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revpar一:RevPAR、收益率和因素分析
RevPAR、收益率和因素分析(转载)
RevPAR：
RevPAR是Revenue Per Available Room的缩写，意为“平均每间可供出租客房收入”。是衡量酒店客房经营水平的一项重要指标。
计算公式为：RevPAR=客房实际收入÷可供出租客房数
或：RevPAR=客房出租率×平均房价
从计算RevPAR所用的“客房实际收入”、“可供出租客房数”或“客房出租率”、“平均房价”等指标和数据，可以明白RevPAR是最讲实在的。
例1：2007年苏州大市范围所有星级饭店的平均客房出租率为54.69，平均房价为346.38元/间?夜，则RevPAR为189.44
收益率：
收益率就是衡量客房实际售房收入与按目标房价售出全部客房的应得收入之间的比率。
计算公式为：收益率=（客房实际收入÷目标收入）×100%
其中：目标收入=门市挂牌价×全部客房数
例2：一家酒店有246间客房，客房门市挂牌价是800元。该酒店去年某月的客房出租率是75%，平均房价是450元。
客房实际收入=246间×30天×75%×450元=2490750元；
客房目标收入=246间×30天×100%×800元=5904000元；
收益率=2490750÷5904000×100%=42.19%。
老板需要看的是收益率，而管理者最想看的是RevRAP。两者之间存在怎样的关系？是不是客房出租率决定一切？
例3：假设例2酒店今年同期的出租率是65%，平均房价是540元。
客房实际收入=246间×30天×65%×540元=2590380元；
客房目标收入=246间×30天×100%×800元=5904000元；
收益率=2590380÷5904000×100%=43.88%。
例3与例2相比：客房实际收入增加，RevPAR增加，收益率增加。
因素分析：
例2酒店在上年某月的RevPAR：75%×450元=337.5
替代出租率后的RevPAR：65%×450元=292.5292.5-337.5=-45（客房出租率降低的影响）
例3酒店在今年某月的RevPAR：65%×540元=351351-292.5=+58.5（平均房价提高的影响）
酒店同期相比，因客房出租率下降导致RevPAR降低45点，因平均房价提高造成RevPAR提高58.5个点，综合因数计算为实际提高13.5个点。
2007年度苏州大市范围出租率、平均房价及各星级RevPAR
五星级（58.01×539.00=312.67）
四星级（52.70×363.39=191.51）
三星级（58.31×236.95=138.17）
二星级（54.04×184.10=99.49）
大市合计（54.69×346.38=189.44）
2008年度苏州大市范围出租率、平均房价及各星级RevPAR
五星级（48.36×571.45=276.35）
四星级（43.92×325.65=143.03）
三星级（52.21×226.86=118.43）
二星级（49.37×157.71=77.86）
非星级（53.23×462.44=246.16）
大市合计（48.79%×358.17=174.75），比苏州市区188.22低13.47个点
在RevPAR相同的情况下，高出租率低价格比低出租率高价格要支付更多的水、电、气、人工、洗涤等成本，最可怕的是客源结构的变化，导致原本可以用五年的地毯只能用三年，乃至更短……
在市场供求关系相对平衡的情况下，酒店调高房价的前提是客房翻新，酒店升级。
因此，通过改造客房来提高平均房价，是增加饭店收益的重要途径。与此同时，要有针对性地开展各种营销，争取客房使用的最大化。
revpar二:RevPAR之外 酒店收益管理三大新指标
来源：迈点网 作者：李菊
每间可售房校正收入(ARPAR)，每间可售房利润(ProPAR)和每出租客房收益(RevPOR)，从不同的角度反映酒店的经营情况。
随着收益管理在中国酒店业的应用日趋成熟，酒店管理者对收益管理及相关知识也越来越了解。我们知道，每间可售房收入(RevPAR)作为衡量酒店表现的三大指标之一(其它两大指标为入住率和平均房价)，在酒店收益管理中起着非常重要的作用。RevPAR等于客房收入除以可售客房数，它的另一种计算方法是入住率(Occ)乘以平均房价(ADR)。但是随着RevPAR在收益管理中的广泛使用，很多人渐渐意识到RevPAR不是一个衡量酒店表现的最佳指标。它虽然能反映酒店客房的收入情况，但是不能反映酒店客房的利润，以下用简单的例子来说明。假设：
A酒店有200间客房，挂牌价为400元/间天，其客房出租率为60%，平均房价为300元，RevPAR为180元。
B酒店有200间客房，挂牌价为400元/间天，其客房出租率为70%，平均房价为260元，RevPAR为182元。
以上数据反映，B酒店的入住率和RevPAR都高于A酒店，那么B酒店的利润就高于A酒店吗?
