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第一篇房屋加层改造:已有房屋加层改造简述
一、概 述
目前，许多已有建筑受当时的经济条件和建筑技术所制约，在使用功能、结构形式、装饰等方面已不能满足使用要求，尤其是50～70年代末所建住宅，大多是解决吃饭、睡觉问题，很少有起居室、卫生间、储藏室等，上下水、暖气、煤气、电器等设备更差，且成套率很低。这些房屋大部分是2～4层，其承重结构却有一定潜力，如果将这批住宅全部拆掉，按“九五”规划的小康标准盖新房，国家财力难以承受，如果采用房屋加层的方法改造原有住宅中结构质量较好的，就能达到经济、适用、快捷的建房目标。
此外，增层改造还具有以下优点：
1、原有房屋一般多在地理位置较好、交通方便、生活供应配套较完善的地区，改造这里的房屋不需征地，建筑面积又能成倍增加，节约征地费用和配套费。
2、在旧房屋上加层属于旧房改造与周围建筑物的间距可维持现状，在占地面积不变的情况下，增加该区域的建筑密度，不影响该区域正常的生活环境，深受周围居民及房屋管理部门的欢迎。
3、在增层改造的过程中，通过合理调整原建筑的平面和立面格局，扩建原有水、暖、电等配套设备，达到调整使用、美化环境的要求，以满足小康住宅标准；
4、建设周期短、投资小、见效快，对于缓解建房速度跟不上日益增长的需求量具有十分重要的作用。
二、增层改造的对象和可行性分析
增层改造的对象增层改造的目的主要是节约投资，短期收效。在选择改造对象时，更应着重于其安全设计，凡满足下列条件的房屋可进行改造：
1、经综合技术经济分析，增层改造房屋的造价低于新建房屋造价；
2、3～4层砖混结构或混合结构房屋；
3、房屋结构状态良好，未因基础不均匀下沉、地震和其他人为因素引起裂缝；
4、增层改造后房高、进深加大，应基本满足房屋对日照的需求(但对房屋间距的要求根据实际情况可适当比新建筑物要求放宽)。
增层改造项目在进行实施前首先要根据以上条件进行专业技术分析和经济技术分析，并根据分析结果确定是否进行相关加层改造。
三、上部结构设计
1、直接增层方案
(1)一般刚性砖混结构(上下部均为砖混结构)。在对地基基础及墙体强度进行复核验算并满足抗震设防要求后，可采用普通粘土砖或砌块、轻质高强材料(如泰柏板等)来加砌新的上部墙体。当个别墙段或基础强度不足时，可先进行局部加固处理。增层的承重体系可在原承重墙体上加层，也可采用与体系相反的承重体系，即原房屋为横墙承重体系，增层部分为纵墙承重体系；原房屋为纵墙承重体系，增层为横墙承重体系。但必须在刚性方案或抗震要求的间距内布置上下连贯的刚性横墙。
(2)多层全框架结构。当增层部分仍采用框架时，上下框架柱应对齐，将原结构框架柱顶凿开，接长钢筋后再浇筑增层部分的框架柱混凝土。在新旧结构交接处，亦即原屋面高度处宜现浇截面较高的转换梁，以确保新旧结构在加层处有可靠的传递，并增强节点的抵抗能力。对老框架强度的验算，除了考虑增层后增加的垂直荷载外，还要考虑房屋加高后，由于水平荷载增加而使侧移加大的影响。必要时可设剪力墙，控制侧移的影响，相对地提高框架的承载能力。
(3)多层内框架结构。增层部分的结构布置与下层结构相同，内框架钢筋混凝土中柱梁、砖壁柱设置至顶。根据抗震要求，层层设置钢筋混凝土圈梁，房屋四大角设抗震柱，新加层抗震纵横墙采用普通砖或砌体。加层的可行性取决于原钢筋混凝土内柱及带有壁柱的砖砌体的承载能力以及补强加固的可能性。
