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【一】:澳洲留学墨尔本地区必看：校外租房超详细攻略
鑫泉出国
好多同学在准备澳洲留学的时候首先确定是意向城市，这几年随着澳洲留学的大热，墨尔本作为澳大利亚的第二大城市，当然成为很多学生的首要选择，那么今天就针对墨尔本来说一说租房的那些攻略。
澳洲留学墨尔本地区租房选址要素：
1 、先看地图，搞清自己到墨尔本后主要的活动地点在哪里。比如学校的所在地、工作地点的所在地或者希望的社区。当然本地区就是你租房的首选。如果没有的话，可能要选择交通比较便利的地区。
2、交通是否方便。你要估计你平时主要的交通方式会是什么，火车、电车、公共汽车、自驾汽车等。那么你就从你的主要活动地点，沿你的交通线依次选区域进行寻找房子。离车站近的，离高速公路出入口近的总是首选。你要考虑你路途上的总的时间，当然相同时间的话，少走路更好。A到C,和B到C的时间相同，前者走2分钟，坐车加等车18分钟。后者走8分钟，坐车加等车12分钟。那你一定选A.
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【二】:墨尔本购房后出租情况介绍
出租
1. 墨尔本的房屋空租率较低
2. 管理方便，中介直接打理，房东只要每月查看账户租金是否到账 各种费用(例如市政管理费等中介代交，从租金里面扣除)
3. 租客素质相对较高，会把房子当成自己一样打理
4. 大部分的墨尔本人有租房的需求
5. 特别是中档价位的房租的别墅最方便出租 $350-450/每周
6. 中介可以提供租金担保证明
Attachment各个项目的租约回报分析（中介公司提供）
墨尔本租房市场缓和，空置率全线破2%
时间:2011-07-21 17:39
（墨尔本房租均价第二季度跌1.4%至360元） 墨尔本紧俏的租房市场正在显现缓和的迹象，所有市区的租房空置率六年来首次一齐达到2%以上。同时，在公寓市场活跃表现的推动下，CBD租房空置率跃升至2.5%。 一年前，租房空置率仅为0.9%，租房者们为求一处安居之所
（墨尔本房租均价第二季度跌1.4%至360元）
墨尔本紧俏的租房市场正在显现缓和的迹象，所有市区的租房空置率六年来首次一齐达到2%以上。同时，在公寓市场活跃表现的推动下，CBD租房空置率跃升至2.5%。
一年前，租房空置率仅为0.9%，租房者们为求一处安居之所排长队、挤破头，甚至不得已出高价抢房。
根据维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria，REIV）对4.5万住宅的最新抽样数据显示，墨尔本市中心方圆10公里内的城区录得空置率为
2.4%。相较而言，中环和外城区的租房市场压力稍大，空置率为2.1%。REIV发言人Robert Larocca表示：“当前的空置率水平仍旧距离平衡市场的3%有一段距离，但租房者们有希望看到缓和趋势持续。”
此外，据Fairfax旗下澳洲房产监察机构（Australian Property Monitors）数据显示，墨尔本的房租也正逐渐下降。墨市房租均价在今年第二季度下跌
1.4%，达到360元，其中，单元的租金稳定在350元。
然而，维州租房者联盟（Tenants Union of Victoria）发言人Toby Archer指出，虽然中产阶级租房者的负担正在减轻，但低收入房客仍处于水深火热之中。
尽管近期房租走势温和，租金回报率仍保持稳定或上涨，从侧面也反映了房价增速在降低。
租金回报率稳步上涨以及短期市场被压抑，对投资者而言，资本增值的机会正在出现。利率水平持平，房价稳定，加上宏观经济强劲，2011年下半年，大多数市场的购房者活动将增加并持续到2012年初，如此将会提供一个更加合理的租赁市场。
Melbourne Property Investment
Overview
Melbourne's investment property market has certainly moderated over the last few months, however, figures from the Australian Bureau of Statistics show that Victoria has been leading the way in dwelling approvals. Melbourne’s investment property prices are expected to remain firm as the supply of new dwellings fails to keep up with market demand.
A number of factors point towards Melbourne as having the potential to be among the leaders in the next upswing in the Australian residential
property market.
Based on the population and demographic projections prepared by the Australian Bureau of Statistics (ABS), the Housing Industry Australia (HIA) estimates that Victoria will be home to an additional 405,100 households by 2020. In order to satisfy demographic demand, the stock of dwellings in Victoria will need to grow by approximately 45,000 homes per year through to 2020. This means Victoria needs to build 13,000 (3.3 per
cent) more homes in the remaining nine years to 2020 than were built over
the last nine years.
