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青岛别墅价格篇(1):2018年青岛别墅市场行情首轮大调查 小户型新产品涌现，入手门槛降低了！
【编者按】 别墅，在多数置业者眼中属于房地产中的“金字塔尖产品”，让普通购房者感觉望尘莫及。然而随着人们对居住质量的要求提高，买别墅也成了不少普通改善型购房者的首选。
近日，记者调查青岛别墅市场发现，2018年的青岛别墅市场也正朝着更多元的方向发展，迎合了更广泛的购买客群，更小面积、更低总价、更精品设计的别墅，如中式院落、商墅等产品开始出现在青岛市场中。从区域分布来看，近郊及远郊逐渐成为目前青岛别墅的主战场，主城特别是市南、崂山新建别墅越来越稀缺。
2018青岛别墅行情变化：新风格、小面积、新业态
前几年的青岛楼市中，法式别墅、德式别墅、英式别墅成为了岛城别墅市场司空见惯的风格产品，而就在近期，岛城楼市则出现了多个江南风格的中式别墅产品。
位于即墨的天泰桃花源就是其中代表，该项目规划三类产品，合院即江南小独栋、8栋叠墅以及洋房，拥有了亭台楼阁等更传统的中国风元素，这让不少置业者眼前一亮。其中90㎡的小独栋颠覆了传统意义上别墅等同于大面积、大户型、大HOUSE的传统印象，总价更“接地气”。除此之外，即墨古城目前在售三合院和四合院也是中式风格的别墅产品。
除了90㎡的中式小独栋在最近的别墅市场上吹起了一股清新的风之外，还有不少低总价、小面积的别墅产品目前在售，同样位于即墨温泉镇板块的安纳溪VILLA在售小独栋，面积212㎡、230㎡，送150-200㎡的院子，算算单价在16000元/㎡左右，总价300-410万。城阳的华地仟佰墅此前也推出过建面151㎡、157㎡的小面积别墅产品。还有同处城阳的鲁昊棠琳湾项目，目前叠墅在售，预计月底加推13#和24#两栋叠拼别墅，户型面积142㎡、150㎡，价格18000元/㎡起，因为户型紧凑所以总价也比较亲民。
此外，商墅也是2018年青岛别墅市场的“新特色”。市北区的蓝光黑钻公馆在售建面约148-245㎡平墅，均价26000元/㎡，精装交付。蓝泰商墅在售，建面约505㎡，剩余房源不多，单价50000-60000元/平，总价2500-3400万元/套不等。西海岸的恒大金沙滩也有商墅在售，建面约202-260㎡，带装修交付。
近郊|远郊成青岛别墅主战场 主城别墅稀缺而昂贵
从当下别墅新盘分布来看，西海岸、城阳部分区域仍有房源在售，但房源数量相对较少。如西海岸安子片区的长青山庄259-266㎡半山别墅29800—32800元/㎡仅18席；青岛印象金沙滩在售现房双拼和独栋别墅，双拼别墅面积在450平左右；奥润澜庭独栋、联排别墅在售，后期无加推。城阳银盛泰德郡220-300㎡别墅产品在售；高新区如红岛壹号院、紫荆阁等不少楼盘都带有别墅产品，不过目前多数处于待售状态。
即墨、胶州、平度以及莱西等近远郊区域，是目前的青岛别墅新盘的主要扎堆区域。即墨海信千亩园在售2期叠拼：下叠166平，总价210-230万；上叠145平，总价170-180万；联排175平，总价210-300万，类独栋220平，总价380-410万，送地暖，燃气，太阳能。胶州新城玺樾在售叠拼产品，中海森林湖琥珀珠在售独栋别墅。平度齐东翰府2号地块修竹居在售，建面约150-220㎡联排和双拼别墅，总价在170-300万之间，送地下室、车位和露台；裕龙青岛假日预计5月推出36栋别墅，面积600-1100平。莱西奥润熙湖华府别墅在售，联排面积区间为220-260㎡，总价区间为190-240万/套，独栋面积区间为320-380㎡，总价区间为560-600万/套；白鹭湖温泉度假别墅有独栋产品在售，建筑面积为330-440平。
