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华商韬略篇(一):华商韬略
姚振华和他的千亿级隐匿帝国：也是“92派”的
2016-07-05 华商韬略
1298评
作者： 毕亚军
来源：华商韬略微信公众号
毫无意外地，万科今日开盘即跌停。不少人因此担心宝能系姚老板(振华)，被王石“瞧不起”的他，能挨得住几个跌停板?
担心显然是多虑了。在众人以为宝能进攻万科是小虾米攻击大鲸鱼的背后，姚振华和他的宝能系，其实力、财技和朋友圈，都远远超出你对他的草根想像。
华商韬略(微信ID:hstl8888)通读宝能系、前海人寿的所有官方资料、并参考所有关于姚振华和宝能系的公开报道，带您认识一个真实的姚振华以及他隐匿的帝国。
【1】发家史，2亿本钱撬出几百亿价值
1992年下海创业，被冠以“卖菜的”姚振华，是产业和资本界名副其实的老司机。
出生于1970年的姚振华，祖籍广东潮汕，也是典型的潮汕风格。低调、内敛、敢想敢干，为达成目标舍得一身剐，行事果断、甚至凶猛。
姚振华1988年考入华南理工大学。大学时期，他就已有颗出人头地的心。当时，华南理工开始推行第二专业，姚振华成了最早选择攻读第二专业的学生之一，并最终以工业管理工程和食品工程双专业从华南理工毕业。
中国企业界一直有个“92派”的说法，形容1992年邓小平南巡后成长起来的一批企业家，并称他们是反映中国改革进程的一个重要群体。以前少为人知的姚振华，也是“92派”的一员。邓小平南巡当年，他便到深圳创业了。
其时，商品短缺，副食品供应偏紧，国家大力推动“菜篮子工程”，扭转肉、蛋、奶、水产和蔬菜供应不力的局面。身处改革开放前沿，一夜之间几十万大军汇聚的深圳，更是在此面临巨大的挑战，也催生一个巨大的商机。
这个业务门槛不高，但有利可图，本身就是学食品工程的姚振华，于是顺理成章地进入这个行当，和弟弟姚建辉一起创立了深圳市新保康蔬菜实业有限公司，也就有了所谓“卖菜”的出身。他后来曾回应：“并不是卖菜，而是连锁经营超市。”
姚振华在接受母校小学友的访问中说，“创业者，当有‘准备下海，就准备好脱几层皮’的心理准备。”靠着这样的辛劳，他很快干出名堂，还获得政府颁发的“菜篮子工程创新奖”。
其创新在于，不满足只做中间商，而是自建农产品基地，形成了从种植一直到餐桌的全产业链。用现在时髦的话说，他是玩了个蔬菜产业的闭环。至今，姚振华当年的模式依然是很多农业企业努力的方向，其前瞻可见一斑。
依靠全产业链，姚振华很快在农产品行业获得成功，甚至把蔬菜出口到东南亚，也获得了第一桶金。“作为当时的新生事物，超市扩张得很快。”他介绍说。
如今，恨不得一分钱当成一块钱用的姚振华，获得第一桶金之后便已迅速地开始了鸡生蛋，蛋再生鸡的发展之道。1998年，他在福田区搞到一块土地，开发了建筑面积9.93万平米，名为中港城的商业房项目，并于2000年正式开盘，由此进入到房地产开发领域，并以黄金地段、超低成本获得了过亿的超级利润。
带着“卖菜”和中港城的积累，2002年，姚振华干了一件里程碑式的大事：通过公开拍卖竞得了其“卖菜”时就已有深厚交集的深业物流集团25%的股份，也由此进入后来王石总结的宝能系“一进、一拆、一分”的发家史。
深业物流集团原名深圳笋岗仓库企业股份有限公司，其时成立已近10年，是国内最早开展现代物流服务的企业之一，也是深圳最大的综合型物流企业之一。公司曾创造了第一家建设5000吨现代化大型冷库、第一家设立进口保税仓等全国之最，旗下的笋岗仓库被称为是“中国第一仓”。
但这些第一对姚振华而言都不是那么重要。姚振华看上的，是深业物流大量的物业和土地。于是，2006年深业物流决定将公司一分为二时，姚振华通过“一拆”、“一分”，让原深业物流集团的资产和业务成了自己的囊中之物。
获得深业物流之后，姚振华大刀阔斧地对这家老国企进行了一系列的改革，使其营业收入连年翻番，并形成八大专业市场集群，为宝能系进军其他产业提供了巨大的现金流支撑，而深业物流的大量物业与土地，也使其个人财富不断暴涨。
深业物流的大本营，也是如今宝能集团总部所在地的笋岗，如今已是深圳炙手可热的黄金地段，并被深圳市政府以“西有前海，东有笋岗”的高标准重新规划定位，也为宝能系带来巨大的财富增值。
依托此天时、地利，宝能系在这里规划出一个规模庞大的发展计划——总建筑面积约80万平方米，总投资60亿元，配有高328米地标式建筑，集地标性甲级写字楼、国际时尚购物中心及高端专业市场于一体的深圳宝能中心。同时，宝能还正将原来的笋岗仓库升级改造成集各类仓储、货场、海关检验场、专业市场、办公、居住等多种功能物业于一体，总面积将近200万平米，年交易额预计突破500亿人民币的深圳笋岗物流园区。
图：深圳宝能中心
据媒体报道，为俘获深业物流集团，宝能系累计付出了2亿人民币左右的成本，但到今天，经过10多年坐享中国房地产猛涨的红利，深业物流的土地以及土地上重新规划的物业价值已超过600亿以上，其中仅宝能中心的市价就将超过400亿元，而物流园区项目成熟后则可每年收租约20亿，进而成为姚振华新的摇钱树。
一个楼盘就价值相当于一个不小的房地产公司，这仅仅是姚振华物流和地产版图中一个稀疏平常的案例。在外界以为其进攻万科是蛇吞象的背后，姚振华的地产雄心，以及已经拉开的阵势和积累的底蕴，已不输某些一线大牌地产商。
【2】大干快上的宝能地产
真正让姚振华下决心大干地产的，是2005年深圳宝能太古城的大获成功。当然，也包括期间房地产业本身巨大的赚钱效应，对他的巨大诱惑和吸引。
由17座24-32层高层建筑组成的宝能太古城，是深圳湾区规模最大的建筑群，唯一的都市综合体，唯一的地铁连体物业，也被称为深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。这个持续卖了好多年，一套房子动辄上千万元人民币的项目，2009年开盘当日便取得了15亿的销售额，其后更让宝能获得了数十亿的利润。
更重要的是，这个项目让宝能真正尝到了房地产的甜头，而且总结出一套自己的地产发展模式。姚振华认为，房地产继续往下走，必须配合城市发展往新区走，而往新区走又必须防止所谓的“鬼城”和空心化问题，这样一来，能主动配合城市发展，承担起城市综合运营功能，既盖房子同时还能拉动人群、消费和产业，为城市发展“输血”的地产商，将更有竞争力并更能持续发展。
由此，他给宝能定下一个开发经营包括城市综合体、都市产业园、高端住宅多种业态，并整合价值链上下游，融“开发、经营、管理”于一体化的“大地产整合模式”，然后开始了在全国市场的狂奔突袭。
有关资料显示，到2012年年底，宝能已在全国直接、间接拥有超过2000万平方米的土地储备。在此基础上，姚振华宣布了一个宏伟计划：在未来5年投资1200亿人民币，开发40座大型城市综合体，而且全部自持经营。
