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未来五年房价走势篇(1):未来五年，一线城市房价能涨多少？
2017年，在史上最严调控的大背景下，上半年全国楼市销量逆势上涨，但部分热点城市的房价却真的开始下降了。而北上广深四大一线城市的竞争出现新的态势。
本文主要内容：
1、一线城市房价降幅明显？
2、未来五年，一线城市房价会涨吗？
3、未来五年，会涨多少？
4、大佬们的观点
5、网友们的观点
1一线城市房价降幅明显
目前，我们从最新数据中可以看到，7月楼市整体成交稳中有降，城市间分化明显。其监测的22个主要城市楼市成交量环比下降3.1%，同比下降24.5%。一线城市同环比降幅明显，广州降幅最大。其中，北京、广州降幅超五成。
无独有偶，素有北京楼市“晴雨表”之称的燕郊，过去的十多年里，燕郊楼市一直随着北京房地产市场的变化而跌宕起伏，涨的时候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后，燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。数据显示，目前燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热点楼盘二手房价格成交均价下跌了1万元每平方米。
二手房市场方面，今年上半年，北京二手房市场有一个明显的冲高回落的过程，从4月的高点开始，北京的二手房的确已经连跌3个月。
从数据和现象不难看出，强有力的组合拳调控起了作用，一线城市的房子从目前来看抑制住了。
2一线城市房价会涨吗？
从规律来看，中国的房价三四年一个小周期，10年一个大周期。而往往在小周期中会出现波动。2017年一线城市房价呈现出的紧缩的下行趋势，而2016年一线城市房价延续2015年的上行趋势，整体平稳上涨。从10年长周期来看，中国房价将稳中上行，但是各城市间分化现象依然存在。
未来5年，一线城市的房价上行趋势或已成为行业共识。因为人口基数，供求关系，都决定了一线城市的房价走势。而一线城市受土地价格不断上涨的影响，未来豪宅化趋势已相当明显。
此外，在一线城市辐射范围的都市圈亦是房价趋势中的潜力股，这是基于人口流入的判断。一项数据显示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，环渤海有京津。庞大的人口基数，必然对当地房价带来上涨空间。
3未来五年，会涨多少？
关于未来五年，一线城市的房价，肯定高于当前。但到底高多少，其实具有较大变量。这个较大变量，主要来自两点：
其一、本轮一线城市皆翻倍，涨得太猛，体力透支，休整的时间可能会长过以往短周期的下行期，不是降温一年左右，而是降温二年左右。
其二、中央严厉约束炒房，应会延续几年，虽然楼市低迷之际，仍会重现救市，但在2022年之前，领导的指示或多或少，仍有一定的约束力。
业内人士预测一线城市，2019年创新高的概率会大些。2020年前后，应处于下一轮短周期的偏高位，相比当前的偏高位，估计能上涨五成左右，相比2018年的低点，上涨7成左右。
预测五年后相比当前涨幅，难度颇大。因此，我们不妨看看大佬们的观点。
吴晓波：未来五年一线城市房价还能上涨
首先因为货币原因，1998年中国进入到了城市化的进程，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。未来5年内，只要中国经济不崩盘，我们的货币总量就有可能会翻一番。
其次，一线城市是中国经济的发动机。从货币增发的效率到中国经济发展的结果，这两个元素中，我们可以得知，一线城市在未来仍然是人口净流入的城市。同时，全球资本对中国经济的输入以及全球产业在中国经济发展中的兑现，一线城市仍然是一个重要的窗口。
樊纲：货币太多导致一线城市房价暴涨不成立
从2015年开始，在二、三线城市住宅价格仍然保持稳定情况下，一线城市的房价出现了大幅上涨。货币作为一般等价物，任何商品的价格都和货币有关系。“如果货币多了却只体现在一线城市的房价上是不合逻辑的。”
目前中国房价问题归根结底还是对于“城镇化”发展战略计划的偏差，因此要想解决一线城市与其他城市房价两极分化的现状就要从供给上放开土地的供应。
最后我们来看看网友们的看法：
1、如果2020年一线城市的房子真的能暴涨，中国实体经济恐怕是没啥希望了！现在一线城市实体经济很难找人了。
2、十年内看好杭州，经济结构太好了。
3、再上涨个五成，估计所谓的白银十年也该结束了！
4、未来的房价将是喋喋不休啊！
一线城市房价的确贵，但是也要充满信心，未来五年还很长，梦想还是要有的，万一实现了呢。
未来五年房价走势篇(2):未来3-5年，房价还会涨多少？
先泼点冷水，不要太乐观。
过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。
