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一：[澳洲投资]澳洲投资生意一览
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澳洲投资生意一览
2008-12-31 11:21阅读：977
很多都不太准确,只是一个概念而已
地毯清潔生意
澳洲一項非常流行的小生意。不需要固定的地方,在工作時間上相對比較靈活,投資規模不算很大,深受新移民以及小生意投資者的歡迎。在
澳洲有許多連鎖的清潔公司,規模大小不等。清潔範圍分成地毯、玻璃門窗、家庭冷熱氣系統、汽車以及寵物清潔等。澳洲公司代理部分較有規模的地毯清潔公司的
生意。這類生意的主要投資是購買汽車、工具等設備以及專用藥水等。
在加盟這類生意時，加盟者可以得到一個相對穩定的專屬區,有些澳洲公司保證提供客戶給加盟者。主要優勢是時間比較靈活，是一項比較注重體力的工作,加盟者必須有較好的體力。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $5,700澳元
員工人數 2個(含全職與半職)
周工資支出 $700澳元左右
周淨利潤 $2,300澳元左右
售價 $215,000澳元
汽車修理生意
澳洲是一個騎在輪子上的國家,汽車是澳洲國家最普及的交通工具。汽車修理是一個非常穩定的生意,其中有不少是跨國的連鎖公司在澳洲投資經營。代理的全球性連鎖生意等。投資人具備相應的知識以及一定的英文基礎,投資這類生意是不錯的選擇。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $14,000澳元以上
周房租 $1,000澳元
員工人數 3個(含全職與半職)
周工資支出 $1,600澳元左右
周淨利潤 $1,400澳元左右
租約 10年
售價 $155,000澳元加存貨
報刊雜誌零售店
澳洲經營報刊雜誌需要有政府專門發放的營業許可證。這類店的競爭性相對較低。這類店的銷售價格相對較高。澳洲的這類零售店銷售報刊雜誌,經營文具、飲料、賀卡、小包裝食品等。有些店代理銷售彩票以及香煙等。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $26,500澳元
周房租 $3,500澳元
員工人數 8個(含全職與半職,全面管理中)
周工資支出 $2,700澳元左右
周淨利潤 $2,700澳元
租約 3年
售價 $490,000澳元
存貨 $150,000澳元
錄像帶出租商店
這類生意比較適合投資,因為它操作簡單,容易管理,大部分的商店全部或部分時間由店經理管理。此類生意的投資額在$30到$60萬澳元不等。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $14,000澳元以上
周房租 $1,250澳元
員工人數 6個(含全職與半職,部分管理中)
周工資支出 $2,000澳元左右
周淨利潤 $4,000澳元左右
租約 10年
售價 $595,000澳元加存貨
香煙及禮品店
所有零售行業中比較輕鬆、比較容易打理的生意,這類店平時只需要一到兩個人工作。店的基本特點是營業額大、工作人員少、毛利低、庫存價值較高。香煙店大多與禮品店同時經營。禮品利潤較高,與香煙的利潤互補。具規模的香煙禮品店大部分是連鎖商店,主要座落在購物中心內。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $30,000澳元
周房租 $1,100澳元
員工人數 1.5個(含全職與半職)
周工資支出 $800澳元左右
周淨利潤 $2,000澳元左右
租約 3年
售價 $230,000澳元加存貨
$2Shop及禮品店
店的特點是對英語語言的要求不高、經營方式比較簡單、投資額比較靈活。投資額從9萬澳元至30萬澳元不等。
店面售價及盈利情況舉例：
周營業額 $10,000澳元
周房租 $2,300澳元
員工人數 3個(含全職與半職,全面管理中)
周工資支出 $1,300澳元左右
周淨利潤 $1,700澳元左右
租約 2.5年
售價 $150,000澳元加存貨
超市以及便利店
小型超市以及便利店的生存與發展提供空間。投資額一般從20萬到100萬澳元不等,其中有連鎖商店,也有非連鎖的,有些還附帶加油
站。這類店經營管理相對來說比較簡單,但營業時間較長,利潤率也相對較低。在選擇時應多加比較。店面售價及盈利情況舉例：周營業額
$30,000澳元
員工人數 4個(含全職與半職,全面管理)
周工資支出 $2,200澳元左右
二：[澳洲投资]投资澳洲房产的20个常见问题解答 ,澳洲地产网,澳大利亚最大的专业房地产网站
投资澳洲房产的20个常见问题解答
时间:2011-09-25 20:16:05 来源:
1、为什么要投资于外国房产市场？
当国人的腰包越发鼓起来的时候，当中国已经跻身于世界第三大经济体的时候，中国的富有人士的数量仅落后于美国。他们所需要的是用全球的投资策略和眼光来进行资产配置。其中，住房地产是风险最低，潜在回报最大的最佳选择。
2、为什么要在澳洲投资？
澳洲被认为是世界上政治稳定，风险最低的国家，以及经济弹性最好的国家。她的国内生产总值持续保持超越世界平均水平的发展速度，以及她的产品在不同领域市场都有需求量。以及在法律方面，澳洲的法律体系仅次于美国和英国。中澳房产现状对比-购买澳洲房产必读
3、房地产投资为何是中长期投资？
澳大利亚的房地产投资不是投机生意，经过45年的房地产市场化的发展，澳洲房地产成为全世界公认的最佳的低风险投资地区，和稳定增值及租金回报的投资目的地。
4、外国人可以投资澳大利亚房产吗？
当然可以。开发商会申请将所开发的物业的50%销售给海外人士，凡是能销售给海外人士的房产都是已经获得FIRB（澳洲对外投资管理局）批文。澳洲政府鼓励外国人投资；澳洲的健全法律体系保护海外投资者的利益；其次，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，有可行的技术手段支持；再有，中国的各项法规会更加开放，使中国公民海外投资更加便利，而且有调查显示，已有大批华人在澳洲成功投资置业；业主拥有地产永久的所有权，而中国是70年使用权。
5、澳洲房地产市场的特点如何？
社会稳定、政策完善、法制健全、市场成熟、升值稳定、租赁市场活跃、空置率低。
6、澳洲房地产增值前景如何？
澳洲地产经济专家们分析认为：促进升值因素将长期存在，从未来几年的走势来看，澳洲房屋交房总量低于新移民人数的总量，所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。而这时使得澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素。 7、澳洲房地产会不会贬值？
有澳洲房产协会的详细数据做参考，过去的45年里，澳洲房地产平均每七年翻一番，所以从长期来看，出现贬值的几率是非常之低的。
8、投资澳洲房地产的理由？
a.稳定的升值与投资回报，分散投资、降低风险；
b.充分利用银行贷款，银行贷款可以只还利息不还本金 澳洲房产贷款相关；
c.澳洲房产购买手续简便、可靠。更主要的是，澳洲房产的永久产权和无遗产税。
9、如何选择最具投资价值的房地产？
你需要确定你购买投资的澳洲房产项目都是经过精心挑选的最具投资潜力的澳洲项目（包括从位置、质量、规模、环境和配套设施等各方面），你需要自己根据以上因素帮您做出最佳选择或者咨询澳洲房产中介或你的澳洲房产投资顾问。
10、如何解决看房和房产交易的问题？
地产投资取决于市场环境，买投资房不同于自住房，投资房产只考虑“投资回报”和“风险”两个因素，应减少感情因素；自住房投入的感情因素较多，注意理性分析，在投资前或投资后，澳洲房产中介都可以协助客户获得短期456商务签证到澳洲实地考察（一般澳洲房产中介会组织赴澳看房团）。
房产交易的安全问题你不用担心，在澳洲买房的话，由澳洲持牌律师为你做全程服务，比如签定合同，完成交割，土地过户等。
11、房地产市场供大于求怎么办？
从澳洲的历史来分析，这种情况不会出现，因为一个百年历史的房地产市场供需关系是十分成熟的，即使供需比例出现差距也会是暂时的，因为在完全市场化的国家,发展商也会视市场情况进行适时调整，不会违背市场经济规律过量开发。另外，澳洲政府对每年的房产供应量有总得调控权，所以，很少出现供大于求的问题。
12、在不同城市投资有什么区别？
总体相差不大，只是不同城市房价、租赁市场等方面略有区域差异，而每个州的购房成本比如印花税也各有不同。所以要具体分析的。一般来说，悉尼、布里斯本和黄金海岸及墨尔本升值潜力相对其他城市而言会更大一些。
