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篇一:[黄光裕不卖鸟巢地皮]地方政府不卖土地卖什么？
【原创】地方政府不卖土地卖什么？ <点击复制本贴地址，推荐给朋友> 地方政府不卖土地卖什么？ 今年全国土地出让金有可能突破2万亿元，卖地成了一些地方政府最大的收入来源，高地价推高房价，带来诸多问题。“土地财政”造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的模式，其中地方政府、开发商、银行成为最大的受益者。（来源：《人民日报》2010/12/27） 地方政府通过买卖土地大肆敛财的做法，无论是主流媒体还是御用专家文人，都对其口诛笔伐加以斥责，认为房价高居不下是地方政府推高土地价格所致。不可否认，近年来的高房价已经深深刺痛了国民脆弱的神经，土地价格的高居不下的确是高房价的直接原因。笔者不想为地方政府买卖土地敛财唱赞歌，但是笔者想问那些批评地方“土地财政”的专家和御用文人们一句：地方政府为了维持正常运转和促进基础建设，不卖土地卖什么？如果这个问题不能给出解决方案，乱棍打在地方政府的屁股上，不能说是打错了对象，但至少说地方政府有代人受过的嫌疑。 也许很多人会质疑笔者，中国的税收雄踞世界前列，地方政府为什么没有钱呢？自1994年实施分税制后，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2004年的42.7%，近年来甚至下降到了30%左右的水平；但另一方面，地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应变化，一直在70%上下波动。而1994年以来，省、市政府也在想方设法增加集中度，财力逐步向省、市集中。虽然中央加大了向地方的转移支付力度，但钱到了中央的口袋要拿出来谈何容易？“跑部钱进”和地方政府的“驻京办”林立，不就是地方政府向中央讨钱的无奈之举。财力向权力中心的集中，导致地方政府的财力根本无法满足正常的运行，官员们为了政绩和形象工程，又不顾实际的扩张，钱从哪里来？摆在地方政府面前那就只有土地这块蛋糕好做文章了。那些指责地方靠“土地财政”维系的人，你们去地方当官员试试，你不在土地上做文章能拿什么做文章？ 房价偏高，与当前土地价格偏高存在必然的联系，仅仅因为土地价格偏高就认为买卖土地不对，这本身就是荒谬的。土地价格偏高，只能说明土地投放市场的供应量与市场需求存在供需不平衡。如果政府投放的土地量能够满足当前的市场刚性需求，我想土地价格也不会高得离谱，也就是说，地方政府供应市场的土地不是多了，而是远远不够，政府不但不应该控制土地的交易量，而是应该放大交易量，直到满足市场需求为止。现在政府把土地当前成奇货可居，土地价格不高才怪。笔者持这样的观点，有人就会问，用于农业耕种的土地少了，怎么才能保证粮食的供应？18亿亩的耕地红线绝对不能碰。过去认为一亩地不能生产一万斤粮食，随着现在农业技术的发展，笔者认为这是轻而易举的事情。我们能不能在一亩地上盖十层楼，每层楼都种植粮食，一万斤的亩产不就实现了吗？用传统的刀耕火种思维来看待现代农业技术和科学技术的发展，这不是很可笑吗？当初提出死保18亿亩的耕地红线，人为造成土地的紧张，需要反省呀！让18亿亩的底线见鬼去吧！ 政府对小产权房的打压，笔者一直持反对意见，多次撰文呼吁只有放开小产权房，房价才能回到合理的区间。房产开发全部走商业化的路子，房价的调控只能停留在口头上，哪有既得利益者自己来限制自己的投资回报的？土地权属的多元化和房产开发的多元化本身就应该值得鼓励，打击小产权房，其实就是小产权房本身侵蚀了政府买卖土地的利益。当政府成为一个权力商人后，独此一家的生意势必就构成市场的垄断，土地的权属垄断，房价凭什么不高？没有一个人好心到把自己的东西廉价送人，宁愿赚到天价的利润后，然后进行所谓的慈善，也不会把自己垄断的商品白白送人。 