人均供地面积来算，重庆主城区人均宅地成交面积为16.12㎡，在十大城市中也仅有重庆和武汉（13.04㎡）两座城市超过了10㎡，成都、南京、杭州和天津四城市人均供地面积在5-10㎡之间，而四个一线城市更是小于3㎡；从土地市场和房地产市场的契合度来看，重庆主城区近五年宅地供应面积与住宅成交量的比值为1.59，略低于武汉（1.68），高于其余城市。
从成本角度来看，土地供应价格的升高必然导致房地产商品成本的增加，开发商需要投入更多的资金，从而来提高房地产商品的价格；反作用下，房价的上涨会增加房地产商品的利润，在利益的驱动下将加剧市场的竞争，而在土地供给缺乏弹性的环境下，又将导致土地价格的上升。这个呈螺旋形上涨的规律在重庆并不太试用，从地价房价比来看，重庆地价基本为住宅成交均价的1/3，与大部分参照城市一致，而溢价率却仅为5.98%，为十大城市中最低，低于其平均水平近15个点。究其原因，在于重庆土地市场的价格受市场机制的影响相对较小，而受政府的调节作用较大，控制地价是重庆房地产调控政策的重要部分，不仅通过增大供应量来降低地价，同时也设置了土地价格的硬性指标，比如黄奇帆市长就曾经提出：重庆土地价格不得超过房价的35%。
图：十大城市地价房价比及溢价率水平
▍需求：刚需主导下市场难以寻求新突破点
重庆房地产市场成交体量在全国名列前茅，受益于较大的常住人口数量，而人口结构、购买力以及外来人口等人口因素，却制约了需求量的进一步释放。
图：影响重庆房价的需求结构传导路径
重庆老龄化率、抚养比最高，制约了购房需求的释放
人口结构的变化，对于房地产市场有着重要的指导意义。劳动年龄人口（15-64岁），其所占比重增加时，社会抚养比下降，也即“人口红利”将增加，有利于楼市。尤其是城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，城市潜在的真实住房需求总量。相反的，老年人口所占比重越大，则总体住房需求越低迷，一方面老年人口中部分在年轻时已有房屋，不需再购，另一方面老年人口退休后收入往往下降，改善住房能力不足。
重庆在1994年底就已经进入人口老龄化，比全国提早5年，并且老龄人口呈现持续增长的态势，重庆主城区60岁以上人口从2010年的110万增至2014年的141万，年均涨幅达到7%；与此同时，18岁以下年龄段人口也呈逐年递增趋势。在一老一少占比的压缩之下，中间年龄段占比降低。据全国第六次人口普查数据，重庆15-59岁段人口率为67.71%，在十大城市中排名最后一位，同时远低于全国3.41个百分点。在全国十大城市中，北京、上海和天津的劳动年龄人口占比最高，接近八成，而重庆是唯一一个占比低于七成的城市。
图：2010年全国人口普查十大城市人口结构
劳动年龄人口占比缩小带来的另一影响是：抚养比的攀高。从六普数据可以看出，2010年重庆总抚养比为47.7%，相当于平均每一个人都需要抚养一个少儿或老年人，远高于全国7.08个百分点，在十大城市中位居首位。在抚养成本的负担之下，购房者对房屋的支付能力明显降低，购房动机也将有所影响。
图：十大城市少儿抚养比及老年抚养比
人均可支配收入最低且增速较缓， 刚需市场仍然占主导
下图显示，2014年重庆城镇居民人均可支配收入为25147元，是十大城市中唯一一个未突破3万元的城市，同时低于同期全国平均水平（28844元）；从增速来看，2010-2014年重庆城镇居民可支配收入的总体增长率为43%，即平均每年的增速保持在8%左右，其增速仅高于深圳、广州和天津三城市，与GDP连续两位数增速相比，收入水平的增长速度也不尽如意。2016年重庆政府在十三五规划方案中指出:到2020年，重庆市城乡居民人均收入增长要达到全国平均水平。经过测算，要实现该目标，重庆人均可支配收入的增幅需要高于全国2个百分点左右，难度依然不小。