13、澳洲政府有哪些针对海外投资者的规定？
海外投资者只可以购买澳洲新开发的住宅房产（工业和商业地产无此限制），澳洲规定新住宅房项目的50%可以出售给海外投资者。没有澳洲身份的人，不能购买当地的二手物业。对于海外人士而言，可以向银行申请房产评估价的70%的贷款。14、谁来保证投资者的资产安全？
澳洲健全的法律制度（澳洲房产法律相关）可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。
15、投资房地产对办理移民有帮助吗？
通常有投资能力的人在很大程度上会具备相关的移民条件，在澳洲投资拥有资产是商业移民和退休移民类别的必要条件，具体情况应由注册移民代理进行个案评估
16、可以由子女继承房地产吗？
法律规定是可以由子女继承的，并且没有遗产税。
17、海外投资者向银行的贷款比例是多少？
依据客户的条件不同，最低首付为20%，一般建议客户首付30-40%，这样租金就足够还贷款，不必再贴钱供房了，由于澳美集团是20家银行及基金的持牌的银行信贷机构，所以经过我们预评估过的客户，均可获得银行贷款。
18、买房可以贷款吗？
可以。但要注意，澳大利亚贷款方式中有可以选择“每月只还利息，不还本金”的方式，最长可以只付利息5年，大大缓解投资人的还款压力。此方式是贷款政策成熟稳定的一种表现。同时，可使投资者以最小的投入换取最高的回报。
19、如何申请办理贷款？
客户提供个人身份和收入证明等相关资料后，由澳洲房产中介帮助客户向银行办理贷款。
20、交费的大致程序是什么？
根据客户购买的房产的性质的不同而有变化。
三：[澳洲投资]澳洲房产投资注意事项与澳洲房产投资陷阱
澳洲房产投资注意事项与澳洲房产投资陷阱
(2013-07-05 21:40:36)
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分类： 澳洲房产投资须知
留学生在澳洲买房贷款的若干问题
澳大利亚留学生中，有相当一部分同学有移民打算。为了孩子能在悉尼和墨尔本安心上学，及早适应环境，家长特别关心“以房养学”。
问题一：对于尚无收入的留学生，能在澳大利亚贷款买房吗？听说澳大利亚贷款需要出具详细的收入证明，留学生需要出具收入证明吗？
留学生是可以买房的，不论是以父母的名义，还是自己的名义。无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士，在澳大利亚购房，可以申请到物业价格80%的贷款；但是，对于尚无收入能力的留学生，在银行信贷收紧的大环境下，顶多只能申请到物业价格60%的贷款。
此外，如果贷款比例超过80%的话，是会被要求出示3个月以上连续存款的能力证明，不过一般存款多过5%的贷款额即可。贷款还款的最长期限是30年。
问题二：澳大利亚房贷需要抵押物吗？在中国国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物吗？
你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。同时，如果你在国内有资产，这会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大，你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外，如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心。
问题三：澳大利亚好像大部分都是现房，全款要在42天内付清，不知道向银行贷款的如何操作？
通常情况下，全款要在合同交换后的第42天付清。澳大利亚比较流行的方法就是在买房子之前，先贷款做一个预批，预批下来，通常3个月有效。3个月内买到房子，贷款就可以很顺利的进行下去。澳洲买房相关法律常识
物业的买卖过程中，或物业租赁过程中，自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下这一部分，我们将一些常见的与法律有关的内容介绍给您，希望您在此帮助下，能更好地处理自己的物业买卖和租赁。
一、地产物业买卖：
1、何谓物业卖家申明书(SECTION 32 STATEMENT)？
法例规定，凡买物业前，卖家一定要给予买家该份档，并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益，确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的：按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于：买家要从这些数据中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是，该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。 ●若发现申明书内容有错误﹐该如何处理？
如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。 2、卖家可否售卖违例建筑？
法例不禁止该类建筑物的销售，因此买家自己要小心，在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。
3、外国人可否在澳洲买住宅楼宇？
为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的“外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975) 管制外国人投资住宅地产。一般，外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商（Off The Plan）那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。
●外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗？
两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是"新建成"或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
●什么情况下外国人不可买整座房屋？
一般情况下，外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况：
1) 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。
2) 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。
但要注意的是：这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。
●另外，澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计划。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
●其它非住宅物业的情况：
商用物业：
这定义为已经发展的商用物业﹐如：办公楼、工商业大厦，但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。附带购买的商用物业：
如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。
4、首次买楼自住者可获七千元【首次购房补贴政策会有临时变动，比如澳洲政府宣布提高首次购房津贴及其影响】
自今年（2005年）七月一日起﹐凡首次购房或建房自住人士均可得到七千元的政府补贴﹐以弥补消费税GST开始实施后因楼宇升值所带来的负担﹐但此补贴只给予从未拥有过自己的房产(包括自住或出租投资)者。此规定亦加于申请者的配偶上。若两位或以上共同使用该楼宇﹐补助亦只是七千元﹐而且这补助是一次性的﹐领取以后便不可再申请。申请者的入息是没有限制的。此规定在全国范围内实行﹐但每省和地区独立实施。维省议会正在审批这一法案﹐预计印花税SRO会执行管理工作。到时申请者要向SRO申请﹐经它审批后﹐款项便能发放使用。
5、签订房地产购买合同时（CONTRACT FOR SALE）应注意的一些法律事项：
1）如果购买房地产是两人以上，首先要考虑这房屋是大家共同拥有（JOINT TENANT）呢？还是各自按股份拥有（TENANT IN COMMON）？
