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(1) [金辉中央铭著]金辉.中央铭著
——中央公园不是建筑，但却是最伟大的建筑
概况
一、项目区位
1.1、坐落位置
1.2、交通资源
1.3、教育资源
1.4、休闲资源
1.5、购物资源
二、开发企业
2.1、开发企业
2.2、地块过去
2.3、地块现在
2.4、地块将来
2.5、户型简略
三、选择
3.1、自住
3.2、投资
重庆渝北区中央公园，一块有争议的热土。
首先，学校教育问题一直在网上炒得沸沸扬扬。各大开发商都有自己的一套说辞，总归是一个落脚点，围绕重庆八中和巴蜀小学做文章。这块土地上天天都在上演着孟母三迁的故事，迁得对不对各家冷暖自知。
其次，未来是否会如远景规划的那个高大上呢？翻开重庆地图，在中央公园这个纬度上东西走向分别是蔡家板块、悦来板块、中央公园板块、空港板块、龙兴板块，五块地同时开发，购房者又陷入了一场赌博中，谁才是一路向北中真正的北呢？
最后，时间问题。众所周知礼嘉板块（龙湖时代系列商业开始土石方工程）规划上一直都在强调有观音桥好几倍大的容量，而经过近十载的耕耘，还是有业主不得不选择出手了自己的爱家，原因很简单，日常的生活圈子还是在成熟商圈里。中央公园又该何去何从呢？
下面我们通过《金辉.中央铭著》项目，来说一说中央公园的故事。
一、项目区位
1.1、坐落位置
对于项目在什么地方，各家有各家的喜好。
有人说，北碚区就不错。空气质量，居住环境，生活节奏等等都是万分惬意的。
有人说，南岸区也行啊。守着南滨路的灯火辉煌，隔江而望渝中区解放碑的繁花似锦，人生得意。
当然，肯定是有人喜欢商圈周边的。出门地铁，商场，写字楼。出行，玩乐，上班啥都有了。
这些问题老生常谈，直接进入主题，各位根据自己的坑，看看下面这颗萝卜是否合适。
金辉.中央铭著，渝北区，中央公园南。
为什么只能定为到方位呢。2017年年底，金辉项目第一次开盘，全新一个项目具体的街道标号还未确定，周边道路甘悦大道、秋成大道、云松路皆处于在建阶段，只能定为一个方位也就无可厚非了。总结一句话，金辉在做荒地开发，为未来买单就看你对金辉有多信任。
从销售中心外这种散户提供的餐饮就可看出，荒得不是一星半点。
这张图正好将《金辉.中央铭著》和《中交中央公园》一起拍到。
当然从另一个角度来说，如此大规模的散户在为工人提供餐饮服务，说明该片区开发规模和进度是有保证的。
个人对金辉有一种莫名的好感。
原因在于有一个范本《金辉城》，这个项目在南滨路属于首屈一指的大项目。
首先，项目包含高层、洋房、别墅、大平层全套产品。市面上类似这样的全系产品项目都有个共同的特点——园林规划错落有致，规模较大，达到公园标准。
其次，配套自己商业——铜元道。目前这个产品是相对成功的，环境、档次、规模属中上游水准。
最后，建筑本身。这是一个美感问题，金辉城周边方圆两公里各个项目外观对比，你不得不承认，确实金辉是够好看的，这种好看综合上成的园林规划品质感也就跃然眼前。
期房都是在为未来而买单，而这样的未来，作为笔者更愿意将资金交给有成熟范本的开发企业来规划。
1.2、交通资源
Ø轨道
轨道10号线（兰花路-王家庄），该线路北段（鲤鱼池-王家庄）于2017年12月通车；2020年开建的轨道5号线（悦港北路站-玉河沟站）北延伸段；在建中轨道9（高滩岩-花石沟）号线；轨道3号线（鱼洞-江北机场），该线路为重庆城市交通规划第一轮项目，已通车多年。
n轨道10号线线路：兰花路-南湖-万寿路-南坪-南滨路-七星岗-大礼堂-曾家岩-鲤鱼池-红土地-龙头寺公园-重庆北站南广场-重庆北站北广场-民心佳园=三亚湾-上湾路-环山公园-长河-江北机场T3航站楼-江北机场T2航站楼-渝北广场-鹿山-中央公园西-中央公园-中央公园东-悦来-王家庄
n轨道5号线北延伸段：悦港北路站-悦港大道站-椿萱大道站-中央公园西站-鲁家沟站-甘悦大道站-玉河沟站
n轨道9号线：高滩岩-天梨路-沙坪坝-小龙坎-土湾-红岩村-富华路-华村-李家坪-蚂蟥梁-观音桥-鲤鱼池-刘家台-江北城-五里店-溉澜溪-头塘-保税港-何家梁-石盘河-上湾路-青岗坪-宝桐-回兴-春华大道-兰桂大道-中央公园东-从岩寺-花石沟
n轨道3号线：该线路通车多年，离项目最近的站点是鸳鸯站和长福路站
Ø公交
619线路终点站空港新城站目前是距离项目最近的公交站点，由此就可以看出上面所说开发一片荒地是在什么程度，公交出行实在是很不方便，还好是一期刚刚销售，后面还有很长时间留给管理部门来做规划。
Ø道路
从项目的区位图上可以看出，中央公园的交通网络将整个片区切割成了豆腐块形状，各个开发商分块拿地进行开发。向东直达悦来和礼嘉；向西直达空港；向北进入内环快速干道；向南有待云松路建成后直达鸳鸯或者江北
