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随园嘉树篇(一):解构养老地产丨万科随园嘉树案例研究（非专业人士勿进）
陆羽《茶经》有云：“南方有嘉木，其叶有真香。”嘉木郁郁葱葱，发荣滋长，沉浮杯中，余香袅袅，恰如悠然的养生境界。无独有偶，生于杭州的清代大诗人袁枚，晚年别居“随园”，闲逸放达，优游自在，终颐享八十二岁高寿。随园嘉树，得“随园”之名，而取“嘉树”之意，正若悠然山水，涤净尘虑的意境，丝缕交融着东方长者的美好愿望与养生理想。随园嘉树基本概况
1项目概况2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚，并于2013年首次开盘。项目占地100亩，建筑面积63853平米，规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。
△随园嘉树在万科良渚文化村位置
△项目鸟瞰图
2地理区位随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。
△位置交通
3项目定位良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。
项目定位为国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品
目标客群为60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）
△外部配套体系
△老年人群细分
4功能业态分布随园嘉树占地面积100亩，建筑面积63853平米，地价6501.59万元。
随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），项目现使用年限为年，业态包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。
△业态规划
5项目产品设计
△户型设计
社区规划四大亮点：
“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；
“金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；
“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线（风雨连廊在金十字区域）；
△风雨连廊效果图
“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。
△试老化性能设计
6核心配套
△“金十字”养生休闲区
万科随园嘉树的4571平米”金十字“养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。
△浙一良渚门诊部
浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。
社区建立了三层医疗配套：
健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙一心内科专家坐诊；
浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；
浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。
7服务体系
△服务总纲
△服务理念及内容
△八十六项服务细节
8租售情况随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。
销售部分
出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。目前为16000元/平米。
“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。
项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。
市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远。
租赁部分
一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。
到2014年年底，一期200套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。
