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【一】:我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析
摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果
2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义
善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展
在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动
【二】:不动产善意取得制度探析
不动产善意取得制度探析www.shanpow.com_不动产善意取得制度。
[摘要]善意取得制度传统上是动产的善意取得，不动产是否适用多受非议。但是，不动产适用善意取得从理论上和实践上是行得通的。占有是动产的公示方法，登记是不动产的公示方法，动产善意取得的无权处分人是占有人，相对应不动产而言，其无权处分人应为登记人，善意第三人出于对登记的信赖，从登记人处通过法定方法取得不动产，自应受到法律保护。我国对不动产是否适用善意取得在理论和立法上经历了从否定到承认的过程，《物权法》第106条明文规定了不动产善意取得制度。
[关键词]不动产 善意取得 构成要件
世界各国或地区的民法多规定善意取得的标的只限于动产。一般认为，因不动产所有权以登记为特别生效要件，故无善意取得的可能。各国一般把善意取得制度的适用对象规定为动产，而把不动产排斥在外，是值得考虑的。动产交易远比不动产交易频繁，但并不意味着不动产不适用善意取得制度。
我国通说曾认为，善意取得仅为涉及动产之制度，常置于“动产所有权”章下，为动产所有权取得情形之一。随着立法的不断发展，人们越来越认识到，不动产适用善意取得从理论和实践上是行得通的。www.shanpow.com_不动产善意取得制度。
一、不动产善意取得的学说
（一）否定说
否定观点所持理由主要有：
1.“不动产物权以登记为公示方法，交易上不致于误认占有人为所有人，而动产物权则以占有为公示方法，极易使人相信占有人为有权处分人”，此理由在逻辑上难谓妥当。因为动产与不动产的公示方法不同，动产以占有为公示方法，要讨论的是占有人和有权处分人是否不一致；而不动产以登记为公示方法，要论证的是登记权人和有权处分人是否存在不一致。不动产以登记为公示方法，则当然不存在误信占有人为所有人。问题是：不动产的登记人和有权处分人是否会存在不一致。这种情况事实上是存在的，尽管有一系列的登记规则制约，但登记机关的个别疏漏和错误在所难免。
上述观点的前提是登记人为真正的财产所有人，由于不动产以登记为公示方法，不致误信无权处分的占有人为真正所有人，自不可能发生不动产善意取得。如果登记人不是财产所有人呢？此登记人作为财产出让人，受让人基于不动产登记的公信力，善意受让此不动产，应成立不动产善意取得。
那么以上述那种情形为准呢？动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示
【三】:融资租赁物登记及其物权公示效力之探讨论文
融资租赁(Financial Leasing)又称设备租赁(Equipment Leasing)或现代租赁(Modern Leasing)，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。以下是小编为大家精心准备的：融资租赁物登记及其物权公示效力之探讨相关论文。内容仅供参考阅读!
融资租赁物登记及其物权公示效力之探讨全文如下：
实践中可以看到，所谓融资租赁，实际上它主要是基于资产的一种现代融资交易模式，在租赁实践中，相应的出租人拥有物权、债权，但同时却放弃了物之所有权，以及与租赁物应用价值相关的所有功能和属性，紧紧是法律名义的所有权罢了。根据国内现行的物权法――善意取得机制，若没有在法律规定的登记机构进行依法登记备案，则对应出租人很难对抗已支付合理价款的善意受让人、抵押人。实践中，虽然供货商不是融资租赁合同的当事人，但也应该认可购买合同的标的物将成为租赁合同的标的物;然而合同之间又具有一定的独立性，其主要表现在出卖人不能对出租人的租赁权益主张权利，承租人也不能因买卖合同中出现的出租人责任拒付租金 。基于此，只有以法律的形式对物权公示效力进行有效的保护，强化融资租赁物登记备案，方可确保融资租赁行业健康发展。
一、当前国内融资租赁物权登记现状及问题分析
