房地产现状

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房地产现状篇(1):房地产的现状与未来发展

现在的购房者买房都本着三种原则第一是为了住，叫刚性需求；
第二是为了投资，以现在的通胀率来看，房子作为不动产，未来的增长率是可以跑赢通胀的，并且还可以收房租，叫投资性需求；
第三是为了炒房价，房子到手后只要价格涨到自己满意后马上出售赚差价，这种叫投机性需求。
以上三种需求在购房的比例中可以反映出房价的泡沫的大小。2007年以前，75%的买房是刚性需求。去年10月份以后，情况发生了变化，75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住，最后就可能会产生巨大泡沫。房子的泡沫是否过大取决于供求关系，即房子的供给不能超过刚性需求，一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。
 
房子是用来住的不是用来炒的
有人说房地产绑架了银行。这句话够狠也够实际，但同时也不全面。客观的说是房子和总体经济联系到了一起。以下五个方面可以说明经济和房子是如何连在一起。 经济增长现在每年经济增长的20%多是房地产贡献的。其中也包括与房产有关的各种税收。
金融风险房地产是贷款比例是最高的，同时贷款利率是比较低的（2017年住房公积金贷款利率3.25%,商业贷款利率4.9%）。现在的房地产上市企业的负债率是四万多亿人民币，而恒大的负债率是98%。如果房地产出事就会转变为金融危机。
就业房地产上游产业是钢铁、水泥、物流等建筑建材业，而建筑建材业的兴衰又与就业紧密相关。房地产一旦出问题，就业就会受到影响。
地方财政现在好多地方政府已经不是税收财政，而是土地财政，靠卖地而生存。房地产一旦出问题，地方财政就会出事。
老百姓房价跌就等于人民的财富缩水。中国老百姓一生的主要财富表现形式就是房子，房价波动涉及到所有人。
各地房地产投资的情况来自于这个城市对供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。凡是人口聚集度仍然很快的城市，房价还会继续有上涨空间，但是人口和经济停滞的城市风险就会很大。这个是判断未来房价的重要指标。
从2016年10月开始，各地相继出台了限购限贷调控房价的措施，限购限贷限的对象主要是想第买三、四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子，再买就说明不是为了住，而是为了投资和投机。
 
房子是把双刃剑，一方面是泡沫不能继续吹大，另一方面又不能刺破。
在这中间需要一个平衡点，其方法有两点，一是提高人们的平均收入水平，让平均收入水平追上房价，以体现房子的真正价值。二是让别的产业渐渐代替房地产业，淡化房地产在整个经济中的地位和作用，以上两种的最终目的就是房价的软着陆。