服务部分
随园嘉树借鉴意义
随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面具有可借鉴的意义。
随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供参考。
项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采用多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，具有参考价值。
随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连廊。结构紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴价值。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与规划方式。
随园嘉树项目在入门动线、卧室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴价值。
总结
众人叫好的“售罄”局面，却遭郁亮“当头一棒”，认为是一桩“失败”的试点案例。买房的不是老人，而是为自己以后养老准备的，这和万科养老试验的初衷相悖。郁亮口中的“失败”，原因无疑是杭州万科在养老试验中跳不开的“卖房者”角色。“地产产品”与“养老服务”天平的两端，如何平衡利润始终是企业不可回避的难题。
此后三年时间内，杭州万科的养老探索逐步加大“服务”元素的添入。比如，2014年推出的嘉木养生公寓及里仁日照中心，以及在2015及2016年先后面市的“随园护理院”及“随园之家”。
随园嘉树是杭州万科在养老探索之路上下的第一步大棋，去年一期住户的成功入住，也算是市场对其六年摸索的一种认可。这个建立在环境优美且独立之地上的老人之家，为万科·海上明月项目提供了复制的可能，也为万科“社区嵌入式养老”模式起到了投石问路的作用。文章来源网络，如有侵权，请第一时间联系，谢谢。
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随园嘉树篇(二):周竟：从万科随园嘉树看中国养老运作模式（缨束沙龙55期）
周竟，杭州七维国际董事长，原万科随园嘉树创办人。
整理/关爱老人
来自养老网
从万科随园嘉树看中国养老的生意模式
周竟
大家好，我是七维国际的周竟，之前我在杭州万科分管过养老业务线，当时，杭州万科做了随园嘉树的项目，项目的前期定位、后期施工建设及运营团队的组建是由我负责的。
今天我把随园嘉树的大致情况跟大家介绍一下。因为有些朋友可能去看过，还有有些朋友也许只是听说过还不太了解。另外，我是从开发商出来的，相对来讲，我们当时在做养老的过程中会对运营的模式、内部的生意的模式比较关注。我觉得这个点比较重要，我们后续在做养老业务的时候，如果项目不赚钱、投入不能有比较好的回报，对大家来讲是比较辛苦的。
这个话题我有幸跟新加坡、日本、台湾的一些养老专家们都有交流，他们对运营模式也比较感兴趣。在国外的养老体系里，许多项目都不是盈利性项目，因为背景的关系，比如台湾一些养老项目是以宗教的形式来主导的，新加坡是政府公立基金来主导的。但在国内，目前除了政府在推动的一些养老项目之外，很多项目是民营企业家在做。民营在做养老的过程中对回报的关注度还是比较高的，所以今天想就这个话题和大家分享一下。
随园嘉树项目概况
随园嘉树老年公寓项目位于杭州良渚文化村核心区内，总用地面积63853㎡，1.0容积率，其中包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区的配套，建筑设计请了曾设计日本SUN CITY老年公寓的“日本钱井谦团队”设计。更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色和健康。
万科随园嘉树是在对中国当代长者生理、心理特征和行为特点进行深入研究基础上，为他们定制的养生住品。项目择址良渚文化村，以专业的适老型产品、缤纷的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务为特色。