青岛主城区在售别墅类新盘则少之又少了，且总价相对较高。崂山区青啤颐山源墅仅剩余几套超大户型独栋别墅在售，面积1100-1300平，总价6000-8000万/套左右；海信君汇在售别墅房源不多，毛坯双拼及独栋，双拼户型520㎡，总价在5000万左右，独栋户型750㎡，均价约9-10万/平，现房在售；优山美墅在售联排及独栋，联排建面约为292-439平，均价为26000元/平；独栋户型为900平，均价36000元/平。海尔波尔多小镇目前暂无房源可售，后期将推联排别墅，中间户220平，边户270平。主城区二手房市场现还有部分二手别墅房源在售，主要位于市南和崂山沿海，房龄多在8-20年之间，总价多在1300万/套以上。
业内：如今青岛别墅类型更多元 新型产品需仔细了解后再购买
青岛一家房产专业机构的高级分析师接受记者采访时表示，现如今青岛楼市中的别墅产品非常多元化，门槛也在不断地降低，特别是不少小面积别墅或者远郊别墅，总价可能还不如主城区一套三居室来得高。加之近郊交通配套的快速提升，主城到近郊的通勤时间越来越缩短。这让许多喜欢别墅的置业者开始进入到近郊寻找别墅的队伍。
虽然现如今青岛楼市新型别墅产品涌现的比较多，但对于置业者来说，别墅还是总价较高的房产产品，购买前必须了解房子的各类信息。例如一二线城市近期热度较高的商墅，很多购买者虽然关注但并不真正了解，其实这类产品系40年产权，在税费上执行的也是商业产权标准，比住宅会高一些。可贷款年限也相对较短，首付一般至少要五成以上。因为其相对于动辄几千万甚至上亿的写字楼来说，准入门槛相对更低，所以不少企业单位会购买商墅用于办公及其他商业用途，当然也有个人置业买来用于居住的，但如果想用于自住，那么就要提前对未来的居住成本有所了解，了解清楚后再出手，才不会买了后悔。
青岛别墅价格篇(2):青岛别墅投资行情调查 借力创业|旅游显现投资价值
近年来，岛城近郊区域的别墅市场发展迅速，高新区、惜福镇及西海岸新区聚集了众多新建别墅项目。而主城区受土地的限制，别墅增量有限。在这样的背景下，寸土寸金的主城区别墅显得十分稀缺。日前，记者走访一线市场了解到，聚集在市南、崂山沿海一线的主城别墅，不少功能已由单纯居住转为创业载体或工作室，投资价值显现。而西海岸不少别墅也被经营变身成为“民宿”，颇具“钱景”。
主城区别墅坐拥最旺地脚 另辟蹊径现投资价值
东海中路不仅是拥有多个知名景点，该区域也是青岛最早形成的现代别墅区的片区之一。片区内的明珠花园、观海花园、天林花园等别墅项目坐拥青岛人气最旺的地段，但也正因为此，交通拥堵和旅游超载的问题影响了这些别墅的安静居住体验。
近年来，不少房东便将名下别墅另作他用，已现另辟蹊径之势，因此而产生的经济回报似乎已超过自住价值。记者走访看到，东海中路区域临街的大部分别墅挂着繁多的门面招牌，包含婚纱摄影、住宿酒店、服饰等多种经营类型，一栋栋别墅变身成为洋气的创业载体。还有不少别墅将联系电话挂出，并注有可自行装修、改造等标语。
别墅租赁价格差距大 创业、旅游拉动新区别墅租赁行情