房地产现状篇(2):房地产现状及走势分析

房地产现状及走势分析
房地产现状及走势分析 李云 河北省地矿局探矿技术研究院 摘 要：房地产市场在2016年持续“过热繁荣”，已成为带动中国经济的主要力量，与此同时积累了“泡沫破裂”的风险，在政府密集出台调控政策的背景下，调控效果仍未达各界预期。本文将从房地产市场推动力及风险角度分析市场现状，并对短期市场走势做简要预测。 关键词：房地产 去库存 经济走势 一、房地产市场现状分析 2016年我国房地产创下多个纪录，政策变化最多、成交规模最大、地价房价新高。此外，一年之中调控政策先松后紧，差异之大实属罕见，这也间接体现了中央对有效调控房地产市场的迫切性。在调控背景下，房地产热度依旧不减、甚至继续上涨的现象，很值得讨论研究。下面针对目前我国房地产现状，对推动动力及带来的风险做简要分析。 （一）“牛市”的四大动力。2016年全国房地产市场上涨主要受到四大推动力影响： 动力一：去库存政策 房地产去库存政策并未达到预期目标，要从中央经济工作会议上提出的几大去库存路径来分析。 一是户籍改革。在实际操作中，这一政策即使在政策补贴下，仍然无法形成他们的实际购买力，因此效果并不好；二是发展住房租赁市场。在目前状况下，房屋租赁的投资价值过低，尤其是三四线城市的租赁需求很少;三是鼓励房地产业兼并重组;四是扩大政府购买。该政策旨在打通商品房与公租房的转化渠道，然而事实上由于政府财政收支压力及商品房价格过高等原因，对于去库存的作用微之甚微;五是取消限购政策。 通过对上述政府监管路径的分析可见，去库存政策不仅没有达到预期目的，反而在一定程度上推动了房地产市场上涨。 动力二：流动性过剩 2008年金融危机后的每一轮房价上涨，根本的动因却都是流动性过剩。迄今为止，中国民间的投资渠道依然十分狭窄有限，在实体经济不景气的时代，长期宽松货币政策所释放的巨大的流动性只能流向股市、楼市等极少出口。而2015年夏天股灾之后，由于股市的低迷，投资和投机资金的流向更为收窄。造成过多资本流向房地产市场，助力了它的疯狂增长态势。 动力三：人民币贬值预期 与2008年到2010年的那一波上涨相比，2016年的房价飙升还多了另一个重要诱因，即人民币贬值预期。为了缓解资本出逃压力，央行和外汇当局收紧了外汇管制，造成外汇兑换尤其是向境外汇款变得极为困难。于是选择了投资房产，纷纷成为房地产市场上涨的助推者。 动力四：土地价格增长 根据粗略计算公式，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%），由此可见，土地价格对房价有极为重要的影响。地价的上涨不仅能直接导致房价的上涨，也会使购房者形成楼价上涨的预期，间接导致房地产市场升温。 （二）“牛市”背后的整体经济风险。2016年房价暴涨是在中央将房地产调控作为工作重点之一的背景下发生的，比以往蕴含了更大的风险。此轮房地产升温已不仅是资产泡沫的问题，而对整体经济构成了诸多风险，足以引发警惕。 风险一：与经济走势不符，缺乏基本面支撑 当前的房地产上涨趋势既没有良好的经济预期，也没有居民收入大幅上涨作为支撑，经济主体活力仍然较差，在此背景下，房地产一落攀升，高杠杆获得了超额利润，同时也放大了风险，一旦情况转差，金融风险必将增加。 风险二：恐慌性、投机性购房增加经济脆弱性 房价爆发的原因主要是资金潮下的资产荒，导致购房者出现了恐慌。一旦政策收缩，恐慌性购房恐难以持续，其风险不言而喻。 风险三：加大贫富差距，损害社会公平 中国收入分配问题始终是国内外关注焦点，原因是中国的基尼系数过高，一度达到4.9，收入分配严重不平等。 风险四：资金脱实向虚，抑制实体经济发展 资本的存在就是要以利润最大化为目的，因为房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，因此愿意辛辛苦苦做实业的人越来越少、企业家创新信心不足。已严重挤压了实体经济，使实体经济陷入困境。 风险五：绑架政府，政策进退两难 如前文所述，2016年“去库存”位列五大任务之一，但实际上却推升了一、二线城市房价过快上涨。目前政策层面已陷入两难，一旦调控，力度把握困难，在经济下行形势下，又怕用力过度、打击经济、造成不可预期的损失。 二、房地产市场走势判断 12月中旬的中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。2017年5月1日起中国政府以“定向加息”等方式来调控房地产市场，因此预期2017年下半年起楼市将逐步趋稳，投资增速有望降温。 长效机制意味着要全面处理住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房等多重关系。主要集中在以下几方面：一是由于经济放缓、稳增长压力大，稳定住房消费、加强保障房建设等措施会继续推进；二是深化型城镇化，加快户籍改革，扩大住房需求；三是坚持“因城施策”方针。四是积极推行房地产税改革，对各环节税收进行调整，减少交易税费、增加保有税费，调节财富分配不公。五是重点城市继续调整土地供给结构，继续加大供地力度，提升土地供应灵活性，稳定市场对住宅用地供应的预期，防止恐慌性情绪。 此外，预期房地产短期内出现崩盘的可能性很小，基于以下四点原因：一是刚性需求较强，自主性需求和二胎政策放开后的改善性需求还较为旺盛，且城镇化导致的住房需求也将稳定增长，难以出现全国性房价大幅下跌。二是个人购房贷款占比大、质量高，不会爆发“次贷式”风险。三是我国财税和货币政策较为稳健，不存在“次贷式”的诱因和金融体系缺陷。四是行业集中度不断提高，抗风险能力强。 参考文献： [1]刘志彪.去库存政策难解房地产之痛.中国证券期货,2016(1):70-73 [2]中国指数研究院.中国房地产市场2016总结与2017趋势展望.发布于首届中国房地产大数据年会 [3]合富辉煌.三大动力致2016年房地产市场加快上涨.2017年1月3日载于新华网 [4]黄志龙.房地产去库存政策为何事与愿违.2016年10月11日载于搜狐财经 [5]沈建光.房地产国家牛市的八大风险.2016年10月3日载于FT中文网

