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(1) [任志强对2017楼市判断]任志强对2017楼市预测判断 发改委：房价已有效控制
近日，国家发改委主任徐绍史回应了相关的经济热点问题：中国经济不会出现“塌方式”下滑和“硬着陆”；宏观税负总体并不高，去年为企业降负约1万亿元；最近房价得到有效控制，正制定长效机制；中国总杠杆率处中等水平，但要积极降低企业杠杆率。
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谈中国经济
——不会“塌方式”下滑 去年经济总量会突破70万亿
在回应中国经济可能“硬着陆”的预言时，国家发改委主任徐绍史表示，中国经济的平稳运行，有信心、有条件、有能力，而且确保中国经济运行在合理的区间。中国经济“塌方式”下滑、“硬着陆”不可避免，这些预言和预判都会落空。
徐绍史透露，2016年经济运行在合理的区间，预计GDP全年增速可以在6.7%左右，经济总量会突破70万亿人民币，增量大约是5万亿，在全球主要经济体当中表现也是突出的。
徐绍史还透露了一系列重磅数据：城镇新增就业已经超过1300万，预计全年进城落户人口可以达到1600万左右，1000万以上农村贫困人口实现脱贫，249万易地扶贫搬迁已经完成，600万套的棚户区改造任务也已经完成。
谈企业税负
——宏观税负总体不高 去年为企业降负约1万亿元
在回应最近热议的企业税负话题时，徐绍史认为，一些个案具有它的特殊性，不必过分解读。财政部、税务总局分别从税制改革和税负构成的角度作了分析和回应。他们的结论是，中国宏观税负的水平总体上并不高。
“我也总体上赞同，与财政部和税务总局持有相同的看法。”徐绍史表示，中国的市场还是很有竞争力的，依然是外资最佳投资国之一。同时也非常关注这些企业的诉求，通过简政放权、减税降费来降低企业的成本。
徐绍史透露，去年在降低企业成本方面大数大概1万亿左右。其中，减税降费共有5500亿，企业用能成本大数减少了2000亿，去年1—11月份大数利息减少了787亿，物流成本降低了350亿左右，制度性交易成本实际上也有所下降。
谈房地产
——最近房价得到有效控制 正制定长效机制
在谈到房地产去库存时，徐绍史透露，连续9个月库存都在下降。去库存，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。
“最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。”徐绍史称。
徐绍史表示，当然，去库存还要考虑到有一亿人要进城。要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。
谈债务问题
——总杠杆率处中等水平 积极降低企业杠杆率
在被问到中国的债务问题时，徐绍史指出，中国的总杠杆率在主要经济体当中还是处于中等水平，并不明显偏高。从数据来看，在250%左右，大体上跟美国相当，低于日本、西班牙、法国和英国。
徐绍史透露，政府和居民的杠杆率在主要经济体当中是最低的，非金融企业的杠杆率偏高，测算的结果大概有150%左右，是高于其他一些主要经济体的。
“企业杠杆率高跟融资方式有关系，由于资本市场不发达，所以我们大量的融资方式是银行贷款这种间接融资为主，直接融资特别是股权融资比重不高，所以企业负债水平较高。”徐绍史指出，要积极降低企业杠杆率，防范企业高杠杆率带来的风险，但也不必过于担忧。
任志强在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上表示，由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。
去库存应不限制购买第三套房
在11月17日-19日举办的《财经》年会上，任志强表示，按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而政府之所以要急于消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了。
至于消化库存的办法，任志强认为需要放开政策，不限制购买第三套住房。其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。
今年不买房就再等30年
多次降息降准、公积金异地贷款、首套房最低首付比例下调……今年，楼市利好政策频出。在这样的情况下，有人在想也许房价还会降，犹豫要不要再等等。
对此，任志强在一次讨论会上，狠狠地给犹豫不决的人泼了一盆冷水：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2015年的房价还将继续上涨！若今年不买房，那就再等30年吧！”
任志强的逻辑是，中国经济不存在下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。
一线城市迈入豪宅时代
近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“地王”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出。中国经济网记者就一线城市楼市发展情况进行梳理发现，北京、上海、深圳楼市已迈入豪宅时代。我国香港二手房平均每平方米要卖10万港元，内地一线城市房价，已在逐步追撵香港的路上。
一线城市地王已成普遍现象
北京：
北京明年“10万元+”楼盘或超50个，六环内面临全豪宅化。过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。
上海：
上海地王刷不停，千万级豪宅疯狂销售6000余套。据上海中原地产研究咨询部数据显示，截止到11月17日，上海2015年以来单价6万元以上的豪宅共成交6103套。成交总面积达114.18万平米，几乎为过去两年之和，火爆程度可以说“亮瞎眼”。
深圳：
深圳旧改小区也能晋升顶级豪宅，未来或超香港。备受关注的一线城市房价最新数据近日出炉，数据显示，10月北上广深房价同比依然保持正增长，其中涨幅最高的城市深圳，同比涨幅达到了40.5%。深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳顶级豪宅之一，令社会哗然。
2017年房价涨幅放缓 暴跌可能不大
交通银行金融研究中心在京发布《2017年中国宏观经济金融展望》。会上，连平预计，未来房价保持增长，涨幅有所放缓。被限购的核心城市将有一段时间处于量缩价稳的状态，但蛰伏调整后房价仍有上涨空间；历史增长稳健、前期涨幅相对温和的城市及核心城市周边区域将承接需求外溢，有量价上涨的潜力；产业基本薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市可能出现降价；经济欠发达、不靠近核心城市圈亦无旅游养老等特色的三四线城市将面临缓慢的去库存过程。
成交与投资方面，连平预计，将迎来“小年”。预计 2017年市场成交将降温缩量，景气下降。限购限贷和严格监管两大利器的结构性调控将熨平成交波峰，前期集中入市对阶段需求的透支将使市场观望情绪转浓，加之基数提升，成交高增长不可持续。预计2017年商品房销售面积和销售额增速均将明显下滑，并有可能出现同比负增长。资金和成交具有向下传导和向外分流的效应，但不论从开发商拿地的考量还是投资资金的保值增值考虑，都很难从高价值城市完全转向低价值城市，真实置业需求更不会大规模撤离。
开发投资面临压力，增速或缓慢回落。预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落，全年增速约2%左右。负面影响来自于房企资金来源的减少和需求端意愿的减弱两方面，而积极影响则主要来自于土地市场方面。预计供地减少的热点城市地方政府将在2017年落实加大推地的计划，一二线城市土地成交面积和金额占比进一步提升，土地拍卖“三高”现象有所缓解，全国土地购置面积降幅收窄。
楼市调整政策方面，连平表示，决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决，预计房价涨幅居前的城市仍有可能加入或加码调控，并且这种“紧”的格局至少在2017年上半年不会发生变化。当然调控目的为“稳”而非“降”，不会达到房价持续下降的程度，未来政策仍有相机抉择的空间。另一方面，去库存效果初显但并不显著，这一任务仍需继续推进。预计未来高库存压力的城市仍将维持相对宽松的政策环境。
(2) [任志强对2017楼市判断]任志强最新谈2017房价走势判断 2017年房价是涨还是跌(6)
即使移民出去的人都在国外买房了，所有投资加起来也不到三百亿美元，这对中国算什么？中国有八万多亿人民币，相当于一万两千亿美元，流失到国外的才三百多亿美元，算什么？媒体切不可用这种方式去瞎忽悠，我不认为他是分析师。
李腾腾：我看到做土地政策研究的学者说，中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高，开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高，这导致了房价的不断上涨，这是一个不正常的现象。您怎么看？
任志强：政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身就是我们制度上的失败，根本就不用讨论。
土地价格在房价中占到60%、70%，我们好几年前的报告就提出来了，在08年的两会上，黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问，这是房地产问题中非常重要的一个方面，没什么可讨论的。
李腾腾：如果放开土地市场的话……
任志强：要放开的不仅仅是土地市场，还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高？因为对中国政府来说，住宅只能是一次性的投入，后期没有税收。
假定我们按照国际办法，以居住地纳税为主，情况就会大有改变，因为以居住地纳税为主，住宅能产生税收，对当地政府来说是好事，它就会抑制房价，不让它涨太高。
但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价，也希望你盖更多的写字楼，因为背后有更多税收。
你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题，房地产的问题是解决不了的。
注：本采访进行于2015年6月，但是在房价飞涨的今天再读，别有一番收获。来源：共识网
(3) [任志强对2017楼市判断]任志强：2017房价会比这一轮涨得更高！
2017年，楼市是上涨还是下跌？现在应不应该买房？看完任志强的这篇讲话，或许你能有所启发。来源 | 正和岛（ID：zhenghedao）
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房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。
原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。
其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。
今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。
新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。
什么是供给侧改革？房地产供给侧改革本来应该是人往哪去，土地往哪供，但这几年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。
土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。
