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日本房产泡沫破裂历史篇(一):日本房产泡沫始末：失去的十年是个巨大谎言
我们的很多人在讲中国不能重蹈日本房地产泡沫的覆辙，但是对于这样的众口一词的说法，本人认为也是需要仔细分析一下的。
日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术等传统工业技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，而这样的住宅商品化的背后就是要让国内再一次取得一次资本财富的整合再分配，取得产业升级的新积累。二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。科技兴国需要资本积累，基本农田制度控制了土地的供给使得炒高土地成为可能，能够通过炒高土地给产业升级提供资本。
1985年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始了急速攀升，股市开始空前繁荣，与此同时在日元升值的预期下海外的热钱也大幅度的涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。1989年,泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米）1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。自1985年起,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%，1990年六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈从1986年开始出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。1989年末，日经平均股价高达38915.87日元，相当于1984年的3.68倍。1989年末最后一天更是创下接近4万日元的历史最高。当时，日本股市的市盈率高达80倍（当时的美国、英国、中国香港的市盈率为25~30倍）。
日本借助着日元的升值和楼市、股市的繁荣开始了大规模的印钞活动，在1986年就高达2位数的货币增发量，通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿，这样的日本的房地产泡沫完全是日本政府和资本力量人为印钞推动出来的，是借助这样的汇率上涨大规模制造泡沫印钞渔利的行为。如此的政策会产生巨大的泡沫是有经济常识的人都知道的，为什么还要这样的政策只有一个原因那就是人为故意推动泡沫并且在泡沫中得利。中国从没有如日本这样推动房地产业也没有人为的制造泡沫，反而中国的泡沫论在西方的舆论鼓噪下一浪高过一浪，背后是什么要反思的。
在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了1990年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。1992年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。而产业升级的资本从何而来呢？日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。那么他国需要的是什么呢？在日本人为的造成了一个资产的泡沫，让这些泡沫成为了他国资本的“需要”。以日元的升值和印钞为背景，以其原来的土地增值成为了产业升值和外迁的资本来源，以至于日本东京的总地价已经超过美国全国，取得了巨大的土地资本积累，日本的厂商把工厂迁往中国等国把原来的厂房进行房地产开发，不仅没有产业外迁的费用还大大的有利可图可以套现巨额现金。要知道中国的国企改制、工厂外迁产业升级也是这样通过土地价值增值的变现来获得资本的，通过转让在市中心的工厂土地得到在郊区建新厂上新项目的资金甚至是保障职工生活、医疗、养老的资金。
利用土地所产生的金融效应和政府的印钞机，日本的产业取得了巨大的资本，而外资热钱对于日本日元升值的预期和进入炒作股市楼市，使得日本印刷的钞票可以顺利的以高汇率兑换成为其他国际货币进行海外扩张，取得了巨大的海外资源积累，很多矿山都是有日本资本入股的。结果就是日本取得了超过3.5万亿美元的海外资产，控制大量的海外资源，其结果之一就是在铁矿石和海运费的暴涨中日本左右逢源，日本取得这些资源是依靠日本的央行的货币投放来实现的，日元升值让他们购买的成本极大的降低。
