房地产经营管理论文


作文专题 2020-10-23 14:12:02 作文专题
[摘要]  当代,论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章,简称之为论文。山坡范文网今天为大家精心准备了房地产经营管理论

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  当代,论文常用来指进行各个学术领域的研究和描述学术研究成果的文章,简称之为论文。山坡范文网今天为大家精心准备了房地产经营管理论文,希望对大家有所帮助!

  房地产经营管理论文

  摘 要:现阶段,国内的房地产事业发展形势良好,这是因为房屋需要越来越大,社会上也出现了很多的房地产企业,更加刺激了我国房地产的发展。作为经济发展中的一部分,房地产事业对于我国的经济有促进的作用。很且发展房地产事业也有利于维护社会稳定。在当前的形势下,为了能够与社会的发展相适应,房地产必须要加强管理。本篇文章主要是讲述了房地产在管理上的几点建议。

  关键词:新形势;房地产;管理;建议

  房地产的发展空间大,各个与房地产有关的企业,都想在这个前景很好的产业中分一杯羹,因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理,而使竞争力减弱,最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒,加强经营管理,可将企业打造成一个可持续发展的企业,在人力资源上,要优化其内部结构,吸引更多的人才来到企业,在企业财务上,控制财务,防范风险。在企业的发展上,制定与企业相符合的发展战略,促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。

  1 以可持续发展理论为指导

  1.1 将所有与房地产项目的效益提高,尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指,在项目确定以及开发的过程中,保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候,都要考虑环境的因素,以环境的承载力为依托,开展项目建设。因此,房地产项目在建设的时候,要检查发展战略,做到合理循环的利用资源,重视资源的开发与利用,而且还要在利用之后,保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染,但是一定要做到,将污染降到最低,以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境,该项目的效益也受到损伤,为了使项目能够更好地服务社会,就要保证项目具有环境效益。

  1.2 房地产事业能为经济创造利益,因此在建设项目的时候,要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候,都是为了获得较高的效益,因此在项目开发的时候,运用科学的管理手段,并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用,还能将污染与浪费减少,从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证,而且还能将项目的成本降低,更能为房地产企业创造利益,最终实现多赢。

  1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益,除此之外,还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后,供人们使用,如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高,使人类与社会能够协调发展,那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求,但是不能损害后人的利益,而房地产企业发展也是如此,创造经济效益是企业的直接目的,而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。

  2 引进人才

  房地产项目开发建设是一个完成的工程,而开发的过程其实就是将所有的资源整合,而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用,这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中,从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才,上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面,对市场的准确估计,才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和,不需要更多的房屋,那么在继续建设项目,对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才,设计的方案中会有很多错误,以至于后期的施工无法进行,而施工缺少人才,工程的质量就没有保证,可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场,要想发展,就要更加重视人才。可以把引进人才的目标,放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能,因此房地产企业在引进人才的时候,要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才,因此企业在管理人才上,可以与各大高校合作,可以在学校实施定点培养的计划,在学生完成学业之后,可以直接到企业上班,这种做法,一方面,解决了学生的就业问题,一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。

  3 注重财务风险的控制

  房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升,尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天,要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来,全球的房地产行业都经过了大的洗涤,很多房地产企业因经营不善而倒闭,实则就是企业爆发了财务风险,虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏,房地产泡沫得到了有效的抑制,但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测,所以在财务管理中,首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展,从传统的事后控制转移到事前控制上来,这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识;其次就是在工程项目加强成本的控制,尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善,切实加强新工艺技术的应用,并紧密结合项目的可行性研究,对整个工程项目的建设进行可行性论证,才能更好地促进整个工程安全高效的完成;最后就是在整个项目完成之后,切实加强对其的维护管理,切实提高自身抵御财务风险的能力。

  4 加快企业战略转型

  随着全球一体化进程的加快,在房地产行业中,房地产企业所面临的挑战也是前所未有,虽然机遇往往与挑战并存,但是在当前竞争日益激烈的今天,房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级,而这就需要企业加快战略转型,对现有的发展战略及时的进行调整,并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级,才能更好地成为行业的佼佼者。在企业战略发展中,经营管理是战略发展目标得以实现之根本,所以在做好上述工作的同时,还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范,提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式,不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。

  结束语

  综上所述,对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业,必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用,并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导,致力于自身人才竞争力的提升,注重财务管理的同时加强企业的战略转型,强化企业的核心竞争力,实现企业的可持续发展。

  参考文献

  [1]乔敏.新形势下的房地产经营管理[J].经济师,2014,7:285+289.