如果房地产是共同拥有（JOINT TENANT），即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后，其份额自动在法律上归属其它共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有（TENANT IN COMMON），拥有各自的股份可以自由转让，不需经其它股份所有人的同意，其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后，其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下，夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形式购买。
2）在代人买房产时，一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。
为了保证只交一次房产印花税（STAMP DUTY），房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则，会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
3）房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的，如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名，在实际受益人想把房产过户到自
己名下时，就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用，请一定在委托人购而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
4）白蚁条款。在标准的房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如
有白蚁发现，卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。
买主还可以加上如有白蚁发现，买主有权终止合同。作为卖主，为了保护自己的利益，可在白蚁条款中限制白蚁治理及修补的费用，或加上卖主也有权终止合同的规定。
5）其它附加条款
购买房地产主及卖主都可以在合同中加上保护自己或共同同意的条款，法律对此没有详尽规定。只要买卖双方协商同意，合同生效后双方就受法律的制约了。
6）房地产购买合同生效期
房地产购买会以最后签字方的日期为合同生效期。通常情况下是以卖主接受价格时所签的日期为准。因为卖主一般会最后才签房产合同。从合同生效期到房产过户，手续合法化一般还需5周到7周左右的时期。房产商的任务在合同生效后就基本算完成了。房产买卖双方需再付费用给各自的过户公司去办理房产的过户手续。
7）过户日期
在签订房产购买合同时，选择过户日期一般也很重要。如果买主需从银行贷款的话，在选择过户日期时请一定注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下，提议最少3周（21天）时间，最好4周，即从银行贷款批准之日起3周到4周以后再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分，许多银行的贷款档还都需要在东部银行总部办理，这期间最少需2周到3周的时间。
如果银行贷款手续不能及时批下来或银行到过户那天准备不好，不可参加过户，按法律规定如果从定好的过户之日起，没准备好过户一方在3日还不能过户，就要按房产购买总金额的12%年息按日向另一方交纳罚金，直至可以过户为止。因此如果过户日期定的充裕，银行有足够时间准备好贷款档参加过户的话，就不用担心交罚金了。
卖主如果卖房时还欠银行的钱，也应在过户日期上选择充裕些的时间，给自己欠款银行一定的时间去办理清除贷款的各种手续。一般情况下也提倡给银行最少3周时间去办理，因为从贷款部门银行到其州行再到总行及专门办理清除贷款的银行分部，常常需要3周左右的时间来办理所需档和手续。如果卖主银行因清除贷款手续未准备好而不能按指定的过户日期参加过户的话，也一样只有3天时间来准备。3天后如还不能参加过户的话，一样要按房产卖出的价格的12%年息来向买主按日交纳罚金直到可过户为止。
如果房产购买合同是现金购买，只需买主的资金在短时间内可到位，按时支付合同金额，买主可以要求将过户日提前到合同成立之日起2周过户。同样卖主如不欠银行任何贷款的话，也一样可要求尽快过户，因为不用在银行办理新贷款或清除旧贷款的手续问题。由此，请选择好对自己有利的过户日期，从而避免交纳延迟过户手续的高额罚金，因为买卖双方要对自己银行的行为负经济责任澳洲房子的种类－看看你住的哪种澳洲房子？
这边的房子主要常见的种类是house，unit，townhouse，apartment和studio。至于FLAT之类的都是特殊的命名而已，一般不是unit就是apartment，故此不赘序。
1：整体介绍
几种住房形式中apartment是比较好的，然后是townhouse，unit和studio，最后是house。这是从整体上来说的，当然并不排除比apartment还要豪华的house也是存在的。但是大多数情况下还是apartment的居住条件最好。
基本不等式：apartment >= unit = studio = townhouse >= house apartment就是国内常见的公寓房，至少在3层以上，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道，一般apartment都有电梯，每个单元每层有一户或多户。大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进入。
unit是单元房，可以说是比较矮的apartment，一般是1层或者2层，3层的就比较少了。一般没有电梯，有单元门，但是没有刷卡系统。 studio翻译过来是工作室，对于住房来说跟旅馆的房间类似，但是要多一个厨房，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。 townhouse是联排别墅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。townhouse一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户１５０至２５０平方米，每户独门独院，拥有一个"有天有地"的很小的院落，大都为５０平方米左右，有的达到近１００平方米。每户设有１至２个车位，有的还有地下室。 house是一层或者两层，主要标志是院子。
2：下面先从house开始讲起 house 首先说house，大家都了解house是房子的意思，在这边的house一般是指独门独院的一个住房，有自己独立的院子和自己的房子。 house有一层的也有两层的，但是偶还没有见过3层的house。
house的建房可用的材料很多，这点下面单独分析，house的特点主要有：带院子，房间可以很多，风格相对独特。
带院子：院子是house的最主要的标志，澳洲的房子都有一个绿化的要求，例如house是要求绿化面积不能低于整体占地面积的一个百分比（具体数字听说是40％，偶不确定，请高手指正），这就需要有足够的草坪覆盖率。草坪多了有利有弊，好处是院子里绿草茵茵，无论是做游戏，BBQ都让人心情非常愉快，而且院子里可以放蹦床之类的东西，偶这边有的local家里就有蹦床，也可以挖一个游泳池，就更爽了，还可以在院子里晒衣服晒被子什么的，很方便。坏处是可能会有虫子蚂蚁之类的东西，而且需要定期割草，有点麻烦。
房间多：并不一定所有的house都房间多，但是一般房间多的大多是house。所以想要住的热闹一点的话选house比较合适，可以住的人多。偶这里一个专业做二房东的人弄的house是7个房间可以住7个人，地下室还能塞下一个。一共是8人
风格独特：每个house都是独立建造的，风格可以多种多样，这个要看个人爱好了。咱们一般是租房，这个关系不是很大。
最后主要说说材料：house按照材质来分主要有砖房，木房和砖皮房。
砖房就是外墙完全使用砖的房子，这种房子是house中最好的。冬暖夏凉，保温性好。而且不易腐蚀，保养好的话虫子也少。一般价格在house中比较高。
木房是外墙完全木质的房子，这种是house中较差的，保温性差，冬天因为太阳晒不进，室内比室外冷；夏天有的房子通风差，屋里比屋外热。而且木质的房子容易有空隙，虫子也容易进来。需要细心保养。这是最便宜的房子。