最后日本的战略效果如何呢？日本是如何在海外占有和使用他国资源来创造GDP的呢？国内日本问题专家唐淳风的文章《学日本“闷气发财”》对于日本海外投资研究很深入。该文研究成果如下：
到了2004年，日本的直接出口额只有61万亿日元，而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元，是前者的2.5倍还多。如果将这些海外企业的销售额直接折算成GDP的话，可以达到3.5万亿美元，是日本国内的GDP的71.85%。与此同时，日本的海外总资产增加到了41968亿美元，这包括日本在海外购买的土地已经建造的工厂等等。与海外企业的销售额合在一起，日本在海外的『钱』就达到了41968亿美元+3.5万亿美元=76968亿美元，这还是相对保守的估算。就这保守的海外GDP，依然是日本国内GDP的1.58倍，相当于日本在海外建造了一个比较国内还要强的『资产日本』！文章也颇为惊叹地指出，西方的压制不但未能伤害到日本国内经济的增长，而且还在海外多出一个相当于国内经济规模1.58倍的日本！唐专家在文章中很认真地中国人算了一笔账。『2004年日本国内的GDP总额是48707亿美元。加上国外收益换成成GDP总额，日本的资产高达125676亿美元，是当年美国117350亿美元的GDP还要多出8326亿美元（8326亿美元是什么概念，到2009年5月为止，中国持有美国国债的总额）。也就是说，到2004年，日本占有全球35万亿美元GDP总额的1/3强！美国并不是实实在在的世界第一经济强国，日本才是！』2004年日本海外纯资产是18270亿美元，占到全球海外纯资产的90%以上，是切切实实的全球最大债权国，并且这个位置一坐就是十几年，从来没有人动摇过。而美国在2004年的时候海外纯资产是负数，达到了负3万亿美元。因此就海外纯资产，美国就落下日本不知道多少条街----至少比日本少了4.8万亿美元，这个数目相当于中国4年的GDP总和！
从上面的数据就可以明确地看出，日本的汇率升值和房地产泡沫的操作中，日本是怎样的取得了巨大的海外利益和国家民族的长期利益，对于日本的海外战略国内的资本大量外流，国内的经济出现下滑是正常的，而且国内经济转型本身也是要带来痛苦的，日本已经成功地完成了这样的经济转型工作，经济增长不再是简单的依靠劳动力和出口了，日本货再也不是全世界廉价货的代名词，国家的强盛必须要完成产业的升级的质量上的飞跃而不是数量上的优势，在1840年大清国被打败的时候，大清国的GDP可是遥遥领先的世界第一，并且有千年的中华领先世界的历史财富积累，国家的强盛是需要GDP和财富的质量状态而不是数量，日本在产业转型、资源控制等等已经从世界工厂完成了质的飞跃。在这里我们可能要问为什么美国会放任日本这样的崛起，这背后有与当今世界大相径庭的国际政治环境，那个时候世界是美苏争霸的二极世界，美苏争霸是第一位的，会扶持新兴国家的崛起来限制苏联以及中国，而现在是美国的单极世界，任何国家的崛起都会被视为对于美国单极权威的挑战，这是根本不同的国际竞争状态。
更进一步的是日元单独升值这样的说法也是一个伪命题，我们回顾一下历史，看看《广场协议》前后（1985.1-1987.12）各主要货币对美元的汇率变化：
美元/日元：255——〉121（贬52.5%） 美元/马克：3.16——〉1.57（贬50.3%） 美元/瑞郎：2.68——〉1.27（贬52.6%） 美元/英镑：0.885——〉0.530（贬40.1%）
从数据看，美元的贬值，并不只针对日元，而是对大多货币都贬值了，而且，贬值幅度相当。所以，让日本为美元贬值单独买单的说法值得相榷。而且，把日本之后20年经济萧条的原因，归咎到日元升值的判断，也过于武断。因为，大幅升值的除了日元，还有马克、瑞郎，为何德国和瑞士在之后的20年，没有出现象日本的经济倒退？或许日本在《广场协议》之后将近20年的经济倒退，其根源并不在《广场协议》本身（或者说日元升值本身），而是另有因由，这个因由就是欧洲一体化的诞生和瑞士、德国等国已经在二战前就完成了国家的产业升级工作，二战前德国是世界科技的中心而瑞士国际政治中立几百年来没有受到重大战争破坏社会财富积累丰富同时还是成为世界资金避险洗钱的中心。这里日元没有真正的升值，最多只是没有像当初绑定美元那样，追随着美元一同贬值，没有与美国分享得到美元贬值过程中的额外利益。