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雄安新区对固安的影响篇(一):【固安配套】雄安新区对固安重大利好，固安火车站重启在即！
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固安火车站是京九铁路进入河北省的第一座车站，也是京九铁路进入廊坊市的第一座车站。前几天网友咨询站内知情者称，已经有恢复运营计划，具体时间还没有对外公布。
昨天固安站火车站前广场景观工程二期采购项目预中标公告曝光。
公告信息：
采购人名称：固安县建设局
采购人地址：固安县新源东街
采购人联系方式：0316-6199929
采购代理机构全称：河北筑城工程招标咨询有限公司
采购代理机构地址：石家庄市桥西区红旗大街88号翰林观天下23号楼20层
采购代理机构联系方式：0311-68099823
采购内容 : 京九铁路固安站前广场景观工程
采购公告期 ：2017年03月13日
A包： 预中标供应商名称：廊坊丰华园林景观工程有限公司
中标金额：3772555元(人民币)
预中标供应商地址：固安县新中街南侧
项目实施地点：京九铁路固安站前广场
这一消息无疑成为了固安火车站重启的一个佐证。固安火车站重启将对改善固安交通环京起到巨大推动作用，目前最重要的是固安火车站客运可以并入京津冀城际铁路交通网。
早在去年，国家发改委就正式批复了《京津冀地区城际铁路网规划》，提出到2020年前实施北京至霸州铁路、北京至唐山铁路、北京至天津滨海新区铁路、首都机场至北京新机场城际铁路联络线、环北京城际铁路廊坊至平谷段等9个项目，总里程约1100公里，初步估算投资约2470亿元。
固安正好是京九铁路进入河北的第一站，处在北京和霸州的中间。有了规划，有了行动，固安火车站距离再次崛起不再遥远。
提到京津冀铁路网，不得不提最近火爆的雄安新区。
雄安新区是千年大计、国家大事，是京津冀一体化的重要一环。未来，以北京、天津、雄安为中心的环北京地区将发展为亚洲乃至全球的政治、经济中心。
“要想富，先修路”，便利的交通是当地发展的前提。京津冀铁路网也就成为了雄安新区发展之前要修的路。
之前的我们总是往北看，想方设法进京，这次雄安新区的设立，也让我们应该回头往南看看了。能把固安和雄安联系起来的就有京津冀铁路网，其中廊涿固保城际铁路，已经开工建设。
固安身处廊涿固保铁路的枢纽之处，四通八达的交通网络将固安和北京新机场、雄安新区、涿州、廊坊、保定全都紧密的连通在一起了，希望固安也能抓住机遇，借势发展。让我们一起期待未来的雄安新区，也一起发展固安更好的明天！
来源：京南固安
雄安新区对固安的影响篇(二):雄安新区影响下的房山和京津冀格局
作者：和君咨询合伙人 朱文奇
雄安新区出现之后房山的产业格局究竟发生了什么样的变化？
第 ① 则
- 从三个项目说起 -
首先从我经手过的三个项目说起。
它们分别是北京智能硬件加速器、北京互联网金融安全产业园和雄安仿古石雕特色小镇三个规划项目，可以让我们比较直接的认识雄安新区出现之后京津冀产业格局的变化。
这三个项目的具体情形是这样的：
2015年2月，我们做了位于北京海淀区北部的北京智能硬件加速器的规划，位置上更靠近海淀西山附近，是属于海淀比较北的地方；
2015年11月，我们做了位于房山的互联网金融安全产业园的规划；
2017年3月到5月，我们在雄县做了仿古石雕小镇的一个规划。在这一规划的过程中，雄安新区获批。
通过这三个项目我们发现，站在房山的角度，雄安的出现对房山的产业影响是比较大的。
先说2015年年初，我们给北京智能硬件加速器做规划的阶段。彼时北京增速比较快的产业如下图所示，就是文化创意、移动互联、云计算、智能硬件、服务外包和物联网等产业。
这些增速比较快的产业在2015年的分布情况如何呢？
当时整个北京以科技为核心的产业，大概有四成集中在海淀一个区，像东西城、朝阳和丰台加起来大概有一半，剩下以房山为代表的区加一块仅占10%。所以我们可以清晰的看到2015年北京科技产业的走向——往北走，不断的往昌平走往顺义走甚至往西山脚下走，这是当时以高科技为代表的行业的走势。
到2015年末，我们接手房山项目的时候，针对北京的金融和科技企业需求做过一个比较系统的调研，调研结果如下图所示。
从这份调研结果中我们发现一个问题，各个行业的高级人才不愿意来房山的一个重要原因——交通不便。“高级人才“和”交通区位“两个因素不达标，企业进驻的意愿不大，产业的引进也就困难重重。
但是雄安新区横空出世后，形势可能会发生改变。
第 ② 则
- 京津冀原有产业格局分析 -