最堪忧的莫过于公交问题，一条线路，还不能直达，最大的悲哀莫过于此，同时公交系统也影响到后期换乘轨道；轨道是中央公园片区的优势，对于金辉项目来说，被四条轨道线环绕，但轨道线又不从项目旁经过，恰好给了宜居类产品一张温床，金辉集团对该项目的定位刚刚好。综合分析这四条线路，横向的10号线距离项目太远，3号线由于云松路（在建中）无法到达，纵向的5号线和9号线虽离项目较近，但属于远景规划，这样的轨道交通是否如意各位一定要心里有数。道路问题一直以来都不是重庆北区发展的大问题，因为北区永远都是先修路，再开发。总结一点，金辉这样的中上品质项目，公交换乘轨道是最佳选择，不知道各位是否认可。
1.3、学校资源
未知小学、中学。
我是真的很想说这里有名校，但是目前确实是未知。
这就是个硬伤了，如此上流的项目，怎么可能没有一个学校呢，至少确定一下学校总是可以的吧。
地图（上述第一张图）上看，金辉左侧为小学中学用地，再往左为《华润.公园九里》，南侧为《雅居乐.富春山居》（2017年底楼面价9000 ）。规划上这三个项目共用这片教育用地，而三个项目的产品类型是重叠的。
三个上流品质的项目共用一片教育用地，我们有理由相信，这里会出现优质教育资源，至少《金辉城》是个很好的例子，而《华润.公园九里》的范本项目在九龙坡《华润.二十四城》（网友们戏称为数字城）拥有华润谢家湾小学（名校）名额，》《雅居乐.富春山居》范本项目位于南岸区《雅居乐.国际花园》拥有天台岗小学（名校）。品牌效应在这里就凸显出来了，是否愿意相信各位房产大咖们会一如既往的优质，完全取决于你对范本项目的认可度。目前嘛，我只能用“糟糕”二字来形容。
番外：另类学校资源
开篇对中央公园有一个评价——一块有争议的热土。
这个争议就在于标题上的另类学校资源，下面我们分两点说明。
首先，重庆市渝北区巴蜀小学。
在重庆，巴蜀这两个字的价值，其实和北京的清华附小之类的差不多。
起初的规划上，巴蜀是确实有的，政府协调巴蜀到中央公园办学也谈妥当了，但后期却放弃了，有传言说该校的奠基仪式上，并未出现巴蜀高层领导参加，于是乎各类邪乎的说辞就在网上炸开了锅（各种原因为了保证本文不被下架就省略一万字），总结一句话，重庆市渝北区巴蜀小学为全新公办小学，此中含义还请体会。
其次，就是重庆八中初中部。
首先我们要肯定重庆八中的高大上，但是到底哪些项目才能入读八中初中部呢，这里我要和大家说明一下。
鲁能.泰山七号一期、公园大道部分地块、融创嘉德庄园部分地块，这三个项目是确实可以就读八中初中部的（注意是部分地块）。
而各处冒出来的八中管理的初中学校等就请各位同胞就当是看个热闹吧，这里面到底有多少是八中资源还有待考证呢，所以这个东西并不能作为优势学校资源纳入销售说辞里。这里要提到几个项目，如天晋、泰山七号后期产品等，这些项目里都有“八中管理学校”等字样，目前来说这样的学校至少有4个，基本是每一年新建一所。
相对于以上的坊间传言，我跟愿意相信金辉、华润和雅居乐的范本。
1.4、休闲资源
继纽约.中央公园、伦敦.中央公园之后第三大城市中央公园（开放式）。其他的休闲好去处我就不介绍了，中央公园实在太大，没有比这儿更好的去处了。
中央公园不是建筑，但却是最伟大的建筑。
原因：我们放到<2.4、地块将来>一起说。
二、开发企业
2.1、开发企业
金辉集团是中国房地产开发企业50强。
目前，房地产产品开发有点学习手机数码的趋势。
如HUAWEI，你可以看到MATE系列定为在商务办公；P系列定为在高端机，荣耀 数字系列则趋向于中端人群；NOVA系列主要耕耘女性用户；荣耀畅玩系列主营线下。
金辉也有了一套自己的产品线。剔除《金辉城》这个成功的城市综合体项目，下面我们来看一下重庆金辉项目。
首先，最早在重庆出现的《金辉.优步大道》，这是“优步”系，坐落在石桥铺商圈里，主要销售小户型高层（跃层）、公寓和商业，不难看出，这类产品主要针对的消费群体为青年，刚需为主。如果是自住，那在你的人生阶段里，现目前生活节奏必然是快的，如果是投资，地处商圈，也是你不二的选择。
其次，那就是这篇文章所要介绍的《金辉.中央铭著》，圈儿里称为“铭著”系，少量高层及洋房、大量叠拼别墅和宽幕大平层。这样的产品不归如中上流都不行，这四类产品在《金辉城》项目都是有的，他完全可以稍加修改照搬过来就行，毕竟成熟的东西就是最好的。
最后一个系列是“云”系，该产品为2017年金辉集团全新推出的产品，并没有在重庆出现，从其他城市的反馈来看，定为应是高于“铭著”系。
2.2、地块过去
打开百度地图，你可以看到各种各样的地名，如吴家湾、黎家湾、姚家院子、大茅坪、长岭岗等，顾名思义，这里以前是农村集体用地，俗称农田，农改商之后一夜之间价值不菲。其实我真的只想在这一段里只写“农田”这两个字，确实没什么可写的，由此可见政策导向也是一个因素。
2.3、地块现在
这一段，我想写八个字，“尘土飞扬”和“拔地而起”。这八个字不仅仅是针对《金辉.中央铭著》，中央公园片区所有项目都是这样。一夜之间，农田变繁华，钢筋混泥土长得比春风吹又生的草还快，去年还在拍卖场上掐架拿地，今年才开头，第一批房源就已销售一空。这种建造能力是空前，好比港珠澳大桥那样的世界级工程，说通车毫不耽搁。
