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(1) [换马店古镇的背后投资]12亿古镇项目违法占地，一停了之？
换马店古镇项目施工现场。 刘立民 摄
原题：《12亿古镇项目建在农地上》引发强烈关注 违法占地，一停了之？
被河北宁晋县委、县政府确定为宁晋县2号重大工程的“换马店古镇”项目最近“火”了起来。
这个仿古生态旅游项目，是2016年宁晋县的招商引资项目，拟占用土地500亩。被宁晋县委、县政府确定为宁晋县2号重大工程，由河北奥通旅游有限责任公司开发建设，计划今年10月对外开放。
然而，项目再好也不能违法。4月12日，在《法治周末》以《河北12亿古镇项目建在农地上》为题，报道了“换马店古镇”未批先建、“以流代征”的情况，立即引起了舆论关注。
4月14日，光明网和人民网分别刊登题为《12亿古城项目未批先建，“违法”让谁汗颜》和《未批先建，“12亿古镇”矗进农地为哪般》的评论文章，直指该地方政府和相关主管部门在建设审批手续方面的违法行为，要求彻底追查责任，巩固“法治思维”。
宁晋县也迅速作出了回应，称该项目已被当地土管部门封停，同时督促项目单位加快办理用地手续。
但问题远非如此简单。法律人士提出了种种质疑：既没有改变土地性质，也没有准建的相关手续，项目是如何动工的？如今，涉及12亿的古镇项目已经“生米煮成熟饭”，违法占地情况是否可以一停了之？
舆论指向当地的违法、违规操作
4月12日，《法治周末》刊发《河北12亿古镇项目建在农地上》报道，立即引起了舆论的关注，截至发稿前网络转载次数已达到500次以上。
《法制日报》、新浪网等各大媒体新媒体平台对该文章的推荐以及阅读量均较高。据记者统计，新浪看点和网易(订阅)号的阅读量分别为6216次和1862次。今日头条推荐数量达到132.4万，阅读量高达10.5万，转发249次。
网络舆论较为一致地指向当地官员和开发商的违法、违规操作，有的网友还纷纷指出当地、家乡相类似的情况。
也有媒体评论较为理性地剖析了“换马店古镇”项目所涉及的违法问题。
光明网在《未批先建，“12亿古镇”矗进农地为哪般》的评论中列举了“换马店古镇”项目涉嫌违法的诸多细节。
评论指出，“换马店古镇”项目审批程序违法。因为该项目并未按照相关法律规定，在征地、补偿安置后走招拍挂程序，而是直接以县政府名义批复80亩地，先期建设。
另外，该项目占地方式涉嫌违法。因为该项目均是以签订《土地流转协议》的方式占用农地，且并未按照土地流转规定中，流转后的土地以发展农业规模经营的要求，竟私自搞起了建设，改变了农地的性质与用途。且在“征地”时，涉嫌动用公权力对农民进行亲情绑架，有用强之嫌。
光明网的评论还对马店古镇项目分期建设的目的提出了“合理怀疑”。
评论称，根据国家土地管理法，凡涉及建设用地，占用基本农田以外的普通耕地35公顷以上，耕地以外的其他土地70公顷以上，必须由国务院批准。“换马店古镇”实际占用农地500多亩，县政府先期报批80亩，然后逐年报批，也有将大项目拆零以求获批的嫌疑。
评论指出，“今年1月对外发布的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》已经强调，在耕地问题上要坚持严保严管。其中包括强化土地用途管制，强化耕地质量保护与提升，坚决防止耕地占补平衡中补充耕地数量不到位、补充耕地质量不到位的问题等，已经确定的耕地红线绝不能突破，已经划定的城市周边永久基本农田绝不能随便占用”。
人民网评论文章《12亿古城项目未批先建，“违法”让谁汗颜》更进一步指出：各级政府在面对着改革发展紧迫性，应反思该如何巩固“法治思维”。
评论称，“凡属重大改革都要于法有据”，在改革的攻坚期，为了适应和引领经济新常态，各地各级政府面临着转型发展的紧迫、急切需求所带来的巨大压力。但发展是改革的最大红利，也是老百姓的最大实惠，不能以发展之名越规矩，违法律，最终会影响到人民的利益。即便是开拓性、前瞻性的政策举措，也要在法律允许的框架内。
文章强调“法有禁止不可为”，“各级政府谋发展要依规依法，首要的是不能"知法犯法’，这是红线，也是底线”。
不能“装糊涂” 更不能“真糊涂”
