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华夏幸福与德清篇一:仅用时2个月！华夏幸福德清产业新城三大产业集群正式起航
9月30日，华夏幸福德清产业新城举行首次新建项目集体开工暨企业签约仪式。
自今年7月，华夏幸福与德清县人民政府正式签署PPP合作协议以来，仅仅用时2个月，即实现了德清产业新城的全面启动。工业智能控制、智能网联汽车关键零部件、信息服务三大产业集群在德清产业新城拉开发展大幕，为区域经济的发展腾飞增添了新的引擎。6家企业集中签约，驱动打造三大产业集群德清产业新城毗邻杭州，是德清县乃至湖州市融入杭州的桥头堡，也是宁杭生态经济带上的重要支撑点。作为华夏幸福布局卡位长江经济带的又一重要项目，今年7月，华夏幸福与德清县人民政府签署协议，就浙江德清产业新城PPP项目进行合作。仅仅用时两个月，华夏幸福便为德清引进了一批龙头企业。这次签约的企业包括上海明匠、浙江韦孚等6家行业内的“领头羊”，涵盖工业智能控制、信息服务等产业，签约总投资达到40.7亿元。这批企业的入驻，将为德清产业新城三大产业集群的打造注入新动力，为新的产业高地的崛起奠基。致力于实践“经济换挡引擎”、“创新驱动内核”和“优质人口新居”，华夏幸福为德清产业新城布局工业智能控制、智能网联汽车关键零部件、信息服务3大产业板块，打造三大创新产业集群，推动德清新旧动力转换。其中，工业智能控制产业园是“智能制造2025”智慧工厂系统集成服务基地，将成为接沪融杭的智造典范。信息服务产业港将是信息服务、未来汽车智能网联等创新企业集聚地，引领沪杭智能制造服务前沿。未来，华夏幸福将为德清汇聚一大批工业智能控制、智能网联汽车关键零部件及信息服务等领域的龙头企业，打造成影响力大、知名度高、竞争力强的产业集群，直接驱动德清产业新城的高效运转，提振德清经济飞速发展，为浙江新旧动能转换提供可行性样本。8大项目集体开工，精准落实“接沪融杭”近年来，长三角已经成为中国最具规模和特色的城市群，杭州都市圈正不断加快一体化进程，“改革创新、接沪融杭”也成为了德清产业新城的未来发展目标。因此，华夏幸福为德清确定了“以产为核，以北启南”的开发思路：北部新区将结合老镇区，主打城市形象和服务提升主题，引导城市更新。中部为智造产业区，主要功能包括新旧动能转换，发展智能制造，谋求与通航产业园一体发展。南部新城则主打融杭主题，建设生产性服务产业高地和城市门户。本次集体开工的项目包括德清·雷甸科技园、规划展馆、文体中心、社区综合公园、生活示范区、304省道（北段）综合提升、府前路、中兴北路，共8个项目，涵盖产业发展和城市建设两大类。可以预见，随着这些项目的陆续开工，德清也将迈出高端融杭至关重要的一步。未来，以“浙北智造引擎，杭州田园水乡”为发展目标，德清产业新城将为区域的经济腾飞和全面发展带来全新的机遇。
华夏幸福与德清篇二:华夏幸福终结篇
随着华夏幸福公布了2017年年报数据，本文针对华夏幸福年报数据做一下解读，也整理了一下所有对于华夏幸福的理解，此文为单论这个股票的最后一篇终结文章。
一、华夏幸福目前的商业模式
从图中可以看出，华夏幸福的开发业务范围涉及一级开发、二级开发两个阶段，以上两个阶段做完，还会涉及到园区招商、管理、运营、企业服务等环节的最终阶段，难度依次递增。
二、华夏幸福商业模式中的痛点
1.想要政府钱不容易：
我们仔细看看华夏幸福商业模式中最重要的对象：政府。一级开发需要自己先垫钱做完找政府结账，二级开发需要自己出钱从政府手里拿地、建设也需要自己出钱，园区招商落地返还也要找政府拿钱。
那这个时候就会有一个疑问，政府会及时给钱吗？政府有钱给吗？政府在话语权和地位上都是远高于企业的，所以决定了华夏幸福的相对弱势。看组数据：2011-2017年，应收款账款依次为3亿、14亿、17亿、51亿、71亿、95亿、189亿。
2.巨大的融资需求：
