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一：[抵押房产处置]房产抵押不良资产处置流程全揭秘
金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，由于内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。
银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。
银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。
1、房产抵押不良资产的特点
房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。
2、房产抵押不良资产处置流程
我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：
1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。
3、胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。
4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。
最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：1、法院开庭时间；2、司法拍卖时间。
但是这两个时间都是比较可控的变数。在处置过程中的变数如下：
1、在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
2、一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性，如果败诉那么又得上诉，上诉得时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。
3、在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下，但是这是合理合法的处理方式，一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金，这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。
上述的不良资产处理方式是合理合法的，但是这样的处置方式效率太低，以下是合理不违法的处理方式：
1、首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。比如通过网警私下定位借款人的手机、身份证使用地点，银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或者房屋，债权人可以匿名拨打110报案聚众吸毒，110接到这种举报出警的概率非常高，这样警察破门而入后会留下出警报告，这时不良资产处置方就可以通过不违法的方式找到借款人（此种方式是为了之后走法院起诉留下证据的处理方式）。实操中的处理方式是处置方会直接和借款人商议还款适宜。
2、当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方，处置方会承诺退回一些款作为补偿，实操中一般不退。“商议”方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。
3、房产一旦过户给债权人或处置方后，处置方会委托房地产中介迅速出售房产，一般来说给房地产中介的佣金不会超过3%，但是由于处置方的购买资产的价格非常低，所以处置方可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时，所有的一个房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。
这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住，由于是不违法的处理方式，处置方有许多种灰色途径驱逐租客，最终将此变数快速解决。
以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种，实操中其实更多是两种方式相结合。不过现在不良资产成本越来越高，市场会有些变动也是可见的。如果想买房又顾虑限购，能找到适合自己的不良房产也是不错的购房手段，而且总价也相对没那么高。
【房屋抵押】知识点
房屋抵押贷款也就是住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。而陷进房屋抵押贷款误区的人也不少，看看下文，房屋抵押贷款你有没有陷进这些误区：
误区一：房子抵押后就不是自己的了
借款人将房子抵押给银行后，仍然有使用权，而且当贷款全部结清，办理解除抵押后，房子照样归你所有。若借款人发生偿还不上贷款的情况，银行会先催收，催收无果才会考虑拍卖，这前前后后至少要一年左右才能完成。具体说来，逾期还款达到半年左右，银行才会放弃催款，向法院提起房屋拍卖的诉讼请求，而从提起诉讼到法院受审，又是一个半年的等待。所以只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还清，基本上你便不会无家可归。
