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第一篇土地使用权到期:土地使用权到期后,该如何续期？
国有土地使用权到期后的续期问题，一直备受社会各界关注。在法律上，最早的相关规定是 1990 年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，之后，1995年颁布的《城市房地产管理法》和 2007 年颁布的《物权法》都对国有土地使用权期限和续期作了进一步完善。法律法规规定的主要内容是：国有土地使用权出让最高期限为，居住用地 70 年，工业、教育和文化等用地 50 年，商业用地 40 年；工业用地和商业用地土地使用权出让合同约定的使用期限届满的，土地使用权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，经批准重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。业界观点我国现行法律法规虽然对国有土地使用权期限届满续期问题做了相关规定，但法律规定的内容比较宏观，没有明确续期的操作性程序、续期土地继续使用的年限和条件，也没有规定对续期的国有土地使用权的补偿方式等。目前，国内一些业内人士和学者对这些具体问题的建议主要集中在以下几个方面：
一是明确续期年限。以《民用建筑设计通则》对重要建筑物耐久年限应大于100年的规定，非住宅土地使用年期续期年限为50年。二是明确续期费用缴纳主体。住宅用地由住宅持有者缴纳续期费用；非住宅用地由在土地使用权期内土地使用人进行缴纳。三是明确续期费用。从鼓励实体经济发展等经济角度出发，非住宅用地续期费用应低于再次取得该土地时的支出。对于住宅用地，建议地方政府给予个人一定的地方人均住宅面积续期费用的补助，补助面积可参考各地的保障性住房申请条件，对于人均住宅面积的限制上限而定。具体操作事宜各地方政府具有一定的裁量权。四是明确续期程序，涉及权属证书更新的，需要制定具体的办理程序和操作流程，顺利规范地解决土地使用权续期问题。五是明确土地使用权到期后其上附着物的处置方式。思考及建议住宅用地使用权续期应执行差异化处理。商业用地和工业用地由于是用于经营，可以产生收入，所以应采取有偿续期。对于住宅用地可针对具体情况差异化处理。1.对于出让年限较短，已经或即将面临到期的情况，应该视具体情况进行土地续期。须重点考虑两个因素：一是开发商当年获得较短年限用地支付的土地使用费，与依据国家规定70年使用权的使用费是否有明显差别；二是业主购房房价与土地使用权70年的同等同类房价有无明显不同。若土地初始使用权出让金和房价接近于初始市场价格，处理土地使用权续期问题的最佳办法，是自动续至70年，与国家法律规定年限接轨；若土地使用权出让金和房价明显低于初始市场价格，建议用地到期后重新按照当前时点土地价值重新签订土地出让合同。
2.对于未来住宅用地70年面临到期的情况，应当将土地使用权续期与房地产税制改革相结合。建议房产所有者在土地使用权到期前仅就房产部分缴纳房产税；土地使用权到期后再另行缴纳地产税，并实现自动续期的方案，这符合税收公平原则，也有助于提高民众对房地产税的接受程度。
采取多样化的续期方式。续期方式可以包括：短租制，长租制。短租制是相对于现今的土地批租制或长租制而言。土地出让的性质就是长期租赁，那么短租或年租也是可以选择的。对不同用地续期方式，需进行分类处理。
第一，对于住宅用地使用权到期续期情况，建议政府相关部门对房屋状况进行评估，在房屋状况合适的前提下，进行一次性告知，通知使用权人该住宅用地使用权自动进行续期，并按照房屋剩余年限进行续期，有利于房地产市场健康稳定发展。
第二，对于商服用地使用权到期续期情况，在用地续期利用有助于达成政府规划目标，保持用地节约集约利用，用地产出效益较高，房屋建筑状况合适等前提下，可按照法律最高年限进行续期。若不满足以上前提，政府可考虑不予以续期或进行较短年期租赁方式续期。
第三，对于工业用地使用权到期续期情况，建议在现有法律规定的基础上，给予地方政府更多根据地方实际灵活处置的空间。地方政府可根据实际情况，结合项目产业类型和生命周期确定土地出让年限。也可采取分期出让，首期出让年限届满后，再根据先行签订的条款对项目进行指标考核，视项目情况决定是否继续项目用地的出让使用。
区分用地类型，分别确定续期缴费标准。1.住宅用地。对于住宅用地使用权到期续期费用，可考虑按自住类和非自住类分类处理。自住类住宅用地续期费用方面，议可对民众进行一次性告知，通知住宅用地使用人，政府在对住宅用地自动续期的同时，免收自住性住宅用地续期费用。非自住类住宅用地续期费用方面，建议在登记交易环节费改税，以方便实际收取。在住宅用地交易过程中由于发生了经济价值的转化，取得了不动产增值收益，其中增值收益包含了土地价格增值部分，因此在交易环节登记办理续期时，对交易费用总额收取一定税额，来代替用地续期费用，并根据交易额收益增值部分征收一定增值税。