  [2]郑琳玲.新形势下的房地产成本控制与管理[J].中华民居,2012,1:59+57.

  [3]戴绍军.论新形势下的房地产投资管理[J].法制与经济(下旬),2010,7:88-89.

  房地产经营管理论文

  摘要:文中分析了房地产园林景观工程中园林企业的造价控制原则,并探讨了园林企业的造价管理策略。

  关键词:房地产;园林景观;造价管理

  随着我国绿化建设的不断的深化和发展,传统的植物种植和选择对于工程成本造价控制存在一定阻碍作用,不利于工程造价拟定,在建设过程中极易造成成本浪费现象,应当转向更具信息化、专业化的绿化成本控制发展中,创建更加文明、和谐、绿色的城市环境。

  1房地产园林景观工程中园林企业造价控制原则

  1.1科学选择植物类型,合理拟定造价标准

  城市绿化建设中的可用土地有限,一部分绿化建设受到了环境和制度的制约,影响了城市绿化建设的质量和水平。除此之外,城市绿化建设所采用的机制还不是很完善,导致整体建设效果存在一些问题和局限性,这样的问题不利于在城市建设中的发展。绿化企业应当明确当下土地使用情况与成本需求,将造价设计控制在每平米、每公顷等单位面积中,进而能够保障成本控制准确性。同时,我国城市绿化设计在专业和制度方面还没有形成科学的过程和机制,以上诸多原因都是制约城市绿化建设的重要因素。在进行城市景观绿化的过程中需要注重植物的选择,确保城市景观建设与城市自然环境建立良好的协调发展态势。在植物选择上,要注意植物的多样性,注意植物在不同季节的形态变化和层次分布。在现有绿化种植范围内可以保证美观的视觉效果。植物选择要根据生长需要和环境条件,选择适合当地气候生长的植物,在此基础上保证植物的稳定健康生长,营造良好的绿化氛围。在植物品种选择阶段,绿化企业应当选择适宜在本地生长、品相状态优良、性价比较高的植物,将造成本管理精确到植株价格上,并且严格计算单位面积所需种植的植物,保证造价成本规范化。

  1.2全面协调植物种类,整合区域工程成本

  在园林绿化工程的建设过程中,会出现恶意招标的现象。中标后,承包人将尽可能降低工程造价预算标准,降低原材料及设备的质量,并在施工中简化施工工艺。同时,部分承办单位自身资金基础相对薄弱,在相关部门的监督监督阶段没有进行好检查,导致园林绿化工程资金短缺,工程质量出现令人担忧的现象。绿化造价设计中受外在影响较小的便是设备配置,鉴于此企业在进行成本管控过程中应当明确设备、人资需求标准,建设过程中应当如何协调二者优化配置,寻求工程建设最佳资金成本。有效协调城市园林景观建设成本,具有十分重要的社会意义和经济意义。在绿化建设的过程中应当选择多样化的植物类型,在一个区域内使用单一性的植物会造成视觉上的审美疲劳,影响居民的整体绿化感受。因此,应选择具有协调性和完整性的多种植物物种,并进行有效的配置和整合,在季节变化过程中,能保证不同种类植物的层次有序生长。同时,植物生长速度能够依次递进,在不同的时间段中展现城市绿化的不同效果。保证绿化观赏期间的美观和协调。与此同时,需要将季节性植物种类变化与增减纳入到造价管理中,尤其是在我国北方地区季节性变化较为明显,植物外在也会出现转变,为保障绿化建设视觉效果需要预留一部分资金作为建设机动储备,以提升整体绿化质量。

  2房地产园林景观工程中园林企业造价管理探索

  2.1苗木的选择

  苗木质量的选择将直接影响城市绿化建设的进程和质量,在选择过程中要保证植物的稳定性和质量,并按照相应的标准进行整合和改进,确保植物的选择能够与园林建设的整体设计相适应。在植物种植之前应当进行严格的质量把控,确保园林建设的质量优良。在采购的过程中还应保证绿化工程建设与供应商之间的关系,便于工期的设计和安排,使工程建设可以稳定供货,推进工程建设的稳定发展。