误区二：只能抵押自己名下的房屋
按照贷款机构的规定，借款人可以用他人名下的房屋作抵押申请贷款，但是必须取得对方的同意，且需要其出具同意抵押承诺书，否则抵押无效。
误区三：只要能上市交易的房子都能办理贷款
各银行控制风险的手段不同，对抵押房屋的要求也不同，尤其是房子所处地段、户型等等，青睐落座在市中心位置的房屋；有的对房屋类型颇为看重，商铺、办公楼等一概不收，只接受普通住宅。
误区四、一切房产都能做抵押贷款
许多人以为一切房产都能作抵押申请贷款，其实不然，作为抵押的房产需要满足以下条件：
房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内；
房屋的面积要大于50平米；
房屋要有较强的变现能力。
房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。
新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。
贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。
一般为“房龄 借款人年龄”男性不超过65岁，女性不超过60岁。
误区五、房产评估价越高越好
许多借款人以为房产评估价越高获得的贷款额度越大，所以会要求评估公司把房产评估值做高，不过若房产评估值明显高于其实际价值，该行为将被银行视为骗贷，进而拒绝为其放贷。
除此之外贷款之前还是要多做了解，并且要选择靠谱的贷款机构也是十分重要的。
（编辑：左晓）
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二：[抵押房产处置]房产抵押预告登记效力分析
2007年《物权法》出台，创设了商品房“预告登记制度”。该制度对银行业影响巨大，直接导致银行商品房按揭贷款业务模式发生重大变化，由原来开发商提供过渡期担保变更为办妥预抵押登记即可，间接推动了商业银行按揭贷款业务的蓬勃发展。据不完全统计，截止至2014年底，全国按揭贷款规模已达10万亿。
近期，《人民法院案例选》刊载“上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案”(案号：【2012】南商初字第123号)，否定了按揭贷款业务中银行作为预抵押权利人所享有的优先受偿权，此案例一经公布即引发了广泛的关注与探讨。该案判决载明，“本案合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，银行亦未取得房屋他项权证，银行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不应支持。”审理法院认为，“期房抵押预告登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押核心权利”。其后，《最高人民法院公报》亦刊载了持有相同判决观点的司法案例。
该案判决不仅颠覆了商业银行对预告抵押登记效力的理解，更给作为预告登记权利人的商业银行的预告抵押权带来了极大的不确定性，从而对商业银行按揭贷款的资产安全带来了严峻挑战。因此，极有必要对期房抵押预告登记的性质与效力予以辨析，以正分歧。
一、商品房的预告登记制度
根据《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依照本条规定，不仅“所有权”可以申请预告登记，包括抵押权在内的“其他物权”亦可进行预告登记。
商品房的预告登记一般发生在房产预售环节。购房人购买商品房时，通常以其拟购买的商品房提供抵押向银行申请按揭贷款，银行接受该商品房抵押并将贷款发放至开发商账户。但在房产预售时，由于所购房产尚未办妥产权证，因此，并无法办理房产抵押手续。此时，依据《物权法》的上述规定办妥抵押权的预告登记手续就成为商业银行作为债权人缓释按揭贷款风险的有利手段。
虽然，《物权法》为预告登记制度提供了充分的法律依据，但关于预告登记的法律效力，特别是办理抵押预告登记手续后，预告登记权利人是否有权对处分抵押财产所得进行优先受偿，物权法及其他法律法规并未进行直接明确的规定。由此导致司法实践中对此存有较多分歧，理论界亦莫衷一是。如题述案例即明确否定了在抵押预告登记项下预告登记权利人对抵押财产的优先受偿权。
二、预告抵押登记效力的理论辨析
抵押预告登记的效力渊源于《物权法》第二十条，根据立法机关对该条作出的相关解释“本条规定最初的立法本意是为了保障购房人利益，防止预售房买卖中开发商 “一房多卖”的情形发生;预告登记的本质特征是使被登记的请求权具备物权的效力”，根据该解释，可以理解购房人办理预告登记后，其对开发商的“合同上的请求权”即具备了物权的效力，其债权请求权因此也具备了对世性，从而其对房屋的所有权得到了保护。同理，只要抵押权预告登记生效，该预抵押权利人对购房人(借款人)的“抵押合同项下的请求权”亦取得了物权的效力，具有对世性。虽然抵押预告登记不能完全等同于正式抵押登记，预抵押权利人对抵押房产亦未现实取得担保物权意义上的抵押权，但对于办理了抵押预告登记的房产，该预抵押权利人对其享有的权利因具备物权的效力，根据物权优先于债权的基本原则，预抵押权利人对该房产，相对于借款人的普通债权人，享有优先受偿权。
