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记老旧小区改造的实践探索
数字是最好的证明，任何华丽的文字在它面前都显得苍白无力。看吧，2019年9月开始，历时3月完成了xx小区改造任务，投资2200万元惠及住户668户2300余人，得到xx省委书记xx的肯定和赞誉。2020年，按照“一清七改两完善两提升”思路，启动xx小区老旧小区改造，投资3000万元改造小区48栋、1084套房屋约13万平方米。2021年，全面试点成片式改造、多元化投资、立体式改造、物业化管理的“xx模式”，将龙家小区、xx区检察院、市农发行等21个小区打包成8个片区划分为5个标段，共2571户、40.2万平方米，由5家公司投资改造。目前，地下雨污水管、弱电管道埋设和立面粉刷基本完成，已投入2125余万元，占计划投资的45.3%。本文以xx小区改造为例，就主要做法、存在问题和对策建议作简要分析。
一、主要做法
1.坚持党建引领，把小区改造作为“民心工程”。提高政治站位。自觉用习近平总书记重要讲话精神推动老旧小区改造工作，xx区领导干部带头示范，深入小区调研指导，现场帮助解决困难问题。组建工作专班。推行手续容缺办理、项目推进、居民参与、资金筹措、后续管理的“五步工作法”，召开改造工作推进会和项目预算审定会，推动改造责任落实、政策落实、工作落实。建立临时党支部。成立改造项目临时党支部，下设综合协调组、行动实施组、安全巡查组、后勤保障组、宣传工作组等5个党小组，组织召开党员大会，施工单位、设计单位、监理单位、在职干部职工、退休干部职工、业委会成员、楼栋长、居民代表、物业公司、志愿者、小区居民等共商共议推进项目。
2.坚持精准方略，把“精准”贯穿到全过程。制定旧改政策。制定主体工程，防盗窗拆除、新装、晒衣架安装，燃气开通、空调外机移位复位，施工现场的安全与稳定，新时代文明实践站、网格驿站、支部活动中心，居家养老、健康服务，物业管理服务等政策举措。广泛征求意见。聚焦公共活动空间、出行和停车、功能设施、文化符号构建、绿化美化、垃圾分类、沿街建设规划、背街小巷、安全管理、长效管理等十大类问题，采取座谈会、问卷调查、电话、微信等方式，召开专家研讨会、居民代表大会，征求意见建议200余条。创新“一图四会”。吸收近年来xx区棚改工作的好经验好做法，建立“一张社区蓝图、项目选点听证会、设计方案协调会、实施效果评议会、结算核算评审会”的机制，使小区改造更加“接地气、贴民生”。
3.坚持突出重点，把完善提升作为重中之重。资金保障有力。实行“管委会+公司+居民”的项目运营机制，xx区财政预拨150万元项目经费，由片区设立专账，专款专用，引入xx建筑工程有限公司、xx深燃天然气有限公司、xx建筑工程有限公司等优质企业投资改造，居民新开天然气每户按1800元(市场价为3200元/户)标准开户，差额部分由财政补贴。实施“微改造”。破旧的水泥路面改铺成沥青路面，新增223个停车位，车辆乱停乱放现象不见了;新装防盗单元门，增补了路灯、楼道灯，修补了高低树木，丰富绿地整体景观;新增了智慧安防系统，添置了垃圾分类站，自助洗衣缴费机;增加了大理石桌椅，安装在居民经常通行的地方和人员集中居民楼周边;增加修缮了健身器材，满足居民活动需求。软实力促提升。在小区文化打造上，将先锋小区党支部“服务型党支部”融入到网格文明实践站、网格驿站，形成党建“三化”文化;翻新平安亭及长廊设施，供居民休憩、避风雨、防日晒、增加风景深度，张贴家风、家训、社会主义核心价值观等宣传内容，形成独特的“园林”文化;为展现xx机械厂的历史记忆，建成居家养老中心、综合文化服务中心、篮球场、居民文化广场、健身中心、居民楼，让小区居民更有归属感，形成独特的“三线”建设文化。
二、存在问题
1.基础设施差。老旧小区普遍具有分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征，走访发现，并非所有小区都有积水现象，但多数小区在一定程度上都存在路面不平有裂痕、楼房墙面脱落、基础设施老旧、公共服务设施缺失等问题。
2.改造成本高。xx市中心城区改造从2019年开始，分三年完成，全市计划总计改造xx个小区23564户263.59万平方米，总投资7.88亿元。以xx小区为例，xx财政投资为主，资金缺口难以弥补。如何调动社会资本，建立新的资金供给模式是老旧小区改造的难点。
3.物业管理难。老旧小区的维修基金使用完或者之前就没有缴纳，加上基础设施老化严重，维修成本攀高，即使收取物业管理费，很多物业公司不愿意进驻。即使物业公司进驻，由于自身素质参差不齐，物业管理水平高低，每家每户经济承受能力差异大，存在“收费难、难服务”的怪圈。先锋小区改造前，小区长期无物业管理，经街道、片区牵线搭桥，仍无企业愿意进驻，连公共区域环境卫生都是片区自聘人员解决。
三、对策建议
1.试点成片式改造。因地制宜。打破以往单个小区、单个楼栋改造的模式，以街道为单位，进行若干社区集中连片的大范围改造，重点放在加装电梯、停车场建设、路面改造以及智慧社区等完善类、提升类的改造上。科学规划论证。针对不同的小区研究不同的改造方式和改造程度，建管要一体化，做到一张蓝图绘到底。坚持“微”改造。注重保留城市文脉，实现在保护中开发、在改造中造血。
2.拓展多元化融资。引导社会资本。建立“谁受益、谁出资”资金供给模式，由单一的政府投资向多元化、市场化转变。可以利用区位优势，如小区闲置土地、临街土地、闲置资产进行二次开发，以开发或运营代替酬金吸引社会资本。加强财政支持。坚持每年安排足够的财政预算，出资比例为中央和省级财政投资80%,市县财政配套20%。减免企业负担。通过减免规费缴纳，减免税收等方式，降低参建企业成本。
3.实施立体式改造。建筑增设。除了对建筑结构的加固和外立面的出新外，增加建筑内的供水排水、电梯等。环境改造。包括小区道路拓宽或改铺沥青，绿化提升，建设停车设施，提升环境等。公共服务。包括社区健身、社区医疗、物流快递、便民小超等一批“微改造”项目;又比如打造口袋公园、亲子游乐场、无障碍道路、健身场地等公共开放点，营造宜居的社区空间。
4.实行物业化服务。问需于民。通过座谈会、问卷调查等方式，了解居民对老旧小区改造和物业管理的看法和需求。加大补贴。聘请物业公司或成立业主委员会等方法，采取降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。居民自治。成立业主委员会，进一步规范物业公司的管理和物业资金的使用，解决老旧小区改造后的管理难题。