2017年末，短期借款+长期借款+应付债券=828.7亿
3.产业新城想成功，极其复杂，难度极高：
如果综合来看，可以认为华夏幸福是一座城市的设计者、开发者与运营者，想作为一座城市的成功设计者，开发者，运营者，涉及的方面那真的非常复杂、而要把所有元素融合更是难上加难。
如果开发不成功，那么在拿地方面、政府回款方面都会受到很大的影响，而且前期资金全是自己先行垫付的。
4.开发周期长、投资大，收益见效慢。
三、华夏幸福商业模式中的优点
由于和政府签订的PPP协议具有排他性，以及一二级开发联动的业务，所以在园区拿地方面会有相比于其他任何房企绝对的优势（虽然名义上都是统一走招拍挂程序，价高者得。但园区是华夏幸福自己规划，哪块地值多少钱没人会比华夏幸福更清楚，价低可以拍下来自己开发销售，如果高溢价完全可以让给其他友商，而友商的拍地款会进入政府财政池，最终又会成为政府的支付款再次回到华夏幸福手里。另外，没有任何一家企业敢于在园区内跟华夏幸福竞争叫板，毕竟从规划到建设都是华夏幸福一手运作，随便控制一下开发节奏，小企业分分钟会被拖垮，大企业也会承担更长的时间成本。），由于华夏幸福模式的特殊性，也并不需要像其他房企一样囤积大量的土地（很多政府的财政收入里土地收入一直维持在50%左右，在一些落后低税收地区土地收入占比更大，政府是否有钱给华夏幸福结算费用很大程度上取决于卖出了多少地。华夏幸福作为政府的大债主，政府结算时候也更倾向于用土地去顶账，所以对政府的应收款项也可以理解为华夏幸福另类的土地储备），在面对变化莫测的房地产政策上，这点优势显得尤为重要，地产牛市可以快速换成地去开发享受高额利润，地产熊市可以继续等待着应收款慢慢结算成现金。华夏幸福目前销售额排在第九，却是TOP20里房企中土地储备最少的，在今年也被评为最稳健的房地产开发商。
华夏幸福和地方政府签订的PPP协议中，开发面积少则几平方公里，多则上百平方公里，时间少则十几年，多则半个世纪。如果一个区域开发成功，那么后期能在很少投入的情况下源源不断的产生持续收入。可以这么理解，类似于种树，前期土地整理、施肥、浇水、打药等精心照顾，全是投入项，后期果树长大了，只需要简单照顾，每年就能源源不断地带来非常可观的收入。
华夏幸福拥有强大的招商平台，企业来园区投资，那么政府会按照45%比例的落地投资额给华夏幸福支付产业发展服务费用，如果华夏幸福入股了某家自己非常看好的落地企业30%股权，那么在落地后除了能拿到一笔政府支付的产业发展服务费外，后期还能享受到该企业发展的红利。这个模式赚起钱来爽极了，利润率极高，甚至有点空手套白狼的意思。而且也是轻资产业务，后期各个园区成熟了，华夏幸福必然会转型成一家轻资产企业。
四、华夏幸福能干成这么复杂的事情吗
那我们就来细数下华夏幸福的各路武功吧
第一招：选址
选址是重中之重，选址对了，事半功倍，选址错了，寸步难行。
未来城市的发展，一定是以城市群的方式推动，华夏幸福在拓展布局方面，紧跟国家京津冀一体化协同发展、长江经济带发展、一带一路建设的三大战略，国内重点布局环渤海、长三角以及珠三角三大地区，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省会城市、机会型城市，锁定国家九大中心城市，布局全国15个城市群。对于海外业务，集团子公司华夏幸福国际控股有限公司将积极拓展，以东南亚现有业务为核心，围绕大型核心城市快速布局，以产业新城模式推动当地的经济发展与城市建设。优质土地是稀缺而唯一的资源，谁先占领，谁就具有天然的优势。
第二招：规划
规划是顶层设计，是发展的方向，指引：像固安的规划，当年在手里现金匮乏的阶段依然花3000万请罗兰贝格做产业发展规划，如今十几年过去了，一张蓝图干到底，越干越有潜力。
第三招：开发策略
华夏幸福三年百城的卡位策略基本完成，如果全部启动，没有科学的开发策略，那资金压力可想而知。所以每个产业新城都是滚动开发，对于开发节奏也有红线要求。一个园区上百亿的投入不是一次性投入，通过滚动开发模式，以旧带新，能缓解资金压力。