从远景图可以看出，一期销售高层和洋房已经接近封顶，主体完工，右侧大型建筑物很有可能是后期的大平层产品。我们要知道金辉这块地是2017年拿下的，这么快的工程进度无疑是可喜可贺的（由于拍摄天气原因，少了些烟尘，不过拔地而起的感觉还是有的）。
2.4、地块将来
将来是什么？每位期房购买者为之付出代价的就是这个。
从规划构造上来看，中央公园片区可以对比成熟的冉家坝片区，这两块地有一个共同的特点——纵横交错、十字路口众多、轨道众多，冉家坝能成熟起来，中央公园有何不可呢？
横向虚线为轻轨10号线，沿线坐落着市级档案馆、报业集团、市级检察院、市级地矿院、人民武装部等，从这些单位等级来看一个个的都不低，厅级单位，大部分已建成投入使用，不难看出未来这里会是一个政务中心。
纵向左为轻轨5号线，纵向右为轻轨9号线，沿线坐落着重庆市有线电视台、市测绘局、市人社局等，不得不感叹一句多好的单位啊！
重庆现有的轻轨沿线来看，只要是靠近轻轨的地方，必然商业发达。而商业发达带来的好处就是人流量巨大，相反也就吵闹了，金辉、华润、雅居乐三个所处的位置正好是不远不近，符合企业对产品的定为，需要的就是不吵闹。所以如果刚需购房，还是请考虑中央公园北侧项目，毕竟离轻轨近，而改善购房完全可以将金辉、华润、雅居乐纳入考虑名册。
重点来了，如果选择金辉等三个项目，住的问题解决了，购物生活该往哪里去呢?难道还是去人和、观音桥之类的地方吗？
不要担心，5号线和10号线交汇的中央公园西站处地块已经有商业综合体了。地图上不难看出中粮、龙湖、万科、新城控股、合景泰富等企业已入驻，地基已平好，就等各位业主接房入住来消费了。
如此规模规划是否值得用时间来等待，这里面的价值需要各位购房者自行去核算的，一座新城的拔地而起并非一朝一夕，可以用发展的眼光来看待新事物，但同时也不要盲目。
以上图片为《金辉.中央铭著》项目整体布局图。
一、二地块为宽幕大平层；三地块外围四栋为高层，南侧6栋为洋房；四地块北侧四栋为洋房，南侧为叠拼别墅；五、六地块为叠拼别墅。（产品类型仅供参考，以后期规划为主）
2.5、户型简略
Ø高层
户型分为两类：
一、传统户型：A、B户型属于这一类，客厅厨房在一侧，起居室在一侧，动静分区，符合人们传统的审美观念，容易让人接受，当然这样的户型任何一个房地产商都有那么几个，大众需要的才是有价值的。
二、无浪费户型：C、D户型属于这一类，从户型图上看，这类户型和第一类有明显的差别——过道少（几乎没有），套内73㎡就已经做到了三房双卫的布置。
Ø洋房
这样的户型无需再苛求了，仅仅从房型本身来说，能承受房地产商的价格就可以买买买。一梯两户，电梯入户，总高7层，7.4米或7.5米的横厅，四房双卫或四房三卫。目前市面上典型的大平层洋房设计，以金辉的工艺来说，这样的洋房值得入手。
该项目主推改善型产品，我们忽略高层，总结一下洋房的优劣势。
优势：金辉专业就是造房的，行业里说的甲方出身，并不像一些乙方出身的房开企业，缺少设计美感，产品更多的是考虑居住的舒适性，从户型上就不难看出，宽景阳台 套房设计 横厅，每一样都是当下深受大众追捧的元素，仅从产品本身来说可挑剔点并不多。
劣势：城市洋房的通病，金辉项目同样是具有。不管是市政道路或是小区内部道路，这样的块状地形必然会带来有的楼栋是朝向马路，车流人流的吵闹也就在所难免。
是否值得入手在于优势是否大于劣势，更在于十全十美里你是否认可九美就行。
三、选择
3.1、自住
3.2、投资
很想将两条分开写，但《金辉.中央铭著》项目好像真的不太适合。
综合现目前各类条件看，这本来就是一个住家的项目，如果说有投资的意义，那我想除开不动产保值因素，还有一条——金辉项目的品质，是这里面最大的价值。
举个很简单的例子。
有人拿婚姻类比投资，遗传学上择偶的标准其实就是物种类的优胜劣汰，优势基因得以保留，劣势基因就被淘汰。
在选择一个项目的时候同样是具备这样的心理的，在自己意识里的优势产品始终就是优势产品，如果不对味儿，即使再怎么优秀，自己也不会择偶。
当然，在投资人群的选择里还有一条——各类资本数据的对比，也影响着购入不动产的意向。
本人不大愿意列举数据，首先是自己不擅长，其次是不动产的各个因素都大于数据上的对比，如果真有数据，那我想不动产里的赢家永远会是那些数学家。
针对金辉项目，个人推荐居住价值大于投资价值。
首先，不论是先天的地理位置还是后期的设施配套或是成熟范本的参考，都更加指向居住需求。
其次，介于目前中央公园片区的单价问题，投资的意义本身在于舍不得孩子套不住狼（大投入大回报），有舍得孩子的魄力，入手其实也无可厚非的。
回到开篇所提的三个问题——教育资源、远景规划、时间问题。
笔者走访时，金辉集团很诚恳的告知教育用地学校问题未确定，仅仅这一点上个人是接受他们的销售态度的——童叟无欺。