笔者很是佩服温总，几年来，年年唠叨控制房价，结果房价年年上升。我想不是温总没有看到房价高涨的症结所在，而是他老人家有胆识和魄力去调整税制、调整土地政策、鼓励房地产开发的多元性吗？在强大的利益集团面前，无论你是政府总理，还是国家主席，都是苍白无力的，更何况他们本身就是利益链条上最大的受益者。回过头来，笔者突然有点同情那些地方政府的官员们，一方面他们要扛起地方发展的重任，另一方面还得维护地方的安定团结，然而他们在强大的中央集权面前是那么的脆弱和渺小，事权和责权的错位，导致他们只能在夹缝中求得一条卖土地的生路，还得备受各界的煎熬和指责，他们弱小的形象似乎又有那么一点伟大。笔者最后还是得弱弱的问一句：他们不卖土地卖什么？难道卖屁股乎？
篇二:[黄光裕不卖鸟巢地皮]解剖黄光裕“国美电器”资本运作三部曲（3）
解剖黄光裕“国美电器”资本运作三部曲（3）
（四）国美近期大事记——国美整体上市
近期，国美再暴新闻，黄光裕果真欲将国美未上市部分的35%的业务置入0493上市集团。人们不禁发问黄光裕为何不于2004就将国美100%的业务注入0493从而一次性实现上市呢？其实，他本人早有将国美电器百分百上市的打算，碍于当时中国商务部的相关规定，外资零售企业在国内的持股比例最高只能是65%
资料来源：1999年6月17日，经国务院颁发的《外商投资商业企业试点办法》规定：外资在合资零售企业的股权上限为65%，而2004年6月1日颁发的《外商投资商业领域管理办法》取代了之前的《试点办法》，其中第二十一条规定：自2004年 12月11日起，允许设立外资商业企业，而对外资投资商业企业的股权比例并未提及
（在港上市的0493对于国内的国美电器属外资收购性质），所以未上市的35%的权益暂时由黄光裕“代为保管”。如今，国美电器整体上市的申请获得中国商务部批准后，黄光裕决定将包括上海国美、香港国美在内的非上市集团一并装入0493国美控股，那么100%上市对国美和黄光裕本人的意义何在呢？
首先对于整个国美电器，黄光裕指出资料来源：张浩，《南方都市报》，2006年3月31日“国美电器整体上市黄光裕圈钱７０亿”，上市后国美零售网络将更统一，业务脉络将更清晰。国美电器的其他高层也表示，一体化的管理将进一步降低成本，提高国美的竞争力。
当然，黄光裕此举自然亏待不了自己。国美电器公布，此次国美收购内地国美电器连锁店35％权益的交易，总价值为69.86亿元。这69.86亿的支付方式将是怎样的呢？据有关资料显示资料来源：张浩，《南方都市报》，2006年3月31日“国美电器整体上市黄光裕圈钱７０亿”，国美拟向黄光裕发行6.5亿股新股，支付其中的52.35亿港元。此外，国美还将以现金价值支付17.51亿元给黄光裕个人，以完成价值69.86（52.35+17.51）亿元的收购。届时，黄光裕个人资产将增加近70亿之多，其中国首富地位将更加稳固。
利用资本市场的魔力，黄光裕通过减持套现的方法迅速为自己的财富增值，不仅使其本人稳坐中国首富的位置，也使到国美电器获得充裕的资金实现快速扩张。然而，黄光裕本人前后累计套现的数十亿的目的又是什么呢？我们不禁想到了黄光裕国美帝国的另一重要组成部分：鹏润地产。而地产与电器零售相结合的方式可谓是黄光裕商业帝国的一个重要杀手锏。
三、地产与家电零售结合（1+1>2）
（一）国美高速扩张资金何处来
正如在前段介绍中所说，国美电器在1999年之后在规模上进行了飞速的, 扩张，尤其在2000年以后, ，其每年的扩张数目基本都是上一年的两倍。那么，在进行资本运作的同时，国美的年利润是不是真的能够支持它如此大规模的扩张呢？如果国美不是靠其主营业务获得高回报，又会有什么其他方式呢？在这一节，我们将会对此进行深入的探讨。
国美电器在2004年上市，从其上市前3年的税后利润状况来看（图15），2001年税后利润为-1415万元人民币，2002年为 -436.92万元人民币，显然家电零售的赢利并不理想。而在2003年，国美的税后利润竟然能够突然暴涨为4443.18万元人民币资料来源：《新财富》9月刊，“国美，资本运作依赖症”，如此不可思议的巨变就发生在2003年，也正是国美上市前一年。国美为什么能够在一年之内将它的税后利润扭亏为盈呢？赚钱法宝究竟在何处？