记者搜索多家房屋租赁网站发现，目前青岛的别墅租赁市场主要集中在五四广场、雕塑园及石老人等片区。相比于普通的商住房，这些别墅的月租金从6000-100000元不等，跨度十分大。按面积划分，200㎡以内的别墅月租金基本在10000-15000元；200-300㎡的别墅月租金在20000元左右。值得一提的是，不少租赁别墅后用于创业办公或酒店运营的租客，为了成功租赁到房屋，还会相较自住型租客加价10%-20%左右。
在东海西路拥有一栋别墅的管先生告诉记者，自己的别墅已经租给一家摄影工作室3年了，340平的房子之前租给用于居住的客人是9.8万/年，而目前摄影工作室的老板愿意支付房租12万/年，并将房子装修一新，每年多收入房租2.2万元，自己对于这样的运营收益涨幅比较满意。“这套房子一直没有自住，因为孩子已经成家立业，老两口住大房子也觉得空旷，再加上潮湿并不合适老年人。房子出租了七年，别墅的投资收益比想象的还要好，特别是这两年，不仅拥有独立院落的房子本身在升值，租赁市场上也十分吃香。”
在西海岸新区，旅游市场的发展也正推动别墅租赁市场的发展。2016年年初，张女士以每年10万元一栋的价格，承租了金沙滩旁南营小区的三栋别墅，从公司职员转身变成民宿经营者。张女士的转变，正是看中了金沙滩景区的人气，而别墅成为她计划落地的最佳场所。在南营小区内，单单民宿就有不下三家业户，此外还有酒店等业态，几乎没有别墅出现空租。
业内：别墅并不仅限于自住 投资运营大有门道
某大型房屋托管中介青岛分公司的业务负责人向记者透露，目前他接触的客户群体比较多，已由五年前单纯的小户型公寓托管群体转为多元的房屋群体，其中从2014年开始，不少别墅的房东会联系到他们进行房源托管。
“我们十分看好青岛的别墅投资市场，我们接收房屋托管后，一般会根据其户型结构进行翻新式的装修，特别是一些面积超过400平的别墅，我们会进行功能区域的分割，不少平时只能整租的房源，我们会改造出高档家庭公寓的感觉，二楼、三楼各有三至四个房间用于租赁，一楼则做成咖啡馆、书吧等功能区，吸引和提高租客的居住体验，同时带来一定的现金收益。而有别于整套出租方式，可能原本1500元/天的别墅租金，如今运营后多个房间可以产生3000/天甚至旺季时超过6000元/天的价值。当然我们给予房东的租金回馈，是颇具吸引力的，不然无法吸引房东将房屋托管给我们。但这恰恰也是我们的投资成本，所以我们不会盲目接收别墅托管，会提前对托管房源做细致的投资价值及风险评估”该负责人如是说。
城阳一家别墅楼盘的销售人员孙女士也坦言，如今来看房的客户不仅关注项目本身，不少人还会对项目周边的环境细致考察，考察的内容也不仅限于居住环境。孙女士表示，不少中产阶层现在看好别墅投资市场，因为近郊别墅的投资成本也并不高，甚至比主城区一套120平左右的三居室住宅总价还低。同时，新建别墅位置往往不在主城，小区周边配套还未成熟，这给投资者很大的空间。有客户选房时会侧重别墅的位置和朝向，有客户计划入手别墅后并不自住，计划租赁给中介公司作为别墅群的门店，或是租给超市、健身房等便民商家，不仅房租收益稳定，投资持续回报周期也相对较长远。
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青岛别墅价格篇(3):青岛别墅价格相差大 盘点别墅集中片区这些都很便宜