图：2014年十大城市城镇居民人均可支配收入及增速
高净值家庭增速快但规模较小，难以刺激高端需求的增长
从兴业银行与波士顿咨询公司联合发布的报告来看，中国高净值家庭的区域分布仍以环渤海、长江三角洲和珠江三角洲等经济发达地区为主。根据BCG中国财富市场模型预测，2015年广东、北京、江苏、浙江、山东和上海等六个东部沿海省市的高净值家庭数量均将超过10万户，约占全国高净值家庭总数的一半。重庆高净值家庭大约在2-5万户，在全国各个省份中也处于相对靠后的位置。
从下图可以看出，重庆高净值家庭的密度仍然比较稀疏，其相对数量约为35户/万户，小于全国平均水平（43户/万户）。但在政策红利和资本投入的驱动下，带来了重庆经济稳定快速增长和私人财富的不断积累，其高净值家庭数量的增长率约20%，高于全国平均水平（17%）。
全市人口净流出，主城区流入人口大部分来自于周边区县
外人人口对房地产市场的影响同样巨大，外来人口数量较多、购房意愿强将进一步刺激需求的释放。下表为近十年重庆市流动人口情况，可以明显得出四个特点：第一，重庆市仍以人口流出为主，省外流出人口与流入人口的差值依然有三四百万；第二，近三年省外流动人口均呈现负增长，近两年省内流动人口规模反超了省外流出人口，表明外出务工减少了，主城区的吸引力有所加强；第三，流入人口中主要流向了主城区，而从其流入结构来看，省外仅占两次，八成仍来自于周边区县；第四，近十年省外流入人口、省外流出人口和省内流动人口分别增加了2.5倍、1.2倍和2.7倍。
图：重庆市历年流动人口数量（万人）
省外人口多为周边省市务工者，对刚需市场的刺激较大
从流动原因来看，“务工经商”和“学习培训”是重庆人口流动的主要原因，“学习培训”多来自于重庆市各大高校，这部分人群不具备稳定性同时购买力相对不足，对房地产市场的刺激作用较小；“务工经商”人群是外来人口购房需求的主力人群，省内则来自于周边区县，省外则主要来源与重庆相邻的周边省份四川、湖南、贵州和湖北，无论省外人口还是省内人口对房地产市场的刺激作用主要体现在刚需市场，对改善或高端需求的刺激影响相对较小，继而对房价的拉动能力不足。
表：2010年重庆市省外流动人口（左）及省内流动人口流动原因
数据来源：重庆市2010年人口普查资料
锁定三大指标，系统调控之下基本实现供需平衡
在重庆政府房地产调控系统中，公租房制度是非常重要的一环，其兴建的目的意在重点解决“夹心层”住房问题，即新生代城市居民、大学毕业生、外来工作人员、新就业人群等“夹心层”群众。重庆的公租房体量巨大，这是其他城市无法比拟的，按期规划，需要在2020年前建4000万平方米公租房，其中主城区完成3000万方，区县完成1000万方，目前已基本完成该目标。从2011年3月的第一次摇号配租开始，目前已累计完成十五次，总共推出28万余套房源，对城市房价起到了一个重要的调节作用。
土储制度建立了巨大的土地供应蓄水池
与其他城市土地储备制度不同，重庆市土储制度力度更大，其性质属于政府主导型，但采用国有企业负责模式，实质性内容是将该市此前的土地一级市场的经营权限，全部收缴至当地官方掌控的几家市级土地储备机构。与其他城市的土地储备制度相比，重庆土储制度更为强有力，使得重庆政府将土地市场牢牢管控，继而有节奏地供应土地。重庆土地储备制度坚持了“超前储备，细水长流”的策略，在2002年～2003年便储备了40多万亩地，而同时也明确规定，在20年内每年只能开发5%，即一年最多用2万亩。庞大的土地存量也将继续维持今后五年的开发。
