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【一】:关于房地产商铺价值分析
关于房地产商铺价值分析
房地产的价值取决于土地价值。一般而言，房地产建筑成本的价值差异是有限的，而土地成本的差异是巨大的。在房地产价值中，土地价值起着主导作用。土地价值是房地产开发、交易的基础价格。
一、土地价值
商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的价格。价格是价值的外在表现，随着市场的行情而波动，具体表现为价格波动。土地价格波动的原因主要有以下几个方面。
1、需求
人口聚集使土地需求量激增，土地供应总量不足就会致使价格上扬。人们因生活、生产、经商需要，造成地价大幅上升。因土地的固定性和无法复制特性，在需求量大的区域，土地价格受需求驱动而上扬。
2、投资
加大开发力度，政府巨额投资建设基础设施，建桥铺路，公用设施配套齐备，注重生态环境的改善，大量资本流入房地产市场。土地地价，因投资量加大而升值。
3、 规划
规划是一个国家土地资源综合开发、利用的计划，具有长效、稳定、慎重、强制等特征。规划是行政预先设置的土地开发的具体要求和指示投资的方向，也预示着被纳入规划的土地因投资量的增大
而升值。
二、商业用地价值
商业用地的价值主要是指商业用地的商业价值。商业用地与住宅办公用地有着不同的选址要求。在我国有个选房的六字箴言：路段、路段、路段。可见“路段”的内涵非常大。商业用地的商业价值表现为商业用地的临街状态、地势与地质条件、环保及交通状况等。
1、商业用地的临街状态
在成熟的商圈中，商业比较发达，土地资源比较紧张，地理位置的选择范围很小。如有重建改造，一般按土地现状复制，适当调整建筑外观、结构形式、装饰风格与设备配置。
在新开发的居住区域内，商业用地的选择标准倾向于选择临街状态为四面临街、三面临街或两面临街（角地）的土地。商业用地临街立面越多，交汇道路越多，日后建成的商业建筑接受输送的购买力越多，商业效率越高。
（1）四面临街
商业建筑中四面临街的情况并不多见，比较著名的有坐落在上海虹桥开发区内的世贸中心大厦，以及上海豫园商城，其特点是体量大，往往占据整个街坊。如世贸中心大厦，面积为28万平方米，是国内最大的单体建筑之一。四面临街的商铺具有规模性效应。
（2）三面临街
三面临街的商铺有两个街角和三个主要临街立面，这类商铺气势恢弘，容易突出商业主题，是展览、会议、大型商业活动的理想场
所，但其规模小于四面临街的商铺。
（3）两面临街
在房地产评估理论中，根据地理位置和形状将地块分成角地、袋地、旗地、盲地等集中临街状态，这对商铺而言是十分适合的。位于街角上的商铺，可以将商铺内的商品、商品信息传递给多个走向的人流：位于三岔路街角的商铺有三个人流走向，位于四岔路街角的商铺有两个人流走向，商铺路过的人流量越高，吸引入店的人数就越多，则可能完成的销售额也就越大。
（4）单面沿街
位于街面的商铺有来往两个人流走向，商铺价值次于街角商铺。对直行人流的视野而言，几乎没有盲角。
（5）立面形态
四面临街和三面临街的商铺与周邻的关系十分清晰，而一面临街的商铺有着多种立面形态。如果我们在紧邻的两个商铺立面之间虚拟一条直线，那么，突出这条线的商铺，我们称之为“凸型商铺”；低于这条线的我们称之为“凹型商铺”；与这条线基本保持一个平面上的我们称之为“平面商铺”。“平面商铺”是最常见、数量最多的商铺。在这三种立面形态的商铺中，根据商铺的广告展示作用的要求，“凸型商铺”的商业价值最大，“平面商铺”次之，“凹型商铺”的商业价值最小。
凹型商铺是位于袋地的商铺，虽然它与街边商铺同样拥有两个人流流向，但是它的门面或橱窗的实物景象停留在人们视野中的时间
较短，在人们还没有作出判断和反应时，人们的脚步已匆匆走过商铺，视野已被下一个橱窗或陈列的商品所吸引。
2、环保与交通
（1）环保状况
在商业用地的周邻地区，生态状况也影响其土地价值。对商业用地价格产生影响的有：噪音控制，大气净化程度，商圈的艺术布置、文化气氛，绿化率等。
（2）交通