2.商服用地。对于商服用地使用权到期续期费用，可根据续期方式进行分类处理。对于可达到政府用地产业规划目标、保持用地节约集约利用、用地产出效益较高而按最高法定年限进行续期的商服用地，，可根据当地实际情况，在法律法规规定范围内，对续期费用进行一定程度减免；对因综合原因而进行短期租赁续期的商服用地，地方政府则可根据市场实际情况，对续期费用进行灵活收取，以起到引进合适区域商业项目，调节腾退区域商业项目，最大限度体现商服用地价值的目的。
3.工业用地。对于短期租赁项目，地方政府可根据市场情况进行灵活定价。对于按法定最高年限续期项目，地方政府可对符合地方发展需求的新兴产业项目、高技术产业项目、高税收高就业产业项目或高收益低地耗产业项目，在法律法规规定范围内，给予各种形式的出让金优惠政策。
第二篇土地使用权到期:土地使用权出让最高年限是多少？年限到期怎么办
2016-07-18
很多市民面临购买的房屋的土地使用年限到期或即将到期该怎么处理的问题，需要花费数十万元高额的土地出让金用来续期“买地”才能够重新办理到在住房所在的土地证，自己辛辛苦苦花了大笔血汗钱购买房产才拿到的房产证，以后会否因为所在房产的土地租时间到期而无效呢，土地使用权出让最高年限是多少，到期后该怎么处理呢？
土地使用权出让最高年限是多少
１、地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
２、出让合同应具备以下主要条款：
（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；
（二）出让土地使用权的宗地号、面积；
（三）土地使用年期及起止时间；
（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；
（五）交付土地的时间；
（六）规划、市政设计要点；
（七）项目竣工提交验收时间；
（八）市政设施配套建设义务；
（九）使用相邻土地和道路的限制；
（十）建设附属、附加设施的项目及义务；
（十一）违约责任；
（十二）当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
土地使用权出让年限到期怎么办
土地使用权出让年限届满后，有两种处理方式：
１、土地使用者申请续期 在一般情况下，政府应批准续期使用。按照规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。
２、政府无偿收回土地使用权规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。
关于土地使用权出让年限到期这个问题在社会各界中也引发强烈的关注和热议，不少市民更担心自己的权益的不到保障，也没有一个明确的答案，相信本篇文章一定对您有所帮助。
第三篇土地使用权到期:70年土地使用权到期后,房子到底归谁?国土资源部最新复函告诉你答案！！！
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去年年初，温州一大批住宅土地使用权到期，严重影响相关房屋的交易。关于房屋70年土地使用权到期后，房子究竟归谁的问题，引起全社会的关注，那么房屋土地使用到期后，究竟该如何处理，近期国土资源部的一份复函告诉你答案：
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来源： 法律顾问工作室
1、土地使用年限到期怎么办?国土资源部告诉你答案：
1、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
2、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。
特别提醒：只针对住宅的新规回复哦，如果买了类住宅等其他土地性质的房产，土地使用权期限届满后，按照现行的法律法规，可以确定是要补缴土地出让金!!! 2、知识普及：
1、为什么房屋产权有40年、50年和70年之分?
购房者容易混淆了房屋产权和土地使用权问题。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
2、土地使用权和房屋所有权有啥区别?
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
也就是说，房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。
国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函
国土资厅函〔2016〕1712号
浙江省国土资源厅：
《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》(浙土资﹝2016﹞64号)收悉。经认真研究并征得住房和城乡建设部同意，现将有关问题答复如下:
《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(中发﹝2016﹞28号)提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函﹝2016﹞1712号)办理相关手续”。
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