基于动产性质特点，我国法律规定对于不动产施行分别登记制，其中主要的是登记机关有运输工具登记部门、民航权利登记机构以及船舶登记主管机关和渔港监督管理部门。同时，还包括公安交通管理、工商行政管理以及公证等相关部门。从目前实践来看，国内设置了很多的动产登记机关和部门，其目的是为各登记机关能够较为熟悉登记标相关物内容及其属性，便于对其进行更好的行政管理。但实践中却并非如此，分别对其进行登记备案，弊端比较大，尤其是登记规则的不统一，使得当事人很难准确查询相相关信息，而且还存在着登记重复现象。在这很大程度上加大了管理难度，增加了登记系统运作成本，对于公示登记效果的提升非常不利。
(一)登记制度缺失，难以有效确保出租人的合法利益
对于融资租赁行业而言，其发展过程中需要有强有力的法律制度作为支持和保障，同时也需要法律制度对租赁关系进行全面的保护，不仅要对承租人权益进行有效的保护，而且还要保护出租人合法权益。承租人法律保护过程中，国内合同法中专门拿出融资租赁一章，规定了租赁权为债权，并以买卖不破租赁等法律制度形式，赋予了租赁物准物权效力，并且还有效地对承租人合法权益加强了保护。然而，当前的主要问题是因融资租赁物登记制度有待进一步完善，而导致动产出租人权利难以得到有效保护，进而给出租人融资租赁交易带来了较大的风险隐患，严重制约了当前国内融资租赁行业的快速发展。根据我国传统民法之规定，物权即对世权，其主要是基于交易过程的安全考虑的，在物权产生、设立过程中，一定要以特定形式进行公示，这样才能产生一定的法律效力，即物权公示原则。
《中华人民共和国物权法》中关于物权公示方面的规定，明确将物权公示作为一项基本原则，而且规定了登记、占有或者交付等，分别为不动产、动产物权设立的方式，其中不动产一定要经过严格登记，方可产生法律效力;对于动产而言，其通常采用的是交付、占有等公示方式。对于租赁关系而言，其最大特点在于租赁物所有者、占有人之间是相互分离的，而且在动产租赁条件下，因法律没有要求动产所有权登记生效，占有即所有。
基于此，融资租赁交易过程中，承租人只有实际占有了租赁物，便使得承租人拥有动产成为一种假象，而且第三人不再可以根据占有来判定谁才是真正的物权所有人。在此过程中，若承租人把租赁物抵押、出卖或者质押给了善意的第三人，同时善意第三人取得对租赁物的所有权、以及担保物权，以致于出租人物权所有权难以实现。从这一视角来看，融资租赁企业在实际交易过程中，将会承担非常大的风险，同时这也是国内融资租赁行业发展过程中的重大桎梏。同时，需要强调的是“一物二融”的现象已经成为我国融资租赁行业发展过程中的重大担忧。融资租赁法律关系中，出租人虽然以对价取得了租赁物的所有权，但是该所有权却是缺乏物权法律保障的。
案件回顾：2007 年 1 月 22 日，巩义医院关于其核磁等医疗设备(下文成为是标的物)与浙江金融租赁股份有限公司(现名为华融金融租赁股份有限公司，简称华融公司)签订了一份转让合同和融资租赁合同(下称“华融老协议”，约定巩)义医院将标的物所有权转让给华融，其价格设定为1000万人民币，华融公司将标所得的设备出租给巩义医院功，供其使用，从而形成一种融资租赁法律关系。2009 年6 月 23 日，“华融老协议”期满，巩义医院完成最后一期租金支付义务;2009 年6月 25 日，巩义、华融之间就标的物签订了一个转让合同、融资租赁合同(下称“华融新协议”，其中华融公司出700万取得标的物所有权，而且巩义医院要保证标的物上无没有其他权益。
在此过程中，2008 年7月3日，巩义医院就标的物与远东国际租赁有限公司签了一份悠闲的转让合同，以及一份融资租赁合同，其中远东公司以对价600万元取得标的物所有权。目前就标的物实际所有权问题产生了严重的纠纷，法院审判意见法院审判一审法院认为，在具体的履行实践中，华融在巩义支付“华融老协议”最后一笔租金以后，双方基于对同一标的物的转让价进行了调整(700万元)，同时也对租金以及租赁期限进行了相应的调整，租赁期限改为60个月，也就是从2009 年的7月20日，一直持续到2014年的6月20 日，期间(2009 年6月25日)签订的一份“华融新协议”，以此来约定双方权利和义务。对于华融新协议而言，其从租赁物、具体的履行期限层面来看，可视为对最初的华融老协议的一种悠闲延续。后巩义医院与远东公司签订的 “远东协议” 已经构成了巩义医院违约， 侵犯了远东公司的合法权益，另案处理。
因此在“华融新协议”履行完毕之前，标的物属于华融公司所有。二审法院认为，一审法院根据案情认定“华融新协议”和“华融新协议”前后具有延续性并无不当，驳回上诉，维持原判。事实上，早在2004年，世界各地的租赁交易总量已经超过了5791亿美元，而西方发达国家的市场实际渗透率大约在30%左右;尤其是美国，其融资租赁行业对GDP的贡献非常的大，已经远远超过了30%;然而，同期国内融资租赁行业市场渗透率只是1.5%左右，对我国GDP的贡献率非常的小，仅有万分之三而已。