我们同时要看到的是日元的升值以及其他货币的升值是美国采取了货币贬值政策，当时的背景是美国的扩张财政政策提出了星球大战计划，该计划源自美国总统罗纳德·里根在冷战后期（1983年3月23日）一个著名演星球大战计划说。“星球大战”发表后，1985年1月4日由美国政府立项开发，正式名称是：反弹道导弹防御系统的战略防御计划，计划于1994年开始部署。里根上任伊始便展开了大刀阔斧的改革：他把个人所得税减少25％；从1981年起到1984年，五角大楼的军费每年增加9％。随着美国国防费用急骤增长，美国的财政赤字和通货膨胀达到了创纪录的水平，美国的国家负债是里根当总统前的3倍。1982年3月，里根不得不承认说，美国进入了“轻微短暂的经济萧条期”，美国的失业率创下了41年来最高纪录，由此所产生的影响波及第三世界国家和世界银行系统。苏联由于经济实力不如美国，不可能像美国那样投入巨额资金毫无节制地发展下去，因而主张禁止太空军事化。在“星球大战”计划出笼后的几年内，禁止太空军事化问题一直是历次美苏首脑会议和核会谈的主要议题。在里根政府打破了长期以来的财政谨慎原则，在此以前美国政府只在战争和经济经济状态下才会允许出现巨额预算赤字。从二战结束到1980年，美国联邦债务占GDP的比例稳定下降。但里根执政后，美国联邦债务开始增长，同时社会负债也在增长，自从里根实行金融自由化、储蓄机构逐渐从美国人生活中消失以后，美国人的储蓄率才逐步降至接近零的水平。里根刚刚担任总统时，美国家庭负债仅占收入的60%，与肯尼迪总统执政时期相仿，但到2007年，该比例高达119%。
美元的贬值和美国政府的积极财政政策挤压了苏联，而日本的日元升值则挤压了刚刚改革开放的中国。据统计，25年来日本共向中国提供资金贷款3.3万亿日元，合300亿美元。从1979年到2000年度，中国共向日本申请了4批日元贷款，总额2.65万亿日元，日元贷款虽然是低息优惠贷款，但从本质上讲，日本政府开发援助依然是商业贷款，既要还本，也要付息（1999年日本对华贷款利率在0.75-2.2%之间）。这些贷款看似利息不高，但是日本的商业利率更低，同时贷款以日元结算带有巨大的汇率风险，这样的借贷的收益点不是在利息而是在汇率。日元升值日本对华等国的日元贷款，也伴随着日元的升值而大幅度增加，对于中国当年的经济GDP规模是当前中国GDP的三十分之一，只有1万亿人民币左右，对于日元的突然升值中国的日元贷款立即成为了巨大的负担，造成国家不得不低价贱买资源和国内的通货膨胀，那个时候日本的进口家电那几大件可是与当今住房汽车一样的年轻人结婚的刚需，中国对日贸易长期处于逆差，日元升值增加了中国外汇的压力。中国随后发生的严重通货膨胀直接造成上世纪八十年代末的政治动乱，这一段历史我们应当还记忆犹新，怎么能够说日本的日元升值是失败了呢！中国不应当遗忘那一段历史好了伤疤忘了疼。而美国把中国视为意识形态上的对手，也是乐得看着日元升值挤兑中国政治经济的。国际经济金融的博弈从来都是伴随着国际政治的搏杀的。
在此过程中到底是胜是败，实际有一个非常容易识别的方法，就是看这一个阶段这些国家的社会经济是在流入资源还是在流出资源，而日本这一个阶段明显是在流入资源，控制了大量海外资产，流出资源的是俄罗斯、拉美和中国，这样的资源流出把俄国从世界一流国家，第二号的强国变成了国际乞丐，而拉美国家几十年的经济发展结果也毁于一旦，中国也是在廉价的卖石油、稀土等，按照当时我们与日本稀土的长期协议，价格极其低廉，彻底的交出了我们的资源控制权。而整个过程中日本和美国是资源流入的国家，是得利者，但是日本会哭，哭得很好很可怜，避免了世界的抵触情绪，就如一个成功的富豪，反而非常低调的说自己没有多少钱，反倒是暴发户到处的炫耀。中国就是这样的爱炫耀，经济发展刚刚好一点，就有了要当世界第一的豪言壮语，结果被人家搞了一个中国威胁论，在世界上各处遏制中国，给中国的发展制肘，在国际政治上非常的弱智。
在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的1990年3月27日，日本开始人为的捅破泡沫了。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础，日本经济的长期低迷的背后是有国家政治集团和金融集团的主观意识在起作用的。为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府为什么坚持不增发货币？日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？在经济长期低迷的时候日本政府怎么从来不采取什么积极的财政政策进行救市呢？所有这些只有一个合理解释就是日本的统治阶级希望股市和楼市低迷。
