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篇一:[房屋征收决定]关注│关于安文镇东溪街南区块国有土地上房屋征收决定的公告及补偿方案
关于安文镇东溪街南区块国有土地
上房屋征收决定的公告
本机关已依法作出《磐安县安文镇东溪街南区块国有土地上房屋征收的决定》（磐政房征决字〔2017〕2号）（以下简称征收决定），现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款和《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条之规定，将有关事项公告如下：
一、征收项目名称：磐安县安文镇东溪街南区块旧城区改造工程。
二、征收范围：安文镇东溪街南区块国有土地上红线范围内的所有房屋及附属物（征收范围红线图详见磐安县人民政府2017年4月27日《关于公布安文镇城区国有土地上房屋征收范围的公告》，项目现场公告栏及磐安县人民政府网站均可查阅）。红线范围内的房屋及附属物被依法征收后，国有土地使用权同时收回。
三、房屋征收部门：磐安县住房和城乡建设局。
四、签约期限：以房屋征收部门公告的时间为准，期限30天。
五、征收补偿方案详见附件。
六、被征收人应当积极配合房屋征收工作，在规定时间内与房屋征收部门签订征收补偿协议书，并在约定的期限内将被征收房屋搬迁腾空交付。
如被征收人不服本征收决定的，可在本征收决定公告之日起60日内向金华市人民政府申请行政复议，也可在本征收决定公告之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。
附件：磐安县安文镇东溪街南区块国有土地上房屋征收补偿方案
磐安县人民政府
2017年9月6日磐安县安文镇东溪街南区块国有土地
上房屋征收补偿方案
为规范房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，结合实际情况，制定本方案。
一、征收事由和目的
磐安县安文镇东溪街南区块征收改造系政府组织实施的旧城区改建项目，现因建设需要，对征收范围红线内的国有土地上房屋予以征收，属公共利益范畴。
二、房屋征收范围及被征收房屋基本情况、补偿资金总测算等
（一）房屋征收范围：东溪街南区块内征收国有土地上房屋及附属物的四至范围为：东至文溪防洪堤，南至文溪防洪堤与新里路交叉口，西至新里路，北至东溪街。征收范围红线图详见磐安县人民政府2017年4月27日《关于公布安文镇城区国有土地上房屋征收范围的公告》，项目现场公告栏及磐安县人民政府网站均可查阅。
（二）被征收房屋基本情况：东溪街南区块征收范围红线内涉及被征收人210户，建筑面积约26726.64平方米，占地面积约15125平方米。
（三）被征收人：征收范围红线内国有土地上房屋及附属物的所有权人。
（四）房屋征收部门：磐安县住房和城乡建设局。
（五）签约、搬迁期限：签约期限30天，搬迁期限30天，签约、搬迁期限起止日由房屋征收部门另行公告。
（六）补偿资金总测算：约27887万元（其中现金约20765万元，房屋折现约7122万元，具体计算略）。
三、补偿方式
（一）住宅房屋的被征收人，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人可以单独选择上述一种方式，也可以选择组合方式。组合方式即将被征收房屋总价值拆分，分别选择不同方式。
被征收人选择组合方式的，其被征收房屋总价值应当优先用于房屋产权调换，补偿和补助按相应的补偿方式分别计算。
（二）沿街个人营业用房的被征收人，可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。被征收的其他非住宅房屋，原则上实行货币补偿。
四、补偿、补助及奖励
（一）补偿
1．被征收房屋价值的补偿
被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征
收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值、附属物价值及装饰装修价值等由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。
经有资质的房地产价格评估机构预评估，土地性质为国有出让的房屋比准价如下：
（1）本区块被征收住宅房屋的比准价为7490元/m2。
（2）各区块用于产权调换房屋的比准价为：（3）新兴街慧苑小区房屋的比准价为8370元/m2。
（4）东溪街东段（起止范围为东溪桥至新里路路口）的底层营业房现路线价为47000—49000元/m2。
以上最终评估价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
相同或相近地段的新建营业房优先用于原区块沿街个人营业用房被征收人按原有门面个数安置，路线价原则上按现路线价的105%控制，具体待区块建设设计方案确定后再另行评估确定。