Melbourne’s residential property prices are expected to remain firm as the supply of new dwellings fails to keep up with market demand. The Melbourne property market has seen rental vacancies fall to their lowest levels in 25 years and are expected to further tighten in the year ahead as underlying housing demand continues to outstrip dwelling completions. Melbourne's rental vacancy rate has fallen to 1 percent for the first time on record. The vacancy crisis is even worse within a 4km radius of central Melbourne, with just 0.5 percent of rental homes in that
zone vacant.
Melbourne continues to experience strong population growth. According to CommSec building starts are at historically high levels and current market conditions should provide opportunities for shrewd investors. Positive underlying economic and property market fundamentals in Melbourne should support on-going resilience in house prices in the near term and see prices
grind higher in 2012-2013.
Investor finance approvals are up and according to a recent report from the ANZ, it appears that investors have taken up where first home buyer
activity has declined.
Most analysts agree the Melbourne property market has moved to a much more stable footing, which is throwing up good opportunities for investors with 2012 - 2013 seeing a more balanced market in terms of both activity levels
and price growth. In other words, it's a good time to invest. 墨尔本的投资物业市场在过去的几个月肯定放缓，但是，从澳大利亚统计局的数字显示，维多利亚一直引领住宅审批的方式。
墨尔本的投资物业价格预计将保持坚挺，新住房的供应未能跟上市场的需求。
指向墨尔本，在澳大利亚住宅物业市场的未来上升的潜力，领导人之间的若干因素。 住宅产业澳大利亚（HIA）上的澳大利亚统计局（ABS）的编制的人口和人口预测的基础上，估计到2020年，维多利亚将一个额外的405100户。为了满足人口的需求，在维多利亚州的住房存量增长到2020年将需要约45,000个家庭一年。这意味着维多利亚需要建立13000（3.3％），越来越多的家庭在余下的9年，于2020年，在过去9年建成。
墨尔本的住宅物业价格预计将保持坚挺，新住房的供应未能跟上市场的需求。
墨尔本楼市出租空缺下降到25年来的最低水平，并预计在未来的一年进一步收紧，潜在的住房需求继续超过住宅的落成。在墨尔本的出租空置率已经下降到1％，为首次记录。空缺危机更糟糕的一个墨尔本市中心的4公里半径内，只有0.5％，在该区域的出租房屋空置。 墨尔本继续经历强劲的人口增长。据CommSec的建设开始处于历史最高水平和当前的市场条件下，应该为精明的投资者提供机会。正潜在的经济和墨尔本房产市场的基本面应该支持正在进行房价的应变能力在短期内价格碾在2012-2013年。
投资者融资审批，并根据从最近的ANZ报告，看来，投资者采取了首次购房者活动有所下
降。
大多数分析家认为墨尔本楼市已经转移到一个更稳定的基础，这是引发投资者的良好机遇，与2012年 - 2013年，看到一个更加平衡的市场活动水平和价格增长。换句话说，它是投资的好时机
Accordingto vacancy rates recently released by the Real Estate Institute of Victoria (REIV), the availability of rental homes in the Melbourne metropolitan area has improved.
In March the vacancy rate was at 1.7%, and had been firmly wedged below 2% since August 2005. Potential tenants have competed vigorously for rental properties over the last five years, particularly in inner city locations and regionalVictoria. Over the June quarter the vacancy rate finally rose to 2.2%. In the inner city the vacancy rate improved from 1.6% to 2.4% over the quarter. In the middle suburbs the improvement was from 1.8 to 2.1%, and in the outer suburbs the improvement was from 1.9% to 2.2%. Vacancy rates also improved slightly in regionalVictoria, from 1.3% in March to 1.5% in June, however, the trend of fewer vacant rental homes in regionalVictoria than in the metropolitan area, has continued.
REIV figures also show that Melbourne tenants residing in a three bedroom house are
currently paying a median price of $340 per week. This represents a 3% increase on the same time last year. Two bedroom apartments are currently fetching a median of $350 per week, also around 3% more than last year.
Astute investors will still realise that the city’s housing market has performed very well in recent years. Melbourne continues to experience strong population growth from overseas. In fact the state’s population has significantly increased above the national average and it is expected to continue doing so over the coming years. This, along with the current
undersupply of residential dwellings, ensures that pressure remains on residential investment property prices despite slightly more balanced rental market figures.