远景规划目前已经定板，各大论坛及市政官网上都有据可查。
一座新城，一个全新的项目，多久是完结，未来无法预测，但有一点，值得不值得等待，其实已经在你心里了。
对重庆或者笔者感兴趣的都可搜索关注：重庆楼市玄玄说 或 （重庆话楼）后期更名为此
(2) [金辉中央铭著]万字长文盘点重庆楼市现状！这是一个撕裂城市的真实面目！
重庆，这个从中国近现代史以来，就从来没有低调和消停过的城市，终于等来了米宅考察的脚步。此刻是晚上11点30分，我坐在重庆酒店的房间里写这几天的考察报告，窗外高悬一轮圆月，有微风，温度刚刚好。
这一刻，就是最美的山城，也是重庆山城最美的时刻！
1一个撕裂的世界
数天前，我们乘坐高铁从成都东站出发，在重庆沙坪坝站下车。租车一路从老城的边缘开往重庆核心区的渝中洪崖洞。窗外的景色从破弊、杂乱，逐渐演变为高楼林立，山脉青翠。我们穿过了一座座的高架桥和山洞，迎来了属于重庆的大江大河，以及山地特有的巍峨壮观的摩天大楼。
这一路的重庆是属于山城的。而这一刻我的心情也是喜悦的！重庆果然没让我失望！
而在第二天，当我们去目前重庆正火的悦来-中央公园版块调研时，汽车一路开过去，我们看到的却是大片平整的土地，只有起伏的点滴小山在做城市的点缀。而原本密密麻麻的高楼，也忽然被稀疏的低密度楼层取代，这一刻，我才知道，原来重庆还有另一个世界的。
这一刻是和所有现代化城市几乎无区别的重庆↓
这两个世界就如同是被撕裂开了一般，共存一个空间之内。一边是你以为你住在一楼，但其实你住的却是18楼，每一栋楼都是两梯十几户的奇特山地居住情形；一边又是容积率不超过2.5，甚至低于全国众多城市容积率的江北新城。
长江和嘉陵江，将重庆硬生生地撕裂成两个世界。
如今看来，这两个世界虽然共同用着一个称谓，但不管是气质，还是现实存在的样态，都截然不同。老城的土著会对中央公园嗤之以鼻，而照母山的新人又会对老城那些耸立在大山间的蜂窝状高密度住宅感到毛骨悚然。
以至于，我们的重庆考察报告，也不得不分为上下篇。也许只有这样，才可以将那些属于它们各自的特色分别安放。如此，才可以彼此相安无事！
本篇是米宅重庆考察大城市楼市盘点的上篇。
今天，我们先来说两江新区，位于长江和嘉陵江以北的那个广袤的区域，那个旧重庆之外的另一个崭新世界！
2两江新区中央公园-悦来组团盘点
两江新区中央公园-悦来组团是目前整个两江新区最热的组团之一。这个大片区内，一共有数个标志性的事物，从西往东，分别是西部最大的国际会展中心、亚洲最大的城市公园和重庆江北机场。
目前这个组团也是两江新区北部城市自然延伸区域内，可开发用地最多的区域。整个组团内土地平整，间或有小山点缀，兼具城市现代规划和自然风情。
1中央公园版块
中央公园有3000多亩，被定义为城市公园。整个版块，就是以这个公园为核心进行打造。西边是亚洲最大的会展中心，东边是重庆江北国际机场。三者共同组成了重庆两江新区的北部组团。
整个片区是集重庆全市之力进行打造，财政投入非常巨大。公共轨道交通密集，共有三条地铁线和轻轨线相互交织，密集度甚至超过了主城区。
片区内规划了近300万方商业，引入中粮大悦城、龙湖天街、万科商业、合景泰富商业等集体打造。政府限定5年内建成。
重庆市政府将几个事业单位引入，分别是重庆市检察院、重庆报业集团、重庆档案馆、重庆电视台。
片区房地产基本概况
1、整个片区打造时间开始于2014年，在照母山组团土地开发后期，政府向北打造了这个版块。目前框架已经完成，但是生活配套极度稀缺，人烟稀少。距离解放碑有27公里。目前还基本没有交房项目，也没有二手房市场，市场价格目前来看并未坐实。
2、片区的开发节奏如下：
2011年，当地开发商鹏润成为第一个进驻该片区的开发商，当时拿地楼面价1736元每平米。做了后来的鹏润悦秀上东。
一直到两年后，2013年11月港资香港置地才开始进驻拿地，当时拿下两块地，一块楼面价3502元，一块4002元。开发了现在的公园大道。
一年后，2014年10月，鲁能和金茂同时进入，分别拿下现在的鲁能城和金茂国际生态城地块，但是鲁能楼面价3560元，金茂楼面价3529元。
一年后，2015年12月，鲁能和中交再次拿地，做了现在的鲁能泰山7号和中交中央公园，鲁能楼面价3012元，中交楼面价3220元。
再次一年后，2016年12月，金辉和华润进驻拿地，做了现在的金辉中央铭著和华润公园九里。金辉楼面价6480元，华润楼面价6164元。
2017年3月，雅居乐进驻，拿地价直接到了9352元。
2013/2014/2015三年，土地市场非常稳定，2016年开始翻翻，2017年更为凶猛。
需要说明的是，整个片区全是大地块，动辄几百亩。最小也有200亩，最大鲁能泰山7号576亩。
3、片区在售楼楼盘详情如下
金茂国际生态城：占地300亩地，产品是高层、联排、合院都有。目前在售联排，只剩边户，套内310平，总价460-480万，单价清水15000，只剩几套。