地票制度缓解了城市建设用地的紧张
与十大城市相比，地票制度也是重庆的一大特色，其实际为城乡建设土地供给机制创新，脱胎于“城乡建设用地增减挂钩”，实现的经济功能也类似，即把农村闲置、废弃、低效占用的建设用地，经由在农村复垦、在城区落地，“移动”到地价较高的位置来使用，从而释放土地升值的潜力。2008年，重庆成立农村土地交易所，启动了地票交易试点，其意义在于促进农村土地使用权流转，保护耕地；同时推动城乡一体化，缓解城市建设用地紧张，带动城乡之间土地要素流转，这就为重庆土地的大量供应提供了可能。
重庆低房价是供需结构合力推动下的，一方面，城市急于快速扩张，推高了土地供应量；另一方面，在抚养比较高，购房年龄段占比较低，购买能力不足，外来人口拉动不足等因素的影响下，房地产市场以刚需为主导，投资投机热度不高，需求量仍难以完全释放。同时，政府对于供需结构也起到了推波助澜的调节作用，土地储备制度和地票制度有利于土地供应量的大幅提高，而投资控制、总量控制和税收调节等房地产调控手段将着力于调整市场的结构，推动供需基本达到均衡水平，继而保持房价稳定。
未来，重庆房价何去何从，我们可以从以下几点细节去揣摩一番：
第一个细节：2016年3月中央发布文件，要求清理压缩现有的土地储备机构，进一步规范土地储备，随后重庆市出台了相应政策，将土储机构数量从72个缩减为41个，八大投的土地储备职能逐渐被剥离，仅地产集团可代为执行市土地储备中心职能。
第二个细节：2016年重庆政府出台供给侧改革方案，明确规定两年内重庆市土地供应量逐年减少10%，大规模供地的思路或有所转变。
第三个细节：2016年上半年重庆主城区土地成交总量同比下降近一半，而溢价率却提升至23%，为历史最高点。以量为主导的土地供给思路或将改为以质为主导。
第四个细节：“一带一路”、成渝城市群等国家级规划的指导下，政策红利将逐渐释放，重庆尤其是主城区具备了向周边乃至全国集聚人口的能力。
第五个细节：重庆GDP继续保持两位数增长，增速领先全国，在电子信息和汽车产业的双龙头带动下，中新合作也进入了实质性的推动阶段，去年在网上已开始热传“辞职去重庆”的话题，重庆的城市吸引力越来越强。
透过以上细节，我们相信重庆房价仍有上涨的压力，但是黄市长的接任者们会如何处理重庆楼市问题，我们拭目以待！
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重庆房价能涨到2万吗篇3:重庆最新最全小区价格表！看看你家房子到底是涨了还是跌了……
重庆人快来看看，
你的工资够买哪里的房子！！
最近上海、南京……买房子都是用抢的。
同样重庆房价也是稳中有涨，
无论是新房还是二手房，
环比2月和同期，大部分都呈现上升趋势！
陈老师火速收集数据，
给大家做了份重庆最新最全的小区价格表。
看着这份最新房价表，真叫肉痛啊！
以下房价信息来源于重庆搜房网，
价格只能作为趋势参考
渝中区
渝中区部分楼盘价格表
恒大都市广场
10000元/㎡
协信阿卡迪亚江山凌云
10000元/㎡
里面
10000元/㎡
大唐诺亚
13000元/㎡
国宾豪庭三期
10300元/㎡
重庆天地新城·雍江御庭
11000元/㎡
财信渝中城
11500元/㎡