图15 国美2001-2003年税后利润
国美在香港上市前，我们知道黄光裕旗下有三家公司（图16），分别是北京国美、投资公司（下有鹏润投资、鹏泰投资、国美投资）和鹏润地产。投资公司对北京国美和鹏润地产分别有80％和85%的股份。同时我们注意到，黄光裕在经营国美家电零售之外，还有做房地产方面的投资。我们也了解对于零售业来说，其短期现金流量大，但利润较薄；而房地产需要长期沉淀资金，但一旦激活销售，则可能立即获得较高利润。那么，我们分析，国美在上市前的利润暴涨，非常有可能是从房地产上得来的。
但是，想要投资房地产所需要的资金也不在少数，黄光裕仅凭一己之力也是“心有余而力不足”。然而，幸运的是，黄光裕之兄黄俊钦是北京新恒基房地产开发有限公司老总，用黄俊钦自己的话说：“我们本身就有不少商用物业是自己经营，每年的收益可以作为稳定的现金流。”这些现金流便可成为黄光裕投资房地产的一部分。有了大量的现金流，自然不会捏在手里，必然去寻找更好的投资项目。
图16 国美上市前黄光裕旗下的公司架构
于是，在2001年4月30日，黄光裕的北京国美分别从银行和新恒基地产贷款2.8亿元人民币和5300万元人民币，总计3.3亿元人民币。然而，北京国美的这笔贷款并没有全部用于电器零售方面的投资。因为在同年，国美电器对其最大股东也就是黄光裕旗下的投资公司有一笔2.3亿的应收账款②③资料来源：《新财富》九月刊，“国美，资本运作依赖症”。也就是说，这笔贷款的近70%都被投资公司借走。那么，投资公司借用这笔钱做什么呢？从投资公司2002和2003年的年度财务报表来看（表6），其主要分公司鹏润投资和鹏泰投资的连续两年的年度营业额均为0②。这2.3亿借款最终用于何处了呢？
表6 黄光裕三间投资公司运营情况
年 度
鹏润投资 注册资本2.7亿元
鹏泰投资 注册资本5000万元
国美投资 注册资本1000万元
营业额
税后利润
营业额
税后利润
营业额
税后利润
2001
233.17
51.58
33.17
-7.1
2002
0
7677.96
0
893.99
2.43
2003
0
245.72
0
-73.27
3512.32
-72.42
先放下投资公司不说，我们看看黄光裕旗下的另一公司——鹏润地产。2001-2002年，黄光裕在房地产业成为闪耀的明星。其净资产回报率分别达到40.71%和53%（图17），分别比同行业平均值的6.13%和6.70%高出6.64倍和8 倍，两年平均值则比同行业高出7.3倍之多。而房地产在这两年的销售收入利润率也分别有23.33%、26.75%之多（图18），远远超过同行业的平均值10.89%和8.28%，两年累计平均比同行业平均值9.59%高2.61倍。
图17鹏润房地产净资产回报率与同行业的比较
图18鹏润房地产销售收入利润率与同行业的比较
这些数据都向我们显示，黄光裕的投资在地产方面获得了相当高的回报。同样的，我们发现在 2002年，黄俊钦的新恒基房地产也在2001年借款给黄光裕后在销售收入利润率方面有了突破性的提高（表7），由2001年的17.36%上升至 2002年的67.59%，进而稳步达到2003年的67.89%。三年间销售收入利润率增加了将近4倍资料来源：《新财富》九月刊，“国美，资本运作依赖症”。
表7 新恒基房地产2001-2003年度财务资料
时间
税后利润
销售收入
净资产
销售收入 利润率
净资产 收益率
2001年
2,125.05
12,240.71
39,931.75
17.36%
5.32%
2002年
6,760.87
10,002.71
77,358.41
67.59%
8.74%
2003年
4,831.00
7,116.00
82,217.00
67.89%
5.88%