另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。
第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。
大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？
就住宅来说，全国平均房价去年大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价只有4000。
像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有400个。
我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房价低得不得了。
这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。
大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。
我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。
我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。
最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。
以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。
这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。
现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。
去年房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。
美国选择的是中位数，把高的甩了。
另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。
今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。
清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。
要是把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。
我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。
我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。
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为什么我说现在房地产可以救中国经济？
在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。
十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。
1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。
中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。
所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。
按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。
中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。
我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。
从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。
因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。
美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。
我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农村。
这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。
但是我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。
我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。
中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。
我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。
按照人均收入来算的话，也很高。
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一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。
这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。
比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。
不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套。
我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。
我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大概是900块，60平就是5.4万，现在的房子多少钱？一平10万。
这个房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是学区房，8000-10000的租金。
我们的租金不合理在于大量的房改房。
高价商品房只有富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。
年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。
当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚了一倍。
她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万？
因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。
北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。
地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。
我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。
不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。
我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。
假定，土地可以有一个自由度，那情况就发生变化了。
我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六个城中村改造，在集体土地上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市政，给定价，这是第一步。
不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。
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你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。
比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。
这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000亿。
深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。
一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。
人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。
资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。
第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。
深训，上海一些省会的特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。
另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型的高铁快要成型了。
郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4亿人。
但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。
东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。
精彩问答
问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地，这块地应该怎么做呢？
任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。
现在大部分酒店要死了，现在单独的酒店还可以，因为有会议区。
我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干活的，居住率大概5%，个别区域10%。
很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。
现在文化消费在快速上升阶段，王中军和很多地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。
问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，国内买房子还是出去买？
任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个事干的挺好，没寻思干个创业就买房子。
真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。
如果你有正常的工作，又不愿意丢了这工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去买房子。别说你干着企业，花钱买房子了。
PS：以上内容，摘自11月27日任志强在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上的发言。未经作者审阅，文中观点仅供参考。