截止到2012年末，我国商务部外资司批准的外资融资租赁公司已有460余家，商务部流通业发展司与国税总局联合审批的内资融资租赁试点企业80家(截止目前共审批98家)，银监会审批的金融租赁公司20家。2012年度，融资租赁交易额达8500亿元(调整后为5525亿元)，融资租赁渗透率为5.82%(调整后为3.783%)，融资租赁投资GDP占比为1.6367%(调整后为1.063855)。 较之于西方发达国家而已，当前国内融资租赁行业的上升、以及发展空间非常的大;融资租赁的快速发展，对国内企业尤其是中小企业的融资起到了非常重要的作用。
当前国内融资租赁行业的发展非常的滞后，难以有效地适应社会经济的快速发展。虽然实践中存在着会计、税收、会计以及监管等多方面的影响因素，但是融资租赁登记制度的缺失，出租人的合法权益有较大的潜在风险，这成为租赁行业可持续发展的重大桎梏和发展瓶颈。
(二)融资租赁物登记及物权公示机制有待进一步健全和完善
实践中可以看到，当前融资租赁在社会经济发展过程中的分量非常的重，比如在西方发达国家，其每年新增的租赁业务就能超过千亿美元收入。近年来，随着我国社会经济的快速发展和产业经济结构的调整与改进，成功转型以后，促使相关机械设备和相关系统需求量增大，而且客户金融需求量也表现出多元化的特点。从某种意义上来讲，中国的融资租赁行业，面临着新的发展机遇和挑战。
在当前国内大力推进和深化现代金融体制改革的时代背景条件下，对于融资租赁行业而言，其作为新兴金融产品，在服务实体经济发展方面，发挥着非常独特的应用价值。近年来，国内融资租赁行业的发展规模在不断的扩大，按照现有发展趋势，预计2020年国内租赁产业自身的发展规模将变得更大，估计突破10万亿大关并不困难;在此过程中，复合增长率也会随之增加，通常会超过至少30%，这样一来，租赁行业的全面渗透率将突破10%;在此过程中，融资租赁产业将更加灵活地发挥其实体经济作用。
近年来，随着社会经济的快速发展，尽管融资租赁行业发展速度非常的快，但整个行业发展的现代国内市场基础并不牢固，尤其是商业银行纷纷进军现代租赁行业、产业领域，这一刚刚起步阶段，仍需要进一步的努力，应对来自市场、客户以及相关业务领域的一些问题和挑战。在当前的新形势下、新的历史时期，营造与时俱进的环境氛围，将成为确保我国融资租赁行业、产业快速发展的基础和条件。随着我国社会经济的快速发展和融资租赁行业的不断进步，存在着很多没有解决的问题，这些问题是非常明显的。比如，至今国内还没有专门的、关于融资租赁方面的细致性的立法，配套法律法规体系尚不健全和完善，严重制约了现代融资租赁行业、产业的发展以及业务的拓展。由于当前国内法律制度不够完善，导致融资租赁行业出现了很多的问题，其中最具代表性的问题就是融资租赁物登记及其物权公示效力法律保障制度不完善。
(三)其他相关问题
对于融资租赁而言，其主要是基于现代设备资产融资方面的交易，在整个租赁关系存续期间，出租人同时拥有债权和物权，但实际却放弃了与租赁物应用价值密切相关的功能，只是宏观层面的所有权，而且还存在着承租人非法处分租赁物的风险。从当前国内融资租赁物登记及其物权效力现状来看，我国法律根据动产的性质，采取了分别登记制。然而，分别登记制也存在着较大的弊端，比如登记规则不统一、查询相对比较困难，而且登记系统出现重复建设的现象非常的普遍，这在很大程度上演着增加了登记系统实际运作成本，降低了物权公示效力。
实践中可以看到，虽然我国融资租赁行业的发展已经有大约50年的时间，但是就融资租赁行业发展规模、特点以及其在现代金融市场上所占的份额来看，国内融资租赁行业和相关业务依然出处于刚刚起步阶段，学习和借鉴西方发达国际的经验教训是非常有必要的。以美国融资租赁行业发展实践为例，统一商法典中明确规定了构成担保交易的融资租赁，一定要在动产担保登记系统中对其进行明确登记，否则不会发生法律效力;
再如，在加拿大等国，融资租赁业务实践中，动产担保交易法案中明确规定了租赁期限超1年的租赁业务，被认定为是一种担保交易形式。在此过程中，出租人可以按照一定的程序，基于动产担保登记系统对其进行严格的登记，以此来实现其法律保护之目的。基于上述西方发达国家的成功经验和实例分析，最为可行的方法就是把融资租赁物登记制度一并纳入到动产担保登记体系之中。动产担保登记、融资租赁物权登记形式、内容以及目的等都非常的相似，而且可以从技术上能够实现，便于查询和登记;同时，采取合并登记的方法，除可起到公示同一动产权利外，对于确立多个权利受偿顺序也具有非常重要的作用。
2013年2月18日，据金融时报资讯，“融资租赁物登记之结待解”。目前来看，融资租赁物登记问题一直是融资租赁行业发展过程中的重大桎梏和发展影响因素，而且是一道永远挥之不去的阴影，严重制约着融资租赁行业的可持续发展。实践中可以看到，因在融资租赁法律合同履行时，租赁物所有权与其实际占用人之间是相互分开的，而动产所有权法律上的归属，主要是以占有为公示方式，所以对动产融资租赁而言，第三人往往会把承租人误认为是租赁物真正的所有权人，从而为承租人非法处置所占有的租赁物，提供了空间和便利条件。