没有大量的投资付出就不可能有如此高额的回报，而这巨额投资的来源则极有可能是将投资公司从北京国美得来的2.3亿借款完全投向了其下属的鹏润房地产公司。而投资公司则充当了电器零售与地产投机之间的资金周转工具。从新恒基房地产2002、 2003两年的财务数据不难看出，公司两年间销售收入利润率的暴涨与其对兄弟公司的借款投资是有一定联系的。
既然房地产有如此高的回报率，为什么不直接投资地产，而要坚持经营国美并且还要靠地产填补电器零售方面的损失呢？这正是黄光裕资本运作的高明之处。正如前章的分析，电器零售业可以从供货商处获取巨大的现金流，这些现金流正是投资房地产方面所必需的。用地产高额回报的一部分添补电器零售的损失，并辅助其扩张，为了获取更多的现金流投资与房地产。如此循环往复，获取巨额利润自不在话下。
（二）上市后的资本运作——地产投资
上市前可以在下属公司之间倒换资金，而上市后的国美电器已不属黄光裕的私人公司。那么，资本运作又该如何进行？上市后的国美电器又该如何定位呢？
黄光裕在2004年底分别向公众进行了3次国美电器股票的配售，总计40亿港元。黄光裕将套现的这些现金基本全部用在了他的房地产投资上。在2005年初，黄光裕为了扩大其地产投资，在原有鹏润地产的基础上，于2005年初分别成立了明天房地产、国美房地产和尊爵房地产。并且4家房地产公司各司其职。与此同时，将上市的国美电器的非电器业务全部分离出去。亦可以看出黄光裕致力于发展房地产的决心。
目前房地产公司中的鹏润房地产主要经营鹏润大厦、北京大康鞋城、国美第一城等。明天房地产据说将在北京发展大众型产品，在立水桥和昌平分别开发各50万平方米的住宅。国美房地产将用8亿购买北京丰台科技园，并将投入30亿元建全球高科技体验中心资料来源：杨晓，《北京青年报》，“黄光裕40亿打造国美地国”，2005年6月30日。尊爵房地产主要业务是开发均价房。开发均价房引进了家电零售业的模式，公司先以城市均价大批量购入住宅，再利用性价比10％-15％的差迅速零售给客户，以此迅速回笼资金。
2005年底，黄光裕以7.5亿港元的价格将金樽大厦资料来源：段志敏，《京华时报》，“国美电器7.6亿购买‘镇壳宝地’”，2005年11月4日从国美电器购买回来。而这块地皮其实是在2002年黄光裕以1.95亿港元的价格卖给中国鹏润（国美电器前身）的。时隔3年后，黄光裕以将近4倍的价格买回，可以说是对国美电器的一次变相投资。同时也可见黄光裕欲将地产从国美电器拆分，抑或加强地产业务以支持日后的上市。
黄光裕利用家电零售和地产进行产业互补，很好的证明了李嘉诚提出的“商者无域，兼容共生”的经营理念。黄光裕有效地利用了地产加零售业务这对黄金组合，其中电器零售业可以提供大量的现金流，而这些现金流又可以投入到地产公司以求得高额回报，二者兼容互补，即获得了1＋1>2的效果。
四、小结
经过前面对国美经营模式、上市资本运作和与房地产结合的家电零售的分析，这里我们对国美电器做一个总结，看看国美通过以上商业行为以及资本运作为其带来的赢利情况。
经过计算（表8），国美在2001年到2005年间，其占用供货商总额255.79亿元人民币，通过非主营业务赚取供货商12.1亿元人民币。同时资本市场为黄光裕带来约30亿现金流供其开店扩张。在房地产方面，2001-2003年的地产回报合计为4.3亿元人民币（表9）。这3项金额相加之后，共计272亿人民币。这272亿人民币的现金流为国美在这5年来的爆炸性扩张提供了大量的资金支持（以分店数大规模增加为衡量标准）。以此计算：2001-2005年，国美总共加开分店约400家，以每家分店需4000万元人民币计算（除去占用供货商的金额），共需资金约160亿元，而这个数目远远小于国美所获得的资金272亿。由此可见，国美的赢利状况还是相当可观的，国美电器也并非“鸡肋”，只要善加利用，“鸡肋”也可变肥肉。
表8 占用及赚取供货商资金分析
年度
销售额 （单位：百万）
边际 利润率
纯利 (单位：百万)
主营业务收入 (单位：百万)