(4)底层全框架结构。上部加层部分一般采用刚性砖混结构，由于上部加层而增加了底层框架的垂直荷载和水平荷载。对于经过复核验算不能满足加层强度及抗震要求时，可采用(口)形钢架与原框架梁柱形成组合梁柱进行加固(此方案适合于非地震区使用)。
(5)下部砖混、上部框架结构方案。这种类型主要是为了减小增层荷载，在旧房屋上部分采用填充轻质墙形成的框架结构体系。采用这种方案时上部框架柱应有可靠的锚固或支承，通常应结合对旧房加固，宜对旧房设构造柱，使其与加层中的框架形成整体，从而使框架梁柱落地，构造柱应尽可能伸入既有建筑物室外地面下500mm，或锚入基础圈梁内，以避免上部框架柱未落地，而只是在旧楼层圈梁上连接，造成锚固不可靠的后果。
(6)下部刚性方案、上部为弹性或刚弹性方案的砖混结构。此类建筑主要用于增设一个较大空间的会议室等。由于此类建筑的抗震性能差，不宜在地震区修建。在非地震区，应考虑新加纵墙有足够的承受横向风荷载的能力。此类房屋在增层时，应从外墙底部起，在室外侧沿房高增设扶壁砖柱，用以增强加层部分墙体抵抗横向水平力的能力，扶壁砖柱的断面应满足加层部分窗间墙的强度和稳定性要求。或加层部分增设钢筋混凝土柱列与旧墙体增设的构造柱相连。
2、外套结构增层方案
当在既有建筑物上增加的层数比较多、增加的荷载较大，而原建筑的宽度不大于15m、高度在15m以下且不适于采用直接增层方案时，可采用外套结构增层方案。外套结构可以解决直接增层不能解决的以下问题：a、增层以后的层数、高度可不受《建筑抗震设计规范》对砌体房屋层数和总高度的限制，而放宽到多层或高层钢筋混凝土房屋的适用层数和高度；b、不受原平面设计及结构类型限制，可按新的使用功能要求，重新进行设计；c、可以改善建筑立面，解决新旧部分不协调、不统一的问题，消除外形上简单的加固痕迹。
外套框架可分为两大类：a、外套框架与旧建筑物完全脱开，外套框架底层柱很高，中间无水平支点，称为长腿柱外套框架；b、外套框架与旧建筑物连在一起，在外套框架各层柱中间有水平支点，称为短腿柱外套框架。
四、地基基础设计
地基承载力的确定是加层设计中至关重要的问题，其大小决定增加层数和上部结构方案的选择，所以首先应该弄清既有房屋现在的地基承载力。一般认为旧有房屋的地基承载力在既有房屋荷载作用下，地基固结，产生压密效应而得到提高。根据经验，一般情况下可比原始承载力提高10%～50%。在设计中一般取20%～30%。这种土的压密过程与基础压力的大小、基础宽度、房屋建成的时间、土体本身的性质及渗透性、排水条件等有关。当房屋建造时间太长、原始资料不全、难于确定原有房屋的原始承载力时，也可以通过原位测试或取样化验，按与新建筑物相同的方法确定其承载力。根据经验确定由恒载引起的地基沉降量：对于低压缩性粘土，一般在施工期间已完成50%～80%；中等压缩性粘土为30%～50%；高压缩性粘土为10%～30%。砂土地基的沉降量一般在施工期间已基本完成，故建成8年以上的建筑都可认为地基承载力得到提高，在实际工程中最好在基底下1m范围内取土样化验土的允许承载力和压缩模量。
五、结束语
房屋增层改造涉及面广，形式多样，且原建筑物建造时间长、变化多、情况复杂，要做到适用、经济、快捷难度很大，因此设计前要广泛收集资料、现场调查，认真分析资料，确定合理的建筑方案和结构方案。
赠人玫瑰，手有余香。
第二篇房屋加层改造:房屋加层改造
房屋加层改造内容及方法概述（转）
照片1 上海市长宁区某厂房改造项目现场