题述案例中审理法院以预告登记下物权尚未正式形成为由否认预抵押权利人对处分预抵押财产所得享有的优先受偿权，笔者认为，预抵押权利人的优先受偿权来源于预告登记产生的物权效力，而非来源于正式抵押登记。预告抵押登记虽不形成正式抵押权，但由于预告登记制度要解决的就是所有权证书办理之前在建房屋的物权归属问题，其通过预告登记的公示方法，赋予债权以物权的效力，该物权的效力正是预抵押权利人享有优先受偿权的权利来源。如果否认预告登记下权利人的优先权性质，此将导致预告登记制度失去其存在的意义。
从另一方面看，《物权法》二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。在该规定下，可以理解所谓“未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力”即是第三人未经权利人同意，不得优先于权利人处分该不动产，换言之，该规定即是赋予了权利人优先处分该不动产从而优先受偿处分所得的权利，若否定该权利，该不动产将陷于无人有权处分并将永远无法处分的状态，亦不符合物权法“明确物的归属、发挥物的效用”的立法精神。
三、否定预抵押权利人优先受偿权所产生的实践困境
在期房按揭贷款业务中，购房人在同贷款银行签订个人借款抵押合同时，购房人尚未取得所购房屋所有权，仅取得了请求开发商交付房产的请求权即债权，根据担保物权原理，债权不能作为抵押标的。因此，在我国目前的法律制度框架下，按揭贷款业务中，购房人不能亦不是以对开发商的债权提供抵押担保，而是以“物”，即未来将要拥有的房产提供抵押担保(当前状态下，该抵押物的所有权属于开发商)，并通过预告登记的方式进行物权公示。虽然我国现行法律未明确该类抵押的效力，但司法实践中已经认可了该类抵押(预抵押)的效力，最高人民法院奚晓明院长亦曾言，“楼花按揭已经成为我国房地产金融体系的重要组成部分，我国法律对楼花按揭未作规定，但司法实践中法院判例是确认其效力的”。而抵押权的核心即在于抵押权人的优先受偿权，既然司法实践中认可了期房抵押(预抵押)的效力，若在判决中，不认定预抵押权人对该抵押房产享有优先受偿权，则在司法实践中是存在矛盾的。
其次，若以抵押房产尚未办理正式抵押登记为由，抵押权人不应因此对该房产享有优先受偿权，应同样可以理解，房产尚未取得所有权，该房产产权仍归属于开发商，购房者对该房产无处分权，因此，购房者不得以该房产进行抵押，若如此认定，则从法律上彻底否定了按揭制度存在的基础，银行房产按揭业务亦无法开展，此与按揭贷款业务实践不符、与市场诉求亦存在矛盾。
四、认定预抵押权利人的优先受偿权的现实意义
在期房按揭贷款业务中，在个人借款抵押合同生效并办妥抵押预告登记手续后，贷款银行将根据借款人指示将按揭贷款直接发放至开发商账户。在本业务中，购房者通过将其期房进行抵押取得贷款，支付完毕购房款，成功实现购房;银行发放贷款，取得对按揭房产的抵押权;开发商全部取得售房款。在整个按揭贷款交易过程中，将该期房抵押是各方共同的真实意思表示，各方均因此而获益，亦不存在欺诈、违背真实意思表示的情形，因此，在购房人出现未能按期偿还借款等违约情形时，银行主张对该抵押房产的优先受偿权，符合各方权利预期。
“上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案”中，审理法院对该案进行解读时，认为“如直接在工程尚未竣工之前即赋予抵押预告登记权利人有优先受偿权，则使原本列为第一受偿顺序的工程承包人沦为第二受偿顺序，侵害了承包人的工程款优先权。另外，也会出现预告登记权利人的优先权优先于正式抵押登记权利人的荒唐情形。” 就此，笔者认为，在期房按揭贷款业务中，抵押人为购房者，在贷款银行贷款发放完成的条件下，购房者实际已经支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (法释〔2002〕16号)第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”在按揭贷款业务中，贷款银行基于购房人对抵押房产的权利而取得优先受偿权，而非基于开发商的权利取得优先受偿权(如开发贷款)。因已经支付全部购房款的购房人的权利优先于建设工程款，因此贷款银行的优先受偿权应优先于建设工程款受偿。其次，在按揭贷款业务中，通常贷款银行为第一顺位的抵押权人，在无其他法定优先权的情况下，贷款银行抵押权应优先于其他顺位的抵押权及普通债权，且根据物权法规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。如此，何有其他“正式抵押登记权利人”存在?因此，确认抵押权人对仅办理抵押预告登记的房产享有优先受偿权不会扰乱法定受偿顺序，亦不会损害其他债权人的利益。
结语
期房按揭贷款制度是在房地产经济活动中业已形成并为社会广泛接受的商业规则，其通过预告抵押登记产生了对抵押财产的优先受偿权，保障了金融债权，维护了交易安全，正是该种规则，支持了我国房地产市场长期的健康稳定发展，保障了住房消费者的“居者有其屋”的基本生活权利。在该商业规则有序运行之际，突然否定抵押银行对抵押房产享有优先受偿权，实际上是对业已形成的商业规则的漠视和对良好的市场秩序的严重破坏，不但影响了我国近10万亿商业银行按揭贷款的资产安全，期房按揭制度亦有可能因此而重构。此种结果于按揭业务各方乃至整个房地产市场而言，均有害而无益。因此，是尊崇于对法条的狭隘理解，还是服膺于物权法的基本原则及既有的商业规则，相关者应慎思明辨之。同时，建议立法部门或司法部门能对此问题通过立法或司法解释的方式，对预告抵押项下预抵押权利人的优先受偿权予以明确，从而减少实务分歧，增强按揭贷款业务项下抵押风险管理的可预期性。