在交通发达的区域，商业必然发达，这是因为便利的交通工具为人们往来提供了条件。在现代交通运力中，交通工具种类多样，根据它们的客运能力大小以及便利的程度，分别对商业用地价起着作用。如地铁、磁悬浮列车、轻轨交通、公交站点、轮渡码头以及空港、火车站等，均能成为附近的商业用地不同程度的增值因素。
三、建筑物条件
建筑物条件是商铺使用价值的具体表现，对商铺的用途起着制约作用。有时，建筑物或附属设施有缺陷或不合适，会导致商铺价值大幅下降。
1、朝向
我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，在冬季给人们送来温暖的阳光。从经济地理学角度看，朝南或朝东方向是我国商业企业理想的选择。在冬季，商铺背风、向阳，消费者在和煦的阳光中浏览橱窗；而在夏季，人们趋凉避暑，消费者在习习凉风中走进
商场。有人把整个街面的朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东的商铺位于阳面，朝北、朝西的商铺位于阴面，阳面商铺因其拥有流动的潜在购买力要高于阴面街面，故价值要高于阴面商铺。
2、面积
习惯上，人们把面积视作房地产价值最主要的参数。在传统观念中，商业企业以营业面积来划分企业的规模。从商铺价值来看，应以商铺的单位面积产生的商业利润与面积数量同时来考察商铺的房地产价值。面积数量最大，并不一定是绝对价值最大；面积小并不一定价值小。商铺面积还与位置、形状、三维空间尺寸、比例等存在着价值变化关系。
（1）面积与租金的关系
面积是商铺房地产价值的基本参数，其一般规律为面积大、租金高，但在计算单价时往往体现为面积越大，单价越底。
统计数据及实例表明：商铺的面积越大，吸纳投资量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则租金下降；商铺面积越小，吸纳投资量越小，有投资能力者多，则商铺租金价格上扬。
(2)面积分布与层高
我们把沿街长度称之为“宽度”，把街面往商铺内部纵向距离称之为“深度”；把商铺地面至天花板的尺寸称为“层高”。宽度、深度、层高三者之间的比例是否和谐，将影响到商铺的使用价值。就一般零售业来说，商铺的宽度是越宽越好，在面积相同的前提下，门面宽度大的商铺比门面狭窄的商铺有价值。
【二】:商业建筑设计规范
商业建筑规划设计控制要点
1、 总平面的设计要求
1.1 购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
1.2 购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租车停靠站等。应充分考虑泊接站站面的长、宽等功能需求。有轨道交通时，考虑与轨道交通的连接可能。
1.2.1 自方案深化阶段开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊接站点，一般设两处港湾式停车站点。
1.2.2 应将泊接站点设计纳入景观标识系统设计。
1.2.3 规划设计部项目负责人应依据项目公司与政府协调沟通的结果，将泊接站点在图中落实到位。
1.3 大、中型以上城市商业广场，原则上不设大型地面停车场。
1.4 北京、上海的项目，建筑密度不宜大于55%。
1.5 购物中心沿主要道路尽量不设车库出入口，若必须设，不可垂直道路，在退线宽裕情况下可顺着红线边缘设。并且不能在商铺前横向设车道出入口。
1.6 人防设计：人防设计应优先考虑异地建设，人防区域应优先考虑布置在持有物业部分。
2、 购物中心的设计要求
2.1 购物中心主力店首层对外开门不要太多，同一业态两个门之间的距离不要小于50 米。首层
商业入口的门做平开门，不做转门或自动门（北方寒冷地区另议）。购物中心商铺原则上不对外开门。
2.2 购物中心首层内装设计时应考虑尽可能多的橱窗等商业展示面。购物中心的疏散楼梯原则上应垂直外墙布置，少占用沿街面，以达到同样效果。
3、 室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”）
3.1 室内步行街的中庭必须设在转折部位。若有两个及以上中庭时要分主次，一大一小， 中庭形状要有所不同。主中庭开洞面积大于600 平方米，次中庭开洞面积300~400平方米左右。两中庭间距离宜大于100 米。