近年来由于城市工业化和商业化的迅速发展，城市建设用地日趋紧张，有些已建成的建筑物已经不能适应日益繁荣的物质、文化需求，使用功能受到限制，需要进一步扩大使用面积。在这种情况下建筑加层技术就成了扩大房屋面积的一个很好手段，由于它是在旧建筑物上加层，不占用土地或占用很少一部分土地，因此，可以缓解现今土地资源紧张的形势。此外，加层比新建房屋的投资要少得多，这对于资金紧缺的情况，加层不失为一种很好的举措。近年来，各类房屋加层改造的房屋检测以及房屋加固设计施工项目日益增多。
一、加层技术适应对象及加层方案
1. 适应对象加层改造的目的主要是节约投资，短期收效。在选择改造对象时，更应着重于其安全设计。凡满足下列条件的房屋可进行改造：①经综合技术经济分析，加层改造房屋的造价低于新建房屋造价；②2～4层砖混结构或混合结构房屋；③房屋结构状态良好，未因基础不均匀下沉、地震和其他人为因素引起裂缝；④加层改造后房增高、进深加大，应基本满足房屋对日照的要求。
2. 加层方案由于原有建筑结构形式的不同，需要对其采取不同的加层方案。考虑到加层方案的合理性、经济性和安全性，现在经常采取的方案有以下几种。
（1）采用轻钢结构或钢结构此种结构的优点是：施工周期短、重量轻、加层结构形式多样，结构上的一些节点问题比较容易处理，适合大跨度、大空间的结构。不足之处是：造价较高、屋顶有一定的坡度、沿街面比较难处理，以后结构的维护较麻烦，而且屋顶不能利用，隔音效果也较差。
照片2 钢柱柱脚连接
（2）采用钢筋混凝土框架结构优点：造价相对比较低，能和原有建筑的结构相同并有很好的连接，立面比较容易处理，维护简单方便，屋顶可以被更好的利用(作为绿化、休闲场所，也可以作为消防避难的场所)。缺点：重量大、跨度大的空间所用的梁、柱截面都比较大，影响利用空间，对下层结构的影响也大，上下节点连接的处理也麻烦。
（3）采用钢筋混凝土柱圈梁、钢结构屋面优点：柱圈梁加结后的刚度较好，与围护墙和窗户都能较好的连接。不足之处为柱的自重大，其他同采用钢结构。
二、加层后结构处理及加固
1. 屋面处理
（1）钢结构屋面板可以选用彩钢夹芯板(其重量约为一般混凝土板的20 %) 等轻质材料。（2）钢筋混凝土结构，可将原屋面隔热层清除干净；排水坡可以采用C10 炉渣轻质混凝土找平；为减轻屋面的荷载，减少框架柱和基础所承受的荷载，改造后的屋面可以采用水泥珍珠岩找坡或结构找坡，且防水保温材料可以采用聚氨酯发泡材料、苯板等轻质材料。
2. 柱钢筋接长处理
加层柱与下部柱的连接是结构上处理比较关键的部位。在加层工程中，一般是凿开顶层柱纵筋保护层，将可以焊接长柱的柱筋尽量焊接连接；对于不能采用焊接的柱筋可以采用结构胶种植钢筋的方法，柱角筋处宜种植两根柱筋，以保证受力。钢筋种植长度为15 d (d为纵筋的直径)，种植钢筋应进行曲强度抽检。凿开处应对新旧混凝土结合处及时采取高强度的细石混凝土灌浆进行修补处理；对于原柱上没有足够长度的柱钢筋来焊接的，也可以在原屋面上加做一道圈梁，把圈梁的钢筋与原屋面梁的上部负筋敲开并进行焊接，把加层柱的纵筋与圈梁钢筋和下层柱伸入梁内的钢筋焊接，这样大圈梁就形成了一道箍和支座，把上部的柱很好地固定并与下部的梁柱连成一体,进行有效的传力。
3. 框架柱与钢柱连接柱脚形式的确定，是刚接还是铰接，能否实现预先设计形式，决定于施工中锚栓的安装。
4. 梁、柱节点处理
（1）梁柱节点可以采用直接钻孔连接。在既有框架柱头上直接钻孔，锚固钢筋焊接于过渡钢板上。锚固钢筋伸入柱内，用结构胶锚固，待结构胶硬化到一定程度，即可安装钢柱。这种方法能精确保证钢柱地脚螺栓的安装位置，且施工速度快，对柱顶的破坏小。
照片3 钢梁与原混凝土柱连接节点