第四招：招商
招商能力是核心中的核心，没有产业，城市如何健康的持续发展？潜力又何在？没有产业，华夏幸福在政府那里就拿不到钱，所以华夏幸福在这块非常重视，费尽心思打造了一个产业发展人数全球最多，人员结构最为丰富，招商能力极强的4600人顶级团队。
重点围绕川普对我们打贸易战的行业进行招商。
全球招商，储备庞大的资源
为拥有庞大的商业资源，积极对接行业圈层，不放过任何好机会。
据说华夏幸福的招商情报系统中，拥有比国家工信部还全面的企业数据，而且这些数据每天不断更新，甚至精确到办公室秘书的个人联系方式。企业的需求华夏幸福很懂，所以对接的效率也非常高。
第五招：加速企业落地入园
不同的企业，有不同的需求，企业考虑在某地方落地，会有对交通成本、原料供应、产业聚集、劳工成本、建筑成本、土地成本、生活设施、政府扶持政策、银行贷款利率优惠等多方面考虑，华夏幸福在这方面有一套自己的打法。
（一）拥有核心县域的核心地段，而且全国各地拥有百城，企业可选择性大幅提高。
（二）针对不同区域，打造不同的产业集群，吸引相关的企业加入进来。
（三）为企业提供一揽子政策设计与政策落实等综合解决方案。
（四）为客户提供全程持续的服务。
（五）为各个发展阶段的企业提供资本帮助。
（六）打造宜居的新城。
五、华夏幸福目前做的怎么样
1.招商数据
从招商数据来看，招商增长迅猛，而且依然在继续狂奔
2.园区结算数据
累计的收入池同样增长迅猛。
3.现金流重要来源的房产销售数据
2017年由于环京调控政策，销售冰冻，销售增长放缓，但从2018年前两月来看，非环京区域的嘉善等地销售数据火爆，销售额大幅增加，很有希望完成公司今年提出的2100亿目标。
从上面三个核心数据来看，华夏幸福总体上干的非常不错。
六、华夏幸福的核心竞争优势
战略选址能力优势明显
卓越的选址能力成为华夏幸福运营产业新城的护城河，核心的城市和地段是一种稀缺而唯一的资源，目前华夏幸福百城卡位基本完成，未来只需要精耕细作。
产业发展能力国内领先
产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。坚持以“产业优先”作为核心策略，通过龙头引领产业聚集、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借全球最大的4600人招商团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案。
融资渠道多元化
由于华夏幸福对资金的需求非常庞大，所以在融资渠道方面进行的重点建设非常关键，目前与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定。同时积极开拓利用公司AAA级信用评级发行公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年华夏幸福一共使用了21种融资方式，成为了A股上市公司的融资教科书，并成功把公司总体负债利率下降了一个百分点到6%，这在房地产行业里，是极低的融资利率。
PPP模式遥遥领先
建设宜居城市能力突出
七、华夏幸福的未来
目前华夏幸福处于初级阶段：产业新城还在陆续开发中，产业新城还在全国乃至全球复制中，百城里达到后期运营管理的还只有固安一家，华夏幸福未来的路还很长，应收账款依然会继续猛增，近几年还会保持着重资产，高负债，依然离不开房地产的现金流支撑，依然需要庞大的资金等等，面对的风险无处不在，业务太过于复杂，风险极难掌控。
2018年初，华夏幸福邀请十余个国家的200家优质企业，召开首届华夏幸福合作大会，全面开放合作，邀请更多的合作伙伴加入到产业新城的建设中来，相信这一举措会加速华夏幸福的产业开发，城市建设，缩短园区成熟的时间节点，并能有效的降低自身风险，提早进入轻资产运营的时代！