  2.2加强合同的跟踪与管理

  随着我国房地产园林景观工程建设的不断深化,各类工程造价问题也随之出现。在园林企业造价管理过程中,应聘请有经验的造价咨询公司对招标文件、招标合同、招标内容等进行评定,而企业则需要详细了解承包商的制约条款,使条款达到“无所不包”,以此满足建设方的实际需求。同时,在实际管理过程中,造价人员必须要认真仔细的了解合同内容,如赔付条款中的非施工企业原因造成的经济损失、工期延误等情况,防止因索赔而影响工程建设。在项目建设造价管理的过程中,由于建设价格会受到社会因素、自然条件因素、市场条件因素的影响,因此造价管理应结合实际情况,不断更新管理内容,明确当前工程造价中存在的风险问题。同时,由于房地产园林景观的建设周期较短,因此在工程造价管理过程中必须加强合同的跟踪与管理,不仅要跟踪管理与业主之间的合同,还要跟踪管理与承包商之间的合同,如分包合同、采购合同等,在跟踪管理的过程中需要找出工程造价现存的偏差问题,并对偏差问题进行适当调整,以此提高工程造价管理的有效性。

  2.3建立符合工程建设的询价体系

  询价采购工作也被称之为采购工作,是造价管理中的重要组成部分,在房地产园林景观工程的建设过程中,需要着重关注此类问题。由于园林景观工程的材料费用、设备费用、人工费用占据工程总成本的55%以上,因此在造价中需要对以上三点加强管理力度。为有效降低采购成本,提高工程造价管理的效果,应建立符合工程建设的询价体系,以此杜绝询价的随意性。首先,在询价体系建立的过程中,企业需要关注材料费用及设备费用,且需要与咨询机构保持联系。其次,需要进一步提高与原料和设备厂家的经济往来,建立长期合作关系,在此过程中需要注意材料及设备的质量,避免因价格过低而导致质量不符合工程建设的实际需求。最后,在控制项目预算总体结构的过程中,应从立项阶段开始进行详细的分析和讨论,以提高预算的可操作性和准确性。

  2.4造价人员的选择

  对于房产园林景观工程而言,其工程造价管理不仅需要落实各类措施,还需要将重点放造价人员的选择上。首先,应当选择具有专业素质的工程造价管理人才,以此对建设过程中的造价问题进行整体设计与规划,保证房地产园林景观工程可以顺利开展。其次,造价人员是项目经营及计算工作的核心,也是工程造价管理的具体执行者,因此应选择素质更高的管理型人才,使其能够在工作中严格要求自身,避免工程造价存在各种不合理的现象,以免对工程建设造成不必要的损失。最后,造价管理人员必须具备较强的专业能力,且需要拥有园林景观工程造价管理的经验,使管理人员更加重视成本效益的提高,强化自身本职工作,从而深入落实造价管理的过程控制,实现绿化建设的最佳效果,促进资源的合理利用。

  3结束语

  房地产绿化建设成本造价控制需要转变原有成本控制机制,强调工程建设中动态监管、全方位设计、系统优化的管理形式。创新园林绿化成本控制的手段与造价计算形式,开展科学有效的园林绿化建设,为城市绿化建设奠定良好的基础。进而能够有效改善城市的生态文明和城市形象。

  参考文献

  [1]俞韵.房地产园林景观工程造价的有效控制[J].建材发展导向(上)2019,17(10):119.

  [2]陆明哲.浅谈园林企业如何在房地产园林景观工程中做好造价管理[J].城市建设,2010(3):98.

  房地产经营管理论文

  摘要:文章主要对城镇房地产开发建设项目水土保持相关问题进行了分析,明确了房地产开发建设项目特点,分析了项目建设的作用,并在结合实际工程案例的基础上,制定了具有一定可行性的水土保持方案。

  关键词:房地产开发;建设项目;水土流失;水土保持方案

  1工程概况

  合信北郡(本项目)位于晋安区新店镇,周边有龙头路、坂中路、战坂路,地理位置优越,交通便捷。本项目建设内容为新建5栋23-24层高层住宅(1#、2#、3#、5#、6#楼)、3栋1层配套公厕、环网室、2#高压室(10#、11#、12#),1#、2#、5#楼裙房(7#8#、9#楼)、1个单层满铺地下室组成、相应的配套设施、绿化建设工程等。建设单位为融信(福建)置业有限公司。本工程共占地28068.13m2,其中主体工程永久占地25668.13m2,施工生产生活区临时占地900m2,施工便道区临时占地1500m2;占地类型为城镇村及工矿用地及耕地。项目总计开挖土石方量9.48万m3,项目区回填总土方3.27万m3,借方2.39万m3,项目产生余方8.60万m3。施工生产生活区布设1处,位于征地红线外东侧,主要用于施工人员办公生活用房、材料堆放及加工场地等;施工便道布设1处,位于征地红线外南侧,主要用于施工人员、施工机械通过使用。