被征收房屋的总价值包括房屋价值、附属物价值和装饰装修价值；被征收房屋的评估价值包括房屋价值和附属物价值。
2．住宅房屋综合补偿
（1）搬迁费
被征收房屋建筑面积100平方米及以下的，搬迁费按每户1200元补偿；超出100平方米部分，按每平方米5元计算搬迁费。选择货币补偿的，搬迁费按一次计算；选择产权调换的，搬迁费按二次计算。
（2）临时安置费
被征收人自行解决过渡用房，房屋征收部门按规定支付临时安置费。房屋搬迁腾空以被征收人将被征收房屋腾空交给本区块指挥部为准，在腾空公告规定时间前搬迁腾空的，提前部分按实按月支付。
①选择房屋产权调换的，过渡期间临时安置费根据被征收房屋建筑面积按每月每平方米10元支付。每户临时安置费每月少于600元的，按每月600元计算。临时安置费补偿时限从被征收房屋搬迁腾空之月起至用于产权调换房屋（商品房除外）交付后再加6个月计算；超过规定的过渡期限未交付产权调换房屋的，自逾期之月起按现行标准的2倍支付临时安置费。选择购买东溪街南、市口、五指、城上区块的新建房屋，暂时一次性支付24个月。选择购买石坑里安置小区的新建房屋，暂时一次性支付12个月。其余视安置房交付情况一并结算支付。
②选择货币补偿的，临时安置费根据被征收房屋建筑面积按每月每平方米10元计算，一次性支付6个月。
3．非住宅房屋综合补偿
（1）一次性搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米5元一次性计算搬迁费，搬迁费少于1200元的，按1200元计算。
（2）一次性临时安置费
沿街个人营业用房根据被征收房屋评估价值的3%计算，一次性支付。工业、仓储等其他非住宅房屋根据被征收房屋评估价值的1%计算，一次性支付。
（3）停产停业损失补偿
非住宅房屋因被征收造成停产停业损失的，沿街个人营业用房按被征收房屋评估价值的6%一次性补偿；工业、仓储等用房按被征收房屋评估价值的5%一次性补偿。若有异议的，按相关规定予以确认。
4.设施设备移装补偿
固定电话、宽带、空调、热水器等设施设备移装实行定额补偿（标准见下表），未在表中列明的其他设施设备移装补偿费由评估机构评估确定。（二）补助和奖励
根据被征收人选择的补偿方式不同，分别给予相应的补助和奖励。
1．住宅房屋的被征收人选择货币补偿的补助和奖励
（1）选择货币补偿的被征收人，按被征收房屋总价值补偿后，给予被征收房屋评估价值10%的奖励；法院强制执行的，不予奖励。
（2）自被征收人领取购房券之日起一年内选择在城区范围购买新建住宅房屋的，根据购买房源地点的不同，给予相应的补助。
①在新兴街慧苑小区购买高层（或多层）公寓房（现房）的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为120%的购房券（即补助20%的购房补贴）。
②在广天一品、东方豪庭、五洲御园、时代花园及其它经县政府指定的楼盘购买一手新建商品住宅的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为125%的购房券（即补助25%的购房补贴）。
2．住宅房屋的被征收人选择产权调换的补助
按调换房源地点的不同，给予相应的产权调换结算凭证（以下简称结算凭证）补助。
（1）在原被征收区块及城上、市口、五指区块的新建高层公寓房（期房）产权调换的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为125%的结算凭证（即补助25%的结算凭证）。
（2）在石坑里居住小区新建多层公寓房（期房）产权调换的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为125%的结算凭证（即补助25%的结算凭证）。
（3）在石坑里居住小区新建高层公寓房（期房）产权调换的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为128%的结算凭证（即补助28%的结算凭证）。
3．沿街个人营业用房的补助和奖励
（1）选择货币补偿的，按被征收房屋总价值补偿后，给予被征收房屋评估价值10%的奖励;法院强制执行的，不予奖励。
（2）选择在原被征收区块新建的营业房（期房）产权调换的，被征收人可将被征收房屋评估价值部分置换成面值为115%的结算凭证（即补助15%的结算凭证）。
4．其它非住宅房屋货币补偿的奖励
按被征收房屋总价值补偿后，再给予被征收房屋评估价值10%的奖励;法院强制执行的，不予奖励。
5．被征收人按期评估、签约、搬迁腾空被征收房屋的，给予下列奖励：
（1）房屋评估奖：被征收人在规定时间内，配合房地产评估机构做好被征收房屋评估工作的，按被征收房屋建筑面积每平方米奖励20元。
（2）房屋签约奖：被征收人在规定时间内，签订房屋征收补偿协议的，对被征收房屋建筑面积按以下标准给予奖励：
第1—20天签约的，每平方米奖励100元；
第21—28天签约的，每平方米奖励 60元；
第29—30天签约的，每平方米奖励 40元；
超过规定期限签约的，不予奖励。