中国核建鹅岭一品
8400元/㎡
江屿朗廷
8500元/㎡
和泓江山国际
11500元/㎡
日月光解放碑1号R3
26000元/㎡
商社时代
8300元/㎡
名流公馆
8500元/㎡
升伟中环广场
9200元/㎡
江北区
江北区部分楼盘价格表
中亿阳明山水·桃源
8880元/㎡
嘉凯城北麓官邸
8000元/㎡
巨龙江山国际
6600元/㎡
拓新时代
7200元/㎡
紫荆商业广场
10000元/㎡
保利山庄·海棠
11600元/㎡
瑞同优米
9050元/㎡
招商锦星汇
11000元/㎡
东海岸
8200元/㎡
紫御江山
11500元/㎡
鹏润城墅
11000元/㎡
中商两江公馆
6100元/㎡
凤凰湾
8200元/㎡
志龙鸿馆
10000元/㎡
新鸥鹏教育城
10500元/㎡
恒大中央广场
11000元/㎡
铂蓝江岸公馆
12000元/㎡
大川滨水城
8500元/㎡
梵悦天御
30000元/㎡
港城印象
6100元/㎡
煌华晶萃城
11000元/㎡
中冶重庆早晨
8500元/㎡
国兴北岸江山
8800元/㎡
御龙天峰
11000元/㎡
尚林汇景
6500元/㎡
保利观澜
10200元/㎡
万科御澜道
12000元/㎡
财信赖特与山
24000元/㎡
金融街融御
14500元/㎡
保利江上明珠乐园
7900元/㎡
渝北区
渝北区部分楼盘价格表
金鹏两江时光
7300元/㎡
庆业九寨印象
9300元/㎡
中航翡翠城
7500元/㎡
龙湖源著
11000元/㎡
仁安龙城国际三期
10000元/㎡
爱加欧郡
8300元/㎡
汀香树
6600元/㎡
约克郡
9000元/㎡
象屿两江公元
8200元/㎡
重庆桃源居国际花园
7300元/㎡
美利山公园城市
8200元/㎡
金科时代中心
7800元/㎡
梧桐D1
7000元/㎡
恒大照母山
11000元/㎡
金易E世界
9300元/㎡
鹏润悦秀上东
8775元/㎡
公园大道
12000元/㎡
力帆红星国际广场紫郡
8500元/㎡
俊和新青年一期
9700元/㎡
MI公馆
7800元/㎡
融创玫瑰园
22000元/㎡
鹏润悦秀上东
8775元/㎡
桥达蓝湾半岛
6500元/㎡
盈田金开里
7500元/㎡
金科空港城
6800元/㎡
鲁能星城
10000元/㎡
南方玫瑰城
6800元/㎡
中渝梧桐郡
15000元/㎡
龙德悠彩郡
7600元/㎡
水木香榭
7800元/㎡
尚格博园
7600元/㎡
协信星都会
9000元/㎡
万科城
9400元/㎡
聚义香城雅郡
8600元/㎡
天晋
9200元/㎡
润丰水尚观景台高层组团
7600元/㎡
大鼎湖滨丽景
6300元/㎡
富都广场
8300元/㎡
两江慧谷
7500元/㎡
渝兴嘉悦山水
6800元/㎡
世茂茂悦府洋房
10000元/㎡
英利狮城花园
7800元/㎡
嘉悦江庭二期
6900元/㎡
棕榈泉山顶别墅
48000元/㎡
云尚城
7400元/㎡
千威先生的洋房
6400元/㎡
首地江山赋
9700元/㎡
金瓯理工国际
7500元/㎡
国博城
7799元/㎡
金茂国际生态新城
9600元/㎡
富悦麓山别苑
8000元/㎡
朗俊中心
12000元/㎡
招商花园城
8990元/㎡
中德茵莱国际
7000元/㎡
润都7号
9600元/㎡
南岸区
南岸区部分楼盘价格表
南山1号
11000元/㎡
同景国际城雍华府
13500元/㎡
海昌清水溪
11500元/㎡
长河湾
5500元/㎡
融创玖玺国际
14000元/㎡
复地云岭处
7500元/㎡