日本的楼市和股市大涨，有人买就要有人卖，而在泡沫高点卖出股票的是谁呢？在日本《广场协议》以前日本没有大力住宅商品化也没有大力开放国内金融市场，因此这些股票和土地都是在日本的金融资本持有的，在日元升值开放的同时，境外的资本也大量的涌入了。《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。已经在汇率变动中尝到甜头的国际资本卷土重来,在日本的股票市场和房地产上呼风唤雨。此时的股票市场和房地产业则像一头鲸鱼，大量吞噬着廉价的外来资金。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。国际资本的流入又引发了三个短期效应：加剧了日元升值之压力；加快了股价和房价上涨；过度增加日本国内货币供应量。这三个效果都刺激短期内日元继续升值、泡沫不断膨胀，吸引了更多的国际资本进入日本投机。因此在日本政府捅破泡沫前，大量的游资热钱进入了日本，泡沫破裂以后，他们被套牢在了日本，炒楼的成为了房东炒股的成为了股东，如果日本政府搞救市，实质上就是给这些外来资本以逃亡的机会。1990年9月就显现出征兆：日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。1991年巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空房到处都是。房地产价格狂跌，当年，六大城市的房地产价格就下降了15％～20％。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中三分之一与房地产有关。最终日本房价下跌了50%。据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低点。我们看到的是以日本当今的外汇储备量对于当年的1200亿美元的银行坏账是很容易弥补的，如果日本政府采取积极的财政政策日本国内的资产价格状态就绝对不是今天的样子，这样的低迷的背后就是成功的套住了外来的资本，更进一步的是日本政府以物业税更加深入的套牢在房地产上的资本而银行却以零利率使得现金形式的资本在日本境内难以得到资金回报。
与此同时日本的资本却在进军世界市场，且不说是产业进军海外和海外控制资源，就是在房地产方面也是有利益的。随着日元对美元的兑换率翻了一番，美国的高楼大厦仿佛全部以半价抛售一般。日本投资者开始抢购夏威夷的旅馆、洛杉矶的办公大楼、佛罗里达州的网球场等。仅1988年一年，日本投资者就购买了总价值达100亿美元的美国地产，这就是利用日美地产泡沫率的不同进行套现。到1991年，达到770亿美元。日本买主意识到这是一个千载难逢的好机会，纷纷购买高水准的著名建筑。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。虽然日本大量购买的美国财产又在日本的经济泡沫破裂的时候廉价的抛售，但是对于这样的廉价抛售我们也是要算一笔经济帐的，日本人在日本地价高位抛出房产取得日元来购买美国房产，那个时候得汇率是高点，到廉价抛售后以低点汇率兑换成为日元，再把他们抛售的日本房产买回来的时候，价格又有几倍的差距。日本国税厅7月1日发表2010年度全国“路线价”（所谓“路线价”，是指主要道路旁的标准住宅和建筑用地的每平方米价格。这个价格被作为确定当年因继承遗产或通过赠与获得土地时课税额度的基准，每年由国税厅进行评估）显示：东京银座5丁目的鸠居堂、4丁目的三越百货及和光百货前的地价以每平方米2320万日元(约176万元人民币)连续25年居日本首位，是名副其实的寸土寸金的“地王”。但这个价格在泡沫经济的最高峰，银座四丁目的地价是每坪（3.3平方米)1.2亿日元（按现行汇率折算为人民币700万元）。在以日本房产高价抛售、抛售得款高汇率变成美元、再循环到抛售美元资产低汇率换成日元把原来在日本的房产买回来的过程中，日本的资本是赚大钱的，虽然这些海外投资被廉价抛售的资产以美元计算是价格减半，但以日元计算就少多了，若再以日本的房产为角度，日本资本在原来持有的房产上还多了很多日元的现金，日本资本成功套取了日美房地产、汇率、货币不同泡沫程度的差别利益。在这里我们还没有计算前面分析的日本通过卖地到海外建厂和卖资源的巨大利益。