（3）房屋腾空奖：被征收人在规定时间内，腾空被征收房屋并交付钥匙，被征收房屋结构完整，门、窗齐全，水、电、管线保持原样，结清水电等费用的，对被征收房屋建筑面积按以下标准给予奖励：
第1—20天腾空的，每平方米奖励100元；
第21—28天腾空的，每平方米奖励 60元；
第29—30天腾空的，每平方米奖励 40元；
超过规定期限腾空的，不予奖励。
五、可供房源、产权调换原则及结算方法
（一）可供房源
1．现房：慧苑小区20套，建筑面积约2500平方米。
2．期房：石坑里、城上、五指、市口、东溪街南等区块的新建房屋。
石坑里居住小区共67套，建筑面积约7714平方米。交房时间预计为2018年12月。
城上、五指、市口、东溪街南等区块的期房交房时间自被征收人搬迁腾空之月起36个月。
以上房源房屋的建筑面积均以实际测绘面积为准。
（二）产权调换原则
被征收房屋为住宅用房，选择产权调换住宅时，不考虑被征收房屋的共有人数量和登记户口等因素，原则上按一户一套（垂直式住宅除外）进行产权调换；被征收房屋评估价值剩余部分大于拟购房屋评估价值三分之一以上方可再选房调换。
选择原被征收区块产权调换的被征收人可在指定楼盘限定时间优先进行产权调换。
（三）结算方法
1．选择货币补偿的，按照房地产价格评估机构评估的被征收房屋总价值及各项补偿、补助、奖励等计算货币补偿总额,按规定或约定支付。
2．选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
3．赠送高层公寓房公摊面积
在慧苑小区、石坑里居住小区和城上、市口、五指、东溪街南区块购买高层公寓式住宅的，购买房屋建筑面积在100平方米以内的，赠送3平方米建筑面积；建筑面积在100平方米及以上至120平方米以下的，赠送4平方米建筑面积；建筑面积在120平方米及以上的，赠送5平方米建筑面积。赠送建筑面积免缴房款并计入不动产权证书登记面积。
4．购房券（或结算凭证）用于购房时，在被征收房屋价值内，按购房价值同比例补助。被征收人凭报送县房管处备案的购房合同，由房屋征收部门按购房券（或结算凭证）面值支付给销售方。当购房券（或结算凭证）面值多于购房款时，其剩余部分由房屋征收部门扣除相应购房补助（或结算凭证补助）后将剩余补偿款（及货币补助款）支付给被征收人；当购房券（或结算凭证）面值少于购房款时，差额部分由被征收人支付给销售方。购房券（或结算凭证）仅限于本人及配偶、本人直系亲属使用。被征收人持有的购房券（或结算凭证）不得套取现金。
在城区范围以外购房、中途放弃购房的，不得使用购房券（或结算凭证），由房屋征收部门支付被征收人房屋评估价值补偿和相应的奖励。
5．在规定的时间内，房屋征收部门与被征收人应计算、结清被征收房屋价值（含补助）与产权调换房屋价值的差价。如被征收人未交清房屋差价的，责任自负。
（四）选房办法
具体选房办法由房屋征收部门另行制订并公布。
六、低收入住房困难家庭的住房保障
被征收个人住宅房屋建筑面积小于45平方米的(县规划区内有其它住宅用房的，合并计算)，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，依照下列规定优先给予住房保障：
（一）被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积45平方米予以评估补偿。
（二）被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于45平方米；被征收人对建筑面积45平方米以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过建筑面积45平方米且超过被征收房屋价值的部分按照规定支付差价。
低收入住房困难家庭的认定按照相关规定执行。
七、其他事项
（一）被征收人凭本区块征收补偿协议和房屋征收部门审核证明，在3年内可在原学区办理子女入学手续，也可在产权调换后的房屋所在学区办理子女入学手续。
（二）房地产价格评估机构进行实地踏勘，调查被征收房屋状况，被征收人应予以配合，并提供或者协助搜集被征收房屋评估所必需的情况和资料。
（三）签订征收补偿协议时，应提供被征收房屋所有权证（含共有权证）或其他合法房产凭证、土地使用权证、身份证、户口簿等，由房屋征收部门负责报请相关职能部门注销房地产权证。
（四）被征收人应在签约期限内签订协议，在腾空交房前应向水、电、有线电视等相关部门缴清费用，不得私自拆除、更换相关设施设备；在办理腾空交房手续时，应提供有关水、电、有线电视等缴费凭证。被征收人不得损坏房屋结构、装修，如有损坏，应照价赔偿。
（五）土地性质为国有划拨性质的被征收房屋价值评估时，应当扣除土地出让金。被征收房屋为国有划拨性质的房改、集资房，按被征收住宅房屋评估比准价的2%扣除土地出让金，除房改、集资房外的其他国有划拨性质的住房，按被征收房屋评估比准价的12%扣除土地出让金。扣除土地出让金的计算基数为被征收房屋的建筑面积。
（六）产权调换房屋土地性质及面积的确定。