宝能最新披露信息显示，目前集团已在30多个城市拥有40多个大型项目，已建成和在建的物业总价值超过1500亿元，加上未建的规划，物业总值将超过3000亿元的规模。而在公司2015-2019年的五年发展规划中，宝能更旗帜鲜明地提出了成为综合物业开发和运营领跑者，每年30%以上复合增长率的目标。
华商韬略(微信ID：hstl8888)综合宝能项目情报分析认为，姚振华和宝能在跑马圈地的同时，还综合万科、万达、绿地、恒大等领先地产公司的优势，形成了一套更接近万达但又不同于万达的综合打法。
只搞大项目，是姚振华和宝能的第一个显著特征。在宝能的几十个项目中，随处可见动辄几十万平，几百万平的项目。比如：在沈阳，宝能推出了规划总建筑面积106万平方米的沈阳宝能环球金融中心;在大连，宝能计划投资100亿元人民币，打造一个150万㎡的全能综合体——大连宝能城;在合肥，宝能正在打造一个建筑面积达300万平方的巨型城市综合体——合肥宝能城;在新疆乌鲁木齐，宝能也一出手就是总投资160亿元，总建筑面积约200万平方米的大型综合体。目前，这些项目都已开工建设，部分项目的可预售部分甚至一开盘就销售一空。
大项目的难度大，好处也显而易见。更容易打动政府的心，也更容易以超低的成本获得土地，同时还可以形成商业带动住宅，住宅推动商业的良性循环，实现其为城市新区“造血”和“输血”的功能，并且在房地产价格企稳甚至向上的环境下，凭借超长的开发周期，坐享土地升值的红利。
以合肥宝能城为例，宝能在2014年通过招拍挂，以299万元/亩的价格取得了1183亩的土地。到2015年，同地段的两块土地已分别升值到1070万元/亩及1880万元/亩的高价，进入2016年，这个价格又进一步提高。据此，仅土地增值这一项，宝能在合肥一个项目便获得了超百亿的利润。而据宝能自己的披露，其在全国约2800万㎡的土地储备，至今已累计增值超过600亿，甚至这还是保守估计。
专注高端物业建高价豪宅，是宝能地产开发的第二个显著特征。在其大本营，宝能旗下的宝能公馆和宝能城开盘均价都在7万以上，为片区内高价豪宅标杆，而且两个项目开盘一天就分别获得超过20亿的销售。在整个深圳，宝能已建成的自持物业约100万㎡以上，总价值超500亿元;在建自持物业部分约250万㎡，总价值近1000亿元。而在深圳之外的众多城市，宝能的房价也是同地段最高。
图：宝能公馆
酷爱超高层建筑，“开发一个项目，树立一座地标，升级一个商圈，繁荣一座城市”，也是姚振华和宝能地产的一大特点。
在这一点上，他们的打法与绿地近似，也与万达很不同。
全球拥有最多超高层建筑的绿地，2004年开始发力超高层建筑。当时，绿地董事长张玉良敏锐地发现，中国几乎每个中大城市的领导人都有一个超高层地标的梦想，于是投其所好，以超高层为杀手锏快速在全国崛起，不但以城市地标缔造者大幅提升自己的形象，而且抢占到诸多城市最黄金的地段及商务资源。
在这一点上，姚振华与张玉良先生可谓是心有灵犀。事实也证明，依靠超高层俘获政府的套路到今天也依然可行。在宝能的40多个项目中，他们已配套了20栋200米以上的超高层建筑。其中包括：乌鲁木齐宝能城，单栋最高268米的超高层，建成后将成为中亚第一高;沈阳宝能城113层高的超高建筑，建成后将成为东北第一高楼;由7栋超高层摩天建筑群林立而成的合肥宝能城，其最高约565米的超高层，建成后将成为中国中部第一高楼，世界排名第七……
图：沈阳宝能金融中心
哪里有搞头，就到哪里搞，没有什么专注几线城市的教条，也是姚振华和宝能的特征。在宝能目前的项目中，他们南征北战，战线一直从北京打到赣州、芜湖。这种策略，可以说不专注，也可说也有利于在最大范围内把握最好的机会。
摊子铺得大的宝能，还从恒大、万达那里学习到以快制胜的招。除了认为可以等一等，让土地再涨一会儿，或者因为资金和档期排不过来的项目，宝能一旦确定大干某个项目，速度可以用飞快来形容。
合肥宝能城就是个例子，宝能2014年4月在合肥首次拿地，只用5个月便成功开盘，只用3天就搞定开工典礼的筹备，只用8天就搞成了售楼与接待中心。当然，现在姚老板可能有点后悔，不该搞那么快。因为今年，合肥某些区域的房价，几个月就涨了超过50%。不过，他也没什么好后悔的，因为他的土地实在超级便宜。
除了上面这些大招儿，卖菜的时候就把生意做成闭环的姚振华，还不断为把房地产做成闭环而努力。他推动宝能成立商业公司，专门服务旗下商业地产投资及运营，并已推出三大购物中心产品线：“宝能环球汇”、“宝能·all city”、“宝能新都荟”，跟随宝能集团的地产步伐布局到几十个城市。
为把城市综合运营商做到极致，姚振华还在继续做大物流产业的同时，雄心勃勃地进军产业园、金融、医疗、农业、餐饮、教育、文化旅游、电商等产业，试图将这些统一到他以民生为方向，以地产为载体的产业大旗之下。
目前，在物流和产业园领域，宝能除了拥有物业面积将超过200万平方米，年交易额将超过500亿元人民币的深圳笋岗物流园区，还在龙岗区建设了建筑面积约148.5万㎡的深圳市重大项目计划——平湖物流中心，在芜湖规划建设了华东首座集成式航母级商贸物流园区——宝能华东国际物流园。此外，宝能还拥有笋岗工艺城、乐康家居、清水河市场等10万平级的专业物流商贸市场，并在深圳龙华新区建设了宝能科技园，已吸引了入驻企业200余家。
在医疗领域，宝能已规划的项目包括：床位总规模为1200张的三级甲等综合医院——芜湖宝能江北医院，以及面向全国中高端市场的医疗综合体项目——广州宝仁医院;教育领域，宝能在芜湖规划了占地29.34万平方米，总建筑面积约13万平方米的芜湖唯致双语学校，并与华南理工大学、广东省医学科学院(省人民医院签署了三方合作办学协议;养老领域，宝能的试水项目是位于深圳市宝安区，面向高端养老服务，建筑面积约5.5万㎡的深圳幸福公馆。
甚至，宝能还进入文化传媒产业，拥有深圳国盛广告有限公司，自产自销的同时向广告传媒业进军，并且早就推出了自己的餐饮品牌——粤江春。而在宝能当年起家的卖菜业务，姚振华也孵化出一个专门为华为、中广核等大型企业与机构提供配菜供应服务的农产品公司。为了服务这一系列的产业配套，以及更多中小客户，宝能还成立了注册资金2亿元人民币的深圳市粤商小额贷款有限公司。
根据华商韬略(微信ID：hstl8888)的挖掘和统计，至今，当年的菜篮子已孵化出宝能系旗下大大小小上百家，甚至数百家各行各业的公司。整个宝能系眼花缭乱的产业版图和网络，你看下来，最深的感触就是：藏匿网中央的姚振华老板啊，他似乎什么钱都想挣!
当然，上述这一切的雄心，以及姚振华在这些领域挣到的钱，将来可能都不如他在另一个领域的闷声发大财，来得更有雄心，更有速度与激情!