记者注意到，在相关报道中，宁晋县领导班子，一致将换马店古镇项目作为全县“一星、三区、五彩宁晋”战略发展规划中的重中之重(“一星”即换马店古镇)，并在多次会上高调提及。
2016年10月，在宁晋县召开的换马店古镇规划设计、393精品路段绿化亮化设计研讨会上，时任宁晋县委书记张西军指出：“换马店古镇是宁晋县发展第三产业的一项重点工程，是县委、县政府大力支持的重点项目。”他认为，古镇的建成将结束宁晋县没有旅游景点的历史，为全县发展增活力。
会上，宁晋县县长李小平还进一步要求，将换马店古镇建设成为宁晋“传承文化根脉、推动经济发展、带动群众致富的重要突破口”，争取早日开工、早日建成。
2016年12月，在宁晋县召开的换马店古镇文化建设研讨会上，宁晋县委常委、宣传部长李风杰，重申换马店古镇项目建设的重要意义，要求要努力把古镇项目建设打造成为宁晋县新亮点。
然而，宁晋县对于换马店古镇项目的高度关注，恰与开工建设后既无土地手续也无相关准建手续的事实形成巨大反差。
难以想象在县领导“众目睽睽”的监督之下，古镇建设还能开展得如火如荼。“如果古城已建是"生米煮成熟饭’，那么未批先建的事实不难确定。”人民网评论提出质疑。
然而，面对这些问题，一方面，相关负责人以“大概有”或含糊不清的回答应对记者的质疑；一方面，以河北奥通旅游有限公司私自违法私自开工建设为由，并以“立案调查”、责令封停作为回应。
“作为政府公职人员，面对发展的压力，不能"装糊涂’，更不能"真糊涂’。”人民网评论称。
律师：岂能一停了之
据中新网4月13日消息，针对宁晋县换马店镇一企业非法占用基本农田500亩建仿古新城一事，宁晋县委宣传部13日晚间通报称：
“此事经媒体报道，引起宁晋县委、县政府高度重视，立即成立调查组对此事进行调查。经查，换马店古镇项目由河北奥通旅游有限公司建设，是2016年宁晋县招商引资项目，选址在换马店镇曹伍疃一村。项目拟占用土地500亩，占用地块为允许建设区和一般农田，并非基本农田。2016年9月21日，该项目备案立项(证号：宁发改投资备字[2016]51号)，分期建设该项目。
2016年10月，河北奥通旅游有限公司未经当地政府批准，擅自在允许建设区开工建设，占地24亩。同年12月15日，宁晋县国土资源局依法对其立案查处。12月29日，宁晋县国土资源局下达《行政处罚决定书》责令该企业停止施工建设，并对该企业罚款32.28万元。2017年3月27日，该企业又擅自进行开工建设。
目前，项目已被当地土管部门封停，同时督促项目单位加快办理用地手续，在手续不全的情况下绝对不允许施工建设。
对此，河北冀人律师事务所律师曹桂山认为，任何形式、名义上的招商引资都不能僭越法律，越是政府招商的项目，越要做遵守法律法规的典范，这才符合依法治国的理念。
曹桂山说，从宁晋县政府的回应来看，有些含糊其辞、避重就轻，把政府的责任推得一干二净。什么叫“允许建设区”？这个允许建设区有多少面积？又是允许谁来建？记者在采访中，国土资源管理局工作人员明确表示土地尚未变性，依然是农业用地，又何来“允许建设区”？
曹桂山认为，既然是县政府的招商引资项目，在动工前不可能不向政府打招呼，“如此显眼的位置，这般高调的宣传”，如果政府不允许一天也干不下去。姑且相信土地管理部门“10月份开始施工，12月29日责令停工”的查处，但3月27日记者去采访，恰在这一天换马店古镇项目又”擅自施工”了，被记者抓个正着，这种说法显然是在自欺欺人。
曹律师说，根据相关法律规定，非法占用基本农田五亩以上或非法占用基本农田以外的耕地十亩以上，就构成数量较大，处五年以下有期徒刑或者拘役。同时，县级以上国土主管部分还应责令退还非法占用的土地，对擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除土地上新建的建筑物，恢复土地原状。
由此可见，项目停下来，违法占地并没有结束，依法应当拆除非法建筑，恢复土地原貌，并追究相关人员的法律责任和行政责任。
曹律师表示，在这个事件上，占地企业也是受害者，政府没有一分土地指标，便引进一个占地500多亩的项目，本身就具有欺骗性。