即将开售的是合院，面积360-422平，价格510万到640万。最后清盘的高层售价14000，已无高层产品。
鹏润鹿山台，是悦秀上东的其中一期，五月将开一栋洋房，七加一，套内93-105两种户型。清水价格16000。刚开过的一栋高层，两梯八户，均价13500。
鲁能中央公馆，高层已售罄，高层价格14500。
鲁能泰山七号，3月30日晚上刚开了两栋楼，均价13500，小户型75-101。27层两梯六户。再开大平层，两梯两户。时间未知、具体产品信息未知。
华润公园九里，片区内的品质盘，产品为大平层、洋房、联排。平层户型120-140，两梯三户，18层，清水，一月开的价格是14000。四月开一栋，不到60套，价格预计超过15000，排号已经排满，只能排五月的号。洋房七层，一梯两户，户型是从120-140-160-190平，160平、190平的是跃层，顶楼和底楼，均价18000。清水。四月开一栋。
金辉中央铭著，高层15000均价，洋房18000-20000均价。
中交中央公园，四月开三栋洋房，112套，价格17000。
雅居乐地王项目未开，一切未知。
2悦来版块
整个版块的核心是悦来西部国际会展中心，已经建成投入使用。号称是西部地区最大的会展中心，这让悦来成为了整个重庆的会展中心版块。
整个版块分为三个部分：北部的智慧城，功能定位城市文化创意；中部会展城，定位国际会议、会展演出；南部生态城，定位生态宜居。
南部的生态居住区采取网格式小组团规划， 3.44平方公里规划了93个地块。整个片区内不能用空调。采用地源热泵、江水源热泵、污水源热泵，夏季制冷，冬季供暖，一年8个月。并且还是海绵城市设计。
整个片区规划好，城市界面非常美，整洁有序，与蔡家版块隔江相望。低密住宅为主。价格相比蔡家版块，高层产品均价高2000，在13000-14000。洋房在17000左右。片区内产品基本无精装。
楼盘详细如下：
北京城建龙樾生态城，四月开两栋高层，套内107平共36套房源，套内128平共68套房源。价格清水14000。两梯三户，小高。17层左右。洋房17000。
融创碧桂园望江府，8层，160大户型，17000左右。
北辰悦来一号，四月中旬开一栋高层，33层，三梯八户，户型从65-79平，价格预计13000。这是我在片区内看到的最刚需的项目。
棕榈泉悦江国际，在售均为高层大平层，套内138-160-180平，三种户型，价格是看江的均价24000。属于片区内典型的CEO盘。
3蔡家新城
蔡家新城是这两年新兴的城市版块，但从重庆市的区域规划图上看，并不属于两江新区，但因为空间接近，这里我们暂且仍算作两江。
两江新区的宇宙中心照母山土地越来越稀缺，城市只能再次向北发展。在中央公园和悦来土地大热之后，与悦来仅一江之隔的蔡家受到波及。
2017年万科、朗诗、保利、金科等众多一线开发商涌入蔡家。但整个蔡家新城版块给人的感觉是杂乱、无序。整体来讲，缺乏系统性的规划。
片区内容积率基本在2.5之下，产品以洋房和叠墅，小高为主。高层户型也基本在两梯六户，很少有三梯八等高密度产品，户型也以刚改为主。
在我们调研时，片区内基本无平销的新房在售。区域内并不缺房源，基本每一个月都会推盘，但每次都能清盘。在4月，整个片区会集中加推一批房源。特点是每个项目的房源都不多，每个项目大概200-300套。
片区高层价格，清水套内11000-12000左右，洋房套内14000左右。整个片区内只有恒大和万科带精装，万科价格在套内13000元。
片区内有轻轨6号线，已开通，规划有10号线和13号线。
在售楼盘详情如下：
碧桂园长桥江山，这是个纯别墅的项目，位于蔡家的西边边沿地带。这是碧桂园收购的红鼎的项目，纯别墅住宅，目前在售一期，是红鼎的前期房源，并非碧桂园开发，品质很好。独栋480平起，最大1500平。价格1000万-5000万。有18栋高尔夫球场，整个地块2000多亩，高尔夫1600亩，开发地块500亩。
龙湖椿山，这是蔡家的一个品质项目，目前在售的只有两套别墅，售价是联排280平的售价370万，310平的售价430万。整个地块400多亩。下一批开洋房。价格和户型均未知，开盘时间未知。
金科是最早进入蔡家的本土开发商，金科城已经开发了超过五年。目前金科在这个片区一共有四个项目：
金科金辉博翠山，在售一期高层，四月开两栋，三梯六户，26层，上批一月份开的时候，售价是套内11000-12000。户型套内85-96-105，建面100多-120多。200多套房子排了600个号。
金科集美嘉悦，容积率2.5，高层和洋房产品，高层3.15号售完，价格11200。在售8层洋房，一楼124，二楼117，三楼114。价格13200。比博翠山品质低。
金科美院，66-77-88-三房，99四房，三梯六户。12000，四月开两栋高层，200多套房子。六号线曹家湾站900米。