有关随园嘉树项目，我讲一些故事吧。万科最早拿到地也不是想做养老公寓项目，最早是旅游用地，政府规定让我们在良渚文化村北面做一个4A级的景点。我们当时在文旅这块也做了很多研究，发现这个项目要有比较好的回报，做文旅非常难。土地价格如何拿回来，到底怎样的项目定位才符合良渚文化村整个大盘的定位，有很多内部讨论去论证这个事情。最后我们发现万科集团在2009、2010年左右也敏锐地看到了未来养老市场的商机。集团有个统计，预计在2022年至2024年左右整个养老产品和服务将是一万亿的市场，这是非常大的市场，全国房地产一年的总销售量也就是七八万亿。养老在未来将是高发展区域，所以万科想定位做养老。
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随园嘉树运营模式
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项目大致情况及盈利模式如图所示，有些资料稍微旧了些，大家可以参考一下。我的心得是，万科的硬件还是全国较为领先的，有机会大家可以去参观一下。软件服务体系当时我们也梳理了很多，有63项细节服务，也挺用心的。但毕竟我们是开发商，在软件服务方面也是一个慢慢成长的过程，在组建这个团队时也融和了日本、新加坡、台湾的很多经验。我在两年前离开随园嘉树去分管商业和产业了。这两年当中我也很关心这个项目，常回去看看，项目也是有些变化的，核心变化是，这两年我的继任者也花了很多心血，在服务上做了加强。
对养老来讲，软件服务是非常非常重要的。要对中国养老人群做非常细的细分后，有针对性地服务。因为地域不同、消费理念不同、客群关注度的不同，对服务的要求是有很大的不同的。当时，整套服务体系我们觉得还是很好的，结合了日本台湾等地很多好的理念，但在客户实际入住的一年内，有很多服务其实他们也不需要，有些服务我们当时也没有想到。服务是经常调整的一个过程。
做为一家上市公司，万科不太能接受所做的产品最终是亏损的，这对股东的回报是无法承诺的，对上市公司来讲，为股东创造价值是天职。从内部管理体系来讲，如果没有回报，对团队激励各方面也是有影响的。在做随园嘉树项目初期相对想得就比较清楚，花大量时间做养老的定位，根据养老定位，做一个适老性的社区，同时完成一个运营模式。在做定位的时候，我们在看所谓的运营模式的时候，我们可以看到，其实国内关于社区型的养老（随园嘉树就是定位成社区型养老）有很多方式回笼资金，有押金制，也有使用权转让，也有租金，可能是长租模式，也可能是短租模式。在这些模式的探讨过程中，每一个所谓的回笼资金的模式它所对应的客户群是非常不一样的。
随园嘉树总共643套房子，首次推出时选择了使用权转让模式，共销售了150套。我们发现，客户相对比较年轻，55岁左右，最大特点买房子是给父母住的，自身也在慢慢进入老年的年龄段，他们的设想是这个房子等他们父母用后他们自己也会使用。使用权转让模式还有一部分客户是65岁左右，他们真正住到公寓可能会在70岁左右及70岁以后，但他们看好良渚文化村的整体环境，他们关注的是资源稀缺性的占有，他们想通过资源的稀缺性占有来提前抢占资源。
考虑适当降低门槛。因为随园嘉树项目按照使用权转让每平米售价大概在15000-16000元，主力户型是75平方米和91平方米，一套房子在100-150万的总价段，在杭州有些偏高。第二，从资产角度讲，社区型规划比较好的养老公寓在国内还是比较稀缺的，后面的定位就不做使用权转让销售模式了，全部改成长租模式，老人一次性缴纳15年的租金，15年到了老人还健在的话，后面就不收租金了，学习日本的终身制模式。15年的租金大概是买房子价格的六成左右，门槛就降低了。采用这种模式，客群发生很大变化。使用权转让模式中子女为父母买房子的那部分基本消失了，都是老人为自己买，客户群年龄一下子就提升到75岁左右，主要的客户是以文教卫体系内的公务员和老师为主的高知人群，有实际的养老需求，通过长租模式降低了门槛。这是一个很大的变化。
模式调整和时间节点也有关。第一个模式是在预售阶段，这个阶段客户更关注的是你的硬件条件和你未来承诺的服务及你所处的地理位置，三者相加如果吻合需求，他们有资源占有的冲动，即使未交付，他们也愿意付钱购买公寓。长租是在已经交付的阶段，这个阶段客户更关注的是你的真实服务体验和硬件标准。这时候服务就很重要，相对来讲地段就没有那么重要。
随着客户关注点的不同，客户年龄段不同，需求也不同。我们在后面复盘总结也发现，两种模式各有优劣。使用权转让模式，一开始能收到比较多的钱，项目开发利润就有保障，适合民营企业通过自有资金开发中大型养老项目。长租模式，第一，人气有保障。使用权转让模式卖掉的房子客户不一定入住。比如随园嘉树，不管你住不住，2500-3000的服务费也必须交，还是发生了很多使用权转让客户暂时没有入住的情况。长租模式就不会发生这种情况，基本上长租客户买完后很快就入住，他更看重养老公寓给他提供的服务体系。通过长租模式，能快速融入更多客户，使服务团队有很好的锻炼，服务费收取有很好保障，对养老公寓正常运营很有帮助。