【3】神话般的资本故事，叹为观止的大胆财技
姚振华曾担任广东潮联会名誉会长、广东省政协常委，也是深圳金融发展决策咨询委员会的委员。多年来，他一直在提一个口号：产融结合。他说，金融业一定要与实体经济结合才会发展健康，资本市场也要产融结合才有未来。
2012年2月，带着产融结合理念的姚振华，搞成了一个大动作：成立了由旗下资本旗舰钜盛华绝对控股的前海人寿保险股份有限公司(下称“前海人寿”)，也是首家总部位于深圳前海的全国性创新型金融保险机构。
此后至今的4年多时间里，前海人寿像坐着火箭一般，以外界看不懂的速度神话般的崛起：2012年，注册资本10亿，当年年底总资产只有17.3亿的前海人寿，2013年注册资本25亿，当年年底总资产超过170亿;2014年注册资本45亿，当年年底总资产超过560亿;2015年注册资本85亿，当年年底总资产超过1559亿;而到2016年3月底，前海人寿的总资产已超过2000亿人民币。
与此同时，前海人寿的经营版图也迅速走出深圳，走出广东，走向全国，还向保监会申请了设立香港子公司，4年获得超过很多保险企业10年甚至更大的成绩。
除了规模发展迅速，前海人寿的经营绩效也相当惊人，至少从披露的信息看是如此。2015年，前海人寿的实际投资收益率高达21.87%，为全国人寿保险之最，而当年，公司实现净利润超过30亿元人民币，也领先同业水准。
前海人寿为何能如此迅速的崛起?业界有说法是，得益于公司猛推万能险业务。这是一个原因，但不是全部。华商韬略(微信ID:hstl8888)认为，姚振华多年的政商人脉积累，保险业本身，尤其是保险理财业务的快速发展，以及公司团队和立激励机制，都为其快速发展打了“兴奋剂”。
前海人寿的高管团队一直在高频率更替，并因此备受业界质疑。但其来来往往的都是个顶个的高手，且姚振华本人的重心始终在此，因而避免了通常的人事变更对公司军心的大负面。按原中国人寿香港分公司总经理、现任前海人寿副总经理高安凤的说法，姚振华始终在强调“企业的竞争最终是人才的竞争”，并始终在努力打造更有竞争力的团队，这是公司快速发展的核心。
数据显示，前海人寿的高管团队平均在金融从业超过20年，中层管理干部也平均从业超过10年，这些人不但能征善战，而且拥有丰富的人脉和业务资源。一个可能的事实是，在前海充满诱惑的激励机制下，这些人爆发出了最大的能量，进而让前海人寿的发展速度甚至超出姚振华本人的预期。而宝能系多年的商界耕耘，以及对众多地方的投资承诺，也为其快速铺开渠道，获得资源提供了便利。
前海人寿成立不久，但工、农、中、建、交和邮政储蓄等大型商业银行，众多保险销售公司、保险经纪公司、证券公司，甚至陆金所这些的新兴互联网金融巨头都已是其“好基友”。此外，在开疆拓土上，前海几乎每个月都有分公司开业，相信这也在很大程度上得益于公司其他业务和资源的穿针引线。
在高安凤眼中，前海人寿从姚振华到普通员工的从业、学习、工作态度，也是公司很大的一个优势。她形容，姚振华是位值得信赖、值得尊敬、值得跟随的企业家。“在第一次见面中，姚董说‘前海人寿要做真正服务老百姓和服务实体经济的保险公司，要为老百姓提供有品质、有尊严的生活保障，要成为杰出的民族企业之一”。高说，这句话打动了她。而前海人寿晚上8、9点，办公室依然灯火通明，“这种忘我、投入、打拼”，也是“让人热血沸腾。”
姚振华对前海人寿的期待是，成为一流的国际金融保险服务集团和杰出的民族企业。在这个目标下，他想做的事，显然不只是保险服务这么简单。于是，这便有了让其浮出水面的万宝大战，以及因此而来的一系列故事和事故。
事实上，因为万科而被披上“野蛮人”外衣的姚振华，自收购深业物流的股权尝到甜头开始，便深深地爱上了资本撬动产业的“产融结合”。在前海人寿成立之前，姚振华兄弟也早已有多次捕猎行为。
动静比较大的包括：2010年，通过钜盛华成为上市公司ST湖科(原名)，现宝诚股份的第一大股东，并差一点就将其做成宝能完全控制的上市平台;2010年开始，三度举牌深圳本地上市国企深振业并干成第一大股东，然后又在差一点就心想事成之时，被深圳国资击败，最终抱憾退出;前海人寿成立之后，姚振华还继续向深圳另一家国资上市公司天健集团发起过进攻，但同样吃了深圳国资的败仗。
有分析人士认为，姚振华屡屡向上市公司进击，很重要的目的是要拥有自己的上市平台，来服务和扩张宝能的地产业务。这是否是他真实的想法，姚振华本人从来没有回应过，但其貌似以这种逻辑推进的进攻却一直没有停止。
据统计，包括沸沸扬扬的万科在内，姚振华的宝能系目前已成功持股8家上市公司超过5%的股份，其中5家均为通过二级市场买入。包括：韶能股份、中炬高新、明星电力、合肥百货、南宁百货、南玻A、华侨城。
在这些公司中，南玻A已几乎成为宝能系的囊中之物。在这个不太引人注目，安安静静“血洗”的案例中，宝能系累计耗资50亿人民币以上，以25.05%的持股，成功上位了这家从深圳走出，也是玻璃和太阳能巨头的优质企业。如今南波A的董事会里，宝能系已占3个席位。除南波外，宝能系还通过前海人寿、钜盛华成为了另一家央企上市公司——华侨城A的第二大、第三大股东。
或许是出于对你狠、他更狠，而且不差钱的深圳国资已心生敬畏，或许是本着不熟不做的目标，或许是前海人寿迅速发展的鼓舞，或许是看准了华润管理层交接之后的有机可乘，与深圳国资的系列交锋失败后，重振山河的姚振华，于是又鼓起勇气干了票更大的——向知根知底的万科猛烈开火，并势不可挡，一气呵成。
但命运弄人的是，就在他几乎成功之时，原本毛关系没有的深圳国资(深地铁)却再一次成了挡他道的人。这真是没有一点点防备，也没有一丝顾虑，你就这样出现在我的世界里，带给我惊喜，情不自已。这也不得不让人感叹，深圳国资啊，你已存在，姚老板深深的脑海里，他的梦里，他的心里，他的诅咒里。
如今万科的局面显然是无法让姚振华如愿了，如果他的目的真是掌握万科服务宝能。但与众人担心的不同，姚振华恐怕也不会因此遭遇所谓的大危机。如果房地产不大幅大行，其自身主业和万科的业务不遭遇致命打击，凭宝能和前海人寿的实力，以及姚老板高超的财技，即使万科股价跌到地板上，宝能系也不会有什么大问题。
首先是，宝能系目前投资万科的股份依然有很大的浮盈。根据财新杂志的测算，算上财务成本，宝能系买入万科的成本也只在17块左右，其累计持有的26.82亿股万科股票(占总股份24.26%)，可承受万科连续三个跌停。
其次，钜盛华披露的内部文件也显示，姚振华对万科一战，显然是在最大努力的同时，做了最坏的准备。钜盛华公告说，公司将采用长期股权投资权益法对万科股权进行核算，即每年按持股比例对万科净利润确认投资收益，进而化解了万科股价变动对其的负面影响。如，假定2016年万科实现净利润200亿，这意味着钜盛华将按其持有的股份确认几十亿人民币的净利润。而万科今年将每10股送分红7.2元人民币，也将让其获得高于银行存款利率的分红股息。
更有消息显示，在动用逾400亿资金砸向万科之后，姚振华手里还有超过300亿资金。甚至内部还放话出来，如果万科大跌，不排除继续增持。
与前海人寿的发展一样神话般的故事是，该消息同时显示，姚振华的钜盛华2014年净利不过2.6亿，但2015年却实现了高达201.7亿的净利，获利规模以及净资产收益率(ROE)都在万科之上。而宝能的官方网站也显示，截至2015年底，宝能集团的净资产已逾1200亿元人民币，市场价值超5000亿元人民币，如数字属实，其净资产也不输，甚至还强过万科。
除在内地股市不断凶猛出手，姚振华兄弟还在香港资本市场也有染指。
2015年8月，姚振华兄弟以累计近70%的股权，控股了主营自动化相关设备及服务的香港上市公司——中国金洋集团有限公司(1282，HK)，并在此后耗资10多亿港元将其打造成一个新的金融平台，而且入选多个恒生指数之成份股，进入到沪港通名单。而自他们接手以来，中国金洋的市值也迅速从8亿港元蹿升至200亿港元，依然是神话般的崛起。
因万科案被公开曝光后，姚振华经营多年的商业关系与人脉也被不断曝光。在媒体挖出的姚振华朋友圈中，除了已经站上前台的浙商银行，鹏华资产管理公司，还有信达、华融等央企巨头，以及一系列资金雄厚的好基友。