为了简化起见，我们假设酒店每间客房销售成本(为可变成本，包括布草洗涤、客用品和水电费)为30元/间天，固定成本为30元/间天，那么：
A酒店一个月的利润为(180-30) x 200 x 30 – 30 x 200 x 60% x 30 = 79.2万元
B酒店一个月的利润为(182-30) x 200 x 30 – 30 x 200 x 70% x 30 = 78.6万元
注：一个月按30天计算
B酒店的出租率和RevPAR都高于A酒店，但是B酒店一个月的利润为78.6万元，低于A酒店的79.2万元，从这里可以看出RevPAR没有很好的将酒店的客房收入与客房利润相结合。目前，在收益管理科学中，一些国外专家提出了几个更加合理的指标来衡量酒店的表现：
1. Adjusted RevPAR或ARPAR，每间可售房校正收入
ARPAR等于(平均房价– 每间客房销售成本 + 客房其它收入)x 入住率。我们还是以上面的A酒店和B酒店为例，为了简化起见，假设A酒店和B酒店的客房其它收入为0，那么A酒店的ARPAR = (300-30) x 0.6 = 162元，B酒店的ARPAR = (260-30) x 0.7 = 161元，A酒店的ARPAR比B酒店高出1元，这与我们最初计算的结果A酒店的利润高于B酒店一致。鉴于ARPAR的计算相对简单，该指标又可以很好的与酒店的利润相结合，笔者认为这是一个不错的替代RevPAR的指标。当然因为这一指标还没有普及，酒店管理者可以在酒店内部采用这一指标来衡量酒店客房的利润情况，但是不能横向与市场上的其他酒店做比较。
2. ProPAR，每间可售房利润
ProPAR等于[客房收入 -(佣金+销售和市场推广成本)]/可售客房数。很多酒店投资者抱怨酒店收益在增长，但是酒店的利润却在下降。这种情况的出现主要原因是酒店顾客获得成本的增长速度比酒店收益增长的速度要快。目前酒店客房销售主要还是依赖OTA渠道，因而顾客的获得成本中佣金占很大的比率。传统的指标RevPAR并没有将佣金这一因数考虑进去，而从ProPAR的计算公式中我们可以看出，这一指标反映的是每间可售房的净利润，对于股东和投资者来说，这一指标的变化更加直观，有价值。但是它的缺点是计算起来却相对复杂，公式中有些数据比较难获得。
3. RevPOR，每出租客房收益
RevPOR等于(房价收入+ 客房其它收入) / 出租客房数。这一指标能够很好的反映顾客的消费情况，从而酒店能判断已出租的客房追加销售的好坏。例如淡季，酒店的出租率大幅下降，RevPAR也相对下降，但是酒店的RevPOR却有所提升，那么我们可以判断，出租客房的追加销售情况比较好。
以上是业界提出的酒店收益管理的三个新指标：每间可售房校正收入(ARPAR)，每间可售房利润(ProPAR)和每出租客房收益(RevPOR)，从不同的角度反映酒店的经营情况。我们可以借鉴参考，希望能对于我们的国内酒店管理者和收益管理软件供应商有一定的启迪作用。
revpar三:全国星级酒店历年平均房价 出租率 RevPAR
2014-08-01 09:41:10 来源：迈点网作者：赵焕焱小中大
2014年一季度全国五星级酒店平均房价678.13元，平均出租率为49.08%，RevPAR332.91元;四星级酒店平均房价341.76元，平均出租率为48.68%，RevPAR166.37元;三星级酒店平均房价206.22元，平均出租率为47.94%，RevPAR98.86元。
【全国五星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】
【一季度】
2010年340家673.09元、53.93%、363.00元，
2011年556家677.35元、56.01%、379.35元，
2012年624家728.53元、54.37%、396.07元，
2013年702家683.72元、50.14%、342.82元，
2014年759家678.31元、49.08%、332.91元；
【二季度】
2010年463家706.52元、61.43%、434.02元，
2011年589家685.49元、62.76%、430.19元，
2012年658家709.84元、60.92%、432.43元，
2013年716家699.34元、56.37%、394.21元；
【三季度】
2010年485家661.73元、63.56%、420.60元，
2011年578家668.39元、64.39%、430.35元，
2012年658家698.08元、61.79%、431.34元，
2013年717家676.55元、58.34%，394.70元；
【四季度】
2010年492家696.87元、64.32%、448.23元，
2011年608家699.23元、63.85%、446.43元，
2012年654家696.65元、61.12%、425.79元，
2013年722家696.31元、57.92%、403.30元。
【全国四星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】
【一季度】
2010年1314家320.81元、54.98%、176.38元，
2011年2009家331.59元、56.86%、188.54元，
2012年2207家355.96元、55.91%、199.02元，
2013年2275家348.65元、51.42%、179.28元，
2014年2400家341.76元、48.68%、166.37元；