Tags: Melbourne, REIV, Victoria
据最近由维多利亚房地产协会（REIV）公布的空置率，在墨尔本大都市区的出租房屋的可用性得到了改善。
在三月的空置率为1.7％，低于2％被牢牢夹自2005年8月。有竞争潜在租户大力出租物业在过去的五年，尤其是在市中心区的位置和regionalVictoria。终于在6月季度的空置率上升至2.2％。在市中心的空置率从1.6％提高到超过第三季度的2.4％。在中间郊区的改善，从1.8％到2.1％，而在远郊的改善，从1.9％至2.2％。然而，空置率也略有改善regionalVictoria，在三月份从1.3％到1.5％，6月比在都会区的趋势，继续出租房屋空置在regionalVictoria少。
REIV的数字还显示，墨尔本住户居住在一套三居室的房子，目前支付的每周340美元的平均价格。这代表了去年同期增加3％。两间卧室的公寓目前取中位数为每周350美元，也比去年同期增长3％左右。
精明的投资者仍然将实现城市的住房市场近年来非常好。墨尔本继续经历强劲的人口增长来自海外。事实上，该州的人口显著增长高于全国平均水平，并预计将继续这样做，在未来几年。这样，随着民居不足，确保住宅投资物业价格的压力，尽管稍微平衡的租赁市场的数字。 标签：墨尔本，维多利亚，REIV
Melbourne Property Investment
The Melbourne property investment market has moderated but the
fundamentals for long term capital growth remain strong. Based on the population and demographic projections prepared by the Australian Bureau of Statistics (ABS), the Housing Industry Australia (HIA) in its housing to 2020 report estimates that Victoria will be home to an additional 405,100 households by 2020. In order to satisfy demographic demand, the stock of dwellings in Victoria will need to grow by approximately 45,000 homes per year through to 2020. This means Victoria needs to build 13,000 (3.3 per cent) more homes in the remaining nine years to 2020 than were built over the last nine years.
Population growth in metropolitan areas in and around Melbourne continue to out pace the growth in regional Victoria. Factors such as this
contribute to the rental market remaining strong in Melbourne as the city continues to have very low vacancy rates.
2012 Overview:
The Melbourne housing market has performed very well in recent years. Melbourne continues to experience strong population growth from overseas. Victoria's population has significantly increased above the national average and it is expected to continue doing so in 2012 and beyond. This, along with the current undersupply of residential dwellings, ensures that pressure remains on residential investment property prices.
Stick to property investing fundamentals and ignore opinions as to where the market is going, whether good or bad. Buying strong investment properties is more about asset selection rather than timing. Timing is impossible to consistently get right. Don't wait for the right time to buy. Wait for the right property to buy.
Like any real estate investment, locating and purchasing the right investment property in the right suburb requires careful consideration and research. Buyers should look for suburbs that have strong positive attributes (more details in our infopack). For example overall appeal,
【三】:租房心经——教你如何租房子!
