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开物业公司需要什么条件篇(1):注册物业管理公司需要满足哪些条件
随着房地产市场的起起伏伏，物业管理公司之间的竞争也在不断加大，但是，有压力才会有动力，这并不妨碍投资者开办物业公司的决心。毕竟物业公司如果经营得当，收入还是比较稳定，停车费、物业费、广告费等都是经济来源。但是，要注册一个物业管理公司，必然要满足相应的条件，这就需要结合公司注册和资质办理两方面来考虑，具体包括人员、场所、注册资本等，具体应当具备的条件包括以下几点。
一、注册资本
虽然在公司注册这一块，国家取消了注册资本最低限额的要求，但是一些特殊行业仍然有最低注册资本的要求，物业公司便是其中之一。从办理物业资质方面来看，新注册的物业公司注册资本至少应当是50万，这样才符合要求。
二、办公场所
对于办公场所，没有特别规定，只要有一个办公地就可以。因为公司住所需要记载于营业执照中，那么必须有相应的经营场所。同时，必须准备好证明材料，比如产权证和租房合同。
三、主要人员
注册物业公司，工商局这一块并没有人员要求，但是物业公司需要办理资质，其条件之一便是各类人员配备。人员配置不是一件容易的事情，在初期就应当做准备。至少应当准备10名物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员，这些人员还涉及到对职称的考核，同时物业管理专业人员应当取得相应的职业资格证书。
四、其他条件
1、准备一个公司名称，其中名称第三部分的“行业特点”应当包含“物业管理”或“物业服务”字样；
2、制定股东会决议、公司章程等文件，以便办理营业执照；
3、编制企业管理制度和标准，包括服务收费情况，以便办理物业资质。
因此，开一个物业公司，除了要满足公司注册的要求外，最重要的是满足办理物业管理资质的条件。综合来看，其条件包括注册资本、人员、住所、制度和名称等方面，其中重点是人员最难解决，也是花费成本最高的地方。 本文摘自迪博资质网：http://www.scdbzzw.com/zhucegongsi/wuye/2017010917865.html
开物业公司需要什么条件篇(2):开一个物业公司需要的资料和资金
开一个物业公司都需要什么
(一；物业管理公司的资质条件
物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：
(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。
(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 (3)有符合规定的公司名称和公司章程。
(4)有固定的办公场地和设施。
(5)有必要的管理机构和人员。
(6)有符合国家法规政策的经营范围。
(7)能够独立承担民事责任。
(二)物业管理公司的申报资料
内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 (3)管理章程。
(4)公司法人代表任命书或聘任书。
(5)验资证明。
(6)注册及经营地点证明。
(7)拥有或受托管理物业的证明材料。
(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
(9)其他有关资料。
外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。
(三)物业管理公司申请成立的程序
一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：
(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
(2)向所在地房地产主管部门提出申请。
(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。
上述程序结束后即可开业。
由于各地情况不同，会有一些小的差别，就算北京市，各区、县也可能存在差别，建议到所在地工商行政管理部门的注册登记大厅咨询。
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给你个物业公司资质申报条件。工商营业执照好做，但成立物业公司更主要的是资质，没资质还是不能营业。
三、物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。一级、二级、三级企业的资质标准如下：
(一；资质一级企业
1、注册资本500万元以上；
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80，以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
3、管理两种类型以上的物业；
4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100，。计算基数是：
(1；多层住宅200万平方米；
(2；高层住宅100万平方米；
；独立式住宅(别墅；15万平方米；(3
(4；办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
20，以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区 5、
(大厦、工业区；”称号，20，以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区；称号；
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
7、建立了维修基金管理与使用制度。
(二；资质二级企业
1、注册资本300万元以上；
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60，以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
3、管理两种类型以上的物业；
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100，。计算基数是：
(1；多层住宅80万平方米；
(2；高层住宅40万平方米；
(3；独立式住宅(别墅；6万平方米；
(4；办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10，以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区；”称号，10，以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区；称号；
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
7、建立了维修基金管理与使用制度。
(三；资质三级企业
1、注册资本50万元以上；
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2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50，以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；
3、有委托的物业管理项目；
4、具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；
5、建立了维修基金管理与使用制度。
四、新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。物业管理企业在领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。
五、申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料：
1、物业管理企业资质等级申报表；
2、营业执照复印件；
3、建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件；
4、物业管理委托合同复印件；
5、物业管理业绩材料；
6、企业上一年度财务审计表。
摘自《物业管理条例》
资质获得方法：
将以下资料提交到市、区人民政府房产主管部门
(营业执照，企业章程，验资证明，法人身份证证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的资格证书和劳动合同；
日常管理制度
1、大力宣传农村义务教育学生营养改善计划实施的重大意义，使党和政府的营养政策家喻户晓，深入人心。
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2、加强健康教育，使学生养成安全、卫生、健康的生活习惯。
3、将本校学生营养改善计划实施方案、领导机制、管理制度、管理人员、工作人员、核定的实名制学生名单报教育局审查备案。
4、配备好营养餐专管员、后勤管理人员，加强业务培训和指导，确保管理服务和教育工作扎实到位。
5、合理安排用餐时间，确保学校教学工作的正常开展。