3.2 严寒及寒冷地区商业广场室内步行街出入口必须设双层门廊，并且设风幕，不得设门帘。
3.3 若为三层室内步行街，第三层宜全部做餐饮，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。重油烟餐饮业态尽可能放置在三层，以减少其对一、二层的影响；油烟尽可能高空排放。
3.4 三层室内步行街使用率（租赁面积与步行街总建筑面积之比）应达到50%。
3.5 室内步行街的尺度www.shanpow.com_沿街商铺最佳尺寸。
3.5.1 室内步行街的长度以280~350 米为宜，宽度宜为38—40米，3.5—4.0 万平方米。
3.5.2 室内步行街两侧店面之间宽度：首层9~10米，二、三层15~17 米。
3.5.3 室内步行街走道净宽宜3.5~4 米，“洞”口宽度宜为9 米，“桥”的净宽度宜为3.5 米，中庭周围走道净宽应适当加宽，观光电梯处走道必须加宽，可至5~6 米。“洞”口及“桥”边缘不得设反梁。
3.5.4 室内步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大0.8 米左右。
3.5.5 室内步行街的剖面：步行街一般为三层。首层层高为5.4米，二、三层层高为5.1米，吊顶下净高分别控制不低于3.6 米和3.3米。
3.5.6 室内步行街第三层延伸到二层室外街商铺上方的，室内步行街必须注意向外侧偏移。占室外步行街三层的，应退后外街5 米左右。
3.6 室内步行街卫生间的设置：
3.6.1 根据室内步行街的长度不同，一般设3~5 组卫生间。
3.6.2 卫生间的间距为80~100 米，面积为70~100平方米/组。
3.6.3 每组卫生间蹲位：男厕不宜少于5 个，女厕不宜少于10 个；男卫生间小便斗不应少于5 个；洗手盆各不应少于4个。
3.6.4 室内步行街卫生间应与主力店合用，应考虑无障碍设计。
3.7 室内步行街的采光廊和中庭的采光天棚应考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件。中庭的吊挂件预留6~8 个，要考虑方便安装LED 电子屏，总荷载20KN。采光廊按每跨预留一处吊挂件，应考虑电动提升装置。
3.8 室内步行街中庭的采光天棚及步行街的采光廊必须进行节能设计，应设置电动遮阳装置。
3.9 主力店对室内步行街开口的设置原则：
3.9.1 主力店对室内步行街的主要开口，单边连接设置一处，双边连接不超过两处。
3.9.2 主要开口尺寸为一个整跨，位置宜尽量设置在中庭区域。
3.10 室内步行街地面为浅暖色石材。
3.11 室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求：
3.11.1 自动扶梯距步行街主入口不小于10 米，间距宜控制在50 米左右。
3.11.2 自动扶梯应靠洞口一侧并平行布置，以免遮挡视线。
3.11.3 提升高度为两层及两层以上的自动扶梯，靠外墙时应不留缝，临空一侧必须做安全防护，招标采购前必须明确保护高度。
3.11.4 室内步行街的自动扶梯应有一组通往地下停车场各层。
3.11.5 观光梯在中庭设置，以2 部为一组，观光梯轿厢要使用玻璃使其通透，井道为钢和玻璃结构，观光梯应通到地下停车场各层，在停车场应设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调。厅外入口处应设计防护设施。
3.11.6 室内步行街的货梯，吨位为1.6~2 吨，可与主力店合用（不含百货）。供室内步行街独立使用的货梯不应超过2 组。
3.12 室内步行街的各层内外出入口均应设置人流计数系统。
4、 百货楼的设计要求
4.1 在总图中百货楼应设置在重要区位，贴临广场，应设置单独的对外出入口。
4.2 百货单层面积宜大于5000 平方米，总建筑面积宜为2.5~3万平方米。
4.3 百货宜设置中庭。中庭宜居中布置，一般占4~6个柱跨。
4.4 百货对室内步行街开口宜设置在中庭。
4.5 百货一般在中庭两侧各设置1 组自动扶梯。
4.6 最终百货楼的中庭是否设置，需以百货租户的意见为主要参考依据。
