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一：[房子公证后产权归谁]房子公证后就属于自己吗？ 公证不保险建议直接过户
近日，市民刘先生在一家房屋中介机构买了套二手房，“半年以后才能过户，我就先交了10000元的定金，随后准备到公证处公证。”刘先生说，但后来听说房屋公证在交易中不管用，房子最后可能因为种种原因过不了户，“难道做了公证，房子也不一定是自己的？”
近日，市民刘先生在一家房屋中介机构买了套二手房，“半年以后才能过户，我就先交了10000元的定金，随后准备到公证处公证。”刘先生说，但后来听说房屋公证在交易中不管用，房子最后可能因为种种原因过不了户，“难道做了公证，房子也不一定是自己的？”
二手房过户之前是否办理公证就可以呢？公证后就能确保过户吗？就此，记者进行了走访调查。
【购房者疑虑】
房子公证后就属于自己了吗？
8月10日，刘先生到省城五一路的一家中介机构，想买一套二手房。“我看好房子后，中介工作人员说这套房子还有半年房产证才满5年，那时才能办理房产过户。”刘先生说，他当时有些担心，怕买房中出现问题，“当时中介工作人员说可以进行房产公证，说公证完后房子就是我的了。我觉得既然是国家公证，应该没问题，就同意了。”
刘先生交了10000元的定金和8000元中介费，并与这家中介机构签了一份协议，上面写了订金10000元，并于8月24日一起去公证处做公证。
回家后，刘先生发觉合同上没有写具体过户时间，又对房屋公证心存疑虑，“我找了位律师朋友咨询了一下，谁知道他说这种和中介办理的房屋公证是委托公证，对房屋能否安全过户没有保障。”
记者联系到刘先生说的这家中介机构。负责二手房交易的一名工作人员说，他们那里的二手房有的可以直接过户，有的因为房产证还没办下来或没到5年期限所以要过段时间才能过户房产证，如果要买的是还不能过户的房子，可以先办房屋公证，等房产证到期后就能过户。“是直接过户还是先办房屋公证由顾客选择，都没有问题。”
随后，记者又联系了太原市几家房屋中介，对方的说法大同小异，都说如果房屋不能立即过户，做个房屋公证就行了。一家房屋中介销售员说，“每个月，我们都会接待几个来买二手房的，其中不少都是做的公证。”这名销售员说，选择做公证主要可以少交税，有的是因为房产证暂时没有办下来，“如果买房者不放心，可以把房屋交易公证和委托公证都办了，这样更保险。”
【公证处】
委托公证不对产权转移进行公证
房屋公证是什么？9月4日上午，记者来到太原市城北公证处，张主任告诉记者，房屋公证有很多种，比如继承、租赁、买卖等，“二手房屋交易公证即房屋买卖公证，是证明买卖双方有买卖关系事实，合同体现了双方的真实意愿。”张主任说，经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证，是公证委托方授权给受委托方代办某些手续，比如卖房者委托中介帮助他卖房，并就此签订了协议，公证处对这个协议进行公证，“但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。”
另外，张主任介绍，他们这里二手房公证由中介预约的比较多，也有不少房主与购房者直接来办理房屋公证的。“我们在办理二手房屋公证时，都会先对要交易的房屋进行审查，并要求公证双方都到现场。”
【房地局】
房屋公证不保险建议直接过户
记者来到太原市房地局房屋交易大厅，杨晔副科长告诉记者，想通过办理房屋交易公证或委托公证进行二手房交易都不靠谱。“二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交5.675%的营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。”杨晔说，一般希望做公证的多数是房屋中介、炒房者或房屋本身有问题的，如办不下房产证的人，“他们为了让购房者安心，就进行房屋公证，但事实上，这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。”
杨晔说，“我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。”杨晔建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，“不要一味贪图便宜，办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。”
【律师】
房屋买卖公证可能存在六种风险
二手房买卖中不直接过户而选择进行公证，购房者可能会承担怎样的风险呢？山西华闻律师事务所段富成律师说，在房屋买卖公证中，可能存在六种风险，要尽量规避：
第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。
第二种，房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
第三种，房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说：“我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同，并做了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。”
第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
第五种，联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。
第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说，一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。
如果购买中介介绍的房屋出现问题，中介没有责任吗？“除第一种情况是由于卖房者主观意愿违反合同，其他几种情况中，如果购房者的购房行为出现问题，中介也应负有一定责任。”段律师说，中介在卖房者与购房者中进行信息沟通的作用，为双方有偿提供真实、合法的信息，如果在此过程中，因为信息出现问题导致双方中任何一方受到损失，中介都应负一定责任。
如果购房者买的二手房确实暂时不能过户，有什么办法可以减少风险吗？段富成说，房屋公证的法律效力很有限，但目前来讲，除了直接过户，并没有什么很好的方法可以避免交易风险。
二：[房子公证后产权归谁]房屋买卖公证后不过户会有什么风险？
有的购房者为了避税只公证不过户，有的购房者因为房子再抵押或者无法正常上市交易，也只公证不过户。但您可知道，不过户就意味着产权权依旧归卖方所有？如果二手房交易只公证不过户，卖方若要求撤销合同或导致房屋被查封，作为购房者你很可能房财两空。下面我们以实际案例来看看事实究竟如何。
案例一：避税不过户，合同取消