6、认真做好营养餐工作的检查与指导。学校主管领导坚持每周检查指导一次，分管领导坚持每天指导检查一次。全面检查食品质量、卫生安全、专项资金管理使用、食品配送分发等工作，对发现的问题要立即纠正和处理。
7、严格按照学籍管理规定界定享受对象，认真审核享受人数，建立健全享受实名制档案，对学生人数、补助标准、受益人次等情况进行动态管理，严禁虚报学生 数，严防套取、冒领国家资金。
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开物业公司需要什么条件篇(3):营改增，物业管理行业需要关注的几大问题
财税〔2016〕36号文件7个公告及官方解读，总局关于营改增158个答疑，上海国税逐条解读财税〔2016〕36号文件，同时营改增试点实施办法新旧对照表和原营业税政策提示，提供PDF版本下载。由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。
（一）“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响
对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，原文查看请关注微信公众号会计天下.还需要结合企业具体实际情况加以分析。
假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A：
进一步分析可知，若进项税额<0.006A，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额>0.006A， 则“营改增”后企业的税负额将下降。
如，一个年物业服务费100万元的物业项目：
因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，原文查看请关注微信公众号会计天下.若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额>0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额<0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。
换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)<0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将上升，若(Y-Z)>0.006 X，则“营改增”后企业的税负额将下降。
（二）“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响
对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款 价外费用)*3%/(1 3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。
（三）税负临界点分析
税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。
假设物业管理公司销售额为a，进项税额为b：
若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。
（四）“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响
“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，原文查看请关注微信公众号会计天下.这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。
（五）物业管理企业需要关注的“营改增”问题
1物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。
2物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同 物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。
3营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理？后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税（尤其是预收的那部分）？应如何计算当期应缴纳增值税？ 原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据（即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费），实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额（预交）。
1）根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，原文查看请关注微信公众号会计天下.但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费-应交营业税”；如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费-应交营业税”。
2）后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。
收款时的账务处理如下：
借：银行存款/库存现金
贷：应交税费-应交增值税
预收账款
3）物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税；小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。
4注意明确物业管理费的收取方式和开票主体 根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，获取资料请关注微信公众号会计天下.租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票；二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。
5免租期可能被认定为视同销售商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四（一）条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用 “免租”字眼，改称“装修期”。
6物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税？
若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗？
1、根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/（六）现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。
2、如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第16号）第四条规定，征收率5%。
3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（九）第1点和（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。
7相关政策指引及热点答疑山东国税全面推开营改增试点政策指引
一、关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
北京国税货劳处营改增热点问题（4月14日）
一、营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？
答:《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，获取资料请关注微信公众号会计天下.应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
因此，可以按照不同税率分别开具。不同税率可以在同一张发票上开具。
二、物业公司代开发商管理的房屋租赁，产权不属于物业公司，开具发票的税率是多少？
答：若由物业给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值发票。一般纳税人适用税率为11%；小规模纳税人适用征收率为5%。
三、物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗？
答：租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。
四、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票？公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票？
答：物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。