『后记：鉴于该问题仍在争议之中，建议银行业在当前情况下，对能争取到由开发商提供抵押登记之前的阶段性连带责任保证或其他担保措施的，先予争取，以化解风险。此问题的司法解决，我们会持续跟进。』
四维空间按注：有的企业在建厂过程中，为取得贷款，当地政府因招商引资等问题而配合或放任，将尚未建成的或根本未建的预期工程直接办理抵押。这种物前抵押效力如何也值得深思。特别是抵押权成立与否？抵押权与建设工程款优先顺位问题？ 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
(2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次会议通过)
法释〔2000〕44号第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
三：[抵押房产处置]楼市是怎样加杠杆的？房产抵押处置全流程
随着一线城市房价快速，购房起点越来越高，一些购房者开始更多利用首付贷等“场外”资金加大购房金融杠杆，风险几何？
昨天奥斯卡颁奖后，小编回家后立马就看了获得了今年奥斯卡最佳改编剧本奖的华尔街电影《大空头》The Big Short ，这部影片将镜头对准了2008年全球金融，讲述华尔街几位眼光独到的投资鬼才在2007年美国信贷风暴前看穿泡沫假象，通过做空次贷CDS而大幅获益，成为少数在金融灾难中大量获利的投资枭雄的故事。
电影太专业，能坚持看完需要勇气。（此处应有掌声）
【一夫妻在北京有套房——我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房市价700万，我让她把房1000万卖给我，首付300万、贷款700万。
这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万做投资，刚好可用来还房贷。
如果房价大跌，我就不用还房贷了，让银行把房子拿走，这样就等于我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候把房子真卖出去，再赚差额……
现在京沪深很多人都在这么做，这就是次贷危机的来源。】
那么，问题来了：目前楼市如此火爆，是否也会产生次贷危机？是否会吸引大空头呢？细思极恐啊。。。
我们先来看一个产品“首付贷”。
首付贷分为信用贷和抵押贷，期限为半年到三年不等，可贷款额度一般为总房价的15%~20%。贷款成本大约在年化20%左右，也由此“首付高利贷”的说法甚热。
过去一年首付贷快速发展
首付贷由来已久，开发商较早使用“首付贷”促销，尤其是在楼市低迷时，一些开发商为了尽快回笼资金，有时会为推出“零首付”活动，实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷，期限从一年到三年不等，开发商还会补贴购房者首付贷的部分利息。
随着房价上涨、门槛太高，房产中介也逐渐意识到首付贷等产品的前景广阔，除了平安好房、搜易贷等房地产互联网金融平台，世联行、链家、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介纷纷推出包括首付贷在内的金融产品及服务。
首付贷两种类型
一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务
另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成
世联行、链家属于前者，中原等属于后者。
以世联行为例，作为国内最大的一手房代理商，该公司从2012年通过股权收购的方式开始涉足金融服务，主要产品家圆云贷就是为一手房、二手房业主提供小额贷款。世联行的官网资料显示，家圆云贷——新房置业贷的额度一般为50万~150万元，期限3~36个月，购房者只要通过置业顾问代为申请，在资料上传后的1~3个工作日内通过审批即可放款。
去年，随着一线楼市强劲复苏，世联行的金融业务快速发展。2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。
截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿，用户规模31万。
中原集团也在2015年提出了新金融业务，为客户提供首付贷、过桥贷、装修贷等服务，但与世联行不同的是，中原主要是做金融中介业务，与工商银行、招商银行、中国银行、交通银行、平安普惠、众安保险等金融机构合作，从中获取服务费。
“中原主要负责做业主的背景调查，为业主的需求匹配相应金融机构的产品，从中获取贷款额2%左右的服务费。”深圳中原董事总经理郑叔伦告诉《第一财经日报》。
中原集团提供的数据显示，2015年，该公司新金融业务总放款金额约30亿元，2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。
按揭贷款买房为大家所熟知，也是国家政策鼓励的。但随着一线城市房价快速，购房起点越来越高，一些购房者开始更多利用首付贷等“场外”资金加大购房金融杠杆。