来源：喆子投资
活动推介2018年将是“乡村振兴战略”的元年，同时也是“休闲农业和乡村旅游”砥砺奋进的一年，4月21日—23日，【2018中国第十九届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会】与政策制定者，日本、台湾、大陆等实战专家、一线从业者面对面探讨特色小镇、田园综合体、休闲农业、乡村民俗文化问题，不容错过！
峰会 · 简介会议时间：2018年4月21日—23日（3天2夜）
会议地点：浙江—杭州
参会对象：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）
主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、清大文产规划设计研究院、汗马研习社
峰会议程安排
21日上午：特色小镇与田园综合体 产业政策、创建实践解读及开发性金融政策解读（国家发改委城镇中心副理事长—乔润令；清大文产（北京）规划设计研究院院长—李季；湖南浔龙河控股集团董事长-柳中辉 等现场答疑研讨）
21日下午：特色小镇与田园综合体运营模式创新与实践（国开行信贷局原局长—袁英华；中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长—陈安华；MOKUMOKU牧场创始人-木村修；众安控股有限公司高级合伙人/董事-王龙江 等现场答疑研讨）
21日晚上：欢迎晚宴+特色小镇、田园综合体创新IP资源链接会（圆桌对话、项目路演、商务洽谈合作、引荐交流）
22日上午：特色小镇与田园综合体IP打造、核心价值创新提炼及实践（蓝城集团执行总裁—傅林江；台湾百亿桐花祭操盘手-庄锦华；德清文化旅游集团总经理-杨国亮 等现场答疑研讨）
22日下午：田园综合体与特色小镇系统解决方案及投融资创新模式解读（中国投资咨询有限责任公司副总经理、财政部、发改委PPP专家库专家成员—谭志国；创意资产发起人、同路机构董事长—陈高峰；财政部ppp专家库专家、中铁（上海）投资副总经理-李川；四川明月村项目负责人-陈奇 等现场答疑研讨）
第六板块：特色小镇与田园综合体超级创新IP实践（项目路演）（泉州市功夫动漫设计有限公司联合创始人、常务副总裁—陈清兰）
贵宾席及会员企业私董会：
20日私董会1：如何借助“PPP模式“等金融手段助推特色小镇/田园综合体建设 许安拓：财政部研究中心主任
20日私董会2：特色小镇/田园综合体土地政策专题研讨 乔润玲：国家发改委城镇中心副理事长
22日私董会3：特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家点评及问诊
李季、陈安华、庄锦华、王龙江、陈高峰、望峤
项目考察：
1、乌镇；
2、安吉-天使小镇与鲁家村。
3、金华东阳花园村
项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨
华夏幸福与德清篇二:
华夏幸福与德清篇三:张登络: 城镇化下半场
华夏幸福是护城河最为宽广的房地产上市公司，也是我所见过的房企中未来发展确定性最高的，别的房企现在也开始嚷嚷着要转型了，结果就看到个个开始学起华夏幸福来，华夏幸福绝对是房企中最为聪明又懂得隐忍的。此鸟三年不飞，三年不鸣，不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。
解构华夏幸福是个巨大的工程，研究事物要抓住本质，研究华夏幸福则要先从其理论根基开始。一般的地产商流程基本可以精简为拿地-去化，重点在于拿地，拿地拿得好去化有保障利润也有保障。
华夏幸福则要考虑三个问题，一是房屋去化。二是产业导入。三是与地方政府的关系问题。