砖皮房是木结构的房子，最后在房子的外面贴上一层砖皮，在外面看起来和砖房一样，但是在内墙敲一下发出的是敲木头的声音，质量在木房和砖房之间。价格不好说，要看租房的人懂不懂砖房和木房的区别了，不然容易被房东以砖房的价格租给你。"
townhouse
townhouse的连排别墅性质限定了院子不会很大，有的话也是相对house小一些的一个院子。甚至有的townhouse就没有自己独立的院子，二是几个townhouse共同有一个共有的院子。
townhouse可以是附近的几个相连的别墅，设计的统一的风格，可能连部分的内部装饰都是统一的。
就户型本身而言，townhouse与其他住宅类型相比并不具备太多优越性,甚至其面宽往往更小,进深往往更大。但其优点是私人的花园和露台,使居住者有了住house的感觉。
townhouse一般都是砖房，木房的相对少。房子冬暖夏凉比较好，而且这边的townhouse一般都是2层的，3层的不多。因为比house要高，2层通风较好，风景也要比house好一点。一般来说townhouse的院子较小，虫子少，室内比较干净。条件一般比house要好一点。
townhouse的一层一般有厨房，卫生间，起居室，客厅，有的还有一个卧室，二层一般主要是卧室和起居室还有卫生间了。townhouse的房间数大多在3～6间，也是比较热闹的。 apartment
澳洲的华文报纸给apartment的翻译是“雅柏汶”，很奇怪也有点好玩的一个名字。
就像上面说的，apartment是国内的公寓，也就是单元房。在国内，单元房也可以叫做unit的。
但是在澳洲这里，apartment是一些比较高档的公寓，偶见过的apartment一般都是高层建筑，位置不是在海边就是在山顶或者山坡上了，位置很好，风景也非常好。apartment的安全性一般来说是最好的，大都有门禁系统。而且有的高级apartment还有保安站岗（在澳洲这种人工超贵的地方还有保安，牛吧）
听说日本因为地震多，apartment大多是木质的，是为了防震，而澳洲的apartment大都是砖房，冬暖夏凉很舒服，而且因为位置不在海边就在山上，对温度来说更加是一个保障。适合怕冷怕热的人。
apartment有的有自带的游泳池，是整个building的人都可以免费使用的，虽然不大，但是聊胜于无，而且毕竟是自家楼下，很方便。
apartment一般都比较高，所以虫子很少，空气流通性好，通风顺畅。apartment大都在楼下有室内的统一车库，存放车辆也很安全。
apartment的内部装修也都很好，大都有独立的洗衣房，里面有洗衣机和烘干机，卫生间一般不止一个。apartment的房间数在2～4之间，2房和3房的比较常见。
apartment没有院子，所以衣服被褥之类的东西只能使用晾衣架之类的东西在阳台上晾晒。apartment的阳台一般都很大，可以在阳台摆上桌子和几把椅子，很是一个休闲的好地方。
因为房子的质量和安全性最好，所以apartment的租金也一般是最高的。 unit
unit简单来说可以说是apartment的降级版本，房子大多是2层或者3层，新盖的unit开始有了电梯，但是老房的unit都是没有电梯的。而且一般没有门禁系统，单元门是用钥匙就可以开的。偶个人感觉区分unit和apartment的主要区别是层数，unit较矮，apartment较高而已。
unit常见是的1~4个房间，多于4个房间的不多见。unit卫生间一般是1～2个。unit有木房有砖房，区别跟木房砖房house之间的区别一样。一般unit因为也是连着的建筑，所以同样是砖房的unit，也要比砖房的house保温性好一点，冬暖夏凉的效果更好。
unit没有各自独立的院子，所以跟apartment一样，衣服被褥之类的东西也只能使用晾衣架的东西在阳台上晾晒了。unit因为较矮，所以虫子和苍蝇之类的东西容易进入，必要的时候需要准备一些杀虫剂，发现后要及时清除。
studio
studio原意是指工作室，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为loft或Studio Apartment。 独门独户，进门后就是一个大房间，起居室，厨房，卧室都在一起，发源于六、七十年代的美国纽约，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。
loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，有一部分是上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
居住方式：LOFT的空间有非常大的灵活性，人们可以随心所欲地创造自己梦想中的家、梦想中的生活，丝毫不会被已有的机构或构件所制约。人们可以让空间完全开，也可以对其分割，从而使它蕴涵个性化的审美情趣。从此，粗糙的柱壁，灰暗的水泥地面，裸露的钢结构已经脱离了旧仓库的代名词，一间间其貌不扬的旧式厂房里，一股新的气息正在涌动，这就是LOFT生活。在澳洲可以用养老金买房：但要遵循九大步骤
从2007年起，政府允许大家通过养老金买房，使得原本看得见但动不了的养老金一下子变成了可支配资产。只可惜政府并没有具体说明涉及的步骤，也没对可能面临的危险发出警告，因此在现实生活中还不是那么太普及。
当前澳洲的房价节节升，通过自营退休公积金（SMSF）投资地产，不但可以最好的节省税款，还可以对你的退休金起到很好的保值作用。不过这项操作因为手续比较繁琐，要做很多Paperwork，如果不小心忽略了哪一点就会使你很头痛。澳洲物业投资杂志总结了以下九大步骤，虽然读起来有些枯燥，却能在致富的路上助你一臂之力。步骤一：向专业人士咨询看你是否是合格的申请人
让你的会计师或贷款经纪人推荐一家专业公司对你进行评估，看看你的条件满不满足要求。如果你打算投资居民住宅，多数贷款人最多只能贷给你72%，如果你要投资商业住宅，也只能获得65%的贷款，其中的差额部分就要从你的养老金中出了。
用退休金投资房地产，你的手上要有比较充足的资金才能周转的过来，至少要准备好第一年的利息、律师费以及买房的相关费用。另外银行的贷款利率会比一般的房贷款利率高不少，要计划好自己的现金流。步骤二：贷款的预前批准
这是非常重要的一步，特别是你还没有设立自营公积金的时候。
通常银行需要你的工资单、完成购买所需要的资金证明（例如雇主为你交的养老金账户余额，或自营公积金的银行凭证）
准备填一些表格，但如果你选用专业代理公司，他们会为你做很多事情。步骤三：成立自己的自营公积金 当你获得了预先批准，你就需要设置自营公积金账户，你的会计师或其它专业人士可以帮你做，但他们通常要收费的。
自营公积金只需要几天的时间就可以设置好，下一步就是购买风险保险，要把亲人都包括在内。
一定不要忘，养老金中的人寿保险是免税的，所以你必须注意这一点。你的会计师可以安排或推荐一名好的财务规划者照顾到你的方方面面。
如果你现在就有自营公积金，你要检查一下你的保险条款，确保即将进行的投资也在保险的范围之内。
现在你需要把养老金账户的余额转到自营公积金中去。这可能是非常痛苦的。有些基金不想失去你的业务，以便往往会设法拖延这一进程，你要尽量提供你所有的材料。
有时在你的养老金账户中留一些余额是有好处的，这主要取决于你的养老金提供方，你可以和你的会计师和财务规划师交谈以便获取更多的信息。
你还需要制定投资战略，你的会计师会提供一些税务建议，这里就不再一一赘述。
你还需要到税务局拿一份“角色和责任”的小册子，了解一下在税务上有哪些义务。同样，你的会计师或专业也可提供协助。
容易产生的问题:： 你可能需要一再催促养老基金，因为他们会一再拖延。步骤四：信托公司
你需要设立信托公司，当你遇到心仪的物业时，不能以自己的名义签合同，要以信托公司的名义签。信托公司的取名没有什么特别规定，随便你取，并且只花一天的时间就建立。一旦名字被接受你就有了澳洲公司的编码（ACN ）这样你就有权利去签合同了。
步骤五：开始寻找
一旦完成了上述步骤，你就可以开始寻找投资物业！确保金额要在此前贷款银行批准的数额之内，签署任何合同都要遵守这一限制。
合同上的购买方应该是上面信托公司的名称。
合同中应该带有融资条款(Subject to finance)。至少允许14个工作日的审批时间，但尽量争取再长一点，因为贷款人可能会很慢，你需要提供很多相关文件。此外，你至少需要60天的结算，除非你的代理是超人。可以以超人的速度做所有的事。
容易产生的问题:：较长的融资条款和结算期是必须的！因为四大银行主导市场，他们手上积压了一大堆申请。
步骤六：获得有条件限制的批准 你需要提供额外的文件给抵押经纪人，如资产和负债情况、银行账单、贷款单、租赁评估，纳税申报，信用卡账单等等。