【编者按】别墅，在许多人眼里“可望不可即”，然而随着人们对生活质量的高追求，买别墅也渐渐成为了中产阶级的首选。纵观青岛楼市，别墅项目仅聚集在崂山区这一印象逐渐被打破，城阳、黄岛、胶州、即墨等片区的别墅如雨后春笋般纷纷涌现，别墅项目在青岛呈现了遍地开花的态势，甚至有的片区凭借别墅在青岛楼市中站稳了脚跟。
这些片区有哪些典型的别墅？它们分别有什么特色？又大体是什么价格呢？今天我们就跟着小编来了解一下。
【市南、崂山区】关键词：豪宅|绝版
市南无疑是所有人都想定居的片区，但在这里寸土寸金，普通住宅的价格都非常人能消费得起，更不要说别墅项目了。目前来看，市南新建别墅几乎很难寻觅到踪迹，市面上的大多是二手房，但尽管不是新房，价格依旧让人望尘莫及。
如今的八大关片区，或是沿海“金边儿”的东海路、台湾路等还都能够见到一排排独栋别墅，因为青岛人“亲海”的特性，别墅搭配海景让这些海景别墅售价不菲。比如在八大关景区的老别墅，动辄几千万元，这些别墅之所以如此昂贵，除了占据了极佳的地理位置之外，“历史文化”属性也为其加分不少。不过八大关的别墅也大都处于“有价无市”的状态。
主城区的别墅项目聚集地，除了市南区便是崂山区了。同样拥有海岸线这条“金边儿”，曾经旧村遍布的崂山区在青岛规划大发展中也发生了翻天覆地的变化，凭借背山面海的独特自然资源，崂山区香港东路沿线及石老人片区成了别墅项目的聚集地。
这里的别墅绝对称得上是“千万豪宅”，得益于崂山区优越的地理位置及宽阔的道路建设，高端别墅带领曾经不被青岛人看好的麦岛“摇身一变”成了楼市的香饽饽，区域内不少普通住宅也成了豪宅的典型代表。海信君汇可以说是目前青岛最贵的别墅项目，没有之一，其均价为10万元/㎡，而且户型大得惊人，2000平米以上的户型并不罕见，算下来一套别墅总价轻松过亿。此外海信天玺、天悦等别墅的均价约45000元/㎡，也是十分昂贵。不过像鲁商蓝岸丽舍、海信依云小镇等项目就显得亲民许多，其均价分别为28000元/㎡和22000元/㎡，虽然与普通住宅相比仍高出许多，但总体性价比还是很高的。
【城阳区】关键词：质优|价廉|美景
一直以来，城阳区被冠以“刚需”的名号，凭借质优价廉的好口碑吸引了不少年轻置业者。不过，由于城阳区有着风景独特的山景，因此这一片区也被别墅开发商所青睐。2014年，城阳区的别墅项目成功敲开了楼市的“大门”，价格便宜的联排或叠拼别墅，吸引了大批的改善型购房者。
总体来看，城阳的别墅区可大体分为两个区域，其中之一便是惜福镇片区。惜福镇别墅居住区自2000年前后至今已经初具规模，另据《青岛市城阳区总体规划（2012-2030）》规划显示，未来十余年间，惜福镇仍定位为养生、旅游服务中心，主要以别墅等高端住宅开发为主。惜福镇别墅区之所以能在青岛城市别墅中脱颖而出，备受购房者关注，依赖的就是得天独厚的自然山水。水青木华、龙湖锦璘原著、青特赫山是惜福镇别墅的典型代表，它们的均价从7200元—7500元/㎡，一套150平的别墅总价不过120万，甚至比市区一套普通住宅的价格还便宜。