提雄安新区之前，我们要先了解没有雄安新区的时候，京津冀的产业格局究竟是什么样的？
如下图所示，雄安新区没出来之前的一个京津冀一体化规划，采取的是“一核、双城、三轴、四区“的布局。这里面需要注意的有两点：一是原有的三轴，其中的南向轴是从北京到保定到石家庄，雄安新区出现后，这个轴发生了变化，变成了京雄轴；二是房山处在京津冀西北部生态涵养区，这个在雄安新区出现后也没有变化。
接下来是京津冀的产业构成情况。2000年到2015年期间，北京始终以第三产业为主，天津第三产业占比逐渐超越第二产业，河北省仍然是以第二产业为主导。
从京津冀三地产业相似度来看（见下图），以0.85作为判断标准，北京与河北的产业结构相似程度较低，北京与天津的次之，最高的是天津与河北，即二者之间存在产业同构现象，所以天津与河北之间可以产业结构逐步趋同。
差距最大意味着什么？
产业梯度比较大，转移的可能性大。天津和河北产业相似度就非常高，所以他们之间流动性就很小。
在十三五规划中，北京、天津、河北分别对各自有不同的定位。北京是四大中心即政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心的定位；天津实际上是“五大都”即经济发达之都、创新创业之都、魅力人文之都、绿色宜居之都、和谐幸福之都的定位；而河北则是经济强省、美丽河北的定位。
当然，这是雄安新区未出世之前的定位。十三五期间，我国重点发展的产业是8＋2＋1，即8大战略性新兴产业、生产性服务业和生活性服务业、现代农业。京津冀根据各自特点进行了相应的布局：
上图的标红部分实际就是这个省市独特的产业，大家可以看出重心都放在哪里。北京生产性服务业占的比例很大，但天津和河北都是以制造为核心，还是制造占的比例会很大，是这样一个产业结构。
第 ③ 则
- 雄安新区出现后京津冀格局的变化 -
雄安新区的横空出世，将会给整个的产业格局会带来什么样的变化呢？
第一个要看雄安的定位。作为继深圳和浦东之后又一具有全国意义的新区，雄安新区确立了四大定位，前所未有。
这个是雄安新区最新做出的定位，我估计应该最后能定性，关键是底下这行字，“举全国之力建千秋之城，聚全球智慧建未来之城，打造人类发展史上的典范城市”。这样的高度在中国城市历史上是前所未有的。
整合近期陆陆续续出来的消息，包括最近国务院常务会议，有这么几个机构是要搬进雄安新区的，事业单位、央企总部、金融机构、高等院校、高科技企业以及科研院所，众所周知BAT+京东在雄安新区都注册了，这些行业过去之后会带来一些什么样的产业，会有一些什么样的需求显而易见的。雄安新区将围绕生态城市、智慧城市和高端制造城市构建产业体系：
开完“十九大”，国务院常务会议专门研究了一次雄安新区问题，审议通过的雄安新区建设8项决议将直接影响雄安及京津冀地区的产业格局。将雄安新区定位为中国硅谷、科技创新之城，这实际上是第二个海淀。另外还需要注意一点，这可能跟房山的产业未来密切关联，雄安不设户口，职工退休以后不可以在雄安养老，那么去哪里就成了问题。
这里面出现的变化我认为下面的这张图是其中最核心的之一。
开篇提到海淀的例子，中国原来大部分的创新科技都在这里，以海淀为核心。雄安新区出现以后，雄安新区也是中国硅谷，那么最后就会形成一条从海淀，就是北京北部一直到雄安的这样一条高科技创新产业带，原有的企业不愿意动的可能还留在海淀，但是有好多企业是一定要搬到雄安去的，还有一些企业可能会在中间部分做选择，毕竟房山是属于北京的。
另外一条产业带就是雄安到天津这条，叫高端制造业产业带，这是雄安新区出现以后整个京津冀出现的大格局变化。
第 ④ 则
- 雄安新区出现后房山的产业机遇 -
最后，房山未来的产业机会怎么看？
大家知道房山对自己的定位是这样，“一区一城”即生态宜居示范区和中关村南部创新城。这个定位在十二五的时候可能有些超前，但是现在这个定位是合适的。因为房山处在创新带上，并且在北京西部，西部是生态涵养区，房山是位于生态涵养区最南端，所以这两个定位原来是超前的，现在雄安出来以后就变成合适的了。
那么雄安的产业机会在哪里？
我认为就这三个主题词，第一个是低碳，低碳包括的范围会很广；第二是服务，你在两个巨大的核心中间一定要完成自己的服务功能；另外一块就是高科技，你本身处在高科技创新带上。这应该是房山未来产业的大的几个方向。
比如养老养生，刚才谈到雄安不让养老了，那么环境最好的，又在北京城里，又在两大核心城市带中间，房山会是比较好的选择，我们认为京津冀这一圈养老比较适合的区域，一个可能是固安、霸州那一带因为有温泉带，另外一个就是因为房山这边有天然环境。还有高科技，你围绕两大核心去做高科技的服务配套，这可能是未来房山的方向。