如果你有中大型社区型养老项目，我们建议把使用权转让和长租模式做结合是比较合适的。前期，可以转让一部分使用权，这部分客户有些优势。第一，很稳定，相对来讲这些客户是买房子的，他比较稳定。第二，他的溢价能力更强，因为他们是资源占有型的，前期我们可以回收一部分资金。等到现金流没有那么紧张的时候，我们还是建议用长租模式。好处是，首先，客户是真正能入住的有实际需求的客户，对你的运营系统是有帮助的。第二，从资产角度讲，因为是长租，资产还是在开发商手上的，开发商可以通过融资实现资金运作。再次，客户使用了七八年以后，如果老人过世了，你把后面的长租费用退回，房屋进行装修后，又可以进入市场进行第二轮的长租销售，盈利比较可观。盈利比较好的话，很多国外的金融机构及保险机构比较看好中国的养老市场，他们会买这样的资产，而且给的溢价率还是不错的。我在随园嘉树的时候，和很多基金公司、保险公司做过交流，他们的购买意愿是非常之强的，这是我们通过随园嘉树得出的一些心得。
我们也研究过押金制和短租模式。押金制的好处，我个人理解，客户门槛更低一点，更适合地段、服务相对中偏下的民营企业开发的产品，客户对付款的抗性是不大的，会低一些，也能解决一些资金回流问题，但是我们也做过一些研究，在国家金融监管方面会有一些风险。早年可能会松一些，近年对非法集资是有些要求的，所以万科也没有采用过。
短租模式，第一，我觉得对民营企业大型社区养老来讲压力还是很大的，资金的回流还是比较少的。第二，最大的困难点是客户变化比较快。客户可能两三年就有变化，不断有进出。短租模式在国内福利型养老机构可能使用多一些。民营企业的社区型的大型高端公寓类使用还是相对较少，最大问题还是客户的频繁更换带来的硬件的修补，对服务体系，会带来一些抗性。万科目前来看，纯护理型的，因为这是刚需，可能是在一个集中的立体的养老模式里面，我们会采用这种模式，集合效应比较好。但社区型的公寓类的我们现在暂时没有考虑用这个模式，主要也是从回报的角度看。但我觉得不同的企业不一样，可能对保险类的企业来说，他们资金比较充裕，对年度的回报也没有要求那么高的前提下，他们对这件事的看法可能会不一样，采取的模式也会不一样。
大致的分享内容就到这里，如有问题，我们可以交流一下。
QA&
北京植物生存中心-相久大
养老公寓就是：适合养老的住房。对吗？并非是有人去服务老人，帮助老人，类似我们这样。
周竟
可能不是您想象的那样。养老公寓还是应该有比较好的服务，服务肯定是杨老公的一个特点，没有服务的养老公寓不能成为养老公寓。
北京植物生存中心-相久大
高大上，主流，好。
周竟
您见笑了，只有一些过程中的心得。其实从与国外养老专家的交流中，我们国家的养老发展还是有些让人担心的。
仇恒@兴宏享老/北京
项目销售的部分30年使用权是什么情况？
周竟
当时那块地是旅游用地，40年产权，我们一直没想明白做什么，耽误了7年，项目的开发建设是3年，30年对应的是这块地的土地使用年限来定的使用权转让，和客户也约定好了，使用年限到了以后，后面的权益我们要无偿给到客户的，也是考虑到了国家法律方面的风险问题。
仇恒@兴宏享老/北京
我看资料是无产权证。销售和长租的比例开始是如何考虑的，实际最终的比例是？
周竟
旅游用地是无产权证的，我们销售的是使用权，通过合同的方式。使用权转让的客户承价能力更高，是资源占有型。长租客户对服务的关注度更高，是实际使用型。
仇恒@兴宏享老/北京
关于户型，后来有什么总结？
周竟
户型与总价有关，和当地市场的客户有很大的关系。总体看随园户型的定位是准确的，后来大户型因为比例少，销售得比小户型好。
仇恒@兴宏享老/北京
我们接触的旅游用地都可以办产权证。我的意思是有产权证是不是更有利于销售？
周竟
有产权证肯定更有利销售。
夏日荷塘-夏晓萍
周总好！我是安徽老年护理夏老师！还没来得及爬楼学习！2014年去浙大参加养老论坛，有幸作为养老护理人才论坛嘉宾，也参观了随园嘉树，设计布局，非常适老、人性化！请问一下医疗服务如何提供？
刘晓清~北京~中护老年评估中心
周总好，感谢您无私分享。我要问的是您那儿的配套服务设施及团队都建好了吗？若有失能失智老人入住，您在卖房的所承诺的那些服务能到位吗？
周竟
配套服务设施团队都建设好了，可以参观。我们有护理楼可以照顾失能的老人。目前失智老人有考虑设置专门的楼层，但从实际入住情况看尚未碰到。
我们的医疗服务目前是和浙一医院联合的。在随园隔壁就有浙一医院良渚门诊部。护理楼也是和浙一合作的。
夏日荷塘-夏晓萍