事后世界比较公认的统计表明，日本因股市和房地产暴跌而造成的损失达6万亿美元。但是这样的损失与战争的破坏不同，金融地产的博弈是数字游戏，与实体经济对应是有赔就有赚的，在这样的过程中虽然日本的国民也有很多人进行投资的损失，但也有人赚到了钱，更主要的是进入日本的各种资金，因为在1985年前持有资产的是日本人，1990年后在日本泡沫高点高价抛售资产进行海外投资的还是日本人，不要看日本的经济不好，那是日本的资本外流导致的，这样的资本外流所换取的就是本人前面所引用唐专家的超过日本本土GDP的海外资产和海外产业，让日本取得了数万亿的海外资产。所以把日本的国内外控制的产业一起算帐，日本的资本集团是暴赚的，日本政府的控制力是提升的，日本的泡沫政策是一条成功之路。在这个过程中当初高价卖资产给日本人再拿着钱到日本投资套利的资本是损失最大的，现在可能还被套在日本的房市股市，他们是与日本资本博弈的失败者，不能再走日本失败的道路却真的是他们的肺腑之言。
日本之所以在各种宣传中这样的低调而且说他们这样是一个失败，原因就是需要安慰众多在泡沫中受到损失的民众，日本的总体是赚钱得利的，但是按照世界通行的二八原则，日本的大众可未必是得利的，对于国内社会的矛盾是要照顾的，日本的舆论机器是控制在资本集团的手中的，日本历来都是财阀政治的社会。更进一步的就是日本的精英们对于蛊惑中国人是乐此不疲，而且在历史上也收到过重大的效果，就如日本把他们当年的崛起描述成为一个明治维新的好制度，洗脑了大批的中国精英，在中日甲午战争期间还率领众多的日本“志士”颠覆中国政府，指望拿着日本的经费振兴中华。而甲午战争的真相却是西方给了日本1.5亿两的白银用于甲午战争，是北洋水师造价的六、七倍，对于刚刚维新的日本还是一穷二白的农业岛国，根本没有偿债能力，西方之所以这样做的目的就是要扶持日本成为有限的列强在东亚制衡中国和俄罗斯成为超级大国，这完全是列强扶持的结果！因此对于日本的泡沫论，背后也有忽悠中国让中国犯错误的战略目的，对于其中的似是而非我们也要详细地分析。
首先就是日本可以人为的搞出高泡沫套死热钱，但是中国却未必能够实现，这里不是说中国搞不出泡沫，而是未必能够捅破泡沫长期把资产价格压到低位。因为1940年日本的人口城市化率已达37.9％，1977年日本的城市化比例已上升至76％，至1986年，城市化的比例是仍然高于75%。按照西方其他国家的统计数据，城市化率超过75%，是人口从城市往郊区迁徙的过程，所以城市房价应该下降。日本反倒到这来炒作，供需矛盾更加突出，自然会产生泡沫，在2000年日本的城市化率下降到65.2% ，2005年日本的城市化率是65.8%。所以对于日本来说就算城市的房子建得再多，对住房的需求也是有限的。在城市化率不断的降低的时候，就是住房的供给在不断的放大需求在不断的降低，因此供需关系的差距在不断地拉大，按照供需价格原理供需曲线的均衡点就只能是不断的降低，这样的供需影响下过剩的投资价值将成为历史成本。因此日本一定可以做到的就是把资产的价值长期压在低位套死国际资本的。而对于中国的情况却是为了支撑中国未来实现现代化的总体进程，从现在到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的百分之四十左右提高到百分之七十五左右，才能满足中国现代化进程的总体要求。根据国家统计局迄二00八年末数据，中国城市化率已达到百分之四十五点六八，比一九九一年提高十九个百分点。中国这样的城市化过程导致大量的人口涌入城市，只要这样的趋势不改变，供需关系就会持续紧张，并且会产生刚需，面对刚需你压低房地产的结果就是造成报复性的反弹，同时反而让各类资金可以方便的抄底，所以在这里中国与日本是不同的。还有就是日本的房地产是在汇率升值下逐步开放的，中国的人民币却是在房地产开放后逐步升值的，这样的次序和时间的差别，使得进入中国或者日本的热钱在购买国内资产的成本和泡沫程度是很不同的，日本的方式决定了进来的热钱一定会落后于国内的资本，持有的成本相对要远远高于中国的情况，这样日本的热钱是高位接盘的而中国恰恰是老百姓的刚需在高位接盘；还有就是对于股市日本的股指变化的背后是日本从发展中社会进入发达社会，GDP的增长从高速增长期进入稳定增长期，GDP的增长速度大幅度放缓，这样一来就从一个成长性的市场变成了一个PE市场，当然股指的估值发生了根本性的改变，而对于中国依旧是高速的发展期，股市的股指估值是要带有成长预期和想象空间的，这也是不能简单对比的。