(2) [换马店古镇的背后投资]一座隐藏在宁德的千年古镇，低调的让人心疼
霍童镇，这个坐落在闽东的明清古镇，宛若文文静静藏在深闺之中潜心修养的女子，任凭时光流淌，历经了几百年的风风雨雨之后，依旧安然处之、生生不息，始终保持着清幽典雅的古韵。
古镇内最经典的地方，当属那条古屋夹道的老街。长长的小街，串起了青砖木构小居，坚持烧柴火的小吃店，散发特有的清香。霍童古镇，古老的街道，安静的市井，百多年的古建筑，更有古朴好客村民都让你流连忘返。
霍童古民居大多保留了先民的群居特色。各个宗族以先后顺序建立自己的集居地，通常以一家一户或一户多家为特征。霍童镇上的古民居集中于“街尾”。这是一条古香古色的街道，不长，但幽深。而在历名的演变中，古民居又分出了青砖、木质结构及三合土墙三种外观。
青砖外观的，自然是当年的大户人家，沿着街尾路边而建的青砖大院，每户大门前都有一个雕刻精美的牌匾，院内的对联和雕花的木栏，有意无意透露各家各户的渊源脉络。
福建省唯一不受污染的母亲河--霍童溪自西向东贯穿整个镇域，丰富而秀丽的自然景观林立两岸。霍童的山形山景错落有序，层层递进，蜿蜒曲折。老君岩、双鲤朝天、狮子峰、睡美人等景点林立霍童溪两岸，皆栩栩如生。
霍童溪为闻名全省的“五江三溪”之一，其独特的峡谷地貌、花岗岩高丘陵地貌和河谷冲积平原地貌，造就了其流域九曲十八弯二十七滩的美景。行走其间，移步换景，美不胜收，是一条风光绮丽的农耕文化观光走廊。
如今的霍童古镇，在保持着几百年来清幽典雅的古韵的同时，产业欣欣向荣，旅游如火如荼，百姓安居乐业……霍童以其独特的风姿，呈现于世人眼前。溪畔古镇尽显“醉美”篇章。
邑 村
霍童镇溪南邑村旅游休闲集散中心(邑村公园)、邑村古民居沿溪边景观带及邑村至邑板村休闲散步浮桥工程正在有条不紊地搭建中。据悉，村两委按照“美丽乡村”项目规划，正全力打造“邑村驿站”。
邑村处于千年古镇霍童镇东大门，百里画廊霍童溪中段，境内省道303线，县道926线通过，是霍童溪沿岸最集中的白鹭鸟栖息地，霍童八粿糕、霍童米粉、支提山绿茶、霍童溪蔗糖等乡村特产丰富，十分符合做乡村旅游产品推介。
“驿站”是古时供来往官员途中食宿、换马的场所。借由这样一个人文背景，当地有关方面拟将邑村打造成一个集休闲观光购物住宿为一体的休闲服务中心，通过提供公寓式服务、餐饮服务、导游服务以及农家乐、土特产售卖等，使邑村成为闽东乃至福建省第一个乡村驿站，为游客提供一个感受霍童溪自然风光的休闲去处。
郑 厝 村
郑厝村与霍童镇隔河相望，整个村庄一面依山而建，另一面拥有广阔的农田和河道资源，四周皆是山水田园风光，景色秀丽。一条新建大桥已把郑厝村与霍童旅游景区紧紧联系在一起，郑厝村古民居体量较大，与农业观光旅游相结合，依托霍童镇的旅游中心影响，郑厝村如今乡村游如火如荼。2016年，总投资500万元的“侠客山庄”主题民宿项目落户郑厝村，目前正在加紧做前期工作。
霍童镇先后被列为福建省农业科教示范镇、福建省小城镇建设试点镇、中国民间文化艺术之乡、中国历史文化名镇、国家级生态乡镇等。她的美不在于文化环境，千年的历史积淀让她散发着更美丽的人文魅力。霍童镇正努力成为蕉城区“北部核心城镇、产业集聚强镇、生态宜居名镇、历史文化古镇、特色旅游小镇”，成为宁川大地上一道靓丽的风景。
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(3) [换马店古镇的背后投资]探析国内六大独特古镇的开发盈利模式
古城古镇的发展大多利用自己的特色优势和资源，注重政府与开发商或经营商之间的管理、利益等机制的协调，达到成功经营的目的。
古镇以其独特的文化魅力、历史气息以及至今为止仍保留着的生活方式、生活环境亦或是原住民，吸引着中外游客为之趋之若鹜。不管是传统古镇还是新建古镇，令人瞠目的游客量背后，都离不开成功开发模式的支撑。
一、丽江古城--旧瓶装新酒模式
概述：丽江旅游业的异军突起，被旅游界称为“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。丽江地震后重新修整古城，按照新游憩结构和度假体验需求，创新打造外表符合丽江特点、内部舒适现代的一系列古村客栈形态的集观光与休闲度假为一体的古建筑。