泽瑞琥珀天成
6800元/㎡
重庆中海峰墅
25000元/㎡
皓晖香雨蓝苑二期
8800元/㎡
学府怡景
8800元/㎡
光华安纳溪湖
6000元/㎡
融创欧麓花园城依云郡
7000元/㎡
奥园越时代
7200元/㎡
中国核建·紫金一品
8800元/㎡
同景国际城郡望
14500元/㎡
融创伊顿庄园
12000元/㎡
金科中央御院
6800元/㎡
光宇尚滨国际
8500元/㎡
财盛金悦苑
6300元/㎡
奥园水云间
7700元/㎡
天盈首原
11000元/㎡
金辉城江城著
20000元/㎡
南滨豪门
24000元/㎡
金科中央华府
12000元/㎡
法蓝西莊邸蓝铂湾
6188元/㎡
丽都锦城
6000元/㎡
长嘉汇
11000元/㎡
恒基翔龙江畔
7500元/㎡
金隅大成时代都汇
7300元/㎡
建恒长桥左岸
7800元/㎡
融创玖玺台
40000元/㎡
锦江华府
9000元/㎡
庆隆南山高尔夫国际社区
13000元/㎡
中铁山水时光
7000元/㎡
阳光100喜马拉雅
40000元/㎡
法蓝西莊邸枫丹里
6500元/㎡
银翔后住
6400元/㎡
沙坪坝区
沙坪坝区部分楼盘价格表
融汇温泉城童话里
7800元/㎡
新港左岸陈桥
5998元/㎡
贝蒙天地锦墅
10000元/㎡
隆鑫花漾汇
5500元/㎡
富州新城D街区
8000元/㎡
华宇星云汇星领地
8450元/㎡
宝嘉花漫山
7000元/㎡
康田漫香林
4788元/㎡
华宇温莎小镇
7800元/㎡
渝开发格莱美城
5500元/㎡
金阳易诚时代
14000元/㎡
鸥鹏泊雅湾
5500元/㎡
万科金色悦城
9000元/㎡
国盛三千城
8000元/㎡
富力城倾城里
4981元/㎡
葛洲坝微客公馆
5100元/㎡
旭阳台北城
5300元/㎡
郁金香国际公寓
14000元/㎡
贝蒙天地锦轩
5300元/㎡
华宇城
12500元/㎡
宫和御府香山
5500元/㎡
华宇金沙东岸
8500元/㎡
新阳光广场
7500元/㎡
首创城
8000元/㎡
信达滨江蓝庭
6900元/㎡
奇峰云邸
9600元/㎡
财信沙滨城市
8000元/㎡
北麓国际城
5100元/㎡
熙街熙都会
6700元/㎡
首创光和城
6600元/㎡
同景优活城
5900元/㎡
金科天宸
6300元/㎡
兴亚沙滨国际
8500元/㎡
君和凤鸣广场
8900元/㎡
九龙坡区
九龙坡区部分楼盘价格表
中交丽景
8500元/㎡
恒大雅苑
7500元/㎡
斌鑫中央国际公园
7500元/㎡
华美时代城
7300元/㎡
斌鑫鼎航雅座
7288元/㎡
上邦静静的墅
7000元/㎡
万科西九
8300元/㎡
恒鑫名城三期
7300元/㎡
金凤苑
4600元/㎡
华宇阳光尚座
7400元/㎡
万象雅居
10000元/㎡
远洋香派
8000元/㎡
华润二十四城
10500元/㎡
广厦城蜜宫
7200元/㎡
盛美居
7200元/㎡
渝水坊二期
5000元/㎡
保利花半里
10000元/㎡
渝高香洲
7600元/㎡
北京城建龙樾湾
6000元/㎡
上邦高尔夫温泉公馆
9500元/㎡
华宇锦绣花城
6300元/㎡
首信皇冠假日
4900元/㎡
海兰云天拾光里
6000元/㎡
东原九城时光
12000元/㎡
麒川时代广场
6500元/㎡
通用晶城
7600元/㎡
绿云绣
7500元/㎡
万科西城
8100元/㎡
北京城建熙城
4100元/㎡
春风与湖
7680元/㎡
宫和西香郡
6650元/㎡
金茂珑悦
8900元/㎡
保利爱尚里
8000元/㎡