通过这些力量，一手产业，一手金融的姚振华，在万科之外，依然可以从容不迫地左手倒右手，一杠二，二杠三，把三抵押，再杠它一个三的平方，一个支点撬动一个地球地，编织和构筑他的隐匿帝国。
【4】不要弄一些表面文章，要务实精业
喧嚣之外的姚振华，被内部员工认为是低调、朴实、勤奋、果敢而富强烈进取心的事业强人，也是一个工作之外平易近人的人。
在网上输入姚振华，显而易见的一条信息是，秘书给他买了一双7000元的鞋子，他认为太奢侈了，然后去换了一双只是有点奢侈的2000元的鞋子。
如果不出差，姚振华几乎都在办公室，准点上班，推迟下班，周、六日也会在办公室勤政。而相比自己的弟弟，他还更能和员工打成一片。一个例子是，春节发红包，姚振华会亲自把红包一个一个地送到员工手上，而弟弟则是秘书代劳。
公开信息显示，姚振华也是个对政治政策保持高度敏感，并且酷爱思考、学习的人。有人评价，他对政策的把握和解读都非常到位，而且喜欢钻研领导的讲话，尤其是话中话。他的产业布局也都是在跟随政策的方向走。
宝能也是民营地产企业中，少数率先同时设立党委、纪委、工会组织的企业。与此同时，无论宝能，还是前海人寿，也都致力支持公益慈善事业，宝能还是深圳唯一获得中华慈善总会颁发“中华慈善突出贡献(单位)奖”的企业。
被挖到前海人寿担任副总的前中国人寿香港公司总经理高安凤在谈到自己为什么加盟前海时，也特别强调了姚振华对于国家层面着重推动的“四个全面”、“六个更加”和“三个更多”有着非常深刻的认知和理解，对保监会“抓服务、严监管、防风险、促发展”的监管理念特别重视和认可，对其他保险公司的优秀做法也充分关注，用心学习。
与外界想像的霸蛮不同，姚振华是一个善于修正错误的人。其下属评价说，他只要觉得某个事情可大有作为，就会火速布局，并且力争短时间内获得领先的成绩。但只要实践下来，发现自己存在决策失误，他则会快速自我反省并改正错误。而且，无论此前已投入多少，都会壮士断臂，尽早离场，绝不恋战。从此，也可以预计，万科争夺战，最终不会出现一些舆论认为的血流成河的多输局面。
在深圳市领导向他了解“万宝大战”之时，虽然当时的王石对他颇有微词，但他依然强调：“其实没有那么激烈，主要是媒体炒作，我们一直与万科在做良好的沟通。”并且再次表达对王石的欣赏，“王石是我非常尊敬的人，他是地产界的老大哥。”
因为极少，甚至是没有接受过媒体的深度专访，姚振华和他的宝能系，至今依然是相对神秘的“人”。除去他的发家史、产业版图和财富实力不讲，包括他到底有怎样的事业抱负、经营理念，也都是少为人知。
华商韬略(微信ID:hstl8888)想办法搞到了一份前海人寿的内部册子《姚振华董事长论管理》，这些简短、精炼的内容，应该是姚振华本人的心声，其思想、理念和作风，也可从中窥见一斑。
在这本册子中，姚振华强调：公司的发展要以生存作为第一要素，人才是公司的第一财富、第一价值，而人才引进的原则应该是：匹配的才是最好的，并以实绩决定干部的任用。
姚振华说：“公司一定要按照规则来办事，企业文化一定要紧贴经营”。对于经营管理，他的要求是：学会审时度势，要紧抓形势，思想要转型，行动要跟上。
另一段话，似乎可以解释姚振华为什么坚持低调的原因。他说：前海的文化是务实的文化，不要弄一些表面文章，要务实精业。
本文作者：华商韬略 | 华商名人堂 毕亚军
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华商韬略篇(二):华商韬略
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丨作者：陈光 / 编辑：毕亚军
丨责编：杨芷嘉
阿里18周岁，马云离18年前天方夜谭的梦想，只剩一步距离。
2014年9月19日，纽交所的人流从电梯口排到了马路上。休息厅内，8位阿里巴巴的敲钟人稍显紧张。快递员窦立国是第一次出国，他像个明星一样被长枪短炮簇拥，直摇头称从来没想过会这样。
马云接口说出了他的那句名言：我们也没有想过会这样。所以说，梦想总是要有的，万一实现了呢？1天后，这句话像洪流一样覆盖了中国互联网的每个角落。
别人的梦想是梦想，而马云的梦想更像是陈述即将完成的事情。过去的18年里，他说过太多天方夜谭似的目标和梦想，却又脚踏实地将之一一实现。
就连那些看似“随口一说”的梦想，都即将变为现实：18年前创立阿里的第一天，马云说要做全世界最大的互联网企业，身边的17个人一脸茫然。
现在，阿里离这个梦想已经很近了。伴随着阿里实践梦想的过程，中国的整个商业社会体系也随之发生了天翻地覆的变化。
【1】
9月8日，阿里巴巴将迎来18周年年会，届时，近4万阿里人将填满杭州黄龙体育场。他们的斜上方是世界最大的超过3万平米的无线大屏，他们的手里人均一个阿里IOT手环。
偌大的黄龙体育场，将被打造成阿里的办公室内网，如此规模和科技感的年会，在中国企业的发展史上前所未有。与之对应的是，如此市值规模和影响力的企业，在中国企业的发展史上亦是前所未有。
整个8月，华尔街都在讨论这家亚洲市值第一的公司，还要多久能超越亚马逊和Facebook。在包括索罗斯、巴菲特等美国投资者的疯狂追捧下，市值4300亿美元（约合28000亿人民币）的阿里巴巴，距离亚马逊不到一个“涨停”，与Facebook的距离是1个半“涨停”。这之后，“世界最大互联网公司”的目标前面，只剩一个谷歌。
尽管马云从不将亚马逊视为竞争对手，但给中概股找对标是华尔街的惯例。早些年，阿里对标的是eBay，但很快eBay不够看了，亚马逊又顶替上来。尴尬的是，这个对象也快被pass了。
不是亚马逊握不住刀了，实在是阿里太“飘”了。去年7月至今，亚马逊的股价上浮近40%，期间贝佐斯两度超越比尔·盖茨，问鼎世界首富。
但有了对比，就有了伤害——同样的时间里，阿里的股价从79美元，狂飙到了170美元，而分析师们无一例外给出的建议都是“Buy”和“Strong Buy”。
华尔街的分析师试图更深入剖析阿里，美国数以万计的中小企业主希望搭上这列飞驰的财富列车，但对于大洋彼岸的人而言，全盘理解阿里，依旧是一件雾里看花的事情——“美国中小企业论坛”上，不少与会者以为“能不能支付宝？”是中国陌生人之间的问候语。
只有被阿里生态全方位包裹的中国市场，才能理解这家企业对于商业环境做出的原子级变革。
2016年度，阿里承担了中国线上线下合计零售总额的11%；这一年，全国递出超过300亿个包裹，超过70%与阿里有关；双十一当天，阿里平台的成交额是1207亿，覆盖235个国家和地区，一天物流订单数6.57亿……
这些夸张数字的背后，是阿里体系与现代商业无所不在的融合。通过手机上的支付宝APP，用户可以刷遍城市的每个角落，大到4S店，小到红薯摊，水电煤网的费用，也是一气搞定；每天，有2亿人通过阿里的移动平台进行购物，平台的另一端，是来自全球的商家，以及更上游的工厂；购物完毕后，菜鸟网络将你的包裹送到手上，如果不满意，只需要说一声，货物便原路返回……
发达如美国，也很难理解其中的每个环节。在底特律，马云告诉台下的3000位美国企业主：如果美国是在车轮上的国家，那么今天的中国就是在互联网上移动端上的国家。
如果用这个比喻，那阿里就是互联网车轮上的轴承——它成了推动新经济形态向前的“水电煤”等基础能源。交易平台、支付、物流、云计算和大数据，这些日益完善的网络，不仅成就了阿里，也成了中国现代商业体系中最基础的设施。
【2】
2年前，华商韬略曾采访一家垂直电商的佼佼者，其创始人是第一代淘宝店主。闲聊间，被问及如何看待马云时，他沉思了一会儿，回答说：你们也知道我们走过的路，虽然现在和天猫算是竞争关系，但我们哪里有资格评价老马。
这个回答给我们留下了相当深刻的印象，以至于不得不重新思考“阿里究竟给中小企业带来了什么”这个“简单”的问题。
类似这位淘宝店走出的创业者，中国究竟有多少，已经不得而知，而阿里平台直接催生的就业岗位，则超过3000万个。
通过线上与线下的搭配拉动消费需求——为工厂带来源源不断的订单——帮店主节省运维和租金成本——房东们则气急败坏。这条基本的供需链之上，是大数据统筹更精准的商业行为；支付系统构筑信用与保障体系；阿里云让各行业公司去IOE，大幅削减成本；菜鸟网络走完最后一公里……它们共同支撑起了年交易额超过3万亿的零售系统。