小张购买小王的房子，为了避税而选择只公证不过户。不久因为房价上涨，小王要取消合同。双方协商不成上诉，最终法院没有判给小张，只是要小王赔偿了违约金。
案例分析：根据我国物权法，物权转移以登记为准。所以只公证而不过户，买方并不能够获得房屋的产权，而简单的公证也不能够起到转移房屋所有权的法律效力。如果卖房者未来因为自己的原因要求取消交易，单单凭借购房合同、公证还是不能保证自己可以获得产权，到时候可能房财两空。
案例二：房产遭查封
小张购买了老徐的房子，只经过公证而没有过户。不久老徐陷入经济纠纷，法院查封了他的名下房产，小张房财两空。
案例分析：因为没有过户，所以实际的房屋所有权依旧是卖方所有。一旦卖方陷入经济纠纷等情况，房产就可能被抵押查封，甚至被没收拍卖。
案例三：卖方反悔卖他人
卖方小张和买方小王签订购房合同并进行公证，但因为避税原因没有过户。后来房价上涨，小张隐瞒房屋情况将房子专卖给小刘。那么小刘作为不知情的善意第三方不存在过错，房子产权归小刘所有。
案例分析：物权中的不动产不登记，不得对抗善意第三人。公证并不能限制原业主将房产再次卖给第三方，如果被法院认定第三方是善意第三方的话，购房者依旧得不到房屋产权。
案例四：房子没房本
小张卖给小王一套房，小张说房本暂时没下来并给出低价，与小王只是签订了购房合同并进行公证，后来小王才知道因为开发商原因，房本能不能下来，何时下来都是未知数，小王为此后悔不已。
案例分析：购房者变成"替罪羊"。因为开发商或者其他原因导致房本不能下发，进行买卖和公证之后，风险就转嫁给了下一位购房者，得不偿失。
通过对上文四个案例的分析，您应该对房产公证与过户两个概念有了更深的认识，以后买房一定要注意：直接交易过户是最保险的交易方式，其他任何方式都不能避免交易风险。
三：[房子公证后产权归谁]房产继承必须公证的规定，终于废止了！
7月5日，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，继承房产、分房遗嘱、赠与房产、涉外涉港澳台房产所有权转移等有关房产登记事项可以不用公证啦！中华人民共和国司法部
司发通[2016]63号
司法部关于废止《司法部 建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知
各省、自治区、直辖市司法厅(局)、新疆生产建设兵团司法局：
根据《不动产登记暂行条例》的规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)已不再适用，经商住房和城乡建设部，现决定予以废止，自本通知印发之日起不再执行。
司法部
2016年7月5日
根据2016年1月1日开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”之规定。
如果产权登记部门严格按照实施细则，那么今后老百姓继承房产，有两种方法四种路径(具体材料怎么提供、手续怎么办理参见《不动产登记操作规范(试行)》)：
一、遗嘱继承或遗赠。提供被继承人死亡证明、遗嘱、继承人与被继承人亲属关系证明等材料申请房屋过户登记。
二、法定继承。法定继承又有三种路径：
1、“协商继承”，也就是全部继承人之间如果能协商一致达成不动产分配协议的，可以提交被继承人死亡证明、全部法定继承人关于不动产分配的协议、继承人与被继承人的亲属关系证明以及其他必要的材料申请房屋过户登记；
2、公证继承，也就是被继承人死亡后，继承人申请继承公证，凭继承权公证书申请办理房屋过户登记；
3、诉讼继承，全部继承人之间不能协商一致或者无法取得继承权公证的，则需要到法院提起继承纠纷之诉，待法院判决、调解后，持法院出具的生效法律文书申请房屋过户登记。
附：《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》
司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知
司公通字[1991]117号
各省、自治区、直辖市司法厅(局)、建委(厅)：
党的十一届三中全会以来，随着改革、开放政策的深入实施以及房地产业的发展，各地公证机关积极和房地产管理机关配合，办理了大量房地产公证事项，有利于加强房地产管理机关的管理工作，起到了预防纠纷、减少诉讼的作用。
房地产管理机关核发的房产所有权证，是国家确认房屋产权的有效证件。有关的房产事项的各类公证文书，是房地产管理机关审查有关房产的法律行为合法性真实性的有效证明。公证机关应当积极为房地产管理机关提供法律服务，切实保证房产公证质量；房地产管理机关应当加强与公证机关的联系和协作，严格依照法律、政策和办证程序工作，以完善房产行政管理秩序。
为充分运用这一法律手段加强房地产登记管理工作，进一步协调公证机关和房地产管理机关的相互配合，根据有关法律、政策和几年来的实践，特作如下规定：
一、继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
二、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证，遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签定遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。
三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和“本人接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
四、有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
五、办理房产公证事项，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为，可以在遗嘱人、赠与人或委托住所地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。
六、经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起二个月内，到房地产管理机关申请。逾期提出申请者，应向房地产管理机关说明理由，房地产管理机关视情况予以办理。
七、公证机关办理房产公证事项，应当先与房产所在地的房地产管理机关联系，了解当地房产管理的具体规定和公证事项涉及的房产情况，根据有关法律和当地房产政策出具公证书。房地产管理机关应当积极向公证机关介绍情况，给予支持和配合。
八、各地房地产管理机关与司法公证机关，可根据本地情况，以必要、便民为原则，制定本地其他房产事项必须公证的规定。
本规定自一九九一年十一月一日起施行。
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