当然，这其中有两个问题是未来需要房山下大工夫解决的。一个就是服务配套。房山整体的基础服务还需要提高，这是满足高科技行业，包括养老等行业的需要；另外一个就是交通，房山的交通，现在往北京来可以了，去雄安还是有欠缺。你不管走北京西站还是走北京南站，都是不经过房山的。如何把房山和雄安之间的交通打通，解决这个问题。那么未来的房山价值可能会有大幅提升。
特色小镇 |“十三五”时期产业园区发展趋势与转型创新发展路径
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雄安新区对固安的影响篇(三):深度：“雄安新区”对北京及环北京房价格局的影响
大山房产俱乐部2017-04-02阅读原文
4月1号，小伙伴们都被一个消息震惊到了，那就是在距离北京西南直线距离100公里的地方，要建立一个国家级新区“雄安新区”。
这个新区的经济地位据说是相当高，号称“南深圳，东浦东，北雄安”。浦东新区的占地是1200平方公里，深圳经济特区是1990平方公里，而雄安新区的建设占地达到了2000平方公里。也就是说将来在北京南100公里的地方，未来10-20年要有一个人口在1000万以上的超大型经济特区，这可是足够吓死人的。
要想知道这个新区对北京及环北京房价的影响，首先就得对这个新区的产业定位有一个判断。
从目前公布的信息来看，这个新区的定位是“首都副中心”，最主要就是要干一件事，疏解非首都功能，就是要把北京的低端产业承接过去。
但是作为一个级别这么高的新区来说，要真想干成，就必须要有两个条件：
第一，是要有非常优惠的政策，包括税收、居住、办公等各个层面，有较高的优惠空间，来吸引企业入驻。
第二，就是必须要把一些国有性质的单位从北京强制搬迁过去，属于早期的酵母型入驻企业，从而逐渐形成产业链，这样才能形成好的产业循环。这些国企预计将包括央企、国企的二级单位（总部依然在北京）、各个高校的本科单位（研究生也在北京）等。
因此我们可以基本判断出：所谓的雄安新区就是未来的“北方经济中心”功能区，通过非常优惠的政策条件以及对某些国企单位的强制性搬迁，从而形成对整个京津冀地区的“经济吸血”，这里将会成为北方地区中低端产业及中低端群体的集聚地，从而实现了对北京人口及产业的真正疏解。
如果说北京限购升级是“大棒的强制控制”，那么雄安新区就是“胡萝卜般的诱惑”，通过大棒加胡萝卜的政策结合，真正实现了对北京中低端人口及中低端产业功能的真正疏解，但是也构成了对河北其他地区、天津地区的经济吸血，未来这些地区的经济吸引力将会迅速下降。
因此我们认为未来京津冀房价的格局将会发生如下演变：西南45度区域的北京-雄安经济发展带要崛起。
1、天津房价上涨动力基本消失匿迹：雄安新区本质上就是天津的失败，天津这个北方经济中心的地位已经被转移，未来天津的经济地位将会迅速下降，因此天津房价未来下跌的可能性较大，至少已经失去了上涨的动力。
2、非西南45度区域的环北京房价势必走低：环北京西南45度角是未来的“北京雄安经济发展带”，房价涨，房租也涨。
这些区域包括北京地区的房山主城区、大兴正南区；河北地区的涿州、固安、高碑店、霸州、保定等地区，都将成为未来雄安北京经济发展带的核心收益区，房价租金均看涨。
而北京正东、东南方向的燕郊、大厂、香河及廊坊，毫无疑问，随着北京低端产业的转移，大量中低端人口将逐渐迁出，这些地方的主力购房人群将不复存在，因此房价租金均面临极大利空，未来将逐渐丧失市场竞争力。
而北京正北方向的大部分地区，也将进入真正的度假地产，房价将长期处于一个稳定的水平，甚至将可能走向微跌。
3:北京房价短期波动，长期依然慢牛状态：未来北京将不再新增住宅用地，因此北京住宅市场本质上已经进入封闭状态，在中低端群体流失的同时，中高端素质群体也逐渐进入进行填补，因此总体上保持供需基本平稳，但房价大幅上涨的动力基本被削弱，北京房价将逐渐走向稳中有升的基本常态。
但是不排除由于部分人口的强制迁出，从而导致北京二手住宅市场在未来短期内出现波动，但长期来看，北京已购房客户并不会因为工作地点的变换而变卖住房的可能性，毕竟北京仍然可以享受到更加优越的教育资源及医疗资源。
而对于北京商住市场来看，位于西南45度区域内的，依然属于热销区域。而在其他区域的项目，由于大量低端产业群体的流失，导致租金水平短期内略有下降，但随着高端群体的进入填补替换，长期走向稳定的可能性较大。
综上所述，雄安新区的成立，是对北京地区的承接，而却是对环北京、天津地区的替补，从而导致整个房价格局必将出现动荡。北京地区将会“腾笼换鸟”，人口需求逐渐升级换代。而对于非西南45度区域的环北京地区来说，将会逐渐丧失经济竞争力，从而导致产业空心化，房价出现调整的可能性极大。