金科城，洋房108-121，价格13000-14000。3月15号开200套高层，价格12000。
万科观承，这个是和保利合作的项目，在售二期高层，两梯六户，76、100两种户型。三月价格13000，精装。下次推盘在5月。
东原嘉悦湾，1000多亩的大盘，蔡家新城江景位置最好的房子，一期二期以别墅为主，二期清水高层11000。三期高层下半年开，户型套内60到100，预计精装13000。
3两江新区大照礼组团盘点
重庆一路向北，从最早的江北嘴观音桥，转移到后来的照母山，再延伸至大竹林，然后是礼嘉。这是一个方向。
在这个同时，再次向北，从2014年开始打造了现在了中央公园-悦来组团。这是另一个发展方向。
重庆一路向北的发展，成为城市板块迁移的最完美样本。此后会做专门文章进行阐述。
在中央公园-悦来之后，接下来我们看的是两江新区的照母山-大竹林-礼嘉组团，被当地人合称为大照礼组团。
照母山开发时间为09-10年，大竹林为2012年左右。礼嘉开始于2012年，但真正发力在2017年。三者合成称大照礼，为两江新城核心组团。
其中照母山开发已经进入尾声，大竹林开发也已经进入尾声，礼嘉成为2017以来最热的版块。正是政府通过不断拍地一手炒热了这个版块。
大照礼组团容积率都很低，大竹林限制1.9，九曲河限制2.0，礼嘉限制3.0，整体依然是以低密住宅为主。
大照礼组团和中央公园-悦来版块一起构成了两江新区的基本框架。其特征是第三产业＋舒适宜居。
1大照礼组团楼市现状
1、礼嘉片区
整个片区限制容积率3.0。
其实整个片区开发起始时间非常早，2012年龙湖进驻拿地1600亩，做了两江新宸，这可谓是该片区的开始。但是因为时运不济，一直没有起来。只是在2017年照母山和大竹林的开发都已经进入到了尾声，礼嘉终于成为政府热捧的区域。
2017年，整个片区拿下了数块楼面价超过11500的地块，企业联合体进行拿地，并只能进行现房限售。重庆的政策是，楼面价超过11000，即必须现房销售。
政府对该片区也进行了高规格规划，片区土地分为两部分，一共只有42个地块供地产20强拿地，剩余地块则基本由国资掌握，供产业和其他配套。
可以明显的感觉到这个片区比中央公园要热一些。
片区楼盘详情：
整个片区内在售项目很少，在售热盘只有两个：龙湖昱湖壹号和华宇旭辉御景湖山。
2016年12月23日，龙湖以7437元每平的楼面价拿下了昱湖壹号的地块，华宇以7380元的楼面价拿下了御景湖山，并联合旭辉进行开发。
龙湖昱湖壹号：洋房、大平层、高层住宅都有。大平层刚开过盘，户型115-128-158-196平，价格22000，清水。周末人很多，找个置业顾问都需要排号。
五月左右将开高层，套内均价18000左右。
华宇旭辉御景湖山：整体容积率2.7。在售大平层， 套内126平，跃层，在售的是8号楼，一共18层，均价19000，还有十几套房子。
五月推两栋高层，户型80-103平，三梯六户，均价17000。一共310套房子。高层项目非常抢手，基本买不着。四月将有从北京来的炒房团，直接找的旭辉董事长的关系。很多关系户都是由领导直接经单元楼层号发给置业顾问，直接内定。
龙湖项目配件有龙湖天街，华宇旭辉项目配建有类成都太古里式街区商业，设计师和成都太古里是同一个，两者合计有60万方。
2017年8月，土拍大戏在礼嘉片区风起：
8月29日，金科、香港置地、金茂以10753元的楼面价联合拿地。
8月30日，招商、香港置业联合体以11500的楼面价联合拿地。
8月30日，雅居乐以10962的楼面价拿地。
8月30日，金融街以11500元的楼面价拿地。
8月31日，香港置业以11500元的楼面价拿地。
如今，以上地块无一问市。
2、九曲河组团
该片区容积率限制在2.0。
九曲河版块以九曲河森林公园为主体进行开发，九曲河森林公园占地1972亩，全长5公里。
该片区空地少，很难形成大组团开发，所以起步也很晚，目前在售的有三个项目。
东原旭辉江山樾，2015年拿地，楼面价3000多。目前在售叠拼和高层。高层还剩一栋，三梯六户，32层，一共100多套房子，80-90-100三种户型。价格是上一批4月初刚开过盘，均价13000-14000，清水。最后一栋预计6月开。置业顾问明确告知，高层没有希望买到，因为关系户太多。项目自带2万商业。地铁6号线800米。
远洋九公子，2016年拿地，楼面价5000。整个地块300亩。距离轻轨6号线400米。上一批开售的均价是洋房14000，高层12500-13000。四月会开一批洋房，户型94-110-120。五月开最后一栋高层，三梯八户，户型67-82-85。
龙湖九里晴川，2017年拿地9000多。四月初开的高层15000，洋房17000-19000。四月会开一批洋房，预计清水价20000。
3、大竹林组团
大竹林组图整体容积率只有1.9。
这个容积率，就算是以低密为主的在两江新区内，也算是低的，主要以低密居住功能为主。整个片区，被三个开发商瓜分，金科、龙湖和协信，三个重庆本地的开发商。