这并不困难，如果你组织好了现存的这些东西，那将十分容易。
你还需要买卖合同、Section 32，如果是一个商业地产，你还需要租赁协议。
步骤七：不附担保的信托 （Bare Trust）
现在你需要立刻建立Bare Trust，这可能要花1天至一个星期左右的时间，信托的名字是你购买的这套物业的实际地址。
有关文件需要签好名并尽快交给你的贷款经纪人，他们会把这些文书连同自营公积金协议递交银行的法律部门审批。这可能要花几天到两周的时间，有时贷款拖延就是在这上面出了问题。现在你该明白为什么融资时间长是必不可少的一个条件了。
现在是指派一个过户人的时候了，他们可以开始着手土地转让的有关事宜，为最后的过户做准备。
步骤八: 等待无条件批准
银行会对房屋进行估价，并且审批购买合同。如果它对提交的文档满意的话，就会正式批准贷款，并准备好贷款的各种书面文件。 现在就要跟过户人协商其余的款项如何到位，你可以给贷款银行权限，让它们从你的公积金账户中取款，或者过户人会做其它的安排。
容易产生的问题: 估价可能要比预计的时间长，这取决于银行。你的贷款经纪人跟银行打交道应该有足够的经验，他们会告诉你贷款获得批准的时间界限。
步骤九：过户
你应该与贷款经纪人时常保持联系，确保各个环节不出什么纰漏，万事俱备，只欠过户了。一旦过户，你会收到调帐说明，现在这套房子就是你的了，以后贷款机构会定期从你的账上提取利息。现在你已经成功的购买了自营养老公积金物业。
买房支招：购买澳洲公寓的参考因素
公寓位置
公寓离学校多远？距文化景区、购物中心、休闲设施、工作地和交通站呢？该物业所在地区目前以及未来的吸引力又如何？公寓环境噪音
评估噪音水平。高速公路或闹街、汽车道、停车场、游乐场附近噪音较严重。考虑电梯、车库门、垃圾滑槽、供热或空调设备的位置。
公寓是否有保护隐私设计
隐私是个很重要的考虑因素，必须十分注意。弄清楚该物业墙壁、地板和天花板的隔音材料是否足够。另外要考虑你所在单元到其它公共区域，包括行人道、道路和栅栏的距离。
公寓价格
你所考虑的物业价格必须同其它类似物业相比具有竞争力。考虑到额外设施不经济而且还要多付钱，你也许不想要它们澳洲房产。另一方面，你必须考虑该物业的潜在转售价值。公寓是否提供公共设施和设备仔细考虑所有公共设施。它们是否符合你的需要？你是否愿意承担这些设施的一部分维护和修理费用？公寓是否有停车设施停车位在户外还是地下？是否有足够照明或安全措施？是否有足够的客人停车位？公寓储藏设施是否有你需要的足够的储藏空间？或者你是否需要租个迷你储物柜？
公寓建筑材料质量
彻底检查物业所在建筑以及周围建筑，对开发商产品做个整体评估。聘请一位信得过的承包商或房屋验收员，对建筑或物业单元的质量和状态做一评价。
公寓设计规划
考虑自己当前和将来的需要。是否有规定限制物业外部对物业的任何结构性改造？如果你打算为家人增加后，亲戚或办公建个独立房间，那应该提前考虑这项因素。
公寓所在小区
选择物业要着眼于周围小区，评估该小区住宅的价值是否会影响你的物业的价值。公寓所有入住人员结构：屋主Vs租客
询问该建筑租客对屋主的比例，以及允许入住的租客的最大人数。屋主的比例越高，对拥有物业的满足感就越高。
公寓管理
查明这栋公寓建筑是由专业管理公司管理，还是由一位居民管理者(resident manager)或自我管理。检查该公寓以便对噪音因素，如孩子和派对，有个确切的了解，另外还有管理效力。公寓所在地区不动产税
对比该地区和感兴趣的其它地区的不动产税，另外要了解该地区是否会加税以及原因。公寓所在地区地区房屋出租情况
如果购买公寓是为了投资，那要寻找一个对外出租情况非常好的地区。必须将房屋空置的风险降到最低。公寓所在地区的限制和机会查明该地区的规定和其它相关事务。是否有小区计划？那里的地方法规区划是什么类型，是否在变化？是否不限制使用老旧或对外出租的建筑？公寓所在地区整体形象
媒体或公众对该地区的整体形象如何？是正面的还是负面的，为什么？人们对该地区的看法可能会影响他们的购买或租用决定。公寓所在小区发展阶段一个小区会经历一系列的发展阶段、时期或状态。通常的阶段有开发、稳定、转型、现有物业改造、改造减少以及重开发。你感兴趣的物业所在地区当前处在一个什么阶段？公寓所在地区经济条件这是考虑的一个主要因素。是什么刺激这里的经济，以及为什么这个小区对购买者或租客有吸引力？一些开发活动，如购物中心、住宅和公寓建设、办公楼、连锁店以及其它商业活动在增加吗？该地区附近是否要建地铁或公共交通线路？公寓所在地区人口变化趋势
查清楚你感兴趣的小区的人口变化趋势。人们是在搬进去还是搬出来，为什么？小区人口平均年龄是多少？职业类型？收入水平？家庭结构？如果人口在增加，通常对出租或二手房的需求会增加。如果人口是老龄群体，人口可能选择减少规模，宁愿购买更小的房子。公寓所在地区交通
你肯定希望有条便捷的交通线。不管是巴士、地铁、快速公交、高速公路、渡船或是其它类型交通，交通质量关系到你的生活方式以及未来的转售价值。公寓外观考虑一下你感兴趣的物业的外观。再转售的时候会对人产生吸引力吗？保养是否完善，或是否需要修葺？小区里其它房屋是个什么样子？公寓所在小区内服务
小区内提供的服务不同，吸引的租客或买家类型也不同，这取决于他们的需要。公寓所在地区不吸引人的特征
寻找是否有对购买决定有负面影响的因素，例如有工厂传来难闻的气味，街道缺少照明有安全隐患，提供的市政服务不足，道路不良以及排水沟露天。公寓便于到达
如果你是购买公寓作为投资，最好离你的住处在四小时车程之内。你需要方便监控或是保养你的物业。
上面是购买共管公寓所应考虑的因素。购买共管公寓作为住处或者作为投资，这两种选择所侧重的因素肯定有所不同。买房步骤
一，寻找房屋信息：要获取房产市场的信息﹐有很多种方法。当然﹐使用互联网是最快的方法。其它的信息来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志房产代理橱窗 "For Sale" 的广告牌朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的理想房屋一览表。您向房产代理提供您理想房屋的信息越多﹐房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。
二，看房：
1）记住记笔记因为您要看很多房子﹐做笔记能帮您较容易的比较各个房子的特征。
2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor"s Statement (or Section 32))"。在新南威尔士﹐ 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。 它包括﹕ 一份"title"的复印件用于显示土地的面积﹐地点﹐贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始资料。 计划信息 它告知这块土地是否可以当作为民居或经商来利用或开发。房产是否仍有贷款 开销诸如市政税﹐水费等。 建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。 它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。 其它协议围绕这个房产发生的与其它人的协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的数据。
3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕
房子内部
－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板(墙 牙子)之间有没有缝隙﹖
－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。
－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶是否发霉﹐屋里是否有霉味。
－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的背后﹐可能就有问题。
－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是表明地基下沉。
－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器(可在五金电器 店购买)﹐检测电源开关是否正常
－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。 －特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。水流缓慢的说明排水系统有问题。