高新区是城阳的另一别墅聚集片区。目前来看，红岛是离主城区最近的一个投资洼地，而作为红岛的核心区，高新区目前集聚了各大知名品牌开发商，房屋价格低，环境好，配套比较齐全，随着新机场的建设，未来地铁开通，这一区域具备了很好的投资潜力，因此这一片区的别墅也备受关注。世茂公园美地、领秀珊瑚湾等项目正在销售中，价格十分低廉，尤其是世茂公园美地叠拼别墅惠后总125万起。此外，中欧国际城金茂墅也开盘，该项目包含了叠拼别墅和类独栋别墅等形态，项目本体将整合区域的海、河、林、湖、湿地等自然优势，打造成由花园别墅、水岸社区、精英公寓、总部办公、城市广场等融合中欧生活形态的绿金战略国际社区。2016年伴随新地块的开建、医疗中心、奥体中心等大项目的落地，红岛新区或将成为青岛楼市的一匹“黑马”。
【黄岛区】关键词：亲海|山景|低价
桥隧贯通、隧道公交线路运行，西海岸迎来全面发展几乎发生在一眨眼的瞬间。2014年下半年，国家级新区的名号又为这片黄金海岸线增添了浓厚的一笔。
曾经不少人感触到，胶州湾隧道两头仿佛两个不同的世界，主城区这头的团岛房屋老旧、交通拥挤，而另外一头的黄岛新区新房林立、环境优美、交通顺畅。因此很多人另辟蹊径想要远离主城区的喧嚣，到西海岸置业生活。而随着西海岸的开发，越来越多的开发商看准了这一片区未来的发展潜力，纷纷在此兴建大项目。凭借“近海、景好、远离市区、交通便利”等元素集于一身，西海岸的别墅项目似乎有着更多的卖点。
黄岛的别墅主要集中在老胶南、灵山卫片区，能够体现黄岛“钟灵毓秀”之美的项目有很多，比如大溪谷，大溪谷位于小珠山西麓，是一个生态化、低密度、人性化高端休闲度假区，整个项目地势北高南低，是真正的山地别墅。住在这里，仿佛生活在景区一般，真正体现了别墅的价值和意义。此外，银盛泰浪琴海、万科青岛小镇等也都有西海岸别墅项目的代表，均价从9000元/㎡—13000元/㎡不等，也是名副其实的“亲民价”。
最值得一提的是，隆海碧海云天、青岛藏马山国际旅游度假区等几个纯别墅项目，它们均价仅仅在6000元/㎡—8000元/㎡之间，项目类型包含独栋、双拼别墅和联排别墅，能够满足不同消费者的需求。此外，位于唐岛湾的恒大金沙滩也有较高的关注度，“恒大”和“唐岛湾”两大亮眼因素让金沙滩项目提高了不少含金量，目前金沙滩的均价为13000元/㎡。
【即墨、胶州】 关键词：温泉|宁静
但随着蓝色硅谷新区规划出炉，即墨东部一夜之间成为各方关注的焦点，即墨楼市也开始逐渐展露头角。这其中，最为购房者熟悉的，要数即墨的温泉板块。
温泉镇板块是青岛旅游地产发展的一个重要区域。资源叠加优势加上配套设施，让温泉镇板块上马了很多房地产项目，大量出现的楼盘多号称“温泉+海景”、“青岛最宜居”，正因如此，温泉度假别墅成了即墨楼市打响知名度的“绝对利器”。大批别墅项目闻风而上，麗山国际、康大国色天香、温泉阳光、海信温泉王朝、天泰圣罗尼克等，一时之间，即墨成为了青岛别墅项目最密集且最成规模的区域之一。
尽管远离主城区，但即墨的温泉别墅价格并不便宜，这些项目单套售价高则1000多万，少则也要三四百万。
与即墨情况类似，作为远郊的胶州近年来也兴起了不少别墅项目，尤其是少海板块。胶州市少海新城是国家新近获批的4A级旅游景区，拥有一南一北两个大湖，湖面总面积可达6.28平方公里，充分调节周边空气湿度以及增加氧气含量，正因如此，这一片区甚至吸引了许多青岛市区的市民前来置业。
中信森林湖、璞玉岛、中置少海湾、中信翡翠湾、熙湖等项目都是比较受欢迎的楼盘。而且，这些别墅同样也是价格不菲，例如熙湖起价400万元/套，2015年以将近1亿元的销售额跻身销售总额排行榜前十名。
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