2012年，龙湖进驻，开发了龙湖江与城，这也成为整个片区开发的起始。
目前整个组团的开发已经进入到尾声，预计2018年即可开发完毕。
龙湖新江与城，继江与城之后，龙湖开发的延续性项目，但只剩两套洋房，280平，价格320万，顶跃。还有一批高层年底开，所有信息未知。
金科2016年才进驻，开发了金科天元道，第一批销售价格均价只有6000元。目前在售洋房和高层。2018年1月，高层开了一批，均价14500精装，下一批五月开，预计16000左右，简装。高层选房需全款优先，商贷买房最低要付五成。
金科的洋房是两个地块一起在售，一个七层104平，一个8-11层132平。均价都是18000，清水。
4、照母山
照母山是整个两江新区的核心区，也是最早开发的区域，开始于2009年。
目前已经进入到尾声。这个片区也是几天来在重庆的探盘中，售楼处最清淡的一个版块。
整个片区很多项目都要交豪宅税，重庆政策超过建面15500需要交豪宅税，千分之五每年。
恒大御府，洋房从70平到190平，均价18000。
恒大世纪城，洋房均价17000-22000。
和记黄埔玥湖园，在售类独栋别墅，统一是230平，临街售价320万，临湖售价900万。
恒大照母山，只剩两套高层一楼的一室一厅简装房，均价15000多。还剩一栋洋房未开，清水15000。洋房这个还是可以考虑的。
世茂郡悦府，整体占地550亩，开发了十年，照母山09年开始开发时，世茂已经开始进驻拿地。目前在售的是洋房，五月会开两栋洋房，户型是125，均价17000，清水。一梯两户。
4两江新区楼市现状总结
1、重庆目前一直在重点发展两江新区，照母山已经开发近乎完成，所以大量供地在中央公园-悦来版块、礼嘉版块、蔡家版块。
2、中央公园片区均价和悦来版块差不多，高层13000-14000左右，后期的高价地会超过15000。两个版块紧贴在一起，容积率都很低，密度小，多山多公园，居住舒适度很高，但也制约了片区的成熟和发展。因为距离老城稍远，预计整个片区5年内很难成熟，只能等到规划的商业建成集中入市后再看。
3、整个两江新区的热点板块，比如说礼嘉、悦来-中央公园等，以及一些热点楼盘，都需要找关系，虽然公开摇号，但关系户先得，这一点和成都非常不一样。
4、整个江北新区随着早期低价出让的土地，出货时间已长，刚需产品越来越少。后期高价地入市，预计价格将拉升。
而重庆的限价原则是：地价 周边均价，并且规定单个楼盘每次开盘的涨幅不能超过上次同类型物业售价的10%。所以开发商都很聪明，小步慢跑，几乎每月一开，每次一两栋楼，几百套房子。
5、因为供应太多太大，人们对二手房认可程度并不深。整个片区二手房也并不热，一二手也基本无倒挂现象，或者热点楼盘轻微倒挂。高层抢手只是因为房源供应过于稀少。
6、总体看来，整个重庆北部新区均以低容积率、低密度的住宅为主，高层产品存量很少，多以洋房和叠墅为主。
可以明显感受到的是，刚需产品极度稀缺，高层户型以刚改和改善大平层为主。所以，每有高层刚需产品出来，都非常抢手，找关系现象非常严重，普通人基本无望。
刚需正在逐渐被两江新区抛弃，因为他们在这里已经无房可买。下一步他们该往哪里走？是去南部的旧城，还是去跨过整整一座大山的西永大学城？但无论去哪里，他们都只能偏离城市动能发展的核心方向，越走越远。
7、目前来看，两江新城经过持续的热度，在今天已经并无洼地。也许个别项目因为前期地价低，所以价格也会低些，但很会就会因为高频次的开盘而将价格迅速拉升。但重庆肯定是有洼地的，只是重庆的洼地，并不在两江新区。
8、目前来看，重庆自身是一个非常正常的市场。大量的土地出让、大量的新盘入市，政府虽然限价，但是并不是将开发商一把拍死，并且允许开发商不断涨价，来赚取利润。重庆后期的涨幅，大概率是因为去年的高价地入市，政府不得不放开备案价。重庆是我今年所看到的城市中，最正常的一个。
9、你已经知道，重庆是分开割裂的两个世界，一个是老城，一个是两江新区，两者是截然不同的两种存在。
但很多人说，重庆老城才是土著的重庆，两江新区只属于外地人。那么，谁才能真正代表重庆的未来？如果目前的两江新区已无洼地，那么，重庆真正的洼地在哪里？
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(3) [金辉中央铭著]中央公园再推新地 8000元/㎡楼面起始价刷新记录
王芊
阳春三月，重庆楼市在迎来成交“小阳春”时，土地市场也迎来供地的小高峰。
近日，重庆市公共资源交易中心&重庆联合产权交易所集团先后发布了10宗商住用地公开出让公告。据统计，10宗地块主要分布在北碚、中央公园、龙兴、界石、西永以及茶园。用地面积共计1825亩。
根据公告显示，本次公告地块分别于3月27日和3月30日到期，其中，居住类用地有8宗，商业商务用地有2宗。