这是阿里无所不在、从底层推动中国经济于当下的体现，更恐怖的是突破天际并且清晰可见的未来：
新的财季里，电商核心天猫在体量第一且遥遥领先的的情况下，依旧取得了惊人的49%交易增长率，增速领先全行业；
无人超市、汽车自动贩卖机、盒马鲜生等各种“新零售”的变革持续铺开，层层分销、充斥不透明环节的零售与餐饮市场，即将迎来新的纪元；
武汉和杭州正试图与阿里一起打造“无现金城市”的标杆，无现金医院、医保移动支付等近在眼前；“智慧交通”、“智慧社区”等高度协同和效率的综合体也是呼之欲出，为中国其他大型城市提供了未来革新的模板；
伴随着“全球买、全球卖、全球付、全球运、全球游”目标的提出，阿里美国、非洲、东南亚的业务全面展开。在会见了几十位国家元首、频繁被聘为国家级经济顾问后，马云的全球大计水落石出，他和阿里将让更多大陆，理解中国生意和中国速度。
这些“阿里传统”版图之外，还有大文娱、大健康板块，其他已经投资、隐匿于水面之下的项目更是数都数不过来。
严格意义上看，这家企业已经超脱了公司的范畴，它更像是一个庞大的生态经济体或是社会平台。
【3】
很难想象，没有阿里巴巴，中国的商业环境会是怎样一副光景。
历史观里有一条基本定理：时势造英雄。不管是阿里还是腾讯，都是时代的产物，是中国互联网需求下的催生品。因此，有观念认为，即便没有马云，也会有王云、李云去完成这样的事情，缔造一家英雄企业。
但从中国短暂的互联网历史看，这样的观念未必正确。如果eBay吞下了C2C市场，亚马逊吞下B2C市场，并且一以贯之地搬来美国电商收费与衙门式的模式，中国的电子商务能发展到怎样的高度，完全是未知数。如果支付宝不下狠心打破壁垒，而是坐等商业银行左手打右手般开辟线上业务，来回找零的现象是否依旧存在于城市的每个角落……
在没有支付、没有物流、没有互联网基础设施的情况下，阿里巴巴创造、整合了这些要素，帮助整个行业开疆拓土。这样的基石作用，奠定了其当下的统治力，以及持续革新的未来。
关于阿里的“大包大揽”，财经圈有一个经典话题：为什么完成这些的总是阿里？
这个问题的答案经常被归结于资本的强大。但快速更迭的互联网并不像传统行业那样受制于马太效应，BAT三座大山之下，依旧诞生了新美大、滴滴、等新诸侯。
既然如此，为什么实现互联网金融、大物流、新零售业态以及云计算的，都是阿里巴巴？
纵观阿里18年的历史，答案不得不回到使命与格局、精神与理想这类看似虚无缥缈的因素上。
18年前，马云以一个失败者的身份离开北京。出租车上，他不停地念叨：我不成功，会有人成功的，但首先一点，我希望中国人早点成功，不要再拖下去了。
那年2月，在湖畔花园的小区里，马云对着其他17个人大谈上市公司、网络社区，高谈阔论的最后，他说“我们做得会比美国人好”、“阿里巴巴要成为世界上最大的互联网公司”，台下所有人一脸茫然。
这句从“黑网吧”里喊出的天方夜谭似的口号，是阿里梦想与使命的开端。
于内，迎接梦想和使命的是茫然，于外，则是嘲讽和白眼。那个时候，中国所有的互联网公司和模式都能在大洋彼岸找到“母体”，唯独阿里巴巴前所未见。
创新带来的并非夸赞，他们成了被骂最多的一个网站：纳斯达克都没有的模式，你凭什么做？
拿到融资的初期，马云做了一阵子“红人”。美国电视台的主持人问他：你口号震天，但是你没有赚钱，实际上你是什么都没有做成。马云的表情有点尴尬，但在被问到目标时，他依旧不卑不亢地说：“我的目标就是改变世界”。
这句引人发笑的台词，如今成了阿里的惯有标签。过去的18年间，单论对中国商业的影响力，没有企业能超越阿里巴巴。
2001年1月，互联网泡沫破裂，阿里最困难的时候，马云和关明生交给团队的，依旧是使命和价值观。创始人之一的戴珊回忆说：“价值观是什么，使命是什么，听这些形而上的内容对企业有什么帮助？我当时觉得还不如多接一个客户电话，可能还能让公司多活一秒。”
但没多久，她和其他人便明白了“形而上”的重要性，阿里随后的所有发展，都是使命与梦想铺就的路径。
会议后，阿里砍掉了唯一赚钱的大企业业务，完全立足中小企业。期间，马云提出了那句著名的口号：“我们的使命，就是让他们没有难做的生意。”
为了贴近中小企业，阿里巴巴推出了“中国供应商”，销售团队则跑遍了长三角和珠三角的每个乡镇。他们拿着硬壳的公文包挡狗，每天深夜回到宿舍打一壶热水，一半泡脚，一半泡面。
这批销售团队，帮阿里挣到了第一笔钱。2002年的一次会议上，马云宣布：阿里巴巴实现盈利，我们不是赚了1块钱，我们已经赚了50万！言毕，台下抱成一团。
类似的场景，在此后阿里的会议上经常出现，不过，他们的数字变成日销售破千亿，年销售3万亿。这些数字的背后，阿里帮多少人赚了50万？他们自己也不知道。
【4】
依靠“中国供应商”站稳脚跟后，阿里几乎每一年都会遇到梦想与使命的重大挑战。
2003年非典隔离，在没有任何调度的情况下，他们在半天时间内完成了从公司到家中办公的设备“大迁徙”；2003年“淘宝”VS“eBay”，被外界戏谑为蚂蚁战大象，淘宝平台上没有订单，只有店小二不厌其烦地发着笑脸；2004年，在没有任何一家银行交易机构愿意着手在线支付的情况下，阿里硬着头皮亲自上阵，推出了支付宝。
支付宝的推出，给阿里开辟了第二战场，给中国带来了互联网金融，也给这家企业树立了更明确的使命：做别人不愿意做、不能做，但又不得不做的事情。
这些事情，从解决电子商务环节中存在的问题，一步步上升到了解决中国商业社会中存在的问题。蚂蚁金服、菜鸟网络、阿里云，这些为什么都是阿里的？这是答案之一。
这些新版块被认为是吸金利器，但诞生之初，他们无一例外看不到“钱途”。
彼时，电子商务的交易模式都是同城交易或是远程汇款，十分麻烦。在线支付虽然便捷，但网购的成交额太小，有的10块钱一笔，银行连成本都不够，自然不愿意做。
怎么办？阿里人只能埋头做。支付宝初期系统不完善，都是员工手动支付、对账，一天下来20万笔交易，每个员工核实的账单比人都高，只求不累死，压根没指望能挣钱。
这批人的坚持，改变了中国的生意。马云曾这样形容电子商务：你从一个素昧谋面的人那里买来了东西，你把包裹交给一个陌生人，一个你从不认识的人将你的包裹送达，淘宝对中国社会最大的改变就是信任。这全关乎信任。
这句话中的信任，更适用于支付宝。愈发复杂的现代交易里，传统信用已不够用，必须有强有力的工具与体系建立约束系统。
买家将钱托付给支付宝，卖家发货后从支付宝拿钱，过程被强制信任化，这才是切实有效的信用社会。这样的模式不止于C2C，过去，外向型企业总是遇到很多呆账少账，供货商经常货走无回，有了支付宝的监管，收钱成了保障，生意才能正向发展，放心做大。
信任是商业行为的根基，阿里成了根基的基石，支付宝的信用评分，乃至蚂蚁花呗的信用评分成了借贷平台的通用考核标准。未来，阿里还将进一步加强这样的信任体系，比如菜鸟网络统筹所有物件，包裹追根溯源，一句话直接原路返回。
【5】
遵循着“没人做，我们不得不做”以及“让天下没有难做生意”的使命，阿里持续着大动作，并深深影响着中国的整体经济。
2008年金融危机，大批出口型企业倒下。这期间，阿里巴巴将“中国供应商”的价格下调了6成，从5万直降至19800。马云给全体员工发了一封名为“冬天的使命”的邮件，里面写道：今天我们肩负着比以往更大的责任。全世界的中小企业，不能倒下。
中小型企业不仅不能倒下，还得有进一步发展的空间，在这个关口，他们又迎来了阿里云。
2009年，在百度、腾讯都对云计算意兴阑珊之际，不懂技术的马云预判这对阿里和中小型企业有巨大帮助作用，随即一头扎了进去。
云计算是巨大投入，缓慢收益，就是否需要阿里云，公司内部吵得不可开交，“像快要分家似的”。
马云听不懂双方在吵什么，他只能两边安抚，再坚决推进。那之后，阿里云相继推出了去IOE计划和飞天5K，云计算开始深入人心。中国企业逐渐摆脱了以IBM为代表的主机、以ORACLE为代表的关系型数据库，以及以EMC为代表的高端存储设备，运维成本大幅度缩减。
站在阿里云肩上的，不止是数以万计的中小型企业。每年春运时，12306都得求助阿里云，以防止系统崩溃；阿里海量的订单和物流背后，站着阿里云，精准的大数据和用户画像背后，同样是阿里云。