非主营业务收入 (纯利-主营业务收入)(单位：百万)
2001
5800
0.70%
40
18.2
21.8
2002
10900
1.60%
175
95.45
79.55
2003
17800
2.90%
516
281.45
234.55
2004
23880
3.85%
919
501.27
417.73
2005
40000
2.52%
1000
545.45
454.55
占用供货商*
255.79
亿赚取供货商**
12.1亿
附注1：占用供货商资金指以类金融模式拖欠供货商货款的累积金额。计算方法为：销售额×平均占用供货商比例(26%)。
附注2：赚取供货商资金指非主营业务收入总额。
表9 房地产回报（2003年为假设增幅成线性关系的估值）
2001年(万)
2002年（万）
2003年（万）
合计（万）
3,956.60
10,561.84
28,197.87
42,716.31
最后，我们来做一个黄光裕个人财富概括。黄光裕目前拥有上市目标集团即国美电器65.5%的股权，上市公司国美电器市价为83亿港元，那么，黄光裕大约拥有53.4亿。根据招股说明书，国美442家分店上市部分为263家，作价83亿，非上市集团179家=179/263×83亿=56.5亿，因此未上市部分估值约为56.5亿。黄光裕的鹏润地产部分约9亿，加和共计约120多亿元人民币。这个资产估值和作为胡润财富榜中国首富黄光裕的估值130亿差不多。再次说明了黄光裕的首富之位，当之无愧。
篇三:[黄光裕不卖鸟巢地皮]赶紧卖掉房子，一套都不剩！不卖会后悔的
转载的文章，大家可以慢慢体会其中道理。
国世平，清华资本经营（投融资与公司管控）总裁班的授课老师，为清华资本经营总裁班授课《资产证券化与投资银行》；现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。
发改委顾问国世平特别提示
国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。
在去年，他做的四个预测，三个预测全部应验：
第一个预测，煤炭及大众商品价格很快就要暴跌，应验；
第二个预测，黄金很快就要暴跌，应验；
第三个预测，银行里缺钱，应验；他的第四个预测，房地产很快就要崩盘……
以下内容为国世平教授为资本19班的部分授课内容：
非常高兴今天能够来探讨我们的宏观经济形势，包括我们未来的走势。我们来看一看，我们过去十年，究竟发生了什么事，未来十年我们又将要发生什么。
我一直在讲，如果你2000年开始投资，你是个傻瓜都赚钱。因为2000年到现在的投资，是中国财富的总爆发时期。我们知道，如果第一步你的投资买了房地产，2000年深圳的房价才只有多少
2200多，最高涨到多少啊，均价3万块钱，整整涨了11倍，你投资房地产，获利多大，你说房地产赚不赚钱？……
现 在看到房价到今天这个地步，我告诉大家对中国的经济伤害有多大：第一，实体经济的利润只有5-10%，而房地产的利润高达100%。这种结果说明什么？所 有的实体经济，只要有可能都朝房地产转移。上市公司“湘粤情”做什么的？餐馆的，现在餐馆不大做了，转到房地产去。上市公司雅戈尔做什么的？服装的，现在 服装也不做了，也朝房地产转移。中国将是一个不折不扣的房地产的国家。一个国家以房地产作为立国之本，你得注意。
第二，我们的实体经济遭受 毁灭性的打击。我们希望银行的钱多一点救助实体经济。但是我们银行的钱80%是流到房地产的，我们的实体经济根本就得不到救助。德国之所以可以抗衡全球两 次金融危机，就是德国有非常坚挺的实体经济。实体经济才是一个国家的立国之本。我们国家的立国之本在哪里？
第三，我们的产能过剩多么严重，我们的彩电、冰箱十年不生产都卖不掉。我们希望老百姓多一点的消费，但是我们中国的钱全部都去买房子。我们算了一下给老百姓1000块钱，其中800块就是买房子。祖孙三代的钱交给了首付，然后全家按揭，你还有多少钱消费?