被征收住宅房屋为国有划拨性质的，可在调换房源中按行政划拨价（产权调换房屋评估比准价的95%）进行产权调换结算，调换后房屋的土地性质按国有划拨确认。允许本人在产权调换后6个月内，按调换房屋评估比准价的5%补交土地出让金，转为国有出让性质。超过6个月的，按国土部门的相关规定交纳，即按调换房屋评估比准价的15%补交。补交土地出让金的计算基数为产权调换房屋的建筑面积。
被征收住宅房屋为国有出让性质的，产权调换后房屋的土地性质按国有出让确认。
产权调换房屋的土地使用权面积按实际分摊的面积确定。
（七）被征收房屋现为出租或设定抵押的，不影响房屋征收的进行。被征收人必须在规定的签约期限内自行处理好与承租人或抵押权人的关系。
（八）车位的配置及价格
垂直式房屋被征收人购买新建房屋两套（含）以上的，应配套购买一个车位，价格为8万元；在车位仍有富余的前提下，购买新建房屋两套（不含）以上的，允许购买第二个车位，价格为10万元。
公寓式房屋被征收人，在车位数量允许的前提下，每征收一套公寓式房屋可配套购买一个车位,价格为8万元。
其余车位价格均为每个15万元。
（九）营业用房的认定办法另行制订。
（十）本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定执行。
编辑：叶江垚长按指纹
篇二:[房屋征收决定]房屋征收决定程序
屋拆迁纠纷一般分为两类，一类是：国有土地上房屋的拆迁，应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的法定程序执行。在该法中也规定了政府及职能部门的职责，如果存在违法且侵害他人合法权益，则权益被侵害人可以依法申请行政复议或行政诉讼。对于补偿标准问题，法律规定是不低于周边房屋市场价格。另一类是：集体土地上房屋的拆迁，应当依照《土地管理法》及各地集体土地上房屋拆迁办法执行，此类拆迁也应依法进行。补偿标准也应当参照国有土地上房屋征收与补偿条例精神执行。由于房屋拆迁案件涉及众多部门，众多单位，征收过程中又有很多的部门作出各种行政行为，案件非常复杂，维护权益建议聘请专业律师。
市、县级人民政府为法定房屋征收单位。房屋征收管理部门不得作为征收人，也不得接受委托征收。房屋征收部门是指依法取得拆迁资格证书，接受征收人委托，对被征收人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，阻止拆迁除房屋及其附属物的单位。
土地管理法第四十七条第四款规定：“被征用土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”，根据上述规定，各县（市）人民政府制定征收土地涉及的拆迁房屋的补偿安置办法，违反了土地管理法的相关规定，超越了法定职权，属于越权。
房屋征收拆迁程序
一、公示。
由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。
二、入户调查评估。
在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查;而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。
三、评估价格。
实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。
四、制定拆迁实施方案。
拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。
五、申请拆迁许可证。
拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案、规划文件等，去建委(房管局)申请《拆迁许可证》。
六、发布拆迁公告。
就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时，要把《拆迁许可证》公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。
七、出具一个正式的评估报告。
这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。
八、送达拆迁评估报告。
送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。
九、实施动迁。
动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人(一般拆迁人不亲自出面，而是委托拆迁公司和评估公司)在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。
房屋征收决定程序的12个环节
根据宪法和物权法的规定，征收决定的作出必需依照法律规定的程序和权限。国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，弥补了国有土地上的房屋征收程序方面的法律空白。为此谨归纳《国有土地上房屋征收与补偿条例》在这方面规定的12个环节如下：
1．对征收范围的确定