从调查来看，当前法院受理的融资租赁案例非常的多，其中承租人非法处置自己实际占有租赁物的行为非常的多，因此而引发争议的案例所占比例非常的大。基于《物权法》中的善意取得制度和相关要求，善意的第三人具有优先权。在该种情况下，出租人自身的权利就会丧失殆尽。针对这一问题，结合当前国内实际情况，建立健全融资物登记制度势在必行。
据了解，为有效应对融资租赁司法实践中的善意第三人取得问题，对出租人的合法权益――对动产租赁物所有权加强保护，完全依赖司法解释规范及相关规定是不可取的，实施难度非常的大。基于此，应当建立健全融资租赁物登记及其物权公示制度，缺乏物权法律效力。同时，法学界的专家、学者们也建议建立健全便捷、方便的融资租赁物登记制度，并通过物权公示的方式，来确保物权人合法权益，从而降低合同风险及成本，这符合法理学的基本原则和要求。2012年，最高院提出了一系列司法建议，希望能够通过立法方式对动产上设定权利责任进行登记，明确登记机构及其效力。
二、融资租赁物登记及物权公示意义
融资租赁物登记及其物权公示，可有效完善物权法相关规则和机制，同时还可以有效完善善意取得机制，这对于出租人所有权的有效获得，以及对抗善意的第三人效力确定，具有非常重大的意义。在担保物权、租赁物权之间发生冲突时，通过融资租赁物登记及物权公示，可以确定优先顺位。
就当前国内融资租赁物登记实际情况来看，并不乐观。正如中国人民银行征信中心副主任汪路先生，接受媒体采访时所说的那样，当前国内动产登记制度落实过程中，至少存在着两个比较棘手的问题：第一个是租赁、保理登记那样的问题，市场存在强烈需求时，登记服务已有很多年的实践，但配套法规制度依然表现出严重的滞后性、或者漏洞;
第二个问题是动产权属登记一直处于一种高度分散游离姿态，目前国内大约有超过20个部门负责不同类型动产的登记工作。对于这种分散登记形式而已，一方面会给权益人的信息查询来带非常大的不便，另一方面也在很大程度上加大了交易风险与投资成本。从实践来看，该种状况已经明显与社会经济发展不相符。早在2009年，作为支持融资租赁发展的有效举措，中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统上线运行，从而为融资租赁交易信提供登记、查询服务。征信中心依据《物权法》之规定和授权，建立起了相应的应收账款质押登记体系，从而为应收账款有效地应用于现代融资担质押登记服务创造了基础和条件。
融资租赁物登记及其物权公示效力的法律确定，可有效解决融资租赁业务中的两个主要问题。第一个问题是可有效解决融资租赁物权利状态公示问题，对于规避当事人交易过程中的风险，具有非常重要的作用;第二个问题是为准确判断第三人善意与否，提供了有效的参考标准和评判依据。融资租赁物登记及其物权公示，存在使善意取得制度在融资租赁交易当中的适用有了客观而普遍适用的标准。正如北京汇融律师事务所合伙人张稚萍所言，融资租赁物登记，其物权可有效对抗善意的第三人，这在很大程度上保障了融资租赁当事人的合法权益，对于融资租赁行业的发展，也起到了非常重要的促进作用。
在征信中心负责人看来，最高人民法院做出的司法解释和给出的司法建议，对于有效解决我国融资租赁物登记问题启示性非常的大。基于此，征信中心不断加强相关部委以及融资租赁行业协会之间的有效协作，全面促进登记公示制度的完善、配套机制的出台。同时，他还认为融资租赁物登记及其物权公示系统运行多年来，在很大程度上有效地解决了制约融资租赁行业、业务发展的问题。需要指出的是融资租赁物登记及其物权公示系统，主要是响应市场发展形势而建立起来的，没有真正意义上的法律依据，这必然会成为我国融资租赁物登记及物权公示系统发展应用的一个重要桎梏和瓶颈。
尤其是当融资租赁登记出现登记形式时，比如工商抵押登记，有权登记过程中可能会出现一定的冲突问题，如何应对，需要慎重考虑。实践中可以看到，当前国内出台了善意取得制度及相关规定，同时出租人在先的租赁债权很难有效得到保护和保障，所以融资租赁行业及其业务实践过程中，应当不断的健全和完善融资租赁物登记制度，这是客观要求，也具有一定的紧迫性。就当前国内融资租赁行业而言，其普遍的意见和建议是选择登记便利、而且查询也较为便利的动产担保登记系统，来有效解决融资租赁物登记及物权公示问题，具有一定的典型性、可行性，而且在节约成本方面，效果非常的显著。在此过程中，法律应当尽可能的明确融资租赁物登记机关，从根本上有效解决融资租赁物登记问题，为我国融资租赁行业的可持续发展保驾护航。
三、融资租赁物登记及物权公示效力保障策略