还有一点的就是日本看似富裕但是由于粮价高企妇女不工作，日本反映富裕程度的经济参数——恩格尔系数并不低；中国由于妇女工作家庭被计划生育搞得只有一个孩子且中国粮价低廉，以北京等城市高于平均值数倍的收入享受全国平均的粮食价格，中国在中心城市的家庭恩格尔系数是很低的，这最明显的表现就是中国中心大城市的一般中等家庭都雇得起保姆和经常下馆子，这在日本是难以想象的。更重要的一点是日本对于国家、民族的归属感是非常强烈的，在这样的博弈轮回中日本流入海外的资本仍旧为日本所控制，而中国却是一个众多富人向往移民外国的社会，放开了以后的资本外逃压力也是巨大的。同时我们还不能忘记的就是当今的国际政治经济环境已经与当年极大的不同了，当年的美苏争霸已经变成了美国主导下的全球化进程了，国际政治与经济是不能分离的，必须要认识中国现在的国际处境，因此在这里同样的道路在日本走得通但是到中国就未必行得通了。
综上所述，日本的所谓的金融房产泡沫是日本的一个成功之路，通过这样的泡沫给日本带来了产业升级的资本，日本捅破泡沫套死了海外的投机资本，不能重蹈日本覆辙更多的应当是到日本渔利的热钱应当考虑的，但是日本这样的成功之路中国却未必可以完全照搬，其中有太多的似是而非的东西和暗礁了，就如古希腊唯物主义哲学家赫拉克利特的一句名言“人不能两次走进同一条河流”一样，中国需要对于自己的房产金融有一个清醒的认识，既不能让世界的不能重蹈日本覆辙论忽悠，也不能简单地模仿日本进行邯郸学步，走有中国特色的道路这句话永远不错，但是怎样的发挥特色怎样的曲折走下去，确实需要认真思考，西方的说法是真真假假的才对于遏制我们的发展最有蛊惑的效果。
文章来源：作者投稿，作者为量跃资本首席经济学家，中国政法大学资本金融研究院教授
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日本房产泡沫破裂历史篇(二):日本房地产泡沫破灭记录
1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%-0.3%，而美国、加拿大为2%左右。从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
房地产转让所得税也是调节房地产市场发展的重要手段。为限制短期转手投机，日本从1988年10月开始，对保有期不超过2年的土地转让收益征收高达96%的重税，但政策效果适得其反。在价格持续上涨阶段，高税率正好抑制了地产交易，迎合了投机者长期持有房地产、静等价格涨到足够高时才出手的心理，房地产供给因此更加短缺。
此外，继承房地产的遗产税率低于其他资产的遗产税率，导致了富有的老年人将其他金融资产转换为房地产，进一步推动了房地产需求的热潮。
除此而外，80年代以前日本住宅建设总体上相对滞后于人口的城市化进程，因而当大量的人口从乡村迁徙到城市时，住宅需求急剧膨胀，只要保有房地产就能获得高额收益。这导致住宅在现实中具有了强大而稳定的保值增值功能，购买房地产一度成了最佳投资渠道，示范效应和羊群效应使“地产不灭”的神话得以长时间延续。
到1990年，日本房地产价格比1987年又上涨了2倍，其中仅1987年商业用地和住宅用地的价格上涨就超过了76%。
自1989年5月始，日本央行3次上调贴现率，启动抑制泡沫经济的宏观调控。1990年初股指开始回落。为防止海湾战争带来的油价上涨的冲击，1990年8月，日本银行将贴现率从4.25%一次性上调到6.0%，至此，股市崩盘和大银行、大证券公司违法经营的丑闻劲曝，彼此推动，股市崩溃由此一发而不可收拾。
1991年，日本不动产市场继股市暴跌之后开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全境。东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15%-20%，此后连续14年呈下跌趋势。目前日本地价仅为高峰时的1/3左右，其中，住宅地价下跌了46%，商业用地下跌了70%。
泡沫破裂的经济影响
泡沫经济破裂后，日本经济从1991开始了漫长的经济衰退期，企业破产、收入下降、消费萎缩，贫富差距拉大。日本ZF采用了包括“金融大爆炸”在内的各种振兴经济的手段，但经济依旧一蹶不振。90年代末的亚洲金融危机使日本经济雪上加霜，即使其他亚洲国家从危机中全部复苏之后，日本经济仍然在衰退的泥潭中挣扎了很长一段时间。可见经济泡沫的破裂对日本经济的打击何其沉重。