“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”的市场争论再起，有观点认为发挥杠杆作用的“首付贷”等金融服务是助推近期一线城市房价高涨的“元凶”，增加房地产交易的边际成本；也有业内人士认为正是一线城市房价快速上涨从而让“首付贷”发展迅猛，进而反过来增加楼市风险。
首付贷到底对近期火热的楼市交易影响几何？
杠杆的作用有多大
《第一财经日报》记者在采访中发现，目前首付贷分为有抵押和无抵押两种情况，几乎所有的房地产中介代理公司都给购房者提供首付贷产品。
在一手房方面，首付贷主要是和开发商合作，主要是为了降低购房者的购房门槛，只要开发商没有太大问题，一般不会存在违约情况。
在二手房方面，如果是置换型购房者通常自己有住房，由于之前房屋没有售出，在短时间内存在首付资金紧张，这类“首付贷”通常有房地抵押，因此也比较安全，由于是短期资金需求更像是过桥贷款。
对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言，使用“首付贷”则可能出现风险。
“这个就相当于把购房者的年终奖提前支取了一样，每年春节后楼市容易出现价格上涨，很多购房者就想抢到节前购买，如果在首付方面差一点就可以应用首付贷这样的产品，这个产品的初衷就是促进交易活跃，而一手房的购买由于有开发商担保，很多开发商还会约定交房前要把首付还清，因此风险较小。”东方证券地产行业首席分析师竺劲告诉《第一财经日报》记者。
虽然如此，“首付贷”在一定程度的确放大了杠杆。
如果购房者购买一套价值100万的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但如果购房者目前只有20万的现金，该购房者一样可以购买100万的房子，剩下的10万通过“首付贷”这样的金融服务解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆则是5倍。
由于在一定程度放大了风险，因此首付贷更是被认为是楼市交易的“场外配资”。
“这类融资和股票的场外配资情况并不一样，首先股票的价格波动非常大，而目前楼市还是一个比较稳定的市场。其次股票的配资可以多达10倍，但是目前首付贷一般只能占到首付的50%，也就是说100万的房子三成首付最多可以使用首付贷15万元，这一类的风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者时表示。
多位业内人士指出，从放大杠杆来讲，降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应比“首付贷”要强得多。
尽管目前一线城市仍执行限购政策，但房贷利率已非常划算。根据融360数据，目前上海首套房的平均利率折扣8.78折，执行利率降至4.30%，上海可办理房贷业务的银行30家，当前首套房利率9折以下的银行19家，利率最低为平安银行的8折，二套房利率最低为上海农商银行的8.5折，房贷优惠力度进一步加大。深圳方面，可提供折扣利率的银行为23家，占比92%。
目前，有15家银行首套房贷款利率低至9折及以下，其中汇丰银行以8.2折优惠最多，大新银行8.5折优惠紧随其后。
交易规模不到10%？
“其实首付贷只是一种融资方式，这是就是过桥贷款，由于二手房买卖中银行贷款有一个滞后性，很多甚至批了贷款要延后房贷，因此很多购房者就通过P2P等金融产品进行短期借款给房东进行付款。
目前首付贷大部分需要有抵押物，因此风险并没有那么夸张。但是由于每家公司不披露相关规模，因此我们很难进行规模的统计。”互联网金融行业研究机构盈灿咨询的副总经理于百程告诉《第一财经日报》记者。
“我们做的草根调研发现，深圳地区首付贷比例在一线城市较高，北京和上海使用首付贷人群较少，其中二手房的首付贷比例没有一手房高。”竺劲透露。
“根据我们对行业的观察和测算，目前整个房地产交易中使用‘首付贷’的比例约为5%，个别大的中介公司也很难超过10%，而这些使用首付贷的人群大部分还是刚需人群。”张宏伟表示。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰持有同样的观点，他告诉本报记者，以他对房地产行业的了解，使用首付贷购房的总体比例应该不到10%。
但是由于部分首付贷的资金成本较高，因此也被业内诟病这类产品造成房地产交易价格的边际交易成本提高。
“特别是一些市区的老"公房"，本身物业资产质量低，在这一轮的市场中也出现价格上涨，如果后面一旦有价格反弹和回落，不排除有信贷违约的风险。”中原地产市场研究部经理卢文曦告诉记者。
2月29日，《第一财经日报》记者在走访中发现，虽然首付贷依旧可以使用，但是上海大部分中介都已经开始回避这个话题。
“现在每家中介都可以做首付贷，但是我们不推荐你使用首付贷，利率太高了，不如找自己亲戚朋友借一些钱。”上海普陀区太平洋房屋一位姓范的中介业务员告诉记者。而就在在几天前，另一家中介业务人员则暗示了可以通过首付贷来完成资金过桥。
根据此前在上海市消保委新闻发布会上的情况，黄先生称他接受了上海链家短期首付资金过渡的服务，其月利率达到1.6%，年利率则飙升至19.2%。
“目前并不是每家公司都用P2P来进行首付贷业务，也有一些类银行金融机构进行首付贷发放，目前首付低啊平均年化利率为10%。以上述100万房屋为例，如果你贷款15万，一年的利息是1.5万，但是可能一套100万房屋一年后要涨到120万，因此有购房者选择首付贷也是情有可原。”张宏伟告诉记者。
谁在借首付贷的“东风”