建设项目的立项需要选址，选择地址无疑要对拟征收范围内建筑、居民、环境等社情、民情进行调查摸底，进行比较，进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估，从而选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据。
《国务院关于加强法治政府建设的意见》中规定：“凡是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大政策、重大项目等决策事项，都要进行合法性、合理性、可行性和可控性评估，重点是进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估。建立完善部门论证、专家咨询、公众参与、专业机构测评相结合的风险评估工作机制，通过舆情跟踪、抽样调查、重点走访、会商分析等方式，对决策可能引发的各种风险进行科学预测、综合研判，确定风险等级并制定相应的化解处置预案。要把风险评估结果作为决策的重要依据，未经风险评估的，一律不得作出决策。”
2．进行规划审查和计划的编订
项目在选址后就要进行规划审查，发现确需征收房屋的各项建设活动，不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的应当喊停。如是规划依法可以调整，应按照法定程序变更规划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证”
保障性安居工程建设、旧城区改建，确需征收房屋的应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，方可实施下一步工作。
3．建设项目的立项
既然征收单位、个人的房屋是为了用地，所以用地项目依法立项是第一关。在该项目报请立项前需要进行可行性研究，并根据行政法的比例原则，确定最佳方案。
4．拟定征收补偿方案
市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。
5．论证征收补偿方案
条例规定对于征收补偿方案市、县级人民政府应当组织有关部门论证。有关部门，广义的理解则是实现公共利益有关系的部门都应当参加。比如是一个环境保护项目，那么环保部门则应当参加。是一个教育项目，那么教育部门则应当参加。狭义的理解，则至少是立项、土地、规划等部门必须参加。既然是论证，那么在形式上论证会应当形成论证报告供政府参考。
6．对征收补偿方案征求公众意见
除了论证，条例规定对征收补偿方案应当征求公众意见。征求意见前则应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能知晓。征求意见的期限不少于三十日。
7．修改征收补偿方案
修改征收补偿方案有两种情况。一是对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况及时公布。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。
二是举行听证会后的修改。
根据条例的规定，在旧城区改建中征收房屋中如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，那么市、县级人民政府应当根据听证会的情况修改征收补偿方案。
8．听证
依照国务院2010年10月10日通过的建设法治政府的29条规定，在房屋征收过程中，政府的每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证。政府的每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利，如果利害关系人申请，那么就必须组织听证。
此外，条例在因旧城区改建的房屋征收中，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，那么市、县级人民政府则应当组织听证会。听证会由被征收人和公众代表参加。被征收人应当是指所有的被征收人，不是被征收人代表。对于公众代表如何产生、听证会如何召开条例没有规定，有待于相关的实施细则对此予以明确。
9．社会稳定风险评估
征收条例第12条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这个进行社会稳定风险评估的规定过去是没有写入法律的。
那么评估报告谁来写？有关规定没有明确。实务中很久不是律师来写，而是政府信访局、拆迁办，维稳办等机关来写。但最后他们都不写了，因为不好写。有的地区请律师来写。对此，我是支持的，我认为不论是律师个人来写还是以中介组织来写，肯定比政府机关写要好。
10．讨论决定
如果房屋征收决定涉及的被征收人数量较多，那么作出征收决定前应当经过政府常务会议讨论。不过，数量较多如何把握又是一个需要明确的问题。仅以人数的多少作为是否需要经过政府常务会议讨论是不够的。比如对于一个企业厂房的征收中被征收人仅有一个，但其影响的自然人可能更多。公民的利益要慎重对待，法人、其他组织的利益同样应当慎重对待。