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据物权法第一百零六条的规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持。该条解释的第(三)款规定，第三人和承租人之间进行交易时，如果没有按照相关法律、行政法规以及行业或者地区主管部门的规定进行在融资租赁交易查询的，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持;由此可以看出，租赁物登记制度已经有了雏形，为今后的租赁物登记制度建立打下了基础。然而，一项制度能够有效落实的意义，要远远大于其制定出来的价值，因此在具体的操作层面上，仍需进一步努力，可从以下几个方面着手。
(一)该条司法解释尚无可操作性
所谓应当“在相应机构进行融资租赁交易查询”的“法律、行政法规、行业或者地区主管部门的规定”，是指什么规定?我国尚无法律、行政法规、行业有强制性规定第三人与承租人交易时应当向相应机构进行融资租赁交易查询。目前仅有天津市于2011年11月出台《关于做好融资租赁登记和查询工作的通知》(津金融办[2011]87号)规定“对己在征信中心融资租赁登记公示系统办理登记公示的租赁物，未经出租人同意，不得办理抵押、质押业务，不得接受其作为受让物”，否则受让人“不构成善意”(《天津市高级人民法院关于审理融资租赁物权属争议案件的指导意见通知》，但该文件仅适用于天津地区。在目前法律、行政法规、行业或地区主管部门没有相关立法与规定的情况下，该条司法解释仍为无根之木、无源之水，无法发挥其积极作用。故建议尽快制定与颁布具有全国适用效力的法律、行政法规或部门规章，来作为融资租赁登记与交易查询的法律依据。
(二)大胆借鉴国外先进经验，创新登记管理模式
尽管融资租赁业务进入我国已经有约50年时间，但从行业的规模及在金融市场中的份额来看，我国融资租赁行业仍处于初级阶段，学习借鉴国际成熟经验是十分必要的。在美国的租赁实践中，统一商法典(Uniform Commercial Code)规定构成担保交易的融资租赁应当在动产担保登记系统进行登记。在加拿大(大部分省份)和新西兰的租赁实践中，动产担保交易法案(Personal Property Secuirty Act)规定租赁期限超过1年的租赁即被认为是担保交易的一种形式，出租人可在动产担保登记系统进行登记。实践中，登记的租赁物主要是机器设备等非消耗性动产，具体包括工程机械、运输设备、渡口设备、生产及动力设备、仪器等实验设备、办公设备等;但不包括房屋、土地等不动产以及个人、家庭消费为目的使用的租赁物，也不包括飞机、船舶等国家法律已规定租赁登记机关的租赁物。融资租赁登记可以保护融资租赁交易当事人和相关利害关系人的利益;
首先，出租人可以通过登记对外公示租赁物的权属状况，从而更有效保护自身的所有权;特别是，为了规避《物权法》确立的善意取得制度对出租人租赁物的物权保护的威胁，以及伴随增值税转型发生的于出租人不利的交易结构的调整，对融资租赁交易关系的公示更有必要了。其次，融资租赁登记客观上使得承租人难以实现对登记租赁物的物权处分，因为第三人通过查询可以了解租赁物上的权利状态，避免交易风险。
融资租赁系统的建成和运行，标志着我国在支持融资租赁业务基础设施的发展上又前进了一大步。尽管目前融资租赁登记尚无直接的法律依据，融资租赁登记系统的发展还有很多工作要做，但人民银行征信中心本着推动金融服务质量和金融服务业发展的宗旨，将一直致力于推动融资租赁登记制度的完善，以及融资租赁系统的推广和建设。随着人民银行征信中心、融资租赁业界以及社会各界的共同努力，融资租赁登记系统作为一项重要的金融基础设施，将对维护融资租赁交易安全、促进融资租赁业快速健康发展发挥更加积极的作用，为推动中小企业融资和中小企业的发展作出更多的贡献。
目前来看，基于合同法、融资租赁合同实施惯例等方面的条例和规定要求，如果承租人存在法定相关违约事由，则此时出租人可行使对这一租赁物取回权;若承租人破产，则租赁物不应当纳入到破产财产范围之内，而且此时出租人可以对租赁物实行取回权。然而，上述相关规定只是将出租人对特点的租赁物取回权、所有权等，进行了一系列的原则性要求和规定，尚未对实践过程中频繁出现的抵押权、物权冲突解决措施;物权与善意的第三人之间产生的冲突问题解决措施等，均未做出明确的规定和要求，因此难免会出现出租人所有权受到侵害的现象。在当前的形势下，急需健全和完善融资租赁物登记制度，并强化其物权公示效力，以确保我国融资租赁行业的可持续发展。
注释：
张宇锋.融资租赁实务指南.法律出版社.2008年版.第19页.
中国融资(金融)租赁行业发展报告.中国经济出版社.2013年版.第9页、15页.
【四】:论民法中不动产登记制度的功能与价值论文
不动产统一登记制度是2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。以下是小编今天为大家精心准备的：论民法中不动产登记制度的功能与价值相关论文。内容仅供参考，欢迎阅读!