  2项目水土保持的特点和作用

  2.1项目水土保持的特点

  针对城镇房地产开发建设而言,其是一个长期且复杂的过程。一般而言,一个城镇房地产开发建设项目,大约会在3a左右时间完工。在项目建设阶段,往往会对原地貌造成很大的扰动,破坏性很强,大大加剧了水土流失问题出现的几率[1]。同时,城镇房地产开发建设项目的区域性特点较为明显,很多时候都会选择城镇或者市区,从而的水土流失问题频繁出现,严重的情况下,还会对周边居民的工作以及生活产生干扰。此外,房地产开发项目的挖填工程量很大,工程施工过程中,需要进行大面积的挖掘和填土等,致使土方大量堆积,若不能及时做好防护工作,必然会在短时间内出现水蚀等情况。

  2.2项目水土保持的作用

  从宏观的角度上分析,在城镇房地产开发建设项目中,做好水土保持工作,不仅可以让主体设计得到全面优化,也能高效防治水土流失。1)能够让主体设计得到整体优化和完善。在城镇房地产项目开发建设奇期间,水土保持是一项十分重要的工作内容。通常,在对项目开展可行性研究过程中,科学对编制水土保持方案,可以为后续项目设计提供依据,对设计的进一步优化很有益处[2]。同时,将水土保持方案与主体设计相结合,还会让项目与生态环境保护、生态文明建设相统一,对项目的稳定开展非常有利。2)能够高效防治水土流失。实践得知,在城镇房地产开发建设项目中,水土流失发生的几率较大。所以,在管理水土流失问题期间,必须要从多个角度和层面进行考量,整体分析,强化植物措施以及管理措施的把控。同时,水土保持方案的制定,应该凸显针对性特征,在项目建设前期以及建设过程中,是水土流失防治的最佳时期。因而,通过正确实施水土保持对策,可以将人为水土流失所造成的危害降到最低。

  3项目水土保持方案的设计

  为了可以有效防治镇房地产开发建设项目中水土流失问题,在项目施工阶段,应该结合实际现状,有针对性的设计水土保持方案,保证工程建设与环境保护能够实现统一。具体如表1所示。

  3.1科学开展总体布局规划

  在项目水土保持方案设计期间,需要综合研究水土流失防治分区及各区水土流失特点,采取水土保持工程措施及植物措施,科学的对各分区分别展开防治工作。并且,各个区域的分布,也应该制定水土保持方案,确保工作的进行可以凸显整体性特点。在施工时序方面,针对存在配套水土保持措施滞后的部位,可以在结合项目实际建设现状的基础上,利用临时防护工程,构建完整的水土流失防治措施体系,具体如图1所示。