地产泡沫破裂对整个社会经济的影响究竟有多大？这取决于一国房地产业与其他产业之间的关联程度。关联程度越大，影响越深远。
日本的房地产业作为国民经济产业链条的重要一环，通过后向关联影响到10个上游产业，通过前向关联影响到14个下游产业。也就是说，房地产业的变化对这么多产业有着直接或间接的密切影响。
比如，1990年房地产业和金融保险业的后向和前向完全关联度为0.0936和0.0566，则意味着1990年房地产业每增加10000元产值，拉动金融保险业增长936元，推动金融保险业增长566元。1970-1990年期间，房地产业每变动1个单位，金融保险业在关联最低的年份变动0.07个单位，在关联最高的年份变动0.15个单位，平均0.09个单位（见下表）。这些数据在一定程度上解释了地产泡沫破裂何以有如此大的威力。
从年度比较上也可以看出一些问题。比如，1970年日本房地产业和金融保险业的总关联度为0.071，而1990年则为0.150。这说明和1970年相比，到1990年房地产业和金融保险业已经发展成为一种不正常的关系，两者的关联度上升很快，证明房地产业的泡沫形成过程和银行保险业有直接关系。而实际上，正是银行保险业（日本的保险业也在房地产市场投入了大量资金）的资金在推动着地产泡沫的形成。关联度的年度比较可以看出一个国家的银行业是否在鼓动着地产泡沫，若是，则ZF应采取抑制银行为房地产投机融资的措施。
由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，上海绝对不会发生类似情况，这样的判断是不现实和没有根据的。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大强国。日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力达到美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有备感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。
日本房地产发展在世界各地中有其特殊性。日本土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。日本主要的错误政策是：
第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本ZF为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如ZF所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本ZF并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。日本和香港完全一样，股市和楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去，从楼市中赚钱投资到股市中去。无论从那一个市场赚钱都十分容易，很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。股市楼市比翼双飞，同创一个又一个“高度”。1985到1988年日本GDP增长16%，土地市值和股票市值分别增长81%和177%。1989年底日经指数达到历史最高点近39000点，房地产价格也同创历史最高。这段时间里，房价日长夜大，数月甚至数天价格又上涨了。人们千方百计从各个地方借钱投向房地产，炒作和投机成风，很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨，由此作抵押没有风险，所以大胆放款，造成大量重复抵押和贷款，监督管理形同虚设，资金链无限拉长，杠杆作用无限扩大。但是市场转折后立即就形成“中子弹效应”，一个被击破，个个被击破。日本大公司也不甘寂寞，在炒楼中扮演着重要角色，利用关系进行土地倒买倒卖，数量极大倒手率又极高，每倒一次价格就飙升一次。在此过程中ZF很少的应对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到1992年ZF增收94%重税后才被迫停止。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。日本的沉痛教训应该在中国房地产发展进程中引以为戒