然而，如果涉及的被征收人数量较多，而作出征收决定前没有经过政府常务会议讨论则是违法的。反之被征收人数量不多的项目，也要按照领导干部的分工和职务权限，民主决策。
11．落实征收补偿费用
作出房屋征收决定前，政府对于征收补偿费用应当有所研究，在讨论决定征收时该费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
12．公告与进场
作出房屋征收决定后，要依法公告和委托实施单位进场开展工作。自此，该项房屋征收决定生效，征收活动就展开了。
梅州市梅江区人民政府 关于房屋征收决定的公告
梅区府〔2016〕2号
西郊街道办事处，区府直属和市属驻区有关单位：
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、中共中央纪委办公厅监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发〔2011〕8号）以及住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等有关法律法规的规定，梅州市梅江区人民政府决定对梅江区西郊街道黄塘村规划红线范围内的房屋实施征收，国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。现将有关事项公告如下：
一、征收目的：梅州市城镇建设用地需要。
二、征收范围：东至黄塘医院围墙，南至黄塘医院停车场，西至民居，北至黄塘16村民小组村道（详见附图）。
三、房屋征收部门：梅州市梅江区土地房屋征收安置中心。
四、房屋征收实施单位：梅州市梅江区西郊城市建设用地征收指挥部。
五、征收补偿标准及安置方式：按《梅州市梅江区征收集体土地补偿标准和房屋征收补偿安置办法》执行，具体按经批准的征收补偿安置方案执行。
六、征收实施期限：2016年2月23日至2016年5月22日。
七、房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记和认定，被征收人应当予以配合。调查认定结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
本公告发布之日起，任何人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为。违反规定实施的，不予补偿。
八、被征收人应当积极配合房屋征收工作。依照评估结果和补偿安置方案的规定与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议，并在协议约定的搬迁期限内腾空房屋，完成搬迁。
九、被征收人在规定的签约期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请梅州市梅江区人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人应当在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的规定期限内又不搬迁的，梅州市梅江区人民政府将依法申请人民法院强制执行。
十、被征收人对房屋征收决定不服的，可自本公告发布之日起60天内向梅州市人民政府申请行政复议，也可以自本公告发布之日起6个月内依法向人民法院提起诉讼。
特此公告
梅州市梅江区人民政府
2016年2月22日
最高人民法院征收拆迁裁判规则五则
【规则提要】
1.国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件
2.房屋评估报告须按规定送达被征收人
3.因公共利益征收红线范围外部分房屋具有合法性
4.租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款
5.达成补偿安置协议后再起诉拆迁许可证违法，法院不予受理
1. 国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件
【裁判要旨】房屋征收决定作出前，征收补偿费用虽未足额到位，但政府同级财政部门就此作出专项说明，确保财政资金用于该征收项目补偿安置。而且，在案件审理过程中，该征收项目进展顺利，绝大部分被征收人已经签约并补偿结算完毕。据此，在不影响被征收人依法获得公平补偿的情况下，征收人按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，再行对征收决定作出撤销或确认违法的判决已无实际意义，而且不利于社会秩序的稳定。
【案情简介】政府作出征收决定并在报纸上公告了该征收决定，原告顾某房屋在征收范围内。原告顾某不服，诉至法院，请求确认该房屋征收决定违法并予撤销。