本月供地中，最引人注目的是中央公园再推新地，位于金辉中央铭著和雅居乐富春山居的东侧。两宗地均为二类居住用地，土地面积共306亩，容积率均为2.0，公告楼面起始价均为8000元/㎡。
中央公园一直都是重庆热门区域，截至到本月，中央公园布局房企已超过15家。2011年，鹏润在中央公园拿地16万方，平均容积率1.9，楼面地价1736元/㎡；2017年3月，雅居乐竞得中央公园305亩地，容积率1.78，楼面地价9352元/㎡。6年间，中央公园地价发生了翻天覆地的变化。本月，中央公园再次成为众多开发商虎视眈眈垂涎的对象，8000元/㎡的楼面起始价，刷新历史记录！
另外，两宗位于龙兴组团的地块也是本月供地焦点。土地面积共760亩，低密地块，其中一块容积率为1.04，另一宗为0.96，公告起始楼面均价在3500元/㎡上下。土地用途均包括其他服务设施用地（民办学校）、二类居住用地、商业用地、行政办公用地。
龙兴，作为两江新区的新兴板块，虽起步较礼嘉、蔡家、悦来稍晚，但目前区域价值正处于快速上升期。产城融合的不断推进，交通路网的逐渐完善，包括龙湖、金科、碧桂园、金茂、协信等在内的各大知名房企争相入驻，说明了房企对板块优势的极大看好。可以预见的是，未来的龙兴组团，将又是一大经济发展高地和人居密集区。
此外，本月还有两宗是商业商务用地，一宗位于两江新区鱼嘴，为B29-其它商务用地（生产服务业用地），起拍价1440万元，公告楼面价807元/㎡；一宗位于西永，为零售商业用地，公告楼面价2600元/㎡。
以下为地块具体信息：
北碚区北碚组团
用 途：二类居住用地、商业用地、商务用地
土地面积：114856㎡
土地面积：172.28亩
建筑面积：229712㎡
容 积 率：2.00
起始总价：92000万元
起始楼板价：4005元/㎡
起始净地价：534万元/亩
保 证 金：18400万元
公告到期时间：3月27日
巴南区界石组团
用 途：二类居住用地
土地面积：70549㎡
土地面积：105.82亩
建筑面积：156635㎡
容 积 率：2.22
起始总价：39253万元
起始楼板价：2506元/㎡
起始净地价：371万元/亩
保 证 金：7851万元
公告到期时间：3月27日
沙坪坝区西永组团
用 途：二类居住用地
土地面积：117436㎡
土地面积：176.15亩
建筑面积：293591㎡
容 积 率：2.50
起始总价：184962万元
起始楼板价：6300元/㎡
起始净地价：1050万元/亩
保 证 金：92481万元
公告到期时间：3月27日
两江新区两路组团
用 途：二类居住用地
土地面积：130604㎡
土地面积：195.91亩
建筑面积：261208㎡
容 积 率：2.00
起始总价：208967万元
起始楼板价：8000元/㎡
起始净地价：1067万元/亩
保 证 金：104484万元
公告到期时间：3月27日
两江新区两路组团
用 途：二类居住用地
土地面积：73614㎡
土地面积：110.42亩
建筑面积：147228㎡
容 积 率：2.00
起始总价：117783万元
起始楼板价：8000元/㎡
起始净地价：1067万元/亩
保 证 金：58892万元
公告到期时间：3月27日
沙坪坝区西永组团I标准分区I64-01/05、I67-01/05号宗地
地块用途：零售商业用地
土地面积：208亩
容积率：1.00
可建体量：13.84万方
公告总价：35977万元
公告楼面价：2600元/㎡
公告截止时间：2018年3月27日
两江新区鱼嘴组团P分区P7-1/01（部分）号宗地
地块用途：B29-其它商务用地（生产服务业用地）
土地面积：18亩
容积率：1.50
可建体量：1.78万方
公告总价：1440万元
公告楼面价：807元/㎡
公告截止时间：2018年3月27日
南岸区茶园组团
用 途：二类居住用地
土地面积：55157.6㎡
土地面积：82.74亩
建筑面积：82736.4㎡
容 积 率：1.5
起始总价：45506万元
起始楼板价：5500元/㎡
起始净地价：550万元/亩
保 证 金：22753万元
公告到期时间：3月30日
两江新区龙兴组团
用 途：其他服务设施用地（民办学校）、二类居住用地、商业用地、行政办公用地
土地面积：227465.5㎡
土地面积：341.20亩
建筑面积：237570.68㎡
容 积 率：1.04
起始总价：82234万元
起始楼板价：3461元/㎡
起始净地价：241万元/亩
保 证 金：16447万元
公告到期时间：3月30日
两江新区龙兴组团
用 途：其他服务设施用地（民办学校）、二类居住用地、商业用地、社会停车场用地
土地面积：279131.4㎡
土地面积：418.70亩
建筑面积：267038.04㎡
容 积 率：0.96
起始总价：97555万元
起始楼板价：3653元/㎡
起始净地价：233万元/亩
保 证 金：19511万元
公告到期时间：3月30日