  3.2合理制定分区水土保持方案

  1)主体工程防治区水土保持方案设计。在对该区开展水土保持方案制定过程中,针对雨水管,项目在场地四周埋设雨水管进行场区内的排水,雨水管长1294.34m。在施工后期,应该合理组织进行绿化覆土工作以及土地整治工作。同时,在种植方面,应该有序进行种植放线工作,根据确定的道路广场等有关规定、规范,按施工图所标尺寸定点放线[3]。并且,在种植阶段,植穴深度宽度一定要严格的标准要求开挖,以便回填客土,余土除土质优良者不可回填;客土和规定回填植穴内的砂质壤土,应捡除石砾、水泥块、砖块及其它有害杂质才可以使用,加入的有机腐植土应不少于总土量的1/4。此外,对于项目景观化需求,在选择植物品种期间,应该尽可能的满足功能性和美观性,同时具有水土保持作用,最后加强抚育管理,做好除草工作,加大对病虫害的防治力度,确保成活率,对死苗应及时清除并进行补植。需要明确的是:还应该制定临时措施,一方面,地下室基坑坑顶四周应设截水沟,坑顶截水沟,采用砖砌排水沟,矩形断面,底宽0.40m,深0.5m,安全超高0.1m,比降3‰,基坑坑顶截水沟长676m。另一方面,临时排水沟出口处修建沉沙池,将汇集的雨水沉淀后排出。共布设4个沉沙池,采用M7.5浆砌片石结构,断面尺寸2m×2m×1m(L×B×H)。2)施工生产生活防治区水土保持方案设计。在本项目建设工作开展期间,可以在结合工程具体现状的基础上,科学的布置一处施工场地,面积可以把控在施900m2,施工场地布设在工程红线范围外,后期土地整治后,交还原单位。同时,在项目施工工作完成以后,需要借助相对合理的手段,加大对土地整治的重视程度,整治面积900m2。并且,有效制定种植措施,播撒狗牙根草籽:施工结束后,进行播撒狗牙根草籽。此外,制定临时措施。一方面,砖砌排水沟:在施工生产生活区周边,设置临时排水边沟,排入主体工程的排水沟,并对砖砌排水沟进行高效应用,矩形断面,底宽0.4m,深0.3m,排水沟长200m[4]。另一方面,沉沙池:临时排水沟出口处修建沉沙池,将汇集的雨水沉淀后排出。布设1个沉沙池,采用砖砌结构,断面尺寸1.5m×1m×1m(L×B×H)。具体如表2所示。3)施工便道防治区水土保持方案设计。在对这一部分开展水土保持设计期间,可以布置一处施工便道,施工便道占地为1500m2。根据现场施工平面布置,施工便道的布设在工程红线范围外。工程项目在施工结束以后,需要第一时间将施工便道区拆除掉,保证土地整治工作的进行可以更加合理且科学。通常,在本次工程项目中,由于场地已有其他规划建设内容,所以可先播撒狗牙根草籽进行恢复。在实际水土保持措施制定阶段,在土地整治层面,需要在施工结束后,合理开展。同时,在植物措施的制定方面,可以播撒狗牙根草籽:在工程建设全部竣工以后,可以播撒狗牙根草籽[5]。此外,对于临时措施的设计。应该在施工便道周边,设置临时排水边沟,排入主体工程的排水沟。并且,在临时排水沟出口的位置,应该对沉沙池进行修建,将汇集的雨水沉淀后排出。布设1个沉沙池,采用砖砌结构,断面尺寸1.5m×1m×1m(L×B×H)。具体如表3所示。

  3.3水土保持措施

  工程量在对水土保持措施工程量设计过程中,可以根据项目水土流失防治方案布置。1)针对主体工程防治区:在实际工作中,雨水管网1294.34m、覆土0.27万m3、透水砖2226m2、土地整治0.90hm2;景观绿化具体为0.90hm2。在临时措施方面,地下室基坑截水沟676m,坑底排水沟636m,集水井21个、沉沙池Ⅰ4个。2)针对施工生产生活防治区:应该对土地科学整治,具体面积为0.09hm2;当整治完毕之后,需要播撒狗牙根草籽0.09hm2。同时,设置临时排水沟200m、沉沙池Ⅱ1个。3)施工便道防治区:在开展这一部分的水土保持工作期间,应该对土地进行合理整治,实际面积为0.15hm2,并播撒狗牙根草籽0.15hm2。最后,设置临时排水沟434m、沉沙池Ⅱ1个。

  4结语

  综合而言,在城镇房地产开发建设项目开展阶段,因为项目建设内容较复杂,所以经常会面临各种问题,尤其是水土流失严重,不仅会影响工程建设,还不利于生态环境良好发展。故而,在今后的发展中,应该加大对环境的保护,做好水土保持工作,科学制定管理方案,从而为城镇房地产开发建设项目的稳定发展奠定坚实基础。

  参考文献:

  [1]朱文竞.城镇房地产开发建设项目水土保持策略分析[J].工程技术研究,2019,4(01):238-239.

  [2]程艳辉.城市房地产开发建设项目水土保持措施设计初探[J].亚热带水土保持,2017,28(01):43-46.

  [3]李平.浅谈房地产开发建设项目水土保持[J].山西水土保持科技,2018(01):37-39.

  [4]王海燕,何锦峰,侯俊丽,等.城市房地产开发建设项目的水土流失预测与水土保持措施研究[J].三峡环境与生态,2019,35(03):41-45.

  [5]何光林.关于深圳市房地产建设项目水土保持方案编制中的问题与思考[J].珠江水运,2019(14):73-75.

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