随园嘉树是属于高端养老公寓，适合自理老人和基本自理的老人，也不排除有的作为投资房。其实失能失智是刚需，养老型的公寓，其他的地产也能够提供。如果有很好的医疗合作或专门的医护人才，可以考虑开设，直至提供善终服务。但开发商，可能不愿意吧？
60%以上的老人都有各种不同的健康问题。如果有专业化的的养护结合的照顾，这样看起来健康的老人也能享受健康管理自助和健康监测服务。有紧急医疗状况也能得到及时的救助。
李缨-养老网
周总，从政策法规层面，允许以合同方式出售使用权吗，目前关于这方面有没有新的规定或约束？
周竟
从政策法规角度讲是允许的。我们签的是养老服务的使用权转让合同，而不是房子的。我们提供硬件的空间是服务里的一部分，这个在合同里有约定。
李缨-养老网
关于长租，一次性收取租金年限是否有明确的规定或说法？
周竟
租金是不能超过20年，20年之内一次性收取都是合法的。国家规定的最长租赁期限是20年。
李缨-养老网
非常感谢周总的干货分享！万科随园嘉树项目在国内养老公寓项目或者养老住区类项目中，是做得比较用心的，也受到了市场的肯定，感谢周总及万科养老事业团队付出的努力！
本文所有观点属内部交流，不代表养老网立场。
随园嘉树篇(三):随园嘉树样本：一个里程碑式养老社区的生长与繁衍
“良渚文化村一个星期不擦桌子都没有灰尘，这里适合负一岁（胎儿）到一百岁的人居住。”早在2010年1月，在一场媒体举办的年会上，时任杭州万科总经理周俊庭的这句话引起了现场一阵热烈反响。或许连他自己也未必意识到，他的一个因势之举，却在日后成为良渚文化村“百岁宜居”的另一个最佳注脚，并成为杭州万科乃至整个万科集团新业务的一大起点。
当年周俊庭在良渚文化村种下的一颗种子，如今已枝繁叶茂，硕果累累，渐现大象！
老男孩组合与马教授的钢琴
2016年3月19日，是良渚文化村村民们自发组织的第五个村民日活动。当天，整个文化村都沉浸在欢乐的节日气氛里。
黑衣黑裤，戴假面具，像蒙面歌王的四位长者刚刚亮相，就像让整个大屋顶小剧场沸腾了。新颖的造型，立刻赢得了全场热烈的掌声和尖叫声。这个叫“老男孩组合”小团队是由随园嘉树的四位长者——汪德钟（昵称老汪头）、伏纬华（昵称老伏爷）、汪浙成和王竞组成的。
在当天的晚会上，他们演唱的英文歌《you raise me up》，声音洪亮，中气十足。在唱到《游击队员之歌》的时候，有些观众不由自主地跟着节拍唱起来，最后汇成了全场大合唱。最后当观众得知，他们的年龄最小就已经八十高龄，而年纪最大的已经93岁时，更是惊叹不已。
时间再往前一年的2015年5月17日，在杭州万科三好品牌发布会现场，一曲莫扎特的钢琴协奏曲终了，复旦大学的马教授代表他的乐团向现场数千名观众致谢，“我姓马，我们乐团成员的平均年龄都在70岁以上，我们都是随园嘉树的业主。”精湛的技艺和年龄的“揭秘”，让现场响起了雷鸣般的掌声。
“我们经常一块练琴，参加一些小型的演出。过一段时间，我们还会在我们社区中搞一个专场的音乐会，欢迎大家光临。”马教授说。
在良渚这种由即兴合唱诞生的“老男孩组合”，由相同兴趣而组建的马教授乐团等，是随园嘉树老年大学和16个长者俱乐部中的诸多产物之一，也是随园嘉树600余位长者无数生活场景中的一个小小的缩影。
一个里程碑式作品的诞生
随园嘉树位于良渚文化村的核心区，占地近百亩，紧邻文化村启幕之作白鹭郡北，以及万科在杭州史上最高端的项目——郡西别墅。而与随园嘉树仅一路之隔的风情大道则是整个良渚文化村的“最中心”。这里密集分布着万科学习中心、玉鸟流苏、良渚食街、公交中心、春漫里商业街、公望会、基督教美丽洲堂等良渚文化村最具特色的商业、交通和生活配套。
与白鹭郡北、郡西别墅完全一样，随园嘉树背倚绵延的良渚群山，随山就势，建筑于缓坡之上，尽得文化村山居之精髓。
今天随园嘉树的布局，与当初周俊庭把良渚文化村核心区的这块风水宝地明确规划为养老公寓的独到眼光是分不开的，而这也成为杭州万科迈出万科集团养老业务发展的第一步。
据了解，随园嘉树总用地面积约5.9万平方米，其中包含中央4500平方米的“随园会”。在这里，景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、茶吧、老年大学“随园书院”等集中式养老配套应有尽有，同时还配有康复护理为核心能力的100个床位，满足老人医养结合的需求。
随园会配套
随园嘉树在构建之初就汲取了日本Suncity、美国太阳城、澳大利亚水博克（Waterbrook）等全球近50个高端养老项目的经验及智慧，并结合了中国当代长者生理、心理及行为特征的分析，再加上绝佳地理位置和优美的自然环境，使得随园嘉树从启动之初就站在了高起点上。