房子外部
－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。
－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。
－ 下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进车房。
－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。
－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。 － 房子的地下通风可好﹖
－ 检查屋檐和水槽的情况。
－ 看看房顶有没有破瓦﹖
－检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。
专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约要花二到四个小时的时间。专业人士不负责检查房屋表面上的不足之处﹐像油漆刷的不好等。专业人士会提供给您一份书面的检查报告。它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。
三，谈判过关谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。
当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录，开始办理转让手续谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。
谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。如果您真的很喜欢一所房子，那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价。
不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。
如果您的出价被认可了，记住要有一份书面记录。这包括双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。四，后期收尾在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您乔迁新居前，仍然有不少事需要您留心。您将需要做以下这些事：
一﹒交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 (而不是拍卖)，您的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 (即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产) 动产 (即可移动的包括在所购房产内的财产) 特别条件 (如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事) 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。这一过程就是通常所说的"交换合同"。一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。
二﹒经历"冷静"期 "冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。
三﹒继续转让手续即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关政府机构作更周全的问询，诸如当地市政厅，自来水公司等。 在所有州，书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方政府土地税和其它税费无一遗漏。 您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 (这一税费是按照购房款的百分比来换算的)。请教您的律师您该付多少，其它费用包括利息及证书工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之日(即你付清款项而占有房产)，经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。
四﹒完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。
五﹒成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上讲，成交是房产交易的完成。您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 (即借给你钱款的人)。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产权证书 (载明房产所有权的法律文件) 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产权证书。最后，这所房子的钥匙就归您了。您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。
六﹒处理保险事宜一旦房产成交，请记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样，如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。置换保险是"以新换旧",补偿保险则是"以旧换旧"。进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服务，获取有关保险公司的资料。
澳洲购房行为需要政府规范
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者，目前我们国家在对待公民澳洲购房行为上，还没有进行有效管理，从而产生一些非常实际的社会问题：资产转移问题、外汇限额问题等。
据庄诺先生统计，在这波海外购房客中，投资者占44%，接近半数，移民的占21%，子女教育的占12%，而资产转移的占到了17%。
“在澳洲买房这个行当里，资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说，在进行资产转移的人群里，有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好，就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷，夫妻一方对财产进行“正转移”。
“当然，也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说，此类资金转移的特点是资金向澳洲转移在形式上基本合法，通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在澳洲，在澳洲被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为，有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。
因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在澳洲购房者只能全家总动员，将购房资金化整为零，以旅游、留学等名义汇入澳洲账户。这样规避了法律风险，却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄，将大笔资金注入澳洲账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。
》记者调查
澳洲购房七个陷阱
记者在采访那些已经在澳洲购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“澳洲购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到澳洲买房，还是自己实地考察考察再说。”
陷阱一：包租包卖 特点：买房容易卖房难
大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去，损失还是你自己的。”