【二季度】
2010年1796家340.41元、62.24%、211.87元，
2011年2088家344.14元、63.76%、219.42元，
2012年2242家363.15元、61.65%、223.88元，
2013年2355家355.89元、56.58%、201.36元；
【三季度】
2010年1856家344.11元、65.56%、225.60元，
2011年2123家349.76元、66.70%、233.29元，
2012年2214家369.72元、64.90%、239.95元，
2013年2346家363.44元、60.33%、219.26元；
【四季度】
2010年1817家357.76元、64.70%、231.47元，
2011年2172家359.81元、63.65%、229.02元，
2012年2201家364.76元、61.87%、225.68元，
2013年2370家356.76元、57.94%、206.71元。
【全国三星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】
【一季度】
2010年3368家195.10元、52.33%、102.10元，
2011年5478家195.56元、53.90%、105.41元，
2012年5616家207.41元、54.14%、112.29元，
2013年5722家220.20元、51.10%、112.52元，
2014年5709家206.22元、47.94%、98.86元；
【二季度】
2010年4891家201.77元、59.89%、120.84元，
2011年5524家206.01元、61.87%、127.46元，
2012年5699家212.10元、60.14%、127.56元，
2013年5774家210.64元、55.68%、117.28元；
【三季度】
2010年5037家206.76元、64.40%、133.15元，
2011年5642家213.96元、65.43%、139.99元，
2012年5683家219.69元、63.89%、140.36元，
2013年5798家238.56元、59.27%、141.39元；
【四季度】
2010年5041家216.80元、60.68%、131.55元，
2011年5635家222.15元、61.65%、136.96元，
2012年5545家221.30元、59.65%、132.01元，
2013年5735家221.21元、55.65%、123.10元。
【全国二星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】
【一季度】
2010年2643家132.80元、49.88%、66.24元，
2011年3772家136.13元、52.93%、72.05元，
2012年3507家138.89元、53.90%、74.86元，
2013年3174家191.86元、51.62%、99.04元，
2014年2899家149.09元、48.70%、72.61元；
【二季度】
2010年3592家141.31元、57.35%、75.31元，
2011年3678家142.49元、59.87%、85.31元，
2012年3487家148.44元、58.69%、87.12元，
2013年3100家151.35元、55.36%、83.79元；
【三季度】
2010年3552家145.69元、61.12%、89.05元，
2011年3677家147.98元、63.48%、93.94元，
2012年3368家156.78元、61.64%、96.64元，
2013年3123家158.95元、59.01%、93.80元；
【四季度】
2010年3548家149.85元、57.17%、85.67元，
2011年3591家148.28元、58.85%、87.26元，
2012年3155家173.24元、57.40%、99.44元，
2013年2922家155.72元、55.06%、85.74元。
【全国一星级酒店历年平均房价、出租率、RevPAR】
【一季度】
2010年182家106.29元、39.37%、41.85元，
2011年219家108.56元、45.89%、49.82元，
2012年182家114.85元、51.96%、59.68元，
2013年165家239.31元、46.94%、112.33元，
2014年139家120.45元、45.29%、54.55元；
【二季度】
2010年216家106.85元、48.30%、51.61元，
2011年213家111.30元、53.99%、60.09元，
2012年194家122.35元、57.49%、70.34元，
2013年156家127.77元、52.28%、66.80元；
【三季度】
2010年202家111.36元、54.62%、60.82元，
2011年221家120.63元、60.04%、72.43元，
2012年177家125.43元、47.06%、59.03元，
2013年167家134.68元、56.91%、76.65元；
【四季度】
2010年211家110.06元、50.57%、55.66元，
2011年214家118.56元、52.54%、62.29元，
2012年151家136.43元、52.92%、72.20元，
2013年146家120.50元、52.65%、63.44元。