【法院认为】本案所涉建设项目依法应属交通基础设施建设，政府基于该公共利益的需要作出征收房屋的决定符合法律规定。该建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；其作出房屋征收决定的基本程序符合《征收条例》的规定。政府在作出房屋征收决定前，征收补偿费用虽未足额到位，但在征收过程中，实际补偿的货币已超过其在专户上存储的货币，确保了对被征收人补偿的及时足额到位。据此，在不影响被征收人依法获得征收补偿的情况下，政府按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，也并不违反《征收条例》规定的为了公共利益的需要征收房屋，应给予被征收人公平补偿的原则。
【案例索引】江苏省常州市中级人民法院（2011） 常行初字第8号。见《国有土地上房屋征收决定的正当程序和事实要件》（张鹏鹏，安徽省马鞍山市中级人民法院），载《人民司法·案例》201210:50。
2.房屋评估报告须按规定送达被征收人
【裁判要旨】在房屋征收过程中，征收主体未按规定将房屋评估报告送达给被征收人，导致被征收人后续救济权利的丧失，法院应当依法撤销依据该评估报告作出的房屋征收补偿决定书。
【案情简介】政府发布征收决定，原告艾某、沙某房屋在征收范围内。征收指挥部将《关于确认房地产评估机构的通知》张贴于原告被征收房屋门口，通知其选择评估机构，后征收部门在司法工作人员见证和监督下抽签确定了评估机构。随后评估机构向征收部门提交了原告房屋的估价报告，政府对原告作出了房屋征收补偿决定书。原告不服，诉至法院，请求撤销该补偿决定书。
【法院认为】《国有土地上房屋征收评估办法》第16条第1款规定：房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第2款规定：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，政府未将评估报告及时送达原告并公告，致使原告对其房产评估价格申请复核评估和申请房地产价格评估专家委员会鉴定的权利丧失。故政府对原告房产评估程序违法，依据该评估程序作出的房屋征收补偿决定书依法应予以撤销。
【案例索引】马鞍山市中级人民法院（2013）马行初字第00010号。见《房屋评估报告须按规定送达被征收人》（张鹏鹏，安徽省马鞍山市中级人民法院），载《人民司法·案例》201422:11。
3.因公共利益征收红线范围外部分房屋具有合法性
【裁判要旨】整栋房屋的大部分在项目建设用地规划红线范围内，小部分在红线外，政府为了公共利益的需要，考虑房屋的实用性及社会安全性等因素，将红线范围外的部分房屋一并征收，并给予被征收人合理补偿，契合社会生活事实，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法精神。
【案情简介】原告杨某部分房屋在某学院取得的房屋拆迁许可证之拆迁范围内，但未能如期拆迁。后政府启动道路建设项目，其部分房屋在该项目用地红线范围内，故政府作出征收决定，征收杨某整栋房屋。杨某不服，在复议决定维持征收决定后诉至法院，以“征收决定与拆迁许可证主体和内容冲突”以及“未提供合理安置补偿方案”为主要诉由，请求撤销征收决定。
【法院认为】因房屋拆迁许可证已失效，道路建设项目属于新启动项目，征收决定与房屋拆迁许可证两份文件并不存在冲突；因原告部分房屋在道路建设项目用地红线范围内，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于道路地面10余米，不整体拆除将产生严重安全隐患，整体征收拆除符合实际。
【案例索引】株洲市天元区人民法院（2012）株天法行初字第28号，株洲市中级人民法院（2013）株中法行终字第14号，见《因公共利益征收红线范围外部分房屋具有合法性》（彭德华，湖南省株洲市中级人民法院。载《人民司法·案例》201422:08。
4.租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款
【裁判要旨】租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。
【案情简介】被告瘳某与原告某公司签订协议，约定其所有的地下仓库由某公司使用。后该片区被征收，某公司诉至法院，请求瘳某支付其搬迁费、积极搬迁奖励费、设备设施补偿费、停产停业损失补偿费、装饰装修补偿费共计81万元。
【法院认为】1.租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。本案原告不能依据项目名称来确定具体补偿项目是否给予承租人。2.出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。3.租赁合同因国家征收而终止，基于公共利益的征收应当按照不可抗力处理，部分或全部免除责任。依据以上意见，本案争议的款项应作如下处理：（1）搬迁费。一审庭审中，被告同意支付，其自认具有法律效力，予以支持。（2）积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中依政策支付给产权人的费用，原告主张该费用没有法律依据，不应主张。（3）设备设施补偿费。被告一审庭审中同意按实补偿原告，予以确认。（4）装饰装修损失费。双方租赁合同中约定，出租方提前收回房屋，应当原价支付装修费用并赔偿由此造成的一切经济损失。出租人上诉要求不予给付，故不予支持。（5）停产停业损失。该费用是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用。承租人要求出租人支付合同不能履行的停产停业损失，主要为剩余期限经营可得利润，故将出租人从政府获得的6个月的停产停业补偿全部支付给原告，作为恢复生产的费用。