在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。
不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。
那么问题来了。
未来3年房价还会上涨么？
未来5年会不会再翻一倍？
北上深能不能均价破10万？二线城市能不能再翻番？
很难，几乎没有这样的可能性。
未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。
平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。
为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样？
原因主要有3点：
1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化
2.政策上，仍在进一步的紧缩
3.房价真正的命脉，已被摸清，并逐渐被控制
最近一直在研究各种新规背后的真实指向，随着思路的日渐清晰，就越来越觉得：
未来，玩法已经改变。
过去的那些老的思路和规律，都需要进行修正。
当然，也不必太过悲观。
就算涨不了太多，但至少保值是没问题的，房价短期也许会经历回调，但是长期会非常的稳定。
哪怕不会大涨，也不至于大跌。
下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。
1
信贷国际大环境，已发生根本性的变化
短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。
房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。
08年降息4次，09年房价大涨。
12年降息2次，13年房价小涨。
15年降息5次，16年房价大涨。
（其中1次是14年11月，写在一起方便理解）
加息，房价稳或降，降息，房价涨。
从目前来看，楼市已经开始被定向加息。
加息通道下，不要奢望房价会涨。
为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率？
过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。
但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。
你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。
基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。
现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。
所以，我们现在暂时不动基准利率，而是只调整房贷利率。
所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。
根据目前已知的信息：
1、开始对楼市定向加息
2、定向加息不过多影响实体经济
剩下的唯一变量就是：
对楼市的加息会持续多长时间？
这就是问题关键所在。
一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。
这就不得不说到信贷的国际大环境了。
过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。
在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。
但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。
根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。
这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。
信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。
至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。
现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。
2
调控不会有半点放松
前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。（当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的）
对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。