近期临近毕业，不少学弟学妹也开始向关老师打听租房住的注意事项，在这里就总结写一篇文章，有需要的学弟学妹们互相传阅吧。
文章很长，结合我毕业3年来租房住的经验写的，如果要租房的学弟学妹建议还是看完吧，关老师的血泪史„„
一、关于租房的总体注意事项：
1. 合租是一件非常令人蛋疼的事情——无论合租者的性别、年龄、性取向。对此，不解释。
2. 租房的话，尽量不要找中介。租房3年以来我学会一个道理：永远不要低估中介的无耻程度，找中介租房，就是你蛋疼生活的开始。
3. 租房最好的途径是直接找房东，不过这一点可能需要耐心，原因有两点，一是房东并没有那么多，在网上发布租房信息的90%以上都是中介，二是房东一旦发布房源信息，马上会被无数的中介缠上，要求代租其房子。
4. 推荐几个找房源的网站：搜房网
5. 一般来讲家具家电越少的房子越便宜，越齐全的房子越贵。对于这一点，要会算账。你要知道房租每便宜100元就相当于一年省1200元。所以假如一个房子没有空调租金1500/月，另一个房子有空调租金1800/月，你租哪个？你可能说没有空调夏天根本没法过，事实是租第一个房子一年下来要省3600元，用这个钱买一个柜式空调，租完一年这个空调还是你的。
6. 验房要仔细，房子有任何小毛病都要写进交房单，特别是从中介租房的时候，不然退房的时候就要扯皮。如果是从中介租房，那么交房时发现房屋出现如下情况请一定必须写进房屋交割单：墙面上有任何污损、涂鸦、裂痕、墙皮脱落；家具、灶台、其他设施上的任何裂痕、损坏、污损；地板上的任何污损、损坏、裂痕、包括木地板的翘损等等；任何地方掉了一块瓷砖、或者瓷砖上有裂痕、污渍；其他诸如桌子腿不牢靠、衣柜门不好使、电器失灵等等。记得是任何毛病！任何毛病！详情请参见后附的案例。
7. 租房是一件很烦人、很纠结的事情，也是你接触这个繁琐的社会的第一步，你必须战胜它，因为你走上社会后会发现，自己在社会上独立生活需要面对的烦事远比租房纠结的多。
8. 租房有时候会花你很长时间，所以一般不要等到房子没几天就到期了才跑出去找房子，等到你房子到期无家可归就杯具了。一般最好提前2周左右开始找房。
二、关于中介的无耻：
1. 永远不要相信中介的任何承诺，诸如你看上了一套房子，但是你嫌家电不齐、或部分家具有损坏，这时候100%的中介会跟你说“你签了合同之后我们马上派人给你修，你需要什么家电，我们给你补齐”。等你签了合同，100%你等不到任何一项承诺。至于中介承诺租房期间房屋的设施损坏维修会由他们承担费用，你可以直接把这句话当狗屁。
还有，不要和中介的人攀交情，相信我，到你退房的时候，你和他绝不会还有任何交情。
2. 如上文所说，永远不要低估中介的无耻程度，正所谓无商不奸。并且不要以为大公司就会好一点，在租房中介行当里，天下乌鸦一般黑。
3. 所有房子，中介带你看的时候都会告诉你这个房子是刚刚空出来，这只是为了让你觉得现在房子很紧俏，其实房子哪怕是已经空了好几个月没人租他也会这样说的。
4. 不用费脑筋去担心租房中介会不会把你的个人信息卖给各种发垃圾短信的广告商，他们百分之百会的。
5. 北京租房一般要求交一个月房租作为押金，其中我爱我家比较狠，要求2个月押金。所有中介都会告诉你押金到最后会一分不差的退给你。
退还全额押金？实事会告诉你你在做梦，中介一定会找出各种各样的理由扣除你或多或少的押金。
比如其中一项：保洁费。这项费用在你租房的时候绝对不会有任何人告诉你，即使你问了收不收保洁费，大部分中介会告诉你不会收的。而事实是，只要你退房的时候，你的房子不是像刚打扫出来的酒店客房那样干净，中介定然会告诉你需要找保洁，要收保洁费——即使你住进这房子的时候，这房子本身就脏得跟猪窝一样。并且实事是，房子不一定真的会做保洁，有时候中介就直接这样把房子还给房东(或者继续租给下一个人)，保洁费就进了他们的腰包——不然你觉得为啥有些房子你去看的时候就脏得跟猪窝一样？北京的保洁费一般是100元/套。
6. “床 家具 暖气 煤气 宽带网 有线电视 电视 冰箱 空调 热水器 洗衣机 微波炉”，这些设施不管是不是真的有，中介在发布的房源信息里一定会写进去的
7. 有一条中介行业内招揽生意的普遍做法：他们会不停在网上发布一些价格很便宜照片看起来装修很好的房源，其实那房子压根儿就没有，只是为了吸引你打电话过去。等你打电话过去，有点道德底线的业务员会跟你说那个房子已经租出去了，但是附近还有其他房源问你要不要看(价钱自然就是正常价位了)。遇上没有道德底线的业务员，你打电话过去问那个房源，他会说有有有你过来我马上带你去看房，等你屁颠屁颠跑过去，他会告诉你，真是十分可惜，那个房子刚刚租出去(有时候还和某个同事唱双簧“那房子刚租出去了你不知道啊？”“啊？真的吗？真不好意思，刚租出去了”)，现在房子抢得太快了，不过附近还有XX小区XX楼，XX小区XX楼的房子你要不要去看？啥叫耍流氓？这就叫耍流氓。辨别这种假房源的主要方法一是价格二是照片，太便宜的一般是假房源(天上不会掉馅饼)，照片明显过于精致、户型和描述不符的绝对是假房源。
8. 中介可以把一间比你大学时住过的宿舍还烂的房子信誓旦旦地跟你说成是“精装修”，等你看了房子之后想骂娘，他还会大言不惭的跟你说“这就是精装啊！大哥，不然这个价钱你还想要怎么样的？”所以你要记住，中介口中的“精装”，指的是任何一种装(哪怕地砖都没铺)，看房前想确认房子的实质装修水平，请参考租金。你要习惯，诚信这个词在中介业务员的字典里是不存在的。
9. 50%的中介，你打电话过去问是不是中介(言下之意不找中介)，他会信誓旦旦跟你说他不是中介而是房东本人，等你和他见了面，他会大言不惭地跟你说其实他就是中介，搞的你都懒得骂他们。他们的原则就是“先骗过来再说，总比一开始就放过好”。
10. 中介之间的房源都是互相串来串去的，比如甲中介有一套房子，那么这套房子的信息也会同时出现在乙丙丁等中介的业务员手中，你可能从丁中介把房子租下来，其实房子是甲找房东签下来的。反正这个行当的房源相当的乱，出了问题，甲推乙、乙推丙、丙推丁„„不要企图见到房东，房东只是个传说。
11. 租房网站上发布信息时发布的房源照片，不用当真，这照片就和方便面包装盒上的照片是一个道理——并且不少房源照片