时至当下，从无人超市到智慧城市，再到全球平台，阿里的行事逻辑始终是“对社会商业体系有没有帮助”——“如果有帮助，那有没有人在做”——“如果没有，那我来”。
这样的使命与格局，是阿里不断开疆拓土、让华尔街看不到尽头的根源，也是中国商业体系日新月异的底层推动力。
【6】
阿里的每一次行动都深深影响着社会，影响力的背后是权利和财富，权利的背后则是服务。
马云被认为是中国企业界最有权势的人，所有人都认为他是亚洲首富，似乎只有他自己不知道。
网络上流传着马云关于财富的一则经典动态图：在《开讲啦》节目上，他说“我从来没碰过钱，我对钱没有兴趣”。台下的观众哄堂大笑，一边的撒贝宁强忍笑意。
这段话和“悔创阿里杰克马”一起，被网民定义为装X的最高境界。但实际上，和当初引人嘲笑的梦想一样，外界并不了解马云的财富观。
绝大多数创业团队的创始人名单上，都只有老板一个名字，但在百分百掌控阿里巴巴的最早期，马云把所有和他一起创业的人，全列入了创始人名单。
他不希望阿里巴巴是马云的企业，也不希望是他那一批人的企业。2009年10月，阿里10周年年会上，18位创始人辞去身份，合伙人制度浮出水面。在这样的制度下，越来越多的年轻人涌入高层，承担责任、分享利益。
除了分享阿里的股份外，马云还承诺，他在蚂蚁金服的持股比例，不会超过在阿里的持股比例，且不会以任何形式从股票减持中获益。
马云花钱最“大手大脚”的地方，是各种公益活动。他主导阿里捐出每年利润的3%，自己则和蔡崇信一起一口气捐出了阿里总股本的2%。他加入了名目繁多的慈善基金会，其中最忠实的是“乡村教师奖”，他把自己的微博认证改成了乡村教师代言人，每年跑山村学校比出席政商活动还勤……
捐款可以申请减税，但马云从未申请任何适用的所得税减税。2016财年里，阿里平均每个工作日纳税一个亿，带动平台纳税至少2000亿，依旧是无可争议的互联网头号纳税大户。
带着这样的财富观和使命感，马云和阿里不断兑现自己的梦想。“老大”吹完牛，一帮兄弟们转身埋头苦干，将牛皮一一实现。
18年延续间的DNA，注定了阿里面对创新和危机的自然反应：他们不安分，永远敢想敢做，永远勇于挑战既定的规则和规律，以好奇心和深耕似的勤奋，不断改变世界。
这样的理想主义、价值观和愿景，催生了一批又一批名震业界的“阿里人”。
历数马云和阿里多年间的梦想，有4条最为宏观和“耸人听闻”：
1、让天下没有难做的生意
2、做全世界最大的互联网企业
3、促进开放、透明、分享、责任的新商业文明，为全世界一千万家中小企业提供一个生存和发展的平台，为全世界解决一个亿的就业机会，为全球十亿人提供一个消费的平台
4、建设商业生态系统而不是商业帝国，推动商业社会进步发展，提供未来中国商业健康发展必须的基础设施
提出梦想后的短短几年间，阿里接连实现了1和4，“世界最大”亦是近在咫尺。马云的下一个目标，是为全世界解决一个亿的就业机会，为全球十亿人提供一个消费的平台。
对于全球任何一家企业而言，这依旧是一个天方夜谭。但放置现在的阿里，似乎只是时间的问题。
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华商韬略篇(三):华商韬略
起底温州炒房团：炒遍中国，炒向世界，北京被视为“禁地”
2016-10-31 华商韬略115评
作者： 熊剑辉
来源：华商韬略微信公众号
“遥远的东方有一座城，它的名字就叫温州；古老的东方有一群人，他们全都是房的传人……”房价一上涨，很多人就会联想到炒房团；一说起炒房团，人们就会不自觉会在前面加“温州”。这个让无数人羡慕嫉妒恨的神秘群体，究竟缘何崛起？如何花样百变？又何以横扫中国、买遍世界？
【1】买遍上海滩
2001年8月18日，150多个温州人坐满了三节火车厢，浩浩汤汤来到上海。他们不为旅游探亲，而是在《温州晚报》的组织策划下，专程到上海来买房。上海房产协会甚至收到市政府领导指示：“一定要把温州看房团服务好。”这一次，温州人砸下5000万，让上海人大喜过望。两个月后，又一波温州看房团来临，成交8000万。
就这样，温州看房团在惊人的豪买中跃上历史舞台。而温州人敢这么干，不是没有原因的。
上世纪90年代，温州中小企业异军突起，大小老板们都手握百万量级的闲散资金，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化的趋势渐起，嗅觉灵敏的温州人迅速捕捉商机，从1998年开始涌入温州楼市。短短3年，就把温州房价从2000元/平方米炒到7000元/平方米。
不过，温州人很快发现，500公里外还有块风险更低、空间更高的地产价值洼地——上海。
上世纪80年代，一批温州乐清人来到上海北京东路，扎堆开出了上百家电器店。这里也成了不折不扣的“温州街”。他们做生意、开市场、攒钱财，安家置业，成为典型的“新上海人”。一进新世纪，也自然而然将3000元/平方米的上海房价信息带回老家。顿时，温州人不淡定了。
现在的人很难想象，1994年为振兴低迷房价，上海市政府推出过一个大利好：只要在上海买房，立刻可获得蓝印户口，一并解决子女读书、就业等问题。机敏的温州人显然大喜过望，别说让子女接受大上海的好教育，光上海房价比温州低一半这条，就足以让人趋之若鹜。不少温州人看准了机会来买房，迅速与上海的开发商看对了眼。
零敲碎打的买卖不牢靠，上海开发商便在《温州晚报》上投放了些楼盘广告试试看。没想到，迅速点燃温州人的激情。由于人太多，《温州晚报》便干脆组织了个看房团奔赴上海，就此创造历史。
图：温州媒体最早组织起“看房团”
人们仿佛发现了一块新大陆，忙不迭地把看房团的商业模式运作了起来。华商韬略(微信ID:hstl8888)梳理资料显示，上海开发商不惜重金，开始在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上连篇累牍砸广告；温州三大报也乐疯了，立马变身“看房旅行社”，3年组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》还顺势创建了购房俱乐部，会员人数一度超过6000人。
“温州炒房团”迅速横扫中国各大城市，每到一处都掀起购房狂潮，引发的大声叫好与愤怒声讨都不绝于耳。有媒体报道，当年的“温州炒房团”总人数突破10万，撬动民间资金高达1000亿。这些数字显然以讹传讹，并不确切；但它显示出的资本力量，却横扫一切。
【2】疯狂炒房人
印象中，人们以为“温州炒房团”一掷千金，肯定个个都是大小老板企业家。实际上不是这么回事。炒房团跟旅行团差不多，有老板有白领有村民，甚至还有赋闲在家的太太和老太太。这与温州的家庭结构有关，很多温州家庭都是男主外做生意，女主内管投资。炒房热一兴起，男人们没空走四方，太太们就带着钞票闯天下。
在温州农村，还有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她们其貌不扬，却是村子里公认的资金中转人，讲信用、有地位。不论谁手里有闲钱，都会跑到村中的老太太那去登记寄存，利息高、有保障。不论谁做生意要借钱，数百万的资金老太太召之即来、挥之即去，信用极佳。有人据此称温州乡村的这种金融文化为“老太太银行”，极为贴切。虽然这些老太太大都没文化，却牢牢把控着温州农村的金融命脉。当然，要从她们手里借钱，利息高达20%左右，也不是常人都敢借。
温州媒体看准了“太太”们手握重金，很快组织起专门的“太太看房团”，为她们提供最新最准的房产信息。“太太炒房团”犹如旋风，横扫上海的房展会。比对着温州的高房价，她们去哪儿买房都觉得很便宜。
图：温州“太太看房团”
令人称奇的是，虽然“太太”们都手握数百万，穿着打扮却很普通，并非人们想象中那样珠光宝气。有时还会为5块钱的盒饭跟带团的人理论，极其精打细算。
不管干什么，温州人都爱抱团。做生意如此，炒房更是如此。最开始，温州人组团是希望买房时能有个商量。他们相信一人看难免看走眼，一群人共进退，都能相中的楼盘肯定错不了。当然，抱团买房最大好处还是能议价，跟开发商集体砍价，折扣肯定比一个人来得大。
很快，江湖上便流传起各种各样的温州人炒房故事。