特点：丽江的形象在于“小资天堂”，其特点是丽江为发扬传统民族文化，将古城环境和少数民族特色与现代人的游憩方式、生活方式紧密融合在一起，极大地增加了丽江古城的文化含量。例如恢复丽江古城特有的“用水冲洗四方街”活动及“放河”习俗;把马帮作为载体，将民族传统文化和民间手工艺有机地联系起来。
二、平遥古城--整体申遗的政府主导模式
平遥于2002年成立了首家股份制企业古城旅游股份有限公司，负责平遥古城景点经营、住宿、基础设施建设及房地产等项目，是古城保护和新城建设的实施主体。
成功要素：
1、通过申遗提升平遥古城的文化旅游地位;
2、通过各种节庆活动及影视剧迅速超热景区。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。
3、实施古城景区一票制，大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程;
4、通过打包整合旅游资源，实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县30多万农民从中受益;
5、为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，加快旅游配套设施建设。
三、彝人古镇--平地起旧城，以地产开发为主导的旅游综合体模式
彝人古镇的总面积为2000亩，建筑面积100万平方米，总投资25亿。是一个以彝文化为主，并融入宋文化、中国民居文化、建筑文化的一个彝文化大观园、古建筑博物馆。彝人古镇不仅仅是一个简单的旅游区，还是一个用居住、商业地产和自由景区为核心形成古镇文化下的旅游综合体开发模式。
成功要素：
1、重定位，主题为先，特色民俗文化主题品牌吸引
2、重品质，情景营造，塑造文化精品打造历史梦境
3、重运营，快乐吸引，体验型、开放式文化综合体
4、重营销，营销创新，示范样板社区进行实体营销
5、重战略，角色转变，运营后形成“1+N”发展格局
6、重品牌，造房先造景，以经营景区的手法经营片区
四、阆中古城--风水结构下的游憩模式创新及整体租赁开发模式
阆中古城是绿维创景早年负责策划的项目，面临其资源开发零散以及未形成大规模、主题化、系列化产品的难题，项目组提出跳出古城看古城，以风水为魂，整合古城。
风水结构下的游憩模式创新
在风水文化的主题下，形成风水山水、风水城区、风水文化展览、风水小品、风水旅游纪念品五大风水系列旅游产品：
1、文化载体产品——风水山、龙脉、天然风水、建筑风水等观赏对象;
2、文化景观产品——风水小品;
3、文化纪念品与商品——风水纪念品、风水书刊画册音像产品等等;
4、风水休闲产品——风水院落、风水休闲吧、风水馆、风水街区等。真正实现跳出古城看古城;打造风水古城、嘉陵第一江山。
整体租赁开发模式
阆中古城的旅游开发即是将阆中的旅游资源租赁给浙江周庄开发商的一种开发模式，由政府统一规划，授权一家企业较长时间地控制和管理，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该旅游景区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益。避免了传统模式的不利因素，具备股份制模式的优势，适应经济发展水平低、市场机制不完善、旅游产业不发达的地区开展古城的旅游开发。
五、乌镇--文化与商业驱动模式
特色：乌镇由西栅景区与东栅景区两部分构成，东栅侧重于观光，西栅侧重于休闲度假。古镇在既保留古韵民俗特色的同时，又迎合了现代人对时尚休闲的追求，成为古镇中的佼佼者。
商业业态：土特产专卖、特色餐饮、客栈、酒店以及休闲娱乐设施，包括有酒吧、足浴、茶楼等。
重要的活动或表演：以民俗节庆活动与戏剧节为主，如提灯走桥、长街宴、皮影戏、花鼓戏等;
成功要素：
1、投入大量资金和精力做基础设施、管理服务等细节工作，对标准化、精细化孜孜以求;
2、不教条，结合自己的特点找到突破口。比如，不随波逐流办旅游节、印象系列，而是依托自己的特色，办“乌镇过大年”、“童玩节”、“戏剧节”;
