不动产租赁

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一：[不动产租赁]2018房屋租赁税率：不动产租赁按5%税率征收增值税

不动产租赁按5%税率征收增值税
财政部发布公告明确，在营改增试点期间，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
通知同时就有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策做了进一步补充。通知规定，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。而试点纳税人提供再保险服务(境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外)，实行与原保险服务一致的增值税政策。再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。
不动产经营租赁服务方面，通知规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。业内人士指出，相比于原来5%的营业税税率，营改增后，实际折合的含税征收率4.76%，相对于原先营业税税负实际下降了0.24%。
财政部同时明确，房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
根据此次补充通知，一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。
出租不动产缴纳增值税
自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务局代征，由地方税局代开增值税发票。
不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
税务人员建议，纳税人在计算应缴纳增值税额时，可以先“对号入座”，看自己属于哪种类型。如果是一般纳税人，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;而出租其2016年5月1日后取得的不动产，则应适用一般计税方法，按11%的税率计算缴纳增值税。
如果是小规模纳税人，出租不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。个人(含个体工商户)出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
另外，对于公共租赁住房享受免征营业税的，平移优惠政策。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。

二：[不动产租赁]出租不动产(房子)免租金征税的规定

【业务案例】　　A房地产公司开发了一片工业园区，工业园区设计成独立的仓库和厂房，该工业园区开发完成以后，房地产公司作为自持物业对外出租。　　由于工业园区所处地理位置相对偏远，出租率不太理想，A公司为了吸引客户，推出第一年免租的营销政策，从第二年开始计算租金。两种方式对增值税都免对房产税不一样　　以下是其中一栋厂房对外出租的情况：　　A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司，该厂房财务核算的资产原值为1500万元（含土地），出租条件为：2017年免租金，2018年租金100万，2019年租金100万，合同三年签订一次。　　【优化合同】　　第一种合同签订方式：2017年免租金、2018年租金100万元、2019年租金100万元，合同三年签订一次。　　第二种合同签订方式：2017年至2019年租金200万元，合同三年签订一次。　　【纳税解析】　　一、增值税缴纳　　1、根据财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定。　　按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务，提供不动产租赁服务适用增值税税率为11%，征收率为5%。　　2、根据国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告国家税务总局公告2016年第86号》　　第七规定：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。　　针对以上案例，结合相关政策，我们得知，对于出租土地或房屋等不动产，如果协议中约定有免租期的，免租期间无需视同销售，也就是说免租期间无需视同销售缴纳增值税。　　二、房产税缴纳　　编辑设计：祁老师（微信号13436617836）　　来源：昌尧讲税 作者：马昌尧

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