（2）当有些钢筋混凝土框架柱的配筋较多，无法成孔，可采用钢柱底板与混凝土柱主筋连接的方法。即在柱内挑选位置合适的主筋加热调直后，反投到底板上开孔塞焊，柱顶铺细石混凝土找平，钢柱与底板螺栓连接。
（3）建筑加层中，不是所有新增结构柱子位置都与原结构位置相吻合的。当新增柱子和原结构梁相联系的情况，可以采用两种方法来处理：
1）膨胀螺栓连接法，这种方法主要用于原建筑为上人屋面或吊顶内管线分布复杂，很难在梁下端进行施工的情况。具体作法是：①首先定出梁轴线位置；②对梁上表面处理；③按图纸要求用冲击钻(或风镐)钻眼；④将膨胀螺栓固定在梁上；⑤按膨胀螺栓位置在柱底板上打眼，用高强砂浆找平后放上柱底板，用螺母将膨胀螺栓拧紧。
2）夹箍方法，这种方法主要用于柱荷载较大，可以在梁上施工的情况。做法是：①定出梁轴线的位置；②依照原结构梁的尺寸和加层设计要求，做好上下夹板及夹箍螺杆；③在梁上下及两侧分别用夹板和螺栓做好加箍，然后拧紧。
5. 钢筋混凝土外套加固
在原有的钢筋混凝土构件外设钢筋混凝土外套，混凝土可用浇注或喷射方式扩大原有关键截面，以提高构件的承载能力，称为钢筋混凝土外套加固。
每一种加固方法各有特点和适用范围,应根据具体情况加以选择。
三、施工技术要求及加层结构施工注意事项
1. 施工技术要求
（1）拆除工程通常采用保护性拆除技术(这与破坏性拆除明显不同)，它包括确定拆除方法；选择合适的材料、拆除机械；制定切实可行的保护措施等综合技术。拆除采用由上至下的方法，并根据原结构的特点，把每一项具体拆除项目合理安排，确定拆除顺序。为保证房内工作人员及施工人员的安全，除搭设必要的水平防护棚、防护围墙外，还应尽量减少噪声，控制尘土飞扬，可以采用静态破碎、局部风镐、人工剔凿等方法。
（2）加固、加层工程钢筋的化学锚固应由专业的施工队伍施工并做现场检验；新旧混凝土结合面必须凿毛、打齿槽，深度不小于6mm；所有碎块浮碴都必须清除，并用水冲洗干净；在整个施工过程中应采取可靠的支撑措施；加固改造施工应遵守有关加固技术规范。
2. 施工注意事项
（1）在浇注新混凝土时，原混凝土表面应凿毛，清除干净后，适当湿润，并新涮一层界面剂，以确保新旧混凝土形成一体。
（2）施工时，应采取确保施工质量和施工安全的措施。在剔除原有结构前必须对可能影响到的原结构(包括梁、板)进行可靠支护，并对新设支护的下方主体支承结构进行复核验算。
（3）梁板开洞、锚筋及灌浆、加固，需要由有一定经验的专业施工队伍完成。孔洞宜采用机械钻孔，事先应探测原钢筋位置以免对原结构造成损伤。如无特殊说明，剔凿混凝土时，原结构中钢筋不得切断。
（4）为保证增层结构的耐久性，化学植筋用结构胶除对抗拉、抗剪设计强度指标提出要求外，对耐高温、抗老化性能指标也应提出具体要求。
房屋加层改造涉及面较多，且复杂度较大，相关抗震鉴定规范便明确，加层改造项目应按现行规范进行相应的检测和鉴定。做好加层改造，在有充分检测鉴定依据的基础上，还需有详细可靠的抗震加固设计，并应保证加固的质量，才能达到预期的改造效果。
——转自《土木检测》
第三篇房屋加层改造:《旧楼加层加固建筑改造项目》介绍
《旧楼加层加固建筑改造项目》介绍
在党中央提出建立节约、环保、友好、低碳、和谐社会战略方针的指引下，运用空间加层建筑、抗震专利技术参与城市旧城改造，创出一条城市改造的新途径。旧楼加层、加固、抗震技术获得国家22项专利，技术成熟，市场前景看好。建新楼不征地、住旧楼加固加层不拆迁，向空中要楼房的《空中房地产》项目，是打造“空间概念”无地空间、绿色房产、创造了房地产投资最少、成本最低、见效最快、周期最短、利益最大的先例。