5、 娱乐楼的设计要求
5.1 娱乐楼应设置单独的对外出入口。
5.2 娱乐楼为四层时常态各层布置为：电玩或待定、桌球吧、KTV、影城，楼层位置可根据设计调整。
5.3 在二、三线城市中，影城只做8~9 个厅，即：一个容纳280~300 人左右的大厅、一个VIP厅、其余均为不超过200 人的中厅。
5.4 省会以上城市应设10 个厅（含）以上。部分市场好的城市或区位可以考虑12~15个厅。10厅的影城中需设一个300 人以上的大厅；除VIP厅外，其余影厅人数均不得少于100 人。各影城影厅人数应有级差，同样规模影厅不得超过4厅。
5.5 室内步行街首层设立影城售票位（位置与影城区域互补）。
6、 综合楼的设计要求
6.1 综合楼原则上不设健身业态，各层业态构成分别为：待定、电器（或其它）、儿童城、酒楼（主题餐厅）。
6.2 综合楼应设置单独的对外出入口；酒楼在一层宜设置独立门厅并设电梯。
7、 独立酒楼的设计要求
7.1 酒楼应设置单独的对外出入口。
7.2 酒楼首层设独立大堂，面积约150 平方米左右，两层通高，2~3 部客梯，大堂宜与步行街
连通。
8、 超市的设计要求
8.1 超市原则上只在室内步行街内设置一个出入口，不对外单独开口。
8.2 总建筑面积宜控制在1.2~1.6 万平方米。
8.3 规划设计部应对超市的外租区进行管控，商管公司配合，避免出现“第二条室内步行街”。
9、 五星级（含超五星级）酒店的设计要求
9.1 总图设计要求：
9.1.1 在总图中酒店应设置在重要区位，贴临城市主路，宜独立设置。
9.1.2 酒店主入口门前宜退红线25 米。
9.2 酒店地下部分设计要求：
9.2.1 地下部分主要功能为后勤服务、停车及设备用房，根据情况设置夜总会。
9.2.2 地下建筑面积（不含停车面积）设置夜总会的不得超过8000 平方米，不设置夜总会的不得超过6500 平方米。
9.2.3 夜总会只表示范围，不做内部布置。
9.3 酒店首层设计要求：
9.3.1 首层大堂挑空区面积宜600~800平方米，距入口10 米以内不得有柱子，以横向布置大堂为宜。
9.3.2 自助餐区域应设置VIP间。
9.3.3 客梯区域应考虑避免总服务台视线通视。
9.4 酒店二层设计要求：
9.4.1 酒店二层一般为餐饮功能，为中餐厅和风味餐厅。
9.4.2 北京、上海等大城市可设西餐厅；地级市的酒店不设风味餐厅，仅设中餐厅。
9.4.3 酒店的中餐厅，包房宜为8~12 间；其中应至少设一间豪华包房，面积在100 平方米以上，餐台宜为25~30位以上。所有项目中的餐厅包房都要有送餐间，最好带卫生间。
9.4.4 滨江酒店（如福州、武昌等沿江项目），餐厅要放在四层并设室外观景平台，康体部分放在二层。
9.5 酒店三层设计要求：
9.5.1 酒店三层为会议及大宴会厅功能。
9.5.2 应考虑设置1~2 个会见厅，其中一个可容纳40 人的大会见厅，会见厅应设置卫生间及衣帽间。
9.5.3 宜设置一个250~300平方米左右的中会议室，及中小会议室8 个左右，可以与大宴会厅不在一个楼层。
9.5.4 应考虑足够面积的卫生间。
9.5.5 应考虑衣帽间。
9.5.6 大宴会厅根据城市不同净面积约在1300~1800平方米左右，并可同时分隔成为3 个中型会议厅使用。
9.6 酒店四层设计要求：
9.6.1 酒店四层原则上为康体功能。
9.6.2 考虑游泳、健身及跳操、美容美发及SPA 会所等功能。
9.6.3 SPA 会所应按立天唐人的全套间模式设计，根据面积设置5~7 套，每套约150~300平方米左右。每套均含桑拿、SPA功能，并考虑单间及棋牌室。冷热水池高出地面500，下降500，水面净高约为500~600mm。
9.6.4 酒店健身房做100~200 平方米。
9.6.5 酒店泳池的休息区宜40~50 平方米。
9.6.6 美容美发应设置1~2间VIP房间。
9.7 酒店行政楼层设计要求：
9.7.1 行政酒廊应紧邻客梯电梯间布置，位置应考虑周边环境景观。
9.7.2 行政酒廊的接待台应迎宾布置。
9.8 酒店卫生间的设计要求：
9.8.1 酒店公共卫生间必须做两道门，进入第一道门后再分男女。
9.8.2 卫生间最好设计成比较方正