在楼市低迷时期，首付贷等金融服务是开发商促销的手段。但在楼市上行时，首付贷或许一定程度上助推着房价的上涨。
以深圳楼市为例，过去一年深圳房价上涨了近50%，某些片区的涨幅甚至超过了100%。一些投资客抱着房价会大幅上涨的预期，在首付款不够的情况多方筹措资金买房，其中就包括首付贷。
中信建投证券房地产分析师陈慎对《第一财经日报》分析，虽然购房者使用首付贷的比例很低，但首付贷确实进一步加大了杠杆。不过，他同时指出，目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了，国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。
“说首付贷助长房价没有太多依据，之前上海2009年和2013年都有过房价快速上涨，那个时候并没有首付贷的产品，目前房价的上涨还是源自一线楼市的供求关系，也就是土地供应不够而需求一直在高位。”张宏伟认为。
“首付贷的资金成本较高，普通购房者一般都不会采用，除非是在一两个月内临时缺少部分资金。对于投资客来说，如果不能准确预期房价会大涨，也不会轻易做出这样的选择。”一位在深圳从事了十年中介业务的经纪人张涛(化名)对《第一财经日报》记者说。张涛认为，能够将资金杠杆用得最足的更多是金融行业的投资客，他们获取资金更加便捷、成本更低。
深圳中原研究中心最近的报告指出，2015年深圳的新房成交客户中，从事金融、保险、证券行业的客户为购房主力军，占比达22%。
“一线城市房价大涨是由多方面因素造成的，不单单是首付贷的问题。”郑叔伦表示.
首先是市场中流动的资金过多，在实体经济和股市都不景气的情况下出现了“资产配置荒”，而房地产是相对稳健的投资标的，因而资金大多流向了房地产。
其次，目前全国楼市的政策基调是“去库存”，中央到地方政府都陆续出台了去库存政策，市场预期房价会上涨，在“买涨不买跌”的心态下，一些需求提前入市，而供给尚未跟上，导致房价短时间内大涨。
在业内看来，目前上海、北京房价上涨与去年深圳的现象有共通之处。
去年“3·30”政策出台后，深圳楼市也是一夜暴涨、业主跳价，在那一轮疯狂之中，深圳的购房者们可谓“用尽”杠杆。来自人民银行深圳中心支行的统计显示,2015年12月末，深圳房地产贷款余额为10286亿元，首破万亿元关口,同比增长29.2%。
其中，个人住房贷款余额为7420亿元，同比增长40.0%，远高于北京、上海。2015年12月份的按揭平均成数达到65%，远高于其他一线城市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。
“目前我们看到首付贷的情况都是比较极端的案例，首付贷大部分还是在一二线城市落地，本身只是促进交易，对于房价影响并不大。而目前的市场不排除近期出现震荡，房价短期下跌或横盘情况都有可能发生。”竺劲提示到。
行政强行介入，三四线城市进入最丑陋的时刻
中央出台政策也是异常的高节奏，毋庸置疑所有的节奏都是针对三四线城市的，希望三四线城市的楼市可以因此甩开臂膀大力的去库存。
朋友圈看到乐居整理的一个政策出台一览表，和大家分享
我们可以看到，政府出台的所有政策，核心总结一句话就是：给大家减轻买房的负担，从而增加购房的欲望
这样的政策基本上还是基于市场面的调整，就是所有政策都摊开来对所有人有效，哪些人想要买都随便你。
这样的政策调节依然还是基于市场经济的大前提下进行的
但是这两天一些三四线城市出台的政策，顿时让我感觉楼市即将被政府接管，进入计划经济的时代
和大家分享几个案例，大家或多或少的都知道
首先是广东出台的这个去库存任务表，说实话我们都知道其实每年政府都会收到各种指标，然后也会将这样的指标进行分解然后对下发放。但是这些数据基本都是对内的不公开的，毕竟第一这样的人头分配制度不光彩，第二万一完不成最后会很没面子
这一次广东如此高调的把这样的去库存任务表公开，非常罕见，这样任务表的也对外诠释一个事实：未来的房地产消化从过去的开发商主导转向政府主导，从某一种角度来说，这是一个典型的计划经济
然后，我想请各位留意下一个数据，整个广东省目前的整体库存数据是1.63亿平米。各位还记得2015年全国的库存数据么，全国也只有7万亿，
一个广东就占了接近四分之一的全国库存？
很明显这个逻辑说不通，所以我大胆的假设：楼市真实的库存数据比想象中的要大的多，也许会是双倍
这个也是数据修饰也是可以理解的，就像我们看每年每一个城市的地方gdp都是高于全国整体gdp的，这是比较典型的中国特色
第二个是安徽，针对农民工的
这个政策的出台也非常的有中国特色，环顾了一下四周还有哪些客户群没有买房，给他们一点政策不就把库存消化了么。结果看来看去，中国还有8亿农民在，这个基数可是城市人口的两倍，如果可以激活这样的市场，中国房地产的库存就不是问题
在这样背景下，安徽就有这样的政策，鼓励农民工买房，还特意署名了愿意退出宅基地的农民，真的一箭双雕啊
最后一个政策，来自沈阳，鼓动的则是在校大学生
这个政策把目标放在象牙塔里的大学生，可能是考虑大部分的大学生都没有买房，可能考虑大学生涉世未深，沈阳这一次给到大学生的利好则是非常优惠啊，比如零首付，比如财税补贴，比如契税全免，甚至还有在校大学生每平米200元的减免，这样的扶持的确非常的诱人。
其实这样的政策在每个城市都有，比如宁波很早就出台了针对大学生有两个点的优惠、比如河北出台鼓励农民进城购房、比如内蒙古出台不卖掉库存就不推新地等等，每一个城市都在为消化库存这个目的想尽所有办法
