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公寓式酒店投资怎么样一:投资酒店式公寓 7个不可不知
上面已经提到，小产权非统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
1） 区位的选择十分重要
内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。
在内环以外，长宁古北和金桥碧云也是可以考虑的区位。古北靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥碧云靠近金桥出口加工区，也是上海外籍人士比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。
另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。
2）物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。
总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。
3）专业的品牌管理公司是保障
从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先，专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。
公寓式酒店投资怎么样二:公寓投资：投资酒店式公寓风险解析 如何投资不赔钱
投资性购房与一般的购房不一样，需要更多的关注房价涨跌，可能存在的风险，可能带来的收益等。对于希望投资酒店式公寓的购房者，不防也了解下这类房产的投资收益及风险。
酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服务。
酒店式公寓投资优势：
1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。
3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。
4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。
酒店式公寓投资的几点理由：
1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓的出租的短时间可以是一天，长就没有限制，而住宅一般少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。
2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。
3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。
酒店式公寓投资可能存在的风险：
1、居住成本高。
从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。
2、回报率大打折扣。
许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。
租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。
物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。
中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。
3、酒店式公寓产权要分清。
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。
如何投资酒店式公寓不赔钱?
一看位置。是否具备可持续发展潜力。
二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有。
三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客房的直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有。
五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。
六看整体经济的发展态势。
选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充足性。
公寓式酒店投资怎么样三:酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别
一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 而公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。二、产权式酒店溯源 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。 三、产权式酒店的分类 从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类： 1、时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 2、纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。3、养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。4、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 5、时值度假型酒店指消费者购买一定数量的"分数"，这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 四、国外产权式酒店的现状 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。 产权式酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，[WTO国际贸易组织，1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。 五、国内产权式酒店的发展状况 随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店、陕西汉中的"21世纪万龙大酒店"、倡导"e时代人性化商务空间"的厦门悦华酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、南岛的三亚温泉大酒店、北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等都是其中较为成功的个案。 国内产权式酒店何以迅速崛起？其实这主要得益于全国房市的回暖。近几年来，低迷多时的海南房地产持续回升，东部沿海城市的房产也普遍升温，购买房产已不仅是为了居住，还成为重要的投资渠道。于是，产权式酒店应运而生。业内人士估计，未来全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。 相对于酒店式公寓和公寓式酒店，产权式酒店更像是为投资者“度身定做”，产权式酒店在购买时一般都会签订一个十年以上返租协议，与客户约定一个租赁期和投资收益率，以6.5%的年收益率计算，大约15年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。相对于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特点，产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大；地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强；如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。 酒店式公寓：投资新品种时下，一种新型的建筑形式---酒店式服务公寓在岛城房地产市场开始走红。服务性公寓又称酒店式公寓。这种业态形式源于欧洲19世纪，并逐渐流行于欧美房地产市场，是当时旅游区内租给游客供游人临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，并提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高级的酒店公寓拥有多种康乐设施，能提供餐饮、健身、商务服务等多种服务，就软件服务而言，酒店公寓的服务水准一般都达到星级酒店的标准，它除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服务，真正实现宾至如归。酒店式服务公寓与传统酒店相比，设施先进、服务细致，价格更为经济，因此与传统酒店展开了积极竞争。 目前，酒店服务式公寓在青岛还只是处于起步阶段，至少还有5－7年的发展期才能进入繁华期。青岛的酒店式公寓还没有真正地面向单身白领，更多的是适合于投资，如位于香港中路的新世界数码港的三度空间。这个住宅品种的特性决定了它并不受地域影响，连锁经营将成为一个趋势。 