2013年1月1日国务院办公厅关于转发发展改革委、住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》的通知中：重点任务之一：大力推进既有建筑节能改造;在条件许可并征得业主同意的前提下，研究采用加层改造，扩容改造等方式进行节能改造。
国务院常务会议决定：《要大力提高建设用地利用效率。把空闲、废弃、闲置和低效利用的土地作为挖掘土地利用潜力的重点，鼓励对地上、地下、空间进行立体利用，严格执行闲置土地处置土地处置政策》。征地建的新楼，一般远离城市中心，给购房人工作、生活、入学带来不便。改造加层的旧楼一般都在城市繁华位置，房主住在加层改造后的小区，生活仍很方便。是百姓受益、政府增光、财政增收、社会效益又好的利国、利民、合作者多方共赢的好项目。公司先期承建改造的福建省莆田市城厢区《鸿立大厦》由六层改造加层到20层的工程和《北京市国贸三期工程》、《中央电视台新址》、《上海中心》同时接受抗震实验成功通过抗震能力达8度以上的验证。
一、《加层建筑项目》的优势：
1、社会效益
（1）旧楼加层不拆迁，房主原地住新房，解决了城市低收入家庭住房困难的问题。
（2）旧楼拆迁易发生社会矛盾，影响稳定大局。
（3）旧楼不拆迁无垃圾、无污染、不浪费、绿色环保。
（4）好地段的商场、宾馆、学校、民居加固加层改造，解决了中心城市社会和谐发展的问题。
（5）厂房加层加固解决了企业扩大再生的问题。
（6）大拆会破坏城市风貌，一味拆旧建新割裂了城市历史文脉，削弱了城市文化传承，使城市风格雷同，千城一面。
2、节约效益
（1）旧楼不拆、加固、加层可延长建筑使用寿命，是城市建设最大的节约。
（2）提高土地利用率，增加项目容积率，降低项目综合成本。
（3）该技术节省投资25%—40%，减少建筑成本，降低房屋售价。
（4）我国住宅用地，占城市建设用地30%，空间开发，不占土地，保护了紧张的土地资源。
（5）目前房价的60%—70%是土地费用成本，加层不征地，可以大大降低房屋价格。
（6）降低相关城市配套设施的增容费。
（7）建设周期节约一半时间。
（8）我国建房用钢材占建设用钢材的20%，水泥占全部的17.6%，不拆旧楼可节约大量建材。
（9）我国大中城市有数百亿平方米的旧房资源，如能1/10的旧楼得到改建，就可节约资金数千亿。
（10）不拆迁不产生建筑垃圾，不会出现建筑垃圾占用土地又污染地表和地下水的事件为国家节约了大量能源。
3、利国、利民、合作多方共赢的项目
A、政府的利益：
（1）社会效益：①旧城得到改建。②不大拆大建，环境得到保护。③节约了土地。④低碳发展城市。⑤平息因拆迁引发的不和谐因素。⑥改善了百姓居住条件，停车难的问题也得以解决。
（2）该项目是为政府送政绩、送税收、送经济房。小区所改造后的1-6层的楼房部分按低价送给政府作为经济保障房再分配给百姓。
（3）旧楼改造后，政府获得大约投资总额的20%的税收，为政府财政收入提供新的增长点。
（4）没征土地，改造后住房面积大幅增加，政府可获得增容费。
B、房主的利益
（1）改造后房主原地不动住新房、住增加面积的大房、住8层以上采光好的楼房、住有电梯上下方便的房子、住绿化环境好的房子、住存车不发愁的房子。
（2）在原住房面积的基础上以原房本面积为准，每户免费补偿比例一般为1:1.2。
（3）旧楼抗震加固，由危房变成放心房。
（4）经济效益分析：按广州现行房价估算：原小区房价1.5万/㎡元，周边新小区房价在2万/㎡。原房价：100㎡×1.5万/㎡=150万，而入住增加面积后的新房价格：120㎡×2万=240万。房产增值九十万元。