面对这样的现状，我多少有点无奈，因为这样的场景，多多少少让我想到了我非常小的时候，我听我老妈说过的一些事情
他说在他小的时候：
——那个时候全国提倡灭四害，所以导致学校里的每一个学生分配指标，每周都要上缴老鼠尾巴四根，所以我妈那个时候没事就去田里抓老鼠
——有一年红薯大丰收，当时每家都会领到五斤红薯，番薯汤、番薯羹、番薯丝等相关衍生品就是当年发明出来的
——还有比较明显的就是计划生育政策，我妈妈这一带子女满群，就是因为国家鼓励生，但是到了我妈生我的时候却只能生一个，就是因为国家限制你生
偶尔看到那个年代出台的各种政策，那种措辞那种语调多多少少和现象有点类似
所以当我最近高密度的看到各地出台的各种政策之后，我是一声苦笑，这就是摆明让三四线楼市回归计划经济时代啊，把卖不掉的房子盘一盘，大家定个时间，每隔一阵子给不同区域分一点分一点，用这样强硬的方式消化库存
这种方式好么，这种方式没什么好，这样的去化其实是在证明政府的无能，没办法用最健康的方式将房屋去化掉。这是整个社会的倒退，也证明了过去几年房地产开发出现了非常严重的问题
但是这种方式合理么，其实这种方式还满合理的，计划经济就是用最集权的方式，针对目标采取最有效最直接的方式，是比较容易在短期之内取得成效的方式。看看计划生育和计划经济当时取得的成效就知道，这简直是立竿见影的
但是我想说的是，我们是不是选错了对象
的确农民工和在校大学生是目前购房比例最低的人群，也是最大的基数，但是我们不觉得把房屋通过诱导的方式销售给他们不是很人道么
房屋在这一轮的销售过程中被不少人据说，就说明这个产品是有风险或者有瑕疵的
而这一轮的政策引导的客群，他们属于社会的底层，购买力最弱，可以说买一次房几乎会消耗掉他们大部分的积蓄，对于他们来说失去这些积蓄几乎和拿掉他们的命一样。而他们获得信息的渠道相对较少，很多时候都处于迷茫的状态，的确诱导他们会很有效，但是诱导他们不觉得很残忍么
退一万步的来说
我们看看历史，农民和学生都是社会底层，但是每一次起义都是因为他们而起，毛泽东能够打下江山就是结合了农民的力量，五四起义的导火索就是成功激活了学生，这两群人是最薄弱最脆弱的，同样也是最敏感的，我们不就担心把问题抛给他们之后引发社会的不和谐么
所有的动荡都有一定的积累周期，所有的动荡都会有一个导火索，但是所有的动荡农民和学生都是最核心的力量，把库存的消化目标锁定在他们身上真的不是一个明智的选择
把所有的宝都压到农民和大学生身上，这是楼市最丑陋的时刻
我想给各个地方政府提一些建议，如果希望实现去库存的方式，也许这样的方式会更有效而且更加的皆大欢喜
1、鼓励城市里所有的公务员买房，且给他们一定的优惠：他们是这个城市的富裕人群，而且他们是最不愿失去现在的饭碗的，所以给他们下行政命令一定会是最有效的，而且对于他们来说购买了房屋之后哪怕自己不需要居住也可以投放租赁市场，我相信价格一定会很诱人，非常能够吸引外来人口导入
2、鼓励政府官员用房屋抵扣工资的方式购买，所有利益环节上的人，只有自己亲身体验过多套无效房在手上的感觉之后，才会想出真正能够实现去库存的方式，因为可以想像，他们自己就会想要卖掉手上的房子。只有感受过痛楚才会真正领悟
3、对于所有的企业，允许接受用购房房款的方式抵押营业税所得税等各种税种。接触过一些企业，知道目前运营一家公司有多难，因为大量的收入都化成税收上缴了。而如果沿用这个政策，首先企业会非常欢迎，对于他们来说白白缴税不如拥有房产。而房产如果太多怎么办，就可以转化为员工宿舍，对于一个企业甚至一个城市的人才引进来说也是非常的利好，可以说是一箭双雕啊
以上三条，相对来说都比现在我所看到的楼市去化政策要健康，而且目测也更加有效，建议其他地方政府采用，一定给你立竿见影的去库存效果
总而言之一句话，可以接受行政力量介入楼市，可以接受计划经济的模式强势去库存，但是不能接受把这个指标放在农民和大学生身上，这两拨客群是国家稳定的根本，万万动不得。
*如果地产泡沫破了，房产抵押不良资产处置流程全揭秘
银行不良资产的量非常大，而且国有的四大资产管理公司根本处置不完，国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产的处置中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产，但是由于互联网金融的量比较小，并且还处于初级阶段，所以在此我们主要讨论银行的不良资产。在很多人眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好的话，不良资产也蕴含着很大的生财空间。
金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，由于内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。
银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。
银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。
1、房产抵押不良资产的特点
房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。
由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。
2、房产抵押不良资产处置流程