房地产现状篇(3):关于中国房地产现状的一些思考

关于中国房地产现状的一些思考
关于中国房地产现状的一些思考 刘斯佳 郑州大学 【摘 要】根据近期我国各地纷纷出台的房地产相关政策，深入思考，探究高房价产生的原因。并根据自己所学专业知识及对国家大政方针的理解，以一个大学生的视角从一个侧面提出了如何协调房地产市场的供求关系，在“去库存”的同时，提升在大中城市就业的、有“刚性需求”的青年人的幸福感和归属感。 【关键词】房价；房地产市场；供求关系；方案 随着3月26日北京出台了一系列关于调控房价的措施以后，各地政府也纷纷跟进，此次的调控力度之大，可谓史无前例。在一系列的限购限贷政策之后，近几日又出台了限售政策，这些政策的出台，对此轮房价的调控有非常重要的影响。 究竟是什么原因导致房价一路飙升，居高不下呢？我认为最重要的原因有两点： 一是资源分配不均。城乡之间，一二线城市与三四线城市，甚至小城镇与农村的差距都不是一点两点。房价的层级分布，其实也体现出了资源的层级分布。尽管在如今的房地产市场中，价格与价值出现了相当大的偏离，但价格永远离不开价值。一二线城市的房价高也是有它高的原因的——大城市有更好的资源。虽然它交通拥堵，环境污染，空气质量差，生活节奏快，但它有更好的基础设施，更优质的教育资源，更先进的医疗设备，更多的娱乐方式，更广阔的平台与视野，更多样化的机会，有谁不想拥有更好的呢？青年人拼命涌进大城市，希望可以寻找到大显身手的机会，中年人拼命留在大城市，希望可以有个安身立命之所，希望自己的子女有更好的教育资源，希望自己年迈的父母有先进的医疗技术的保障。而我作为一名准备读研的大学生，也希望可以去北京上海读书，我也并非特例，身边很多同学朋友都有此想法。所以，不要说房价了，即便是考研的分数线，北上广也要高出一个档次。曾与一个同学聊天，他说想去北京，但是难度太大了，我说那换个地方也行，北京空气不好，人又多。她对我说即便北京空气不好，也想要去呼吸几年帝都的雾霾。我又何尝不是呢？在人口众多，资源有限的中国，资源分布不均是必然的。虽然我国正大力推进城乡一体化建设，也取得了一些成果，但差距之大并非一时的努力可以弥补，缩小差距之路，必定是一条漫漫长路，而伴随资源不均而来的社会问题，也并非短期可以解决。但是至少，为了住房，为了安身而购房，是一种刚性需求。 二是投资和投机性购房。这类购房行为就并非出于刚性需求了，而中国房价持续走高，也与这种炒房行为密不可分。但为什么炒房的行为会如此泛滥？究其原因，有如下几点： 一、金融市场发展不完善，大众投资理财的渠道窄 在房地产兴起之前，我国的资本市场发展也比较落后，人们的投资渠道十分单一，要么存款，要么炒股。但是存款的收益率极低，在通货膨胀严重时，连保值的功能都可能达不到；而我国的股票市场刚兴起不久，许多方面都不够完善，再加上普通民众专业知识不足，炒股的风险更是不言而喻。因而，10年的楼市大发展，使得房产的财富效应被过度放大，投资房产这种不动产 成为人们投资理财，实现资产保值增值的首选渠道。并且似乎找不到比其他比囤房更好的投资途径了。当投资渠道过窄时，投资无法分散，一个好的投资渠道的产生必然会吸引资金大量涌入，供需不匹配，就会引起价格上涨。已经囤房的人不愿价格下跌，资产贬值，而需求者又因为价格太高难以支付，就形成了三四线城市“有价无市”的现象 二、社会保障制度不完善 在许多西方国家，都建立了从摇篮到坟墓的社会保障体系，这就使得民众毫无后顾之忧，可以放心大胆的消费。而在中国，我国的社会保障体系建立于1998年，距今也不过20年的时间，虽然已经取得了巨大的进步，但仍需进一步完善。所以就目前而言，大多数的中国家庭在心理上并不依赖于社会保障，而是依旧节俭消费，希望通过将自己的资产保值增值，建立起自我保障，因而囤房成为中国家庭积累财富的最主要的形式。囤房也反映出中国居民缺乏消费自信，不敢“今朝有酒今朝醉”而是通过不断地积攒财富来提升自己的安全感。大量地囤积财富也导致了资产的流动性降低，闲置资产增加，市场不够活跃。 三、货币投放过度，通货膨胀严重 在过去的十年里中国投放了大量货币于市场，经济增长也十分迅速，GDP总额也迅速位居全球第二。货币投放虽然刺激了经济增长，但也造成了通货膨胀，货币购买力下降，使得中国家庭的财富更加难以保值，于是人们开始选择投资房产这种不动产。 房地产市场就像一个巨大的蓄水池，囤积了大量流入的资金，也形成了巨大的泡沫，而泡沫一旦破裂，必然会给经济带来灾难性的后果。对投资房产的人来说，一定会带来巨大的经济打击，并且与房地产有关的产业链、银行以及股票市场都会受到重创。