论民法中不动产登记制度的功能与价值全文如下：
一、我国不动产登记制度及效力
(一)我国不动产登记制度
不动产物权登记，即权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产物权登记薄的事实。登记可以定性为一种事实行为，即在不动产物权的变动依法律行为进行时，登记是必要条件。在交易中，不登记不产生效力，物权不得变动。
我国民法中不动产登记制度采取的是以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的形式，在登记生效主义中，不动产物权的取得、转移、变更，除需要合法有效地合同外，还需对该不动产进行相应的登记。在我国民法中涉及的需要登记的不动产物权包括：土地所有权、建筑物使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等。在登记对抗主义中，登记只是作为对抗第三人权利而存在，而不是不动产物权生效所必须的。例如，《物权法》第127条规定：土地承包经营权自合同生效时设立。对于土地承包经营权而言，事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权并登记造册，只是对该权利的确认而已，此外还具有对抗第三人的效力。此时，登记是以对抗要件存在，地役权也属于此种情形。
(二)不动产登记的效力
我国民法不动产登记主要是在行政机关进行。通过一种规范统一的形式，对不动产物权所有的一种国家确认的行为。不动产物权经过登记以后，国家确定权利的存在，产生确定力。不动产登记制度的效力可以体现在以下几个方面：
1.对不动产物权的确定;我国不动产物权采用的是登记要件主义，在获得不动产的过程中，除了占有或买卖的事实存在外，需要有登记要件，通过登记，才能合法拥有不动产物权，享有占有、使用、收益、处分的权利。
2.在不动产物权变动中，不动产物权变动后所有权归属的确定;在土地买卖的一级市场或是二级市场，除国家为公益目的的进行的土地划拨或国家拥有的自然资源、土地外，法律中明确规定不动产物权需要登记的范围，不动产交易后都需要经过登记以取得法律上的认可，并且得到国家的确认，使该法律关系透明的存在，并且表现于外的事实能让公众信赖。
3.公信效力：不动产登记制度的公信力依存于确定的效力而产生，若当事人在取得、进行物权变动或其他变更不动产物权现有所属状态时进行了登记，第三人可以依赖登记过的行为而为一定的行为，依据登记行为而产生的事实行为与真实状态不相符，善意第三人的行为取得不动产的物权并能够得到法律的保护，而针对事先串通的恶意第三人，公信效力会丧失原有的特点。例如，在夫妻双方婚姻存续区间，作为共同财产的房屋登记在丈夫名下，丈夫未经妻子同意与第三人签订房屋买卖合同并进行了登记，第三人在交易过程中信赖了房屋登记处所登记的权属进行交易，物权变动并登记后即使妻子提出异议，该善意第三人可以依据已经登记的事实，取得房屋的所有权。
不动产登记制度所的确定力、公信力是产生一系列功能的基础，并以效力为基础，功能为依托，对不动产登记制度的价值意义有深远的影响。
二、我国民法中不动产登记的功能
(一)确定不动产物权归属
不动产登记制度将拥有不动产的所有人，权利所包括的范围，可以使用的期间等围绕不动产的权利都记载于登记薄中。而在涉及需要登记的不动产进行交易时，占有并不代表物权的转移，只有通过在登记机关进行登记后，产权具有国家确认的效力，才是真正的实现物权的转移。登记公示作为不动产物权取得的生效要件，在不动产交易的过程中，如果只有当事人的意思表示与有效的合同，在法律上并没有实现不动产物权的变动。
国家通过登记制度明确不动产的所属，为维护市场交易安全中最关键的安全要素提供保障，能够更好的调动市场的积极性，有利于经济社会的发展。
(二)市场调节功能
社会主义市场经济是我国经济的发展形式。市场调节作为调整资源配置最重要的手段之一，是以市场的供求关系为基础进行，但是市场调节的滞后性对于不动产交易市场却是致命的，交易主体在交易中不能预料到可能发生的各种情况，所以经常会出现始料不及的情况而导致交易的中断，例如一物二卖这种情形在现在的不动产交易中大量存在。由于市场在最终的结果出现时才能反应出买卖中的真实情况，这样必定会损害不同当事人的利益。此时，不动产登记制度中的预告登记制度就能够推动着市场调节的公平性发展。
我国《物权法》弟20条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该制度的好处在于，如果出卖人想要进行一物二卖，已经进行预告登记的登记人可以主张基于合同的债权和基于登记的物权的双重保障。既可以以预告登记为基础要求出卖人违反合同的行为进行违约损害赔偿，也可以向已经获得不动产的受让人主张物权的不成立，行使返还不动产登记请求权。由此可见，预告登记制度保障了市场主体的利益，使得一物二卖的情形得到有效解决，维护了市场调节的稳定性。