我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获得很好的利润。但是，不良之所以称为不良就是因为在处置过程中变数太多，处置时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。
假设不良资产处置机构购买此不良贷款，成为了不良资产的债权人。合法合理的做法如下：
1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。
2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。
3、胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程（如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同），这也会花一些时间。
4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。
最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。
以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间：1、法院开庭时间；2、司法拍卖时间。
但是这两个时间都是比较可控的变数。在处置过程中的变数如下：
1、在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路的情况下，需要等待60日，才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。
2、一般来说开审后处置机构申诉的可能性极大，但是不排除败诉的可能性，如果败诉那么又得上诉，上诉得时间会非常漫长而且不可控，如果超过了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。
3、在很多情况下，处置机构都会胜诉。只是在执行判决得时候会遇到非常多的情况。第一种情况时房里住的有租户，并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式时法院出马成功劝离了租客，一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制执行，就只有等待租赁协议到期，如果租赁协议太长，就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里一般会有一个不短的谈判期。以上两种情况都算是能够处理的，最无法处理的情况时这是借款人的唯一住房房产。这种情况下法院无法强制执行，只能是处置机构和借款人长期谈判，这种情况的发生也能从侧面表现出处置机构的尽职调查做的太差，如果发生这种情况基本不用考虑赚钱了。
一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。这种处理方式明显的效率低下，但是这是合理合法的处理方式，一般来说不良资产处置公司都是私募的形式募集购买不良资产的资金，这类资金对收益要求非常高，并且都会有极为明确的投资期限，所以不良资产处置机构面临最大的风险在于无法预估资产处置时间，造成的无法到期兑付私募基金投资者的收益。
上述的不良资产处理方式是合理合法的，但是这样的处置方式效率太低，以下是合理不违法的处理方式：
1、首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。比如通过网警私下定位借款人的手机、身份证使用地点，银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或者房屋，债权人可以匿名拨打110报案聚众吸毒，110接到这种举报出警的概率非常高，这样警察破门而入后会留下出警报告，这时不良资产处置方就可以通过不违法的方式找到借款人（此种方式是为了之后走法院起诉留下证据的处理方式）。实操中的处理方式是处置方会直接和借款人商议还款适宜。
2、当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方，处置方会承诺退回一些款作为补偿，实操中一般不退。“商议”方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。
3、房产一旦过户给债权人或处置方后，处置方会委托房地产中介迅速出售房产，一般来说给房地产中介的佣金不会超过3%，但是由于处置方的购买资产的价格非常低，所以处置方可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时，所有的一个房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。
这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住，由于是不违法的处理方式，处置方有许多种灰色途径驱逐租客，最终将此变数快速解决。
以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣，但是单从资本收益的方面考虑，最好的方式是第二种。但是从合法合规的角度，最好的处理方式为第一种。实操中其实更多是两种方式相结合。