不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。
有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。
目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。
这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢？
只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。
先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。
北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。
北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。
毕竟还有去库存嘛。
这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。
当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少？
我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。
不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。
如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。
如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。
如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。
车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。
猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。
但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。
这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。
虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。
至于第3点，不太敢在这里说，微信是个好平台，得好好珍惜，要谨言慎行。
跟这些有关：
最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。
理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。
一旦理解这一点，再来看下面这句话：
短期看货币，中期看土地，长期看人口。
你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。
· End ·
未来五年房价走势篇(3):未来五年房价跌多少？大多数人还不知道，楼市将彻底调整与颠覆！
来源：魏杰 魏杰 魏杰 魏杰
10月9日，清华大学经济教授、博士生导师、著名学者、经济学家魏杰在第二期清华大学经管学院中央企业领导人员经营管理培训班上对中国宏观经济形势解读。以下根据魏杰教授的讲课整理，部分章节有删减。
北上广深房价都可能会稳定
雄安标志着下一步的发展动向
如何抑制房市泡沫
我们常说，要抑制资产泡沫。那什么是资产泡沫？就是资产价格涨得太快太高。资产泡沫主要集中在股市和房市。从中国目前情况来看，股票不太可能，主要基于三点判断：
一是证监会目前主要职能是加强监管；
二是证券部门对场外资金配置极度关注；
三是IPO速度快规模大。
预期未来五年内，股市将呈现慢牛态势。目前来看，资产泡沫主要在房市。房市是否存在泡沫，重点关注住房供给与刚性需求的关系。房产具有两种属性，即居住需求和投资需求。日本在1985年就是因为住房供给大大超过刚性需求，加上美国的剪羊毛，从而导致房市泡沫破裂，直到今天仍然没有走出泥潭。房产超过刚性需求后，一旦没有居住功能，也就没有了投机功能与投资功能。
抑制房市泡沫的对策就是：中短期对策与长效机制相结合。中短期对策主要是两个立足点：一是严格约束投机和投资性需求。采取严格的限购政策；二是约束开发商的行为。今年以来两个手段很见效，一个是控制融资通道；另一个就是让面粉超过面包价格（地价高于房价）。长效机制，主要包括租售同权、共有产权、调整空间布局等手段。爆料不好说太细！更多深层内幕机密,点击关注局势利剑蓝色字体