在澳信公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去，我们也没有办法。”
至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说，你的房子要转手，就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以，我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”
陷阱二：居留权 特点：翻译会断章取义
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。”
庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说，这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。
陷阱三：低门槛 特点：很多费用未告知
陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。中介的人跟我说，在澳大利亚投资购房的门槛很低，只要付10%就可以了，交房的时候再付20%，余款都可以申请贷款。”
大约一年后，陈洁的房子要交付了。这时候，陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%，很多费用都冒出来：印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。
银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%，买家补缴的首期房款，也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费，大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说，她的资金链差点就断掉了，几乎无法支付后期的打理费。
王婷也说，你要是通过中介买一套60万澳元的房子，你至少要在自己的账户上备足80万澳元，以备不时之需。而中介为了吸引买家，往往把门槛说得很低。
陷阱四：永久服务 特点：卖完房子就解散
王婷告诉记者，有些中介在“忽悠”你买房的时候，说“一次买房，终生服务”，绝对是骗你的。
她第一次买房的那个中介，总公司是澳大利亚的，当时承诺只要通过他们买的房子，他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说，这一点很有吸引力。可是，他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去，找那个总公司，总公司也倒闭了。王婷的经验是：说得越动听，谎言的可能性就越大。相反，实际困难跟你说得越多，这样的中介就越靠谱。
李敏也告诉记者，在澳洲买房，除了要选对销售商外，更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商，都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商，我们不能听他们吹，而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”
王婷则认为：“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的，千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的，往往都是中国人。”
陷阱五：高回报 特点：每个环节都不能错
在一家代售澳大利亚房产的澳洲中介，业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说，这套公寓市价55万澳元，你只要交16.5万澳元，其余都由银行承担。“交房后，我们替你租出去，年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式：投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)
业务员还信誓旦旦地表示，澳大利亚的房产平均年升值10%，也就是说等到交房后，这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现，即可获得贴现额12万澳元，再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后，客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房，两套房总价值达到163万澳元。
王婷看了这套说词后指出：要想让这个设想成立，就得保证房租不能下降，而且租期一个月都不能脱节。
陷阱六：永久产权 特点：地权产权同样分开
庄诺告诉记者，所有销售澳洲房产的中介，无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说，在国外，地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特，产权是永久的，但土地使用权不是永久的，你买了房子之后，就得年年给用地交税。
了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者，叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地，并非按照中标价8800美元来交税，而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地，那么她获得的不是该土地的永久所有权，而是永久纳税权。”
“对产权的性质，我们需要按照国别，甚至州别来研究，中介在推荐房产的时候，往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。
陷阱七：精装修房 特点：外国租客喜欢自带家具
在澳大利亚最好别买样板房。
王婷说，她一开始不懂澳大利亚的行情，在中介的撺掇下，按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房，以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道，澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的，他们喜欢租，自己有家具，租下房子后，所有家具一车送来。”
王婷说，平心而论，澳大利亚开发商的样板房里的家具都是名牌，货真价实。当然，这样的样板房价钱不菲，中介为了赚取更高的佣金，不惜给客户“吃药”，让客户高价买下。“有家具的精装房，反而不好出租。”
王婷还提醒说，有些中介为了招揽客户，信口开河许诺赠品，王婷建议，任何赠品都必须在合同里写明，否则就不靠谱。
据《福州日报》记载 (记者 贺鹏 叶义斌) “澳洲买房就能直接移民澳洲……”据一些读者反映，近来他们常收到诸如此类的宣传册。昨日，在一个名为“大型澳洲房产移民华东巡回展”的活动中，移民专家明确地告诉记者，澳洲并没有类似政策出台，这只是某些中介打出来的幌子，误导消费者。
据了解，去年下半年兴起的海外抄底购房潮，已从温州、上海、北京等大城市，悄然蔓延至福州。日前，记者从福州部分海外留学办理机构及房产中介处了解到，设在上海、杭州等市的海外置业机构，年后频频来榕举办专场推介会，目标客户群直指福州“富人”，特别是有在海外长期居住需求，并希望通过物业投资获得回报的留学生家庭。目前，热门的购房城市有澳大利亚的悉尼和墨尔本，以及美国华人聚居的旧金山、洛杉矶等。为此，个别中介便打出“买房就能办移民”的口号。
专家：房产并不能与移民挂钩
据专家介绍，房产只是一项投资开发项目，并不能与移民挂钩。比如，去澳洲买了房子不代表就能直接移民。不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人有一定的帮助。以申请澳洲移民为例，这个过程一般分为两个阶段。第一阶段，申请获批后，申请人将取得为期4年的居民签证，目前国人申请较多的是一种商业移民。商业移民能否成功，关键看申请人公司的经营状况、规模，以及个人在公司的职位、拥有的股份等。第二阶段，根据申请人在澳洲当地的投资经营能力，以取得永久性居留签证。