3、谨慎平衡文化与商业的关系，每家店铺开店需要提交详细的商业计划，与乌镇的理念不冲突的，才允许经营，不能随意太高物价，不能低价恶性竞争。周边也没有大型的商业地产开发。
六、束河仿古新镇--酒吧和音乐节带动的模式
定位：以飞花触水区的小巴黎酒吧区，哈里谷国际乡村酒吧区为代表，通过“雪山音乐节”、“中国情人节”等高端文化和营销活动，逐渐走向高端定位。
业态：
1、古镇：是纳西族居住的地方，内有民居、客栈、酒吧、茶吧、商铺以及古建和景点;
2、仿古新镇：专门用于酒吧、客栈、商铺的开设，有四方听音广场、商铺、宾馆、餐饮等，这些房地产项目的房产可组可买;
3、配套酒店房产：古镇周边将有8家超五星级的酒店落成，将把束河古镇打造成中国高端休闲度假胜地;
4、商贸休闲街区：在完善束河老区基础设施的基础上，新建200余亩“茶马驿站”的商贸街，许多经营民族产品、旅游产品的商家进入，同时，各种客栈、酒吧遍地开花。
借鉴：
1、古镇和新镇分区而治、联动发展;
2、以民俗演艺或者活动为引爆点，烘托氛围，带动区域旅游的综合开发。
总结
通过以上分析比较，可以发现，这些古城古镇的发展大多利用自己的特色优势和资源，注重政府与开发商或经营商之间的管理、利益等机制的协调，同时附以合理的商业业态配比，在营销、活动齐头并进的基础上，达到成功经营的目的。对其他项目来说，需要在以下几大问题上形成重要的借鉴与启示。
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峰会时间：2017年6月24日-25日（2天1晚）
峰会地点：中国-杭州
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参会要求：房地产开发商及文化旅游产业链董事长、总经理、核心高管
峰会主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产（北京）规划设计研究院、中国文化产业园区
峰会特色：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
第一板块：特色小镇产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委乔润令副主任-小城镇问题研究专家、李季-清华大学新经济与新产业研究中心主任、陈安华-中国特色小镇建设与规划研究院执行院长）
第二板块：特色小镇标杆项目运营模式创新及实践（陈怀洲-华夏幸福执行总裁、杨萍-恒生科技园总裁 、傅林江-蓝城集团执行总裁，庄锦华-台湾百亿桐花祭操盘手 业内大咖齐聚）
第三版块：欢迎晚宴+文旅创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作）
第四版块：特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及运营创新（陈南征-浙江横店影视产业实验区管委会副书记、袁家村-望峤，众安集团首先思想官王龙江、西部发展副总裁王锦军）
第五板块：特色小镇项目投融资创新模式解读及实践（国开行信贷局原局长-袁英华 探讨特色小镇如何获得开发性金融支持、国家发改委投资研究所政策室主任，华侨城旅游投资董事长曾辉，中铁投资副总经理李川）
第六板块：特色小镇标杆项目实地考察研讨（1梦想小镇；2桃李春风；3横店影视城；4乌镇.项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨仅限会员和贵宾席位企业家参加）
第七板块：创意工作坊-图腾IP怎么玩（庄锦华-台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师 首席文创顾问、台湾前行政院客家委员会副主任委员）仅限会员和贵宾席位企业家参加
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咨询报名：张顾问 18519685526（微信号同手机 备注咨询峰会）
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