首先来讲讲华夏幸福的房子是否会好卖的问题。这里就要引入华夏幸福产业新城立足的第一个理论根基——城市群理论。城市群理论是区域发展的基础理论之一。于1957年由法国著名经济学家戈尔曼教授提出。第二个概念是卫星城。这是美国学者泰勒提出的概念。
这些基本概念就不细说了，具体可以百度或查阅相关资料。
就说根据这两个概念推导出来的结论吧。
一个是扩张效应。城市鲸吸来自及乡镇的人口，城市不断向外扩张，郊区变中心。
二是卫星城市，机制是在城镇化浪潮中一二线城市不断鲸吸来自三四线以及乡镇的人口，城市范围不断扩大，同时城市生活成本核心区块地价高企。高成本挤压企业与个人，外溢至地价不高，交通便利距城市中枢半小时至一小时通勤距离县级经济体。中心城多半出现房价贵、人才竞争压力大、交通拥堵等现象，导致卫星城成为很多人闯荡拼搏和安居乐业的次优选择、甚至转变成最优选择。
加之很多大中小型企业及其分厂需要土地空间较大、土地价格便宜的地区，所以卫星城的发展就能受到重视。发展中的卫星城又会在宏观上表现出房价升高、设施完善和环境改善等现象。下面这张东京都市圈人口集中度随时间变化图就是很好的印证。1960年时就已经存在沿路网扩张的情况。而后便利的轨道交通接入了更遥远的区块，形成人口密集的卫星城。
与大多数房企被动布局等待城市扩张或是布局等待卫星城自发形成不同的是，华夏幸福主动拥抱了这种变化。与地方政府签约，土地整备，基础建设，产业导入，人口导入一条龙。让卫星城的形成加速加速再加速。
真正的都市圈才能说有外溢效应，那么在中国有哪些都市圈呢？这个问题引入都市夜景图最为直观。夜景可以基本代表了一个都市的发展程度。有人在的地方夜晚才有光，基础设施建设得越好的地方光就越发明亮。
我国前三大都市圈：长三角都市圈，珠三角都市圈，京津冀都市圈。
其他重要都市圈有：成渝双城记，长株潭都市圈，武汉都市圈，郑州中原都市圈，西安都市圈等。
在核心城市房价被政策严控，土地限价拍，房屋限价开盘，房屋限购。以至于新房二手房价格倒挂的情况下。环一二线卫星城很有可能是未来十年房市的最大的机会。
房地产最重要的三点是什么？地段，地段，地段。卫星城最重要的三点是什么？区块，产业，交通。所以在大多数房企为拍某块好地皮大打出手时，华夏幸福基本不会参与，华夏幸福这种模式决定了华夏幸福立足之地就是其最好的地段。
更难能可贵的是华夏幸福的利润基本是由产服贡献的，房地产业务可以说只是向园区导入资金的一条路径。由此可以一窥正心实意做好产业新城这句话的意义所在了。想买房的同志们，知道我想表达什么么？
华夏幸福的园区内的房子随着卫星城的发展仍然有很大升值空间。
下面重点看看长三角地区，也是未来两年里华夏幸福继京津冀地区之后主要的增长极。华夏幸福在这主要落子嘉善，德清，环南京（来安，六安，马鞍山，和县等）之前把嘉善归为环上海或环杭州，现在看来有些低估这个位置了。嘉善就是嘉善。位居上海与杭州中轴线上，四通八达，向下接杭州湾跨海大桥可达宁波，向上沿高速路网可达苏州，接高铁网络30分钟内接入上海地铁，30分钟到达杭州东。现在又有华夏幸福入驻。没准没过几年嘉兴还不如嘉善。嘉善去年签约投资额就已经达到136亿。在嘉善落成的新西塘越里已经试营业。曝光颇高。可以看出华夏幸福在南方新标杆已经逐渐成型了。另外目前嘉善政府手里的园区留存金相当丰厚。
其他的园区布局我就不在细说了。基本都算得上发展落后，交通发达，区块稀缺优位。有兴趣可以参见慕先生@慕陶生 的华夏幸福全国布局图
华夏幸福有100名招商局长，有他们选址把关，严格论证哪些是产业发展需要的区块，何愁区块位置不好呢？未来几十年最大的城镇化机遇在于都市圈卫星城。而华夏幸福已然守住了这个必然趋势带来的巨大市场的关键入口。
常常有人说华夏幸福的房子地段偏不好卖，我基本上当笑话看。实际上华夏幸福的房子所在区块以及其价格对于房市里的老鸟们也很有吸引力。
看懂以上内容，也很容易就能解释为啥万科，荣盛发展，中国金茂，宝能等等都开始不约而同地学习起华夏幸福的模式来。