2002年，某温州炒房人以120万的首付资金在上海狂买20套商住房，每套约20平方米。然后，他为每套房配齐家具后出租，以每月每套3000元的租金顶按揭，每个月还净赚2万。两年后，房价暴涨一倍，便将房子全部脱手，功成身退。这个炒房故事此后成为教科书般的经典，几乎被绝大多数炒房人所效仿。
接着，温州某老板腰挂35把别墅钥匙的传奇红遍网络。但故事被多家媒体转载后，连腰上钥匙的数量都变得模糊不清，从22把到72把不等。有人表示，确实见过一位腰挂60把钥匙的温州炒家，每天唯一的工作就是挨家挨户收租金，一天两户，一个月正好收完。更离奇的是，这样一位大富豪竟然挤着公交去收租，让人误以为是收水电费的。
几乎所有的售楼处都能传出大同小异的温州人故事。他们大都是西装笔挺、面色灰黄的中年人，操着一口浓重江浙口音的普通话，跟漂亮的售楼小姐站一起简直自惭形秽，却能在人们最初鄙夷的目光中扔下几麻袋现金，买下了几层房或几幢楼，让所有人在财富面前大惊失色。类似的故事越来越多，且极富视觉和心理冲击力。人们在惊叹于温州人太有钱的同时，也在飞涨的房价面前失去了任何抵抗力。
炒房团不是老板们的专利，工薪白领、机关干部也都参与其中。据说苍南县某机关干部，听说上海有块好地，被人撺掇着合伙“拿下”，便一狠心一跺脚卖了自家的房，搬进了出租屋。他跟着炒房团合资拿下土地搞房产开发，一年就把110万投资翻成了1000万。
温州人有多狠，炒房前敢让自己无家可归；温州人有多疯，炒起房来全村全家总动员，老太太都敢来上阵。
【3】全国大进军
“温州炒房团”迅速将上海、杭州“攻占”，接着开始向全国进军。他们足迹遍及各大中心与省会城市，后来连二线、三线城市也不放过。他们往往大批采购，连片购买，不为居住，只为收租或转手套利，俨然成为操纵楼市的资本大鳄。
地产开发商们大喜过望。他们发现，“温州炒房团”具有无与伦比的品牌魅力，极力到温州组织邀请。2004年，在温州举办的全国房展会，更成为中国绝无仅有一大盛景。为期4天的展会，竟引来10万人次的庞大人流，5000多平方米的展厅中人山人海，现场签约的买房人成群结队，像农贸市场般人声鼎沸。最终，房展会成交金额竟逼近15亿，人们第一次见识到温州人如何像买菜一样买房子。
“温州炒房团”很快被不少地方政府视为“财神爷”。为了让温州投资拉动经济，有的地方不惜提供包机，免费为炒房团提供一条龙服务。他们到后，房价大都会迎来一轮令人惊叹的上涨。那么，他们究竟是怎么做到的呢？
【4】炒房手法1.0
“温州炒房团”不仅买的多、买的急，他们的炒作手法也不一般。
通常情况下，炒房团会集中拿下几个楼盘。然后，统一商量出个高价，报到当地的二手房市场挂牌，于是人们很快就感觉到房价涨了。而在炒房团内部，还会订立“同盟条约”，谁也不许低价偷偷出手，否则立刻会被踢出炒房团。由于温州人爱抱团，更看重个人信用，价格同盟这招简直战无不胜，足以为抛售房产创造出令人满意的价格空间。
很快，有人觉得这招都不过瘾。更精明的炒房团会干脆在楼盘边开家地产中介公司，专注炒作自家楼盘，坚决把房价做高。而毫不知情的本地人只见房价飙涨，即便开始对房价不认同、不买账，但时间一长，怎么也等不到降价的人只好认栽。
来自温州农村的大量小炒家，则以家族或同乡集资参股的方式，参与到这场史无前例的炒房盛宴当中。他们集中大笔资金，以口头托付的形式委托给牵头人，让他跟随炒房团四处豪买。炒房委托人则见识不凡，不仅懂得观察各个城市的城市规划、政策风险、楼盘地段，还会特别考察当地的二手房市场，估计有无炒作空间、退出机制，绝不做无谓冒险。而一旦看准，便会迅速出手，联手杀价后又联手提价。这种集资炒家最看重风险，有时候为了快速获利，甚至会直接转手卖给其他炒家，赚的就是个万无一失。
即便本金极少的“房虫”，也有独有的炒房之道——炒房号。他们寻觅到热销楼盘后，或是给售房员回扣直接拿房号，或是一天100块雇农民工排队拿号，再以数千或上万的价格将房号转卖给各类买房人。这种炒作方式是如此经典，以至于在今天，人们依然能见到此类炒作手法的各种翻版。
【5】争议炒房团
2004年，温州几乎陷入“全民炒房”大时代。伴随着全国性的房价上涨，各地老百姓对房价怨声载道，很多人炮轰“温州炒房团”，认为他们正是炒高房价的罪魁祸首。不可否认的是，“温州炒房团”所过之处，当地百姓也在恐慌性上涨中飞奔入场，并掀起了新一轮涨幅。这种互为因果的纠缠，让人根本说不清其中的是非。
但另有观点认为，温州人只是买房爱扎堆，资金量与房地产市场的体量相比，其实微不足道，并非像媒体描绘的那样，是驱动房价高涨的“洪水猛兽”。每个城市房价上涨的原因其实并不相同：有的是因为处于价值洼地，原本就太便宜了；有的是因为城市大规模拆迁，城镇化过程中人为制造出大量刚需，但地方政府未能及时提供足够土地以平抑房价所致，上涨其实是价值规律的体现。而“温州炒房团”因为早早地发现了价值，所以为高房价背了黑锅。
争论没结果，杭州、南京、成都等地已经开始调控，阻击炒房团。这其中，既包括征收二手房个人交易税，又包括各类专项打击炒楼花、炒期房的政策；成都市政府甚至好心劝慰市民不要跟风入市，表示会尽快推出大量经济适用房给高房价降温……结果人们发现，这些一城一地的调控政策没什么用：交易税被转嫁给了买房人；“禁炒令”则需要开发商自律；而经济适用房一出，却形成了城郊比价效应，反而给城里的房产价格托了底。
不管怎样，人们认为中国房地产正积聚风险、酝酿泡沫。2002年12月，摩根士丹利发布研报，直言中国可能爆发一轮房地产泡沫，并导致银行业的系统性危机。回望当年的盛世危言，再仰望今天的中国房价，坚硬的“泡沫”远胜往昔，不禁令人哑然失笑。
【6】炒房团进京
当年，中央政府对于房地产的暴涨极为担忧。这不仅牵涉到社会稳定，更涉及到金融体系安全。但就是在令人担忧的2005年，“温州炒房团”正式“杀进”了北京。
长久以来，北京被“温州炒房团”视为“禁地”。这并不是说温州人没有在北京一掷千金，他们也曾抢购过多处豪宅楼盘，但都用以置业安居，不像在别处那般以炒作、转手为目的。这其中，自然有对政治中心的一份敬畏，另一个原因则是北京二手房市场远比上海、杭州等南方城市落后，套现不便。另外还有种说法，90年代大批温州人曾在北京爆炒期货、遭遇惨败，从此将北京视为“破财之地”。
2005年，整个长三角地区房价飙升，北京就像当年的上海，成为典型的价值洼地。多个楼盘迅速闪现“温州炒房团”排队扫楼的身影。短短半年，温州流向京城楼市的资金就高达50多亿。
更让人意外的是，另一支实力雄厚、姿态低调的炒房团也进入北京，那就是以煤老板为主力的“山西炒房团”。他们开豪车买豪宅，在北京最高档的楼盘出没，远非常人得见，却惊动了建设部。后来，山西炒房团不仅在北京豪买，连已经被“温州炒房团”炒高的上海楼盘，也无所畏惧。
温州人北上，山西人南下，就此奠定当年两大炒房团的炒作格局。
政府的忧虑迅速升级，随即决心出重拳打击“短炒房”。华商韬略(微信ID:hstl8888)梳理资料显示，央行率先出手，调整住房贷款利率；接着，上海、深圳等地银行叫停“一年内转按揭”，要求短炒卖家必须先付清银行贷款，遏制投机。调控来势很猛，令人生畏，不少媒体急不可耐地宣告“全民炒房时代终结”。
但调控之初的效果并不明显。大量地下“垫资”公司悄然涌现，让变相“转按揭”大行其道；炒房客只要适当提高首付比例，就能将调控效果规避于无形；更令人啼笑皆非的是，银行间虽然停办了转按揭，但买卖双方要是在一家银行办贷款，竟然可以照办不误。
当然，宏观调控的持续终于让楼市渐渐变冷。“温州炒房团”也并非铁板一块，有人高位出逃已然暴富，有人高位套牢叫苦不迭。媒体则选择性报道出部分被套炒房人的惨状，以印证调控政策的巨大效果。但总体说来，“温州炒房团”并不比其他买房人处境更差，他们入市更早、买价更低、融资能力更强。而不少本地跟风的炒房人，既没有“温州炒房团”的资本实力，又没有更多的融资渠道，只能在这轮调控寒冬中独自苦捱。
【7】炒房手法2.0
随着调控深入，人们发现“温州炒房团”有了新玩法。
2006年，一些“温州炒房团”继续在北京扫楼。他们抛出几十套房的大单，要求开发商提供7.5-8折的优惠。这与人们熟知的炒房套路没什么不同。但达成交易后，手法开始大变。