我告诉你房地产走到今天这个地步，令我们国家领导人感到非常的忧虑。我想问大家，房地产到底是在涨还是跌？全国的报道都在涨，你真的以为房子在涨吗？
我们的媒体，谁敢说房子跌？你一跌我就不给你广告！现在媒体的广告，都是地产的广告。我想问大家，现在媒体是不是冒（没有）德?
中国大中城市70个城市在涨，那老百姓说房子肯定要涨。我想问大家，中国的大中城市怎么定义？比如说我们广东韶关、阳江、东莞、珠海、汕头、江门，这都是属于大中城市；讲地级市，中国有多少地级市？648个。
我 想问大家，中国648个大中城市，只有70个城市在涨，364个房子在跌，你怎么不报道，还有120个城市不涨不跌？如果你全部报道出来，那时老百姓说， 中国的大中城市70个城市在涨，364个城市在跌，还有120个城市不涨不跌，老百姓会怎么想？但媒体对老百姓就报道第一个。
现在我告诉你，中央还不是担心房子暴涨，现在中央最担心房子像断崖式的下滑。现在中央内部预计的房子很快就要崩盘，已经崩盘或很快就要崩盘的110个城市，很快就要崩盘。
第 一个崩盘的，鄂尔多斯。我是内蒙古鄂尔多斯政府的高级顾问，我去年3月份到鄂尔多斯市去演讲的时候，鄂尔多斯的房价是22000块钱一平，我就给鄂尔多斯 的市长、市委书记云峰书记说，我说鄂尔多斯的房价很快就要暴跌，他怎么说：教授，我们知道要跌，但最低也不能低于17000。我说谁说的。现在上一个月， 鄂尔多斯政府给我的报告是多少，鄂尔多斯的房价跌到1700块钱一平方米，全崩盘了，地产商全逃跑了。我的一个学生上个月从鄂尔多斯开回了36辆路虎车。
第二个崩盘的城市是温州。温州是中国炒房的，谁相信温州的房子跌？现在温州的房子砍掉60%还在跌，都在抛房子。
第三个崩盘的城市海南。我们限价限的最高价，海南是限的最低价，不能低于17000元。
第四个崩盘的城市是贵阳。贵阳房子贵到什么样，平均每个人能分到30多套房子。
现在中央内部预警的房价要崩盘的：大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、惠州、珠海很快就要崩盘。
将来的情况是什么？
房地产崩盘，地方政府崩盘，高铁崩盘，地铁崩盘，那么我们的银行一定崩盘。中央就一定要出手救啊。中央说房地产不要了，地铁不要了，高铁不要了，但是中 央一定要救银行啊。不救银行怎么办，老百姓把你一辈子的血汗钱存到银行，第二天早上说没有银行了，你不杀人放火才怪呢！
那么中央还要救地方政府，你不救地方政府，地方政府没有了，那不就乱套了嘛。中央也没有钱，怎么办？只有一个办法就是大量的印钞，我们国家将出现恶性的通货膨胀。
我们来看现在令中国领导人感到最为焦虑的问题是什么，就是房地产。因为中国老百姓十年赚的钱全都买在房地产上了。我知道中国的老百姓都相信房子不跌，谁说的？经济学家是数字说明问题。
在这里，我选的是亚洲最具典型的三个国家和地区房地产走势图，大家看一下这三个走势图是不是惊人的相似？
每 个国家和地区的房地产走势，基本上是一样的，没有哪个国家和地区会走出自己独立的痕迹。历史是有惊人的相似，大家看，日本的房地产是不是1982年开始 涨，香港的房地产92年开始涨，我们国家的房地产是2002年开始涨。我们香港比日本晚多少年？晚十年；我们比香港晚多少年？十年；我们比日本呢？晚二十 年。
大家看，日本的房价从1982年大涨到1987年，涨了多少年？5年，在这5年里，日本的房子整整涨了10倍，香港的房子从1992年 大涨到1997年，涨了几年？5年也涨了10倍。我们深圳的房子从2002年大涨到2007年，也涨了5年，整整涨了11倍。但是房子是不可能永远涨的， 没有哪个国家的房子一直涨。
日本没有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，日本人极度悲观失望的时候，没有想到他的房子强劲的反弹，在1994年日本人又拼命的买房子，没有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年，日本的房子整整跌了80%。