所以政府会出面参与调控，稳定房价，维持泡沫不破，从侧面消除泡沫。而近年来出台的政策也表明政府确实是这样做的，政府一直希望维持房价平稳上涨，并通过增加居民收入，缓慢的消除泡沫，但是效果并不显著。我认为，泡沫靠压是压不住的，必须从根本入手，釜底抽薪，减少泡沫生长的根基。换句话说，就是从供给侧入手。 如果说“限购”、“限贷”政策是从需求侧进行调整，那么最新出台的“限售”政策则是从供给侧入手进行了调整。并且，4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关的通知》这是自近期北京开启全国楼市调控升级后住建部第一次出台全国楼市调控的统领性文件。《通知》中提出，对住房供求矛盾突出，房价上涨压力大的城市，要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地规模；对去库存任务重的城市，要减少至暂停住宅用地供应。《通知》中坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一定位，加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。此轮的调控措施中，“增加刚性需求”、“租住并举”、“供应管理”、“去库存”等都是关注的焦点。关于中国房地产现状，并且基于最近的政策，我站在青年人的角度，产生了一些想法。 首先，来谈一谈租房的问题。为什么人们都要买房而不是租房（就那些有住房刚需的人来说）：第一，中国传统产权观念的影响。传统观念总认为，只有有了属于自己的房子，才真的算是有了安身立命之所，以后的生活才有基本的保障。其实质还是之前所说的缺乏消费自信。第二，中国的租房制度并不完善。房东随时可能增加房租，或者随时可能将放收回，用作它用。这种不稳定的因素，就导致租房者只能将租来的房子当作一个临时住所，不能长期租用，就不能进行装修与布置，并且时时伴随着要搬家的风险，大大降低了租房者的幸福感。第三，租房者并不享有与所有者同等的权利。其中最突出的就是教育问题。许许多多的青年人想要留在大城市，但住房问题却成了最大的障碍，甚至半生的努力也换不了一套房，这也大大降低了青年人的幸福感、归属感和创造力。此次的“限购政策”，增加刚需，虽然在一定程度上缓解了青年人购房的压力。但相对于收入来说，房价的地些微变动，并没有起到多大作用，仅仅是首付就是巨大的压力，靠年轻人的一己之力根本无法支付。另外，非本地户口想要购房就更加困难。 基于这些问题，我构思了一种方案：将首付与分期对调。如今的购房措施，要么一次付清，要么先付首付，分期付款。那为何不针对这些有住房刚需而资金不足的人设计一种新的购房方式呢？将首付与分期对调，购房者在购房时先签订合同，选择年限，比如选择10年期付清，那么他可以先获得住房的使用权，每月支付一笔费用，就相当于分期付款中每月支付的那笔钱，但此时这部分费用相当于购买了房子的使用权和10年之后购买房子的期权费，等到10年期满时，再支付购房的尾款（即大部分的钱，相当于分期中的首付。）此时才真正拥有房子的所有权。若期满购房者拒绝支付，则相当于长期租用，不拥有所有权。如此一来，既避免了租房的不利因素，也有利增加了刚需。另外给青年一段时间积累财富，发展创造力与生产力的时间，让现实的压力不再那么咄咄逼人。此外，要对购房者的资格进行严格的审核，避免在期满后，尾款难以收回，还要对购房的数量加以限制。但仍存在一个问题就是，此种做法回笼资金周期太长，风险高，开发商自然不愿意采用，这就需要政府出面，让开发商只作为住房的建造者，而非销售者，而国家作为真正的操盘手，从土地供应规划到销售都由国家掌握，若要快速回笼资金，也可以两这些房产按期限证券化，投放于金融市场创造一种新的投资房产的渠道，但依然需要以完善的金融市场为前提。这也是从供给侧入手，从房源的供应上入手来调控房价。楼市的泡沫靠政策调控，会有立竿见影的效果，但那只是短期的，而真正消除泡沫要靠时间，靠经济的发展，和其他产业的兴旺。 参考文献： [1]董艳.我国房地产经济管理中的问题与对策[J].现代经济信息．2011．（09）. [2]韩俊:西班牙房地产泡沫破灭的原因、后果及其警示[J].中国房地产金融·2011.（7）. [3]荆磊:中国房地产金融风险与对策研究[D].保定.河北大学.2012. [4]丁宁.刘海涛.张璇:中国房地产价格上涨的供求原因及对策[J].大连海事大学学报（社会科学版）.2012.11.（1）.

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