折扣谈妥后，炒房人会象征性地先交一部分订金，但并不急着签合同，目的是为了找到真正的买房下家后，直接转手会更方便。要是实在拖不下去，也只会签合同付首付，但不会办理按揭，这样下家按加价后的首付直接付款给炒家即可，彻底规避了政策中不允许的转按揭问题。而前期签订的购房合同，则由销售人员直接撤销、变更。
这其中，最大的技术难题是撤销买卖合同。按规定，合同一签订就需要在政府管理部门备案，撤销并非易事。但对“专业”的销售人员来说，撤销合同的理由大把，购房人身份资格有问题、销售人员疏忽导致合同出问题等，都是最正当不过的理由。合同撤销后，销售人员便会与下家签订新的购房合同，下家交完首付款后，炒房人就能与销售人员分成了。
这种炒房手法极为隐蔽，且规避掉了所有的政策风险和交易税费，很受楼盘销售人员的欢迎，因而在部分“温州炒房团”中大行其道。而炒作模式一旦成熟，炒房团甚至与开发商心照不宣，交完订金后啥也不用干，剩下事自然有人会办得妥妥当当。至于售楼找下家这事，真正的买房人根本不知道自己买的房子是开发商的还是炒房团的，挑中一套就退一套，炒房团可坐收渔利。在北京，有楼盘甚至出现过100%被退过的情况，显然是炒房团在其中兴风作浪所致。
当然，“温州炒房团”的升级版秘籍还有其他种种，像通过拍卖行收购便宜楼盘，可以拿到价格极低的房源，却需要打通另一条隐秘产业链：找法院、银行或资产管理公司确认房源信息，找拍卖行以象征性价格举牌拿房。这种机会自然不缺暴利，但因为不能按揭，非实力雄厚、拥有强大人脉和渠道的炒房团不能运作，因而游走在更加晦暗的地带。
【8】“还乡团”来了
2005年的地产调控，总的说来对炒房团影响有限。一些炒房人靠着钻空子得以幸运躲过，于是对国家政策开始麻痹大意，认为调控不过如此。他们继续在楼市大抄底，却与2006年的“国六条”、九部委的“37号文件”迎面撞上，顿时傻了眼。大部分温州炒房人开始直面寒冬，少部分人默默在房价更低的二三线城市出手商铺，寻求其他机会。
调控风正紧，2007年的风头却被一支新崛起的势力抢了去，这就是深圳炒房团。那些在深圳打拼多年熬出头的财富新贵，先是在惠州、东莞、广州等周边城市狂买，接着返回各自家乡的省会城市豪购，既自住又孝敬父母，又有衣锦还乡的得意高调，所以被人们戏称为“还乡团”。
深圳炒房团远比“温州炒房团”复杂多样。他们以四川、湖南、湖北的成功人士为主，所以重庆、成都、武汉、长沙等中心省会城市成为他们“扫荡”的重点。有媒体极度渲染深圳炒房团更加可怕震撼，甚至有某个炒房团出手买下1300套房的“神迹”，一看就纯属子虚乌有。但各地房价仍在飞涨，人们很需要这样的“害群之马”来宣泄对高房价的极度不满。
长沙人的抵制最激情火爆，不少小区和街道都打出“抵制深圳炒房团”的横幅，更有人发出《深圳炒房团滚回深圳去吧》的网帖红透网络，深圳炒房团一时人人喊打。普通百姓对高房价的焦虑与愤怒大抵也只能这样发泄，毕竟指责炒房团逻辑上更占理，行为上更安全。
【9】真假炒房团
此时，最能与深圳炒房团内心共鸣的，大概就是“温州炒房团”了。地产调控让真正的温州炒房人极尽隐忍、奋力解套，但全国各地的开发商却开开心心地“炒”起了“温州人”。许多楼盘开盘前，会赫然打出“欢迎温州看房团”的横幅，让本地人神经紧张，忙不迭又要来抢房。这在上海、杭州这类多次被温州人狙击过的城市中最为明显。老百姓并不知道，这时的“温州炒房团”大多是“李鬼”而不是“李逵”，他们其实是靠表演来哄抬房价的。
“温州房托团”成为某些开发商导演的炒房真人秀。他们先是通知媒体，然后以几百块一天的“工资”拉来上百个温州人到楼盘表演。在“欢迎温州置业团”横幅下，售楼处被“温州老板”挤爆。开发商要求“表演团”人人穿西装，手拿软中华，甚至会提出“台词”的要求，比如要说“整层买是不是可以打折”，对于房价坚挺要表现出“这个地段房价是跌不下来的”语气姿态，表演完就拿着钱和礼品走人。
据说“生意”最忙时，房托们还要赶场，出场费甚至与楼盘销售挂钩，每人从几千到上万不等。接着，开发商就会发动媒体广而告之，把“温州炒房团”出手的盛况大肆炒作，效果屡试不爽。
“温州房托团”的戏码在社会上演绎多年，虽然早就经过央视曝光，但至今仍在各地上演。不少买房人都曾因此“上当”，但极少有人去揭露抱怨，毕竟那些“上当”的买房人，从现今来看，绝大多数都成了高房价的受益者。
【10】炒房手法3.0
假炒房团兴风作浪当房托，但真炒房团并没闲着。他们的炒作手法步步升级，令人叹为观止。
2008美国爆发次贷危机，中国的调控如火如荼，炒房被套的温州人却固守着价格同盟，与开发商一起“不降价”。然而，连开发商都快扛不住了，不降价回笼资金就得死，相互卖项目抱团取暖了一阵子还是不行。于是，万能的“温州炒房团”再度出手，变身“借贷团”，自己赚钱的同时又帮着扛住了高房价、挽救了一些中小开发商。
此时，资金雄厚的炒房团已变身私募基金。他们拥有几十亿资金，专门在房地产市场渔猎半拉子工程和烂尾楼，不再几十套房那样小打小闹，而是整个楼盘、多个项目的大规模运作，更专业，更庞大，更低调。
仍然热爱售楼处的炒房团，则继续与开发商合作。表面上他们还是整层整片地豪买，实际上醉翁之意不在酒，干的是为开发商套取银行资金的活，同时为自己博取无风险利差。
这种炒作手法匪夷所思，操作手法则令人叫绝，确实是调控寒冬中炒房团与开发商的“发明创造”。比如，中小开发商在经历长时间调控后，临近年关时现金流将近接近枯竭，炒房团便买上一片房，让开发商拿到炒房团20%-30%的首付款，并从银行拿到贷出的剩余房款，就此度过难关。
但炒房团并不是真的买房子，他们与开发商还有秘密条款：首付款其实是交给开发商的借款，每月需支付高达5%-9%的利息；银行贷款仍需开发商负责偿还。至于房子，开发商可以视资金能力，在合适的时机回购。如果借款协议到期开发商无力回购，那么炒房团则会以5-7折的极大折扣拥有房产。
显然，法律不会保护这种变相高利贷，但“温州炒房团”早已思考好一切：利息会折价计入首付款中，表面看不到任何的违规之处。这种借贷方式，实际上是炒房团与开发商的一种赌约：炒房团赌的是房价不可能再度大降30%以上，并能赚取无风险的利息；开发商赌的则是楼市能在借款期内回暖，同时维持住楼盘高价，扛过地产调控的冬天。
房价走势的历史证明，他们都赌赢了，再次赚得盆满钵溢。
【11】反转与崩溃的轮回
2008年年底，伴随着“四万亿计划”和“国十条”，各路炒房团再次扑向楼市，迎来房地产的触底反弹。炒房团开始失去新鲜故事，重复着以往的套路：繁荣时四处抢楼，调控时又隐匿躲藏。在媒体笔下，炒房团“覆灭”好几次，每次都“退出历史舞台”，却又在一遍遍房价暴涨中刷新人们的世界观。
全国各地的房价坚决而稳步地上升，让越来越多的人不再等待，孤注一掷地搭上了“地产飞车”。全民买房，已经让炒房团的界限模糊。对买了房的人来说，人人都是高房价的受害者和受益者；对没买房的人来说，很多人已经不指望这事了。
让炒房人凄惨落魄的，倒是温州的本地房价。华商韬略(微信ID:hstl8888)梳理资料显示：2011年底，温州房价攀上均价21000元/平方米的巅峰；当年9月，温州民间借贷危机爆发，温州房价就此开始长达4年的漫长坠落；直到2016年初，温州房价才走出悠长“L”型底，迎来平稳回升。
这场小型局部性的房地产崩溃，让不少温州炒家遭遇断供，不得不弃房拍卖。有人说，“温州炒房团”就此覆灭。但据有关更权威的信息显示，真正跑路断供的并不多，高峰时约有1100多套弃房。真正有实力的温州炒家早就跨出本地，他们的房产遍及全国，甚至在全球配置：美英德日韩加等国，都成了中国炒房团的新目标。
2016年，北京、深圳等地出现“众筹炒房团”。实际上，这不过是“温州炒房团”十几年前玩剩下的，唯一的区别是，参与的主角是一群90后学生，还添加了移动互联网、平台跑路等新作料。而只要房价继续向上，炒房团的幽灵便会永远游荡，唯一的差别只是今天附着在这个群体，明天又附着在另一个群体，并周而复始地向人们叙述辉煌与破灭交替的故事。
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本文作者：华商韬略 | 华商名人堂 熊剑辉
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