关于调整空间布局，是前段时间的热点问题。突然冒了一个雄安新区，有的人很吃惊，我说不用吃惊。我们几年前就在讨论调整空间布局。北京三大体系已经逐渐进入负面层面所以有必要调整，调整方向，把北京非首都功能剥离出去，找一个地方来承接北京的非首都功能。哪里承载啊？这个地点选择很重要，讨论了很长一段时间，最后公布的是雄安新区，承载北京的非首都功能。
什么叫非首都功能呢？首都功能就是四件事，第一个就是政治中心，第二个国际交往中心，第三个文化中心，第四个科学创新中心。这四项最后确认为首都功能，其余都属于非首都功能。
比如说北京不是经济中心，因此经济方面的功能逐渐要离开北京。我估计可能未来，许多企业总部可能会搬离北京。第二个不是教育中心，所以我估计可能一些大学搬离北京，当然北大清华不会搬。但是要扩大规模很难，扩大可以办分校。再一个不是医疗中心，现在北京看病人85%是外地人，医院办到北京干吗？等等。还要往下排，都属于非首都功能。这些功能要寻找新的地方，最后寻找的地方就是雄安新区，承载北京的非首都功能，不属于首都功能的陆续要转向雄安新区。
如果雄安新区建设取得成绩的话，下一步就要讨论上海怎么办，上海定义为经济中心，什么叫经济中心，哪些不属于经济中心？上海一样寻找新的东西，承载他未来的功能的，在哪里？大家看到北京选择了雄安新区，因为雄安新区是河北地区欠发达地区，承载能力巨大而且经济落后。我们一旦启动雄安新区一箭三雕，一个北京非首都功能转掉了，第二欠发达地区发展起来，第三北京房价稳定住了。
下一步讨论可能是上海，再一个深圳、广州，深圳、广州最近有一个苗头提出来粤港澳大湾区，如果北上广深四大一线城市再造一个的话，就是产生四个新的一线城市，对中国经济拉动，巨大的拉动力。所以实际上雄安新区提出来，有人把他看的是很局部的问题，这是调整国内空间经济发展起点，标志着我们调整中国国内经济发展空间布局。雄安新区是一个试点，是一个千年大计，一定是长久的影响。
实际上你们知道深圳和浦东都是靠寻找新的承载区起来的，没有浦东就没有现在上海，没有深圳也没有珠三角，实际上也是寻找新的承载区。现在三十多年过去了，一线城市有四个，需要寻找新的承载区。雄安新区提出来不简单是一个个案，标志着中国下一步经济发展动向，就是要大幅度调整中国经济发展空间布局，先从北京开始，未来可能会讨论到上海，广州深圳。
广州深圳我看了一下，已经有一点讨论的基础，大家注意看到有各个原因找到雄安新区，原来通州太小，没法承载功能。所以雄安新区这个概念标志着我们要调整中国的经济发展空间布局，要再造几个一线城市，如果再造几个一线城市大家想一想，在拉动中国经济快速增长20年应该没问题，实际上中国经济发展启动的一个新的发动机，通过调整空间布局，把中国经济持续向前推进，所以大家要关注雄安新区建设，关注他所有动向，因为不简单是个案，是我们下一步整个经济过程中一个重大的问题，要调整我们经济发展的空间布局。
雄安新区不知道你们在座去过没有，我已经跑了几次了，跑的原因干什么呢？就是通过在这里设计一个新区，来思考一下未来我们寻找新的承载区坚持什么原则，中央决定雄安新区一定有极其深刻的原因，不是简单的原因。有人问我，会不会一阵风就完了。我说你错了，千年大计，而且没有上升到重大战略调整高度上来，雄安新区起点实际上告诉大家，中国将大规模调整自己境内的经济发展空间布局，从一线城市先开始。未来将很大发展力度来支持中国持续的发展。
我估计我们很重要的经济战略调整，就是全面调整中国经济发展空间布局，以雄安新区作为一个龙头，全面推动和讨论。这就是我们宏观上要调整经济发展的空间布局第一个层面，境内。就要从雄安新区开始，要支持中国经济增长最少在20年左右，第二个就是要调整我们中国在境外的空间布局，也就是所谓我们在世界的空间布局，中国已经成为第二大经济主体，而且中国经济生产能力已经严重过剩，我们产能过剩是一个大问题，所以这个时候也要寻找新的空间布局，在国际上的空间布局，怎么来重新布局？
未来货币政策有可能大放水吗？
1991年以来我国基本上采用货币宽松政策，但总有一天要转向。中央企业年初已经明确提出，要从宽松的货币政策转向稳健的货币政策，全国金融工作会议再次进行明确。未来，大面积投放货币的可能性非常小，作为企业应该关注这个动向，赶快进行自我调整。目前，货币增长速度已经回到2位数。
依靠土地推动经济增长的模式到头了
要推动供给侧结构型改革
未来的增长点和动力在哪里？反复讨论后形成的共识就是推动供给侧结构型改革。供给侧结构型改革主要包含四个方面的内容：一是调整经济结构；二是转变经济增长方式；三是调整开放战略；四是深化经济体制改革。
依靠土地推动经济增长的模式到头了
中国过去主要依靠劳动力、土地、货币等要素投放推动经济增长，这种要素投放的模式已经到头，不可持续了。
由要素投入向创新驱动转变，这是中国经济增长方式转变的方向。创新驱动有三个层次：一是产品服务的创新。二是商业模式的创新。三是技术创新。其中，最为重要的是技术创新，最难的也是技术创新。
创新基础由四个部分组成：一是法律基础，对知识产权的保护；二是财力基础。需要强大财力支持；三是物质基础。没有现代化的实验室，不可能有创新。美国之所以能吸纳全世界人才，关键是有最好的实验室。北京提出要建设三大科学城；四是人才基础。核心是将人的聪明才智调动起来，人才制度起着决定性作用。中国无限度扩大教育功能的问题很严重，教育仅仅是开发，不能再搞应试教育，一定要因材施教，要让孩子的天赋释放出来。
调整开放战略，认清“一带一路”的战略地位
过去我们的开放战略两句话：一是扩大出口，二是吸引外资。实际上就是达全球化便车。全球化有两次：一次是1750到1950年，主导方是欧洲列强，西班牙、葡萄牙，他们推动全球化方式就是殖民地，以殖民方式推动全球化。我最近查了一下只有一个国家没有被殖民，就是日本。日本为什么没有被欧洲列强殖民呢？因为欧洲人到了日本发现，这个地方只有地震，什么资源都没有，吓跑了，所以没被殖民，其他国家都被殖民过。英国最近首次公布了火烧前的圆明园，全世界惊叹这是世界上最美丽的地方。
第一次全球化主要方式就是殖民，战争、暴力，引发了两次世界大战。二战结束标志着第一次全球化过去，美国认为是二战最主要的战胜国，所以美国主导了第二次全球化，特点就是国际贸易，国际贸易是第二次全球化特征，殖民地是第一次全球化特征。国际贸易成为推动全球化的主要方式。中国在1978年也加入到全球化的浪潮，最后的结果现在人们发现，中国是全球化最大受益方，我们后半场才进来的，有很大优势，像打篮球一样，人家筋疲力竭我们上场。1997年我们月收入几百块钱，现在几千块钱。1997年我们高速公路，你想想有多少高速公路，现在中国基础设施引领全球。爆料不好说太细！更多深层内幕机密,点击关注局势利剑蓝色字体
中国是全球化最大受益方，美国是主导国，发现自己是最大的受损方。美国现在连年国债，基础设施越来越陈旧，北美蓝领工人的工资20年没有加一块钱。大家看到全世界都开始反全球化，以美国为主。我前些年去美国碰到美国著名经济学家萨谬尔，跟我聊这次全球化，这次全球化本来是国际贸易为核心，国际贸易理论基础就是比较优势，什么叫比较优势呢？每个国家搞自己搞的最好的，然后交易，大家获得收益，但是中国加入进来之后你们破坏这种规则，你们中国什么都要搞了现在。一开始你们搞鞋帽、袜子、服装。紧接着搞家电，之后搞汽车，汽车之后搞高铁，高铁之后搞IT，IT之后搞飞机，我们搞什么？我们生产什么？发现中国这种全能的发展，实际上破坏了他们所谓的规则，对我们意见非常之大。
中国之所以什么都搞，因为中国有巨大市场，十三亿人口市场能承载这个问题，所以批评中国你们破坏了规则。去年美国大选，我一直判断一定是特朗普上台，因为不是个人的问题，是一个思潮。特朗普上台以后，中美关系一度非常紧张。
中国已经意识到这个问题了，我们判断第三次全球化，第三次全球化就是全球配制资源，不是国际贸易了。技术、资本在全球配制。因为一旦转向全球配制资源的话，大家将会利益共享，中国现在到美国建玻璃厂，给美国出口玻璃的话，一定是美国受损。但是我们建玻璃厂怎么办呢，美国有税收了，就有就业了，我们有资本回报。我们应对这一条，提到巨大决策是“一带一路”，“一带一路”等于在全球范围内重新配制经济发展空间，不是简单的、一般的问题。
我们在全球要配制自己经济发展空间，所以提出来“一带一路”，“一带一路”论坛刚刚开始欧美日抵触，但后来都来了。你来或不来，我们都要干！大家看成果非常丰厚。实际上未来中国发展将产生一个新的机遇和空间，等于在国际范围内，给中国重新找所谓生长的空间配制。
“一带一路”状态你们会感觉到，标志着中国开始配制自己国际发展空间，因为我们现在是第二大经济主体，估计2030年成为实际第一大经济主体，你是世界第一大第二大，一定是全球资源，而不是中国简单的问题，所以“一带一路”率先启动，中国2018年办第二次“一带一路”论坛，也就是我们整个国际增长空间的重要举措。你们中央企业的要研究这个问题，去一带一路沿线去看看。但是走出去，一定改变原来思维模式，要积极应对风险。
深化经济体制改革，房产70年到期后还是你的
明年是中国改革开放40年周年。我们今天的改革，必须面对现实，坚持问题导向，哪些问题最为尖锐就改革哪里。
一是产权保护问题有待进一步落实。历经改革发展，人们都从无产者为有产者，这就是现实。大家都会担心财富安全问题，怎么让大家放心，保护产权的改革就非常必要。去年出台了保护产权的决定，恰好碰到温州房产20年到期，大家都很着急。温州有批房子20年期限到了，国土资源部回复“两不两正常”。“两不”是不用再申请延长期，不用再交所谓的土地出让金。
“两正常”是正常登记，正常交易。所以房产在70年到期以后还是你的，连土地出让金都不用交。因为温州事件代表了全国未来的方向，要保护产权，所以在保护产权方面可能会陆续出台一些办法。虽然文件没有讲取消原罪的问题，但实际上就是既往不咎。所以，中共中央去年12月份推出《中共中央国务院关于保护产权的若干决定》。今年的两会推出民法总则，都是围绕保护个人财产做法律上的准备。过去没法可依，现在有法可依了。
以上，着重围绕防范金融风险和推动供给侧结构型改革进行了一些分析，主要是为大家提供一些思考的方向，给大家一些参考。谢谢大家！