随着人们生活方式的改变，休假制度的实行，旅游度假的盛行，私人汽车迅速发展，国际商务交流的日益增多，酒店式服务公寓必然与旅游、度假及商务往来结合起来。 酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。 作为投资酒店公寓的要素，其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次，提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念，有的只是纯正的酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上都有广阔的想象空间，新的服务项目将不断被发掘。是否达到星级标准，将直接决定投资的价值性。在上海，目前此类公寓的入住率达到了90％，青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。 说明两个概念先 1、酒店式公寓 我们现在所说的酒店式公寓它的全称是酒店式服务公寓，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，与传统的酒店相比，它在硬件配套设施上毫不逊色，而服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，还向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，最大的特点就是比传统的酒店更多了家的味道。 2、公寓式酒店 公寓式酒店则是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器；同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等，它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。目前，产权式酒店的市场优势： 第一，据权威数据表明，2002年北京市全市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8％，客房的平均房价为392元/间天，其中，旅游公寓利润总额4.1亿元，增长46.3％；收入利润率为27.9％，远远高出全市其他产业增长的平均水平。另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。 第二，对投资者来讲，产权式酒店拥有明确的产权作为投资凭证（一般是七成二十年按揭），具有很强的稳定性；业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险，直接获得经营回报。由于该客房年度出租利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投入金额不多的首付，就可享有类似股东的权益，甚至实现“异地置业”。 第三，业主拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，还享有酒店统一提供的各种配套设施的使用权，所以该物业也可以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，可为企业节省一定的活动资金。 第四，对于身处优美风景区的酒店式公寓，如果拥有特色餐饮和娱乐设施，如温泉浴场、多功能运动厅、嬉水乐园、特色酒吧等活动设施，会吸引众多的旅游人群；开发商通过出售产权式酒店的项目回笼资金，分散经营风险，并借助国际酒店与旅游机构网络提高客源数量与质量，通常还可以带来物业的增值效应。 投资价值各有千秋 随着酒店式公寓项目单价的急剧猛涨，平均价格都在50万元～60万元之间，甚至超过百万。这就意味着其升值空间已经不多，其风险是可想而知的。而有些产品在设计和定位上存在着先天缺陷，便会在相当程度上让其投资价值大打折扣。房地产市场的周期性波动是众所周知的，风险是显而易见的。 北京凯迪宝房地产开发有限公司策划经理谭子默认为，新一代的酒店式公寓可以在硬件建设和服务上再上一个台阶；另外，开发商的承诺一定要兑现，不能只当作是普通产品来开发。在销售时，应该与物业管理公司、酒店服务公司协商好。 酒店式公寓的投资风险特征： 1、居住功能差 一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。 2、成本过高 由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。 3、得房率低 多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。 产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。 曾从事产权式酒店项目开发工作的殷先生告诉记者，这类产品本身的一些概念如分时度假等，与中国人的生活习惯和节奏有很大出入，只能是一种短期行为。而此类项目又多位于远郊，自住当然不合适。如果是出租，问题也不少。北方四季温差很大，适合长年旅游、度假的地方并不多，这就不具备产权式酒店开发的大环境。与酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的，不同季节如何安排租金，以及打折的幅度，对开发商来说都是一件难事，而购房者如何掌握这些情况就更困难了。其实，开发商多数都不太关心买房之后的事，出现很多问题当然也就不意外。许多购买者都是被这类项目的“低总价”、“分时度假”和“超值投资”等卖点所吸引，其实它的风险要比酒店式公寓大很多。 产权式酒店的投资风险特征： 1、有的产权式酒店档次和定位不准确，不是太低就是太高，可能在价格上有一定的优势，但从长远角度讲，它根本不具备投资价值。开发商只是在炒作一种概念，通过精心的包装、策划，希望早日出售回收资金。而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗，每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。 2、有些项目五证不全，甚至是乡产权、村产权，再加上开发商本身实力不够，没有估计好开发和经营中的困难，一旦出现了资金周转、延时交房等问题，开发公司就临阵退出，让银行和购房者都承受巨大损失。 3、一般来说，出租年限长可令回报更长期稳定，也有利于酒店气氛和品牌的形成。可是，面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率，购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能，租金是否受季节影响。开发商所说的收益，是否还要交纳房产税、营业税及其他附加税款。 谁的生命力更长 酒店式公寓与产权式酒店项目，经过北京市场的预热期后，开始向成熟、理性的方向发展。目前，一些新上市的项目在开发中，开始避免早期项目的许多弊病,在许多方面尝试创新，受到市场的认可。 位于广渠门立交桥的金桥国际公寓，推出一款全新的55平方米“四明小户型”（一居），即明厅、明卧、明厨、明卫，将性价比做到最佳。另外，由专业的酒店服务公司为业主提供的酒店式服务，包括基本服务、20余专项服务和特约服务，以及近10项酒店特有的无偿服务等，让业主真正体验铂金生活。 位于东三环劲松桥的富顿中心〔国际公寓〕，在楼体内进行国际化功能分区，不同楼层采用不同的装修风格，以表现不同的异域风情，并通过精巧的设计将使用率提升到80％。另外，通过24小时流动警卫和24小时社区管理，实现星级酒店的生活品质。 美妙时光是产权式酒店项目，在项目中设计有独栋别墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓，完全打破了传统酒店的形态，再加上22项星级公馆式的物业服务，以及周边众多风景名胜，相信会打造一个完美的“第二居所”。 通过目前的市场上，做得比较到位、诚信度较高的酒店公寓和产权酒店的项目，我们看到了非主流产品流行的原因，也希望它们的出现和热销能扭转人们对早期项目的看法，重新认识和接受这两种产品。与此同时，我们也祝愿这两种产品在一定的市场需求面前，能继续保持高品质的风格，营造高尚的人居生活方式。 产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代，根据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等.产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。 以会展、度假为主，旅游观光为辅”的酒店经营思路。 从传统意义来讲，酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住的角度看，它的售价要比租住真正酒店来得实惠。这类产品的目标客户主要针对外籍公司外派的高级员工、经常出国的商人、国内大型私营管理者等高阶层人士，以及度长假的家庭。酒店式公寓的卖点主要为从事商务活动的公寓，另外它融入了更多居家氛围。 市场上出现了一种建筑综合体中理想的功能配比：写字楼50%，商业10%，酒店10%，公寓（含酒店式）25%，文化、休闲5%。 酒店主要服务于三点：一是旅游、二是商业、三是会议，产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。