不过，专家也坦言，如今正值国人投资澳洲房产的最佳时机。一家名为华杰置业的服务机构的负责人告诉记者，“受金融危机影响，澳币贬值，汇率已经下降了30%甚至35%，此时去澳洲投资无疑是合算的。另外，为刺激经济复苏，目前澳洲政府对商业移民的政策有所放宽，移民配额增多，程序审理也加快了。”
据了解，目前澳洲的房价一般在28万澳元到1亿澳元(约合人民币130万元至5亿元)之间，在澳洲投资地产的主要有三类人。第一类，供子女在澳洲读书的家庭。由于澳洲的房租昂贵，因此很多中国家庭都会为孩子买下一套房子，既可当作投资又可居住。记者在现场碰到的好几位家长，都是想购买一套房子，为孩子出国读书作准备。这也是澳洲各机构来榕推介“以房养学”投资置业的原因。第二类，正在办理澳洲投资移民的人，他们到澳洲后，第一件事肯定是安家落户。第三类，纯粹的房产投资者，这类人主要是看上澳洲的房地产市场。延伸：商业移民是否可以直接拿“绿卡”？
澳大利亚是近年来中国大陆人士移民海外的首选地，特别是从2003年开始澳大利亚政府推出条件较为宽松的商业移民政策后，大量大陆的商业人士选择了移民澳大利亚。
随着许多人士进入澳大利亚，问题也开始显露出来，其中最为突出的就是许多人选择的163签证其实只是一个4年的临时居留签证，如果163人士希望进一步获得澳大利亚的绿卡，还有一段不短的路要走。他们不仅需要在澳大利亚坐移民监，而且还需要从事商业活动，并且还需要满足其他条件，于是，对于在国内事业正旺、无暇脱身的成功商业人士来说，矛盾就显得格外突出了。成功的商业人士既希望移民，将自己的事业延伸到海外，而且希望能够快速移民，但同时又不愿意放弃国内的事业，那么在这种情况下，移民是否还有希望呢？回答是肯定的，因为作为移***家的澳大利亚，是不会将成功的商业人士拒之门外的。132天才商业移民类别，就是澳大利亚政府专门为成功人士所设立的一步到位、直接拿绿卡的移民类别。
这个类别不仅得到澳大利亚联邦政府的支持，并且还特别得到一些主要州政府的大力支持，其最主要的体现就是所有132的移民申请都可以获得优先审理，等待时间短，获签速度快。在获得绿卡后，可以不坐移民监，并且全家人马上享受澳大利亚免费医疗，孩子上学免费等等，优势十分明显。
专家答疑：大家不禁要问，既然有这么好的移民类别，那为什么平时在大陆的报章宣传上很少看到呢？甚至有客户询问132申请时，会被一些机构以“澳大利亚已停办此类签证”而拒之门外，于是，客户在不得已的情况下不得不转而申请163类别，结果是既耽误了时间，又增加了许多不必要的变数。
132申请所涉及的范围比较广，其申请在处理时需要有非常专业的移民律师、资深会计师以及专业投资顾问的密切配合，在澳大利亚本土，也仅有为数不多的专业移民律师事务所等有能力为客户提供132的签证服务，所以对于很多普通移民中介来讲，处理132申请，其难度可想而知。
无论到海外去“买房养学”，还是“买房养老”，抑或是用来投资，总之天上不会掉馅饼！看似合算的国外买房，其实背后隐藏着诸多陷阱，不然，全世界就都可以被买下来了。 “中国制造”早已名闻世界，甚至有个笑话说，现在的美国孩子都以为圣诞老人是中国的，因为他们收到的圣诞礼物上面统统印着“MADE IN CHINA”字样。如今，由于国内房价高得离谱，再加上一系列限购政策的出台，国内掀起一股海外买房热。无论是到海外去“买房养学”，还是“买房养老”，抑或用作投资，中国人海外买房一掷千金的壮举，都足以令全世界为之震惊，不少人惊呼：“中国购买时代”来了！ 然而，《投资与理财》杂志记者走访相关人士并理性分析后，奉劝“爱屋急屋”的国人，海外买房需冷静！ “着急海外买房没必要” 在百度输入“华人国外买房”，十分醒目的前三条网站链接，就是“如何去美国买房?咨询某某地产美国置业投资顾问” “国外买房合纵海外国外房产免费咨询热线”“国外买房-泰国奢华房产投资”等广告。 “在国内一线城市花上几百万，也只能买到很一般的住宅，朋友都说在国外买房确实便宜。”靠做医疗器械生意，攒下2000多万元家底的吕先生兴致勃勃的对记者说，并让记者看一则新闻——“华人实拍：百万人民币在美国能买的房子”。 该新闻介绍说，美国科罗拉多州的路易维尔镇，一处面积600平米的别墅，总价才30万美金，约合人民币200万元。 “两百万，要是搁在北京、上海，也就买一两居室，在美国就能买套豪华别墅！”吕先生一脸兴奋，开始准备他的购买计划。 然而，记者有位长期在西班牙马德里居住的同行好友王女士，听记者问起国人跑去海外买房的情况，她叹了口气，告诉记者，这两年托她打听国外买房情况的亲朋好友越来越多了。 “他们不知从哪里冒出来的想法，都疯了一样，找我打听这里的买房情况，说这里房价便宜，甚至拿现金买房都没问题。其实，哪里有这么好的事呢？外国人又不是傻子，不会那么便宜把房子卖给中国人。他们只是在挖空心思，挣中国人的钱。不信你买套房子试试，要么做房奴，要么一次性支付全款，买到房子后等待形形色色附加费用的到来。怎么劝，他们都不听。我都来马德里好几年了，也只是租房住而已。”王女士说。 她接着分析道：“我认为，一部分人是想投资赚钱，但是要对当地经济发展前景以及房地产政策、外汇汇率熟悉才行，不然就会赔得一塌糊涂。还有一部分人是想‘买房养学’，其实这个很不划算，因为要负责房子的翻修及维护，要操心的事情太多，而且也不能锻炼子女吃苦耐劳。” 意想不到的费用多 此前有过海外买房经验的许先生，满脸愁容的向记者介绍说，他去年参加海外购房团，花380万元人民币，在美国买了一套不错的别墅。 “就像电影《阿甘正传》里阿甘家的那栋房子，周围是草坪，还有游泳池，非常惬意舒适。老婆、儿子都很喜欢。”许先生说，买到房子后，和家人兴奋了很长时间。“我做玉石起家，现在有了几千万，拿出这么点钱买栋别墅，实在很划算的。” 可是买房之后，许先生才感觉不那么轻松了。 按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。 “过户、验房、保险，这些都要交钱，而且价格不菲，当时花了我七八千美元！”本以为可以就此安享豪宅，可接踵而至的一年多达几万美元的年地产税、社区管理费、房子日常保养费，让许先生悔之不及。 “我当时就懵了，觉得自己做了傻事，光养房就得多少钱啊！我这点家底都不够折腾，后来就想出手了，就算不挣钱，能捞回本钱也行！”许先生接着诉苦，可房产经纪人告知许先生，要想出手，还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费，这么一套下来，又得一大笔钱。“现在是提起买房就头疼，没闹明白之前，再也不敢到海外去买房了。” 不少业内人士提醒，大部分国人缺乏国际投资的经验，只凭借国内炒房的投资习惯去国外购房是行不通的，至少要先熟悉国外相关法律法规才行。 比如德国法律规定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，购房者可以向法院起诉；如果房价不立即降到合理范围内,出售者面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超过“合理房价”50%则为“房价暴利”,这已经触犯刑法，构成犯罪,可以判处3年徒刑。 如果事先不熟悉此项规定而盲目炒房，那么下场可想而知。 当地人反感 恐在多国遭限 加拿大人麦克抱怨说：“你们中国的有钱人来到这儿，有了一套房子还买第二套，买了两套还想买三套，甚至四五套，一门心思靠炒房子投机赚钱，一个新楼盘一开盘，70%的买家都是中国人。一套二手房一上市，中国人就争先恐后拼命地抢。” 由于中国人在极短时间内，接二连三的涌入外国买房，其中不乏投机行为，严重影响了美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡、日本等国当地人的利益，他们毫不客气的将房价上涨归罪于中国人，甚至重新制定购房政策，加以限制。 今年年初，广东惠州“80后”少妇黎嘉敏以3.45亿港币天价，刷新香港九龙最贵住宅纪录的消息立刻震惊全港。 其实最近几年，创造了各种暴富神话的内地富豪们，又迫不及待的在香港大展拳脚，早已令许多港人苦不堪言。 不少普通香港居民抱怨道：“你们内地人把房子都买走了，我们许多香港人反而没房子住，这算什么？” 自2009年至今，香港一般住宅楼价已上升75%，豪宅环比则大涨8.3%。香港房地产价格被内地人推到了历史最高位，仅2010年一年，香港就有250个超过2000万港元以上的豪宅成交记录，比1997年回归时更加疯狂！ 香港媒体甚至喊出了“遏制内地客来港炒楼刻不容缓”的口号。香港金融管理局也针对“收入来源非香港”的借贷人作出限制，要求比香港本地人多付一成首付。香港特区政府更是声明，如果楼价进一步上涨，不排除推出进一步遏制楼价措施的可能。
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