【案例索引】重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号，重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第00785号。见《租赁合同因征收终止承租人无权分割补偿款》（蔡潇剑、张娇东，重庆市江津区人民法院），载《人民司法·案例》201508:44。
5.达成补偿安置协议后再起诉拆迁许可证违法，法院不予受理
【裁判要旨】拆迁当事人双方就房屋的拆迁事宜已经达成了补偿安置协议，意味着被拆迁人以实际行动表示了对拆迁过程中一系列具体行政行为合法性的认可。事后被拆迁人对原拆迁许可证行为提起诉讼的，其原告资格已不符合最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第12条规定的条件，受诉法院可裁定不予受理。
【案情简介】原告张某与拆迁人某土地储备中心达成房屋拆迁货币补偿协议并按约定领取了补偿款。后张某诉至法院，请求依法确认被告某建设局作出的房屋拆迁许可证行为违法，并撤销该房屋拆迁许可证。
【法院认为】根据城市房屋拆迁法律的规定，拆迁房屋的基本程序是先由建设机关依拆迁人单位的申请作出房屋拆迁许可并同时公告相关内容，然后拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋协商达成补偿安置协议。在不能达成协议的情况下，任何一方可申请建设主管机关对该房屋的拆迁行为作出裁决等。可见，在房屋拆迁程序各环节中，拆迁当事人双方如已达成拆迁补偿安置协议的，则该协议与被拆迁人最具有法律上的利害关系。因为在此情形下，原由建设主管机关与拆迁当事人之间所形成的行政法律关系已转化为由拆迁当事人双方经协商达成的拆迁补偿安置协议这一民事合同法律关系。对被拆迁人来说，这一民事合同法律关系的达成，此时已非拆迁许可证行为所能决定，而是以拆迁补偿安置协议为最终决定的依据。故当被拆迁人就其房屋的拆迁事宜在与拆迁人达成拆迁补偿安置协议后，其对原拆迁许可证行为提起诉讼的，原告资格已不符合最高人民法院《关于执行行政诉讼法若干问题的解释》第12条规定的条件，受诉法院可裁定不予受理。本案张某此时已不具备对拆迁许可证的颁发行为提起诉讼的资格，原审法院裁定不予受理其起诉，可防止诉权被滥用，以维护正常的行政诉讼秩序。
【案例索引】浙江省长兴县人民法院（2010）湖长行受初字第3号，浙江省湖州市中级人民法院（2010）浙湖行受终字第6号。见《达成补偿安置协议后再起诉拆迁许可证违法，法院不予受理》（辛坚、赵哨兵、章豪杰，浙江省湖州市中级人民法院、浙江省湖州市吴兴区人民法院），载《人民司法·案例》201024:49。
篇三:[房屋征收决定]征收决定的五要件
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年公布实施以来，取代了《城市房屋拆迁管理条例》，备受各界的关注并引发广泛评议。中国著名征地拆迁律师—李春兰律师根据《条例》总结征收决定的五个条件如下：
一、征收必须是为了公共利益需要。公共利益在不同的领域、不同的时段会有不同的表现形式。因此《条例》第八条首先对公共利益作了总体限制，即只能是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。其次，在具体形式上列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，这传达的信息是只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。
二、符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
三、经过公开征求意见的征收补偿方案，特殊情况下需组织听证。屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
四、风险评估报告。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。
五、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
只有当征收项目同时具备上述五个条件时，才能进入审查程序，缺少其中的任何一项，均属于无效的征收决定。