在不动产交易市场中除了存在着这种购买方与房产商交易的情形外，还存在着大量的不动产拥有者与需求者之间一对一的交易市场，也是市场调节资源配置的一种情形，但是买卖双方在很多时候再买卖过程中对不动产的处理仅依双方的买卖合同和对不动产财产的交付作为不动产物权变动的形式，并没有在登记机关进行物权的变更登记，此时，市场中的不动产信息没有得到真实的反应，阻碍了市场对资源的配置，因此，不动产登记的进行有助于让市场资源信息完整，维护市场分配的公平性。
(三)行政监管功能
市场调节无法很好的把我国不动产市场打理得有条不紊，仅靠市场调节无法完成我国建设和谐经济的目标，美国的泡沫经济和次贷危机就是发展中的前车之鉴，只有通过国家的宏观调控，行政监管这只有形的大手与市场调节这只无形的大手相结合，才是健康发展的保障。
不动产登记制度不仅体现在法律规范中，在具体实行时又会以行政规范来明确规定程序、时间等问题。因此许多登记事项多见于行政规范中。通过登记后，国家能够对全国登记信息充分了解，制定宏观调控政策。这有利于行政机关在对不动产价格监管，对不动产交易中税收进行调节与控制。
(四)社会服务功能
不动产登记内容涉及广泛，不动产在登记机关登记后能够产生信赖利益。因此完全可以作为信息公开的对象，当然这些都是建立在充分保护当事人隐私的情况下。一旦不动产登记的信息作为信息公开的对象，不仅对公民个人提供了信息服务，也对市场以制度的开放性提供服务。不动产登记制度的社会服务功能体现在以下几个方面：
1.对公民的服务。作为不动产登记功能之一的明确不动产物权的归属就是为公民提供服务最重要的方面。人们在投资决策时需要依赖大量的社会信息，而这些信息来源没有保障，很多是虚假，不可靠的。而为了保护私人财产的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在进行不动产交易时，人们可以信赖在不动产登记机关查询到与不动产相关的信息，做为其买卖，投资的参考信息。不动产登记制度赋予不动产物权变动以法律效力，在买卖完成后，通过对不动产物权登记的变更，物权属于登记薄上记载的所有人，国家法律作为其保障，使得交易最终完满的进行。
2.对市场的服务。不动产作为固定资产，即使不兑换为现金也能作为参股的条件加入到有限公司和合伙企业设立中去。权利人可用自己拥有的不动产参与设立有限公司，但是作为非现金的加入，一旦加入，就是成为公司的财产而非个人财产，此时不动产的所有权属于公司而非个人，由于不动产物权的变动因登记得以实现，所以只有在登记机关进行变更登记把不动产登记到公司名下，才能作为入伙或是参股的实缴出资。不动产登记在此时产生了确定物权转移的效力，有效地盘活了资源的各种形式。
www.shanpow.com_不动产善意取得制度。 为了维护市场中不动产交易的安全，不动产登记制度对一些灭失或不能交易转移的不动产也有相应的规定。例如不动产登记制度中的注销登记，不动产物权在一定情况下灭失，是进行注销登记的一种情形，已经消灭了的不动产物权经登记机关注销登记后，权利消失，以免再进入交易市场，引起混乱，造成损失。
第三，对政府的服务。不动产登记制度为政府提供相关数据的统计、制度的研究、政策的制定提供依据。
三、我国民法中不动产登记的价值
(一)秩序价值
不动产物权通过登记，确定权利的归属，发挥不同功能，一旦经登记享有物权，义务人都负有不得侵犯该物权的义务，因此不动产登记制度对于保护财产权益，稳定交易过程，具有重要的秩序价值。
首先，不动产物权变动后通过登记具有法律效力。在不动产交易中，过户登记与变更登记是交易中的确权行为，一经登记，物权形成，并产生排他的效力，所有人并以此为依据可以占有、使用、收益、处分该不动产。只要登记一直在有限期内，权利一直连续的存在，是一种对自然人权利确认的制度，实行登记的同时也为国家确定不动产物权提供法律基础。不动产交易市场中以不动产登记制度的确定为依据，具有明确产权，对市场、行政、社会服务的功能。在婚姻家庭关系中，不动产作为家庭财产的组成部分，是属于婚前财产还是夫妻共同财产，查询登记是寻找依据的重要形式。确定财产的归属，为家庭理财与投资，提供条件。在买卖过程中，依据单方同意出售房屋，买卖合同无效，但是，只要作了变更登记，交易行为受法律保护。
其次，不动产登记制度效力中的确定力是以国家公信为保证的，且我国登记机关为行政机关，使登记这一民事行为能够通过行政作用予以保障其效力。这种形式在目前中国发展中存在具有一定的合理性，因为市场并没有完全的强大到能够以自己的能力协调好不动产权利所属，并没有为权利的属性提供保障。通过国家公信力为其强大的后盾，以法律为保障，以秩序为基础，建立和维护一定的经济关系和社会秩序，促进社会和谐健康的发展。
(二)经济学价值