蜜城
8000元/㎡
奥园国际城
5800元/㎡
北大资源燕南
7500元/㎡
上城奥悦
8800元/㎡
美每家美华星都
6300元/㎡
渝高幸福九里
7500元/㎡
紫苑COSMO时代
7500元/㎡
富邦金玖
7500元/㎡
中国铁建玖城壹号
8200元/㎡
鑫泰华府
6600元/㎡
和泓四季
5000元/㎡
恒大帝景
7600元/㎡
巴南区
巴南区部分楼盘价格表
鲁能南渝星城
4800元/㎡
都汇里
7600元/㎡
尚美时代
7000元/㎡
越昕晖
5496元/㎡
斌鑫江南时代
22000元/㎡
新跨越I33
30000元/㎡
创远十里缇香
7300元/㎡
曦圆俊江南
6000元/㎡
新科城市广场
5300元/㎡
丽都锦上
6500元/㎡
万友四季缤纷
5300元/㎡
中交锦悦
5750元/㎡
巴比亚半山
6500元/㎡
宗申青年国际
7400元/㎡
新界商街
5500元/㎡
凯川紫依云
6000元/㎡
金悦湾
5200元/㎡
东原桐麓
7800元/㎡
欧能蛋糕公馆
7300元/㎡
浩博几米阳光
7000元/㎡
典雅花溪半岛
4800元/㎡
斌鑫江南御府
6500元/㎡
优跃城
5200元/㎡
渝开发上城时代
4627元/㎡
南溪绿郡
5200元/㎡
宗申金蓝湾
6300元/㎡
协信星澜汇
5200元/㎡
保利林语溪
7500元/㎡
阳光100阿尔勒
9500元/㎡
恒大御景湾
8700元/㎡
巴南府邸
4800元/㎡
风花树
4900元/㎡
华宇小泉微villa
6999元/㎡
商社汇城品
58000元/㎡
曦圆柳镇
6600元/㎡
上丁跃世界
6500元/㎡
大渡口区
大渡口区部分楼盘价格表
绿地城
6400元/㎡
佳禾鑫新座
8350元/㎡
中冶城邦国际
7000元/㎡
青橙267
7500元/㎡
雅居乐御宾府
7200元/㎡
九汇元尚元
7500元/㎡
融科钓鱼台
6200元/㎡
国瑞爱与山
9500元/㎡
蓝光中央广场
10000元/㎡
皇马骊宫
7000元/㎡
天安数码城江畔珑园
8500元/㎡
朵力迎宾大道
6750元/㎡
北碚区
北碚区部分楼盘价格表
兴现金鼎龙泉
5300元/㎡
保亿丽景紫园
5100元/㎡
心景缙云国际温泉度假中心一期
13500元/㎡
沿海赛洛城
7000元/㎡
东原嘉阅湾
12000元/㎡
上城中央
5000元/㎡
巨豪香溪美林
5800元/㎡
中国铁建山语城
13000元/㎡
正源福源
4500元/㎡
龙湖紫云台
7000元/㎡
先登6号快线
5200元/㎡
正源橡园
5800元/㎡
美利溪镇
9000元/㎡
爱情谷
4700元/㎡
金科城
6300元/㎡
保利茵梦湖一期
11000元/㎡
中庚阅玺
10000元/㎡
旅文中央大街
5000元/㎡
鲁商云山原筑
8500元/㎡
正源缙云山水
4500元/㎡
海宇中央鑫都
7800元/㎡
银翔城
3850元/㎡
维景缙云碧桂
5800元/㎡
景瑞御蓝湾
5400元/㎡
泽京Ta时代
6000元/㎡
海宇学府江山
7800元/㎡
中国铁建公园1159
6400元/㎡
缙云香缇
6500元/㎡
中庚城
4800元/㎡
隆鑫爱琴海
5000元/㎡
海宇西湖山水
9000元/㎡
美利花都
10000元/㎡
融创紫泉枫丹
22000元/㎡
渝能嘉湾壹号
5100元/㎡
说多了都是泪，
陈老师，就看看不说话
（统计数据与主观感受存在差异，仅作参考，具体请以实际为准，另外数据量很多，难免挂一漏万，望小伙伴们体谅！）
（来自重庆潮生活）