我 们看看香港，香港的房子在1992年发展到1997年，涨了10倍。谁相信香港的房子跌？我不是吹，我是成功的预测香港的房子在1997年跌。我在 1997年1月份在香港的信报和香港的电视台发表演讲，我说房子很快就要暴跌，李嘉诚一看非常的愤怒，在香港的经济日报连续4天登广告，名字就叫，质问国 世平教授。
我的预测完全准确，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人极度的悲观失望，后来没想到房子强劲的反弹，在2004年 香港人又拼命的买房子，没有想到房子第二次探底到2005年。从1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%。2005年，李嘉诚又在香港经济日报 整版的登广告，向国世平道歉，同时聘请我为李嘉诚公司的高级顾问。
2007年，我又一次成功的预测中国的房产在2008年开始暴跌。结果，2008年北京的房子像断崖一样跌了40%，上海的房子跌的最少，跌了30%；我们深圳的房子像断崖似的跌了30%，东莞的房子直接跌60%。
但是，国老师犯了一个最重要的错误：我没有想到我们国家的领导人这么乱来。大家看看，日本的房子跌了6年，香港的房子跌了6年，我们国家的房子至少要跌4年吧？刚刚跌到第三个月，到了2009年3月份，中央像发神经一样宣布救市，也就是温家宝搞的4万亿投资。
4万亿投资要命啊！我们国家为此付出了极为高昂的代价。那时候地产商响应中央的号召，主动的把房价往下调，我们的地方政府和老百姓配合中央不买房子，没有想到我们国家领导人这么乱来，4万亿投资救了地产一把。
如果大家想一想，2008年让房子慢慢跌下来，我们不会有这么困难。非常可惜，现在中国老百姓都不相信中国房子会跌，但是我告诉大家，我今天负责任的告诉大家，中国老百姓再靠买房子赚钱的时代已经一去不复返了。
为什么？房地产的格局已经发生了重大的变化。去年我们国家大中城市190个城市在这里，今年有多少，几十个，可能明年只有多少，50个，可能后面30个，最后20个，最后10个。
深 圳、北京、上海的房子可能最后跌，因为我是万科的高级顾问，我是李嘉诚公司的高级顾问。我问李嘉诚，为什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多，反而最后跌。 他说教授，你想想就知道了，要保卫中心城市，我们首先把四线城市房子卖掉，救三线的；如果三线救不了，卖掉三线救二线；二线还不行就卖二线救一线；如果一 线崩盘了，中国就全崩盘了。
我们中国的房地产所得税是20%，这是个什么概念？在座的你以后买房子，如果房子不涨30%，你一分钱都赚不 到。为什么？20%交了所得税，还有5%的契税，你还要买房子，还要按揭吗？再交5%的按揭，你说房子涨30%多难涨啊。那房子难涨，你不赚钱，你还买房 子干什么啊！那你说好，你去买房子，你代我交税。
我告诉你房地产所得税是直接税，直接税是不能转让的，只有间接税可以转让！比如说我把我的房子卖给赵总，赵总代我交了30万的税，他到税务局去举报，国教授的房产税是我交的，税务局把我抓起来，把钱退给他，还坐牢。
那把房价涨上去？开玩笑，房子贵谁买你的。我们国家明年全方位征收房产税。中国的房产税是多少？0.6%-6%。如果中央想把房产税涨到6%是个什么概念？那意味着在座的你住一百万的房子，你一年交6万的税，你交就行了。
国老师在深圳的房子700万，我一年要交42万的税。李嘉诚一年交的房产税是1700万，他的豪宅17个亿。
我告诉你，到那个时候我们中国居民都要做一个选择，根据你的收入水平决定你住房的大小。
我们中国的老百姓真的很可怜，我们根本就不是买房子，我们是买房子的居住权，因为土地不是你的，我们就买了70年居住权。我想问大家，谁住满过70年？中国住满30年拔掉，美国、日本和欧洲的房子连土地都是你的，人家才叫买房子。
房子很快就要崩盘，我必须警告在座各位：如果这个时候你胆敢再去买房，你将成为中国房地产史上最后一批解放军，把别人彻底解放了，在上面站岗十年都下不来。