不动产登记制度是以法律，行政法规的形式确定的，一旦不动产物权产生变动时，都需要进行的一项手续。它的好处是能够对各地各处的不动产物权变动都有详细的记录，受国家的保护。当所有人想要变卖不动产时，作为买方对不动产的购买毕竟是慎重投资，必定会考虑交易是否安全可靠，将来收益怎样等各方面的因素，而作为交易是否安全最基本的要素，则是不动产物权产权归属的界定，如果没有不动产登记制度，对产权的界定需要枉费大量的时间与金钱且到最后都不能达到理想的结果。而不动产登记制度就解决了这方面的难题，只要双方想要进行不动产买卖交易，达成意向，签订合同，到登记机关查询，从产权的归属合法与否到变动登记的申请，登记一气呵成，节约了双方在交易中的成本和时间，提高了交易的效率。并且在登记机关查询到的事实状态承载着国家的公信力，这种公信力是维护交易安全的基础。
在不动产交易中通过登记制度节约了社会交易成本、时间、交易的安全性也能够得到有效的维护，因此更多的社会主体就会对市场运行有更多的信赖，从而产生强烈的绩效影响。更多的人愿意进行交易，提高不动产物权变动的效率，能够更好的通过市场实现不动产资源的优化配置，实现国家税收增长，财政收入增加，实现经济与社会共同发展的双赢局面。
(三)对社会学价值
社会学研究的是各种不同形式的社会组成部分。通过这些知识的研究，可以向人们提供各个不同社会领域的知识，告诉人们各种社会现象产生的原因，为什么会有这种现象并且将来会怎样。不动产作为社会因素的组成部分，在市场经济中，起着举足轻重的作用，而对于不动产这个社会社会因素研究的途径之一是通过对不动产登记制度来进行。 不动产物权的取得、设定、转移、变更、终止均应办理登记，各个环节都聚集了大量不同的信息。通过对这些信息的研究，可以对科学的管理社会和制定科学正确的社会政策提供依据。经过论证后提出的建议可为发展社会主义市场经济服务，促进社会的良发展。
四、我国不动产登记制度的构建
我国的不动产登记制度已经形成了自己的框架，以我国目前的经济发展水平和社会发展水平来看，现有的制度总体上满足社会发展的需求。但是在一些地方随着社会、经济的发展，不动产登记制度开始暴露其制度缺陷，需要对其进行改革与重构。不动产登记制度的改革必须在现有的立法框架与制度下，以登记为支撑点，以维护不动产登记制度功能与价值为基础，对制度的缺陷与不足进行修复与校正。
(一)建立独立统一的法律规范
我国民法中关于不动产登记制度规则散乱、不集中，《民法通则》、《物权法》、《土地登记办法》等法律、司法解释、行政法规中都有规定。在具体的实行到不同的地方时，各地体现出来的规定又不相同，造成了登记制度的混乱，造成许多不便，因此，制定一部独立的不动产登记制度法律迫在眉睫。
主要是需要知道哪些是一定要登记，哪些是在物权的变动时才需要登记的情形。并不是只要涉及不动产物权就必须进行登记，这样在一定的程度上会浪费登记资源。比如说财产的继承，当继承人因继承的发生对不动产物权的取得时，从继承开始时无需登记便拥有不动产物权的所有权。除非在将来继承人需要变卖该不动产时，才需要登记。还有就是我国实行土地公有制，国家土地所有权和集体土地使用权及划拨用于公益用地和农村承包土地经营权并没有做出需要登记的规定，这些是否应该纳入登记范围都应该明确。
(二)坚持登记效力的基础上完善不动产登记机构
我国不动产登记有确定、公信的效力，在此基础上，可以进行以下关于不动产登记机关制度的建设。
灵活机动的分配不动产登记制度的权力。我国《物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。为了获得更充分，更明确的资源利用信息，并且能够解决边远地区登记不便的地区，可考虑设立登记机关的派出机构。对收费实行标准以城市和农村作出不同的划分。通过这些措施来扩大登记的覆盖范围和发挥效力的空间。
(三)在审查限度范围内合理促进信息公开
对不动产登记情况的信息公开，有利于交易中当事人的查询，是维护交易安全的保障，我国关于不动产登记信息的公开在《土地管理条例》第三条：土地登记资料可以公开查询的规定，而对于具体可以公开哪些资料未予明确，应该在不动产登记审查范围内对主体、面积、位置等对交易中有利而不侵犯个人隐私的资料，根据不动产登记主体的授权或合法证明取得信息。形成信息公开与隐私保护的双重结合。
不动产登记制度的审查还应当把错误登记与赔偿机制结合起来，以至于在审查的过程中切实保障权利人的合法权益。
(四)构建不动产登记错误赔偿责任制度
不动产登记错误赔偿责任，是指不动产登记机构及其工作人员由于没有尽到应有的审查责任造成不动产登记出现错误结果，并且给不动产权益人造成了不应有的损失，而应该承担的损害赔偿责任。不动产登记作为不动产公示的特定方法，可以清楚的展现物权的归属和内容，具有保障权利保护交易安全的功能。因此我国有必要通过立法的形式建立不动产登记的错误赔偿责任制度。(作者单位：中南财经政法大学)