2012年11月，第九届世界华人地区长期照护大会在良渚文化村召开，随园嘉树甫一亮相，就获得了与会专家、学者的高度认可，被誉为“当代中国养老里程碑式作品”。
随园嘉树，一个中国式的养老样本
随园嘉树养老社区以活跃性长者为主，不仅开发出基于长者行为模式特点和人体工程学角度的适老化产品，还为长者提供24小时管家式服务、完善的“亲仁安享”服务体系。
由于健康活跃的老人更注重生活质量和精神层面的需求，随园为长者建立了健康管理档案，如按照年龄与慢病种类对每个人进行健康管理，每周请专家坐诊，开通优秀医院绿色通道。同时为了提升长者的幸福感，随园嘉树还设有常青树学院，开设了9门课程，18个俱乐部，专门聘请老师，让长者寓教于乐。
此外，每个月还有生日会、同学会、迎新会以及业主自发组织的俱乐部等活动，丰富长者的精神生活，并以此建立起一种和谐的邻里关系。
然而，对于万科来说，其野心远远不止于建一个里程碑式的养老作品，更在于打造一个中国式的可复制的高端养老样本。
自2009年开始，万科通过对适老住宅性能的持续研究，以随园嘉树为实践平台，雕琢出40余项适老性能设计，建立起养老地产产品设计和运营体系。在随园嘉树的实际运营和服务中，万科建立起了完备的养老服务运营体系，还培养并沉淀了大量的养老业务人才。目前，杭州万科已经具有500名专业人才的养老服务团队，并开发了8大类86项细致入微的长者服务项目。
商业模式成型。随园嘉树早期采取的是“使用权转让+服务费”模式，此后，在对市场调研的基础上，又设计出了“一次性交付15年租金+月服务费”模式。而最近，万科根据市场需求，已经开始探索更短期的“租赁（10年、5年甚至3年）+月服务费”模式。一次性趸交15年租金，可以覆盖项目前期建安成本；持有资产15年后可再次租赁，未来有整体退出的机会。而“2500-3200元/月+增值服务”的服务费模式，则让项目实现了长期可持续运营。基于客户需求多重需求，设计多样化的服务模式，既体现了人性化的运营，又能够帮助企业快速回收成本，实现盈利。对此，万科随园养老业务负责人余芳透露，随园嘉树目前已经实现了运营端的盈利，且服务费收缴率100%，第三方满意度调查98%，客户流失率低于5%，远低于行业平均值。
而这也为随园嘉树养老模式的复制和推广，提供了极大地可能，杭州万科养老业务的快速扩张也将进入倒计时。
大象初显，随园品牌的裂变与扩张
2016年，无疑将成为杭州万科养老业务的分水岭。
10月，“浙江随园养老发展有限公司”正式注册成立，它整合了杭州万科旗下所有养老业务的平台，志在通过产品和服务升级，打造中国长者服务的领先品牌。
而随园之家的落地及扩张则是另一件大事。今年元宵节，随园之家在杭州文鼎苑社区开出第一家店，并迅速进入杭州主城五区，截止到目前，已经累计在杭州开业和签约近80家。11月底，随园之家成功布局宁波12个社区，预示着随园之家模式走出杭州。从起步到近百家的布局，随园之家仅仅用了不到一年的时间，其发展不可谓不迅猛。
随园之家社区居家长者服务
随园之家的轻资产属性，加上万科在养老业务上的七年专业运营和人才积累，万科随园养老业务在今年迎来了裂变和爆发的时机。同时，随园之家的网点基站式特性，也使万科的养老业务得以广泛深入到千家万户，并有可能成为杭州乃至长三角区域养老领域的“铁塔”公司。
目前，浙江随园养老发展有限公司已形成服务活力长者的随园嘉树（城市长者公寓）、专为术后康复及失能长者照护的随园护理院（城市护理中心）以及服务于社区居家长者的随园之家（社区居家养老服务中心）三大成熟产品线，实现了覆盖全龄、全域长者养老服务以及自身业务体系之间的产业链闭环。
作为万科随园养老医养能力的“造血”核心，具有医疗资质同时引入国际化康复护理服务理念的随园护理院，除了自身的业务运营，还为随园嘉树、随园之家输出医康护服务。
随园护理院
据悉，位于小和山的随园护理院嘉和分院正在筹备开业，同时，其第二家分院海上明月计划2019年开业。位于萧山市区的海上明月，是万科体系内首个复合地产项目，集城市、住宅、商业及养老为一体的全龄化高端生活住区。随园嘉树的城市版同时也是迭代版也在海上明月落地，规划有226间适老公寓，计划2018年3月开业运营。
值得一提的是，作为整个万科集团未来重要的转型方向之一，除了已经成熟的随园模式之外，万科的养老业务已经在北京、上海、成都、天津、青岛、广州等全国十多个城市同时开展，一个庞大的养老产业版图正在徐徐展开。
当年周俊庭在良渚文化村播下的养老种子，如今已经枝繁叶茂，并逐渐蔓延成万科养老业务的森林。
2016年12月9日，“由心见温度”中国长者服务·随园实践发布会将于杭州西湖香格里